美国土地管理制度考察与借鉴

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文 章 编 号 ：０ ７— ５ ６ ２ １ ）３— ０４—０ １０ ７ ９ （００ ０ ０ ２ ３
美 国 土 地 管 理 制 度 考 察 与借 鉴
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李 明
（ ．武 汉理 工 大 学土 木工 程 与建 筑 学院 ， 汉 ４ ０７ ２ １ 武 ３０ ０；．广 州 市外 事 办 公 室 ， 州 ５０ ３ ） 广 １０ ０
２１ ０ ０年 第 ３期 （ ３ 卷） 第 ８
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Ｎｏ ３ ２ ０ ． ． ０１
Ｈ ｉ ｎ ｊ ｎ ｃ ｎ ｅ ｎ ｅ ｈ ｏ ｇ ｆ ｔ ｏ ｓｒ ｎ ｙ ｅ ｏ ｇｉ ｇＳ ｉ ｃ ｄＴ ｃ ｎ ｌ ｙｏ ｅ Ｃ ｎ ｅｖ ｃ ｌ ａ ｅ ａ ｏ Ｗａ ｒ ａ
ｌ 美国土地 管理制 度简介
美国土地管理制度植 根于完 善的市场经 济环 境 ， 益于 得 完 备 的法 律 体 系 支 撑 ， 地 管 理起 步较 早 、 理 水 平 较 高 。 土 管 １ １ 公 私 兼 有 的 多 元化 土地 所 有 制 ． 美 国 是 一 个 以 土 地 私 有 制 为 主 体 的 国 家 ， 全 美 在 ９ ６４ 万 ｋ ３．８ ｍ 的国土 面积 中， 私人 所有 的土地 占 ５ ％ ， １ 联邦 及州政府所有的土地 占 ４ ％ ， ７ 印第安人保 留地 占 ２ ％。联邦 政 府 、 、 、 政府 各 自拥 有 自己 的 土 地 ， 土 地 的所 有 权 、 州 县 市 在 使 用 权 和 受 益权 上 各 自独 立 ， 存 在 任 意 占用 或 平 调 ， 实 不 确 需要 ， 要依法通过买 卖 、 赁等 有偿方 式取得 。在联邦政 也 租 府 拥 有 的３ ８４万 ｋ ０． ｍ 的土 地 中 ， 存 在 多 元 化 的 所 有 形 式 ， 也 即 国 家土 地 管 理 局控 制 ６ ％ ， ０ 国家 森 林 局 控 制 ２ ％ ， 防部 、 ４ 国 垦荒局 、 国家公 园局 、 电资源局等部门控制剩下 的 １ ％。 水 ６ １２ 集 中、 ． 垂直 的土地管理体制 美 国对 土 地 等 资 源 实 行 的 是 集 中 、 一 、 合 管 理 。法 统 综 律 明确 规 定 了联 邦 、 、 、 在 土 地 管 理 方 面 的 各 自范 围 和 州 县 市 职责 ， 非常 明确具体 ， 条与块 、 邦与地 方各 司其职 ， 联 互不 扯 皮、 交叉 ， 管理非 常到位。但地 方政府无 专 门的土地 管理 机 构 ， 联邦政府 中， 在 由美 国 国 家 土 地 管 理 局 （ ｕｅｕｏ Ｌ ｎ Ｂ ｒａ ｆ ａｄ Ｍａａｅ ｅ ｔ Ｂ Ｍ ） 责 土 地 管 理 。该 局 隶 属 内 务 部 ， 有 ｎｇｍ ｎ， Ｌ 负 现 雇 员 １０ ２０人 （ 部 为 公 务 员 序 列 ） 在 全 国各 地 设 立 派 出机 全 ， 构， 共有（ 包含联邦 、 、 、 四级在内） ３个区域性办公室 、 州 县 市 １ ５ 地 区 性 办 公 室 、４ ８个 １３个 资 源 区 办 公 室 ， 直 接 管 理 着 占 它 美 国土地面积 １ ８的联邦 土地 （ ２ ２百 万英亩 ） ／ 约 ６ 和全 国 的 森林 、 流 、 泽 、 稀动 物 、 河 沼 珍 自然 保 护 区 以及 地 表 以 下 所 有 的矿产资源、 水资源 。 １３ 形散 而神不散的土地利用规划体系 ． 与我 国 自上 而 下 的政 府 管 理 模 式 不 同 ， 国 各 级 政 府 实 美 行的是 自下而上的 自治体制 。在宪法 的范 围内， 选民拥有极 大 的 自主 权 。 就拿 土地 利 用 规 划 体 系来 说 ， 国 的 土 地 利 用 美 规划都是 自下而上 、 在公众参 与下完成 的 ， 民有权决定 是 公
如 ， 地 过 程 中如 何 准 确 把 握 公 共 利 益 ， 格 界 定 征 地 的 范 征 严
围， 如何完善征地 程序 ， 提高征地 的透 明度等 问题均 有待完 善 。种 种 问 题 究 其 根 源 ， 源 于 制 度 的 不 足 ， 源 于 实 践 操 既 又 作上 的不 规 范 和 程 序 正义 的缺 乏 。笔 者 在 工 作 培 训 之 际 ， 对 美 国土地管理制度进行 了考察 ， 发现有 一些 经验 和做法 ， 尤 其 是 征 地 程 序上 的设 计 颇 值 得 我们 学 习和 借 鉴 。
关键词 ： 土地管理、土地征收程序； ； 公告 ； 听证 ； 启发与建议 中图 分 类 号 ：９ ２３ １２．３ ９ 文 献 标 识码 ： Ｃ
随 着 生产 要 素 的集 聚 与城 市 的 不 断 扩 张 ， 国现 行 土 地 我 管理制度尤其是 土地 征收 中存 在 的诸多 缺 陷 日渐 凸显 ， 譬
［ 稿 日期 ］０９—１ ０ 收 ２０ ２— ４ ［ 作者简介］ 李明（９ ４一） 男， １６ ， 湖北武汉人 ， 高级工程 师。
一
否编 制 土 地 利 用规 划 ， 划 编 制 从 基 层 的社 区 、 做 起 ， 要 规 市 主 通 过 公 告 、 开 听 证 会 等 形 式 ， 专 家 学 者 、 区 民 众 提 意 召 让 社 见 ， 级 向上 归 并 ， 般 只 到 县 级 。所 以严 格 说 来 ， 国 没 有 逐 一 美 制 定 统 一 的全 国土 地 利 用 总 体 规 划 ， 州 一 般 也 没有 具 体 详 各 细的土地利用规 划。联 邦政 府主要 通过制 定相关 的法律 法 规、 政策来约束引导 、 响地方 的土地 利用及 规划管 理。各 影 州、 、 、 县 市 乡有 关 土 地 利 用 规 划 方 面 的 内 容 常 包 含 、 汇 在 融 各地 制 定 的交 通 、 洋 污 染 资 源 保 护 等 规 划 及 土 地 利 用 方 针 海 或规 划 政 策 之 中 ， 以说 是 形 散 而 神不 散 。 可 １４ 分 类 实 施 用 途管 制 的农 地 保 护 制 度 ． 美 国虽 然 地 多人 少 ， 仍 在 十 分 注重 农 地 保 护 。美 国 的 但 农地保护始于 ２ Ｏ世 纪 ３ ０年 代 ，９ １ 美 国政府 制定 了《 １８ 年 农 地 保 护 政 策法 》， 据 此 将 全 国 的 农 地 划 分 为 四大 类 ， 行 严 并 实 格的用途 管制 。同时， 定农地 保护 区 ， 格 限制 农用地 转 划 严 用。美 国已将 ９ ％的农 牧场纳 入保 护区范 围。政 府还采 取 ９ 实行 复垦 保 证 制 度 、 过 购 买 农 地 开 发 权 保 护 耕 地 ， 立 “ 通 成 国 家土地复垦研究 中心” 国会 每年拨付数 百万美元 作为专项 ， 经 费 ， 织 多 学 科 专 家 攻 关 等 办 法 ， 而 保 证 了 其 农 业 大 国 组 从 的地 位 。 １５ 依 法 、 ． 自由 、 开放 的地 产 交 易 市 场 土地在美国， 既是 资源 ， 是商 品， 也 所有 的土地 都实行有 偿 使 用 ， 产 市 场 十 分 发 达 ， 场 发 育 十 分 成 熟 。 土 地 无 论 地 市 公私 ， 在交易中地位 、 利益 平等 。私 有土地 之间买 卖完全是 私人之 间的事 ， 手续 十分 简 单 ， 只要 符合 国家法 规 ， 循公 遵 平 、 开 、 正 的 市 场 规 则 ， 双 方 自愿 签 订 协 议 之 后 ， 公 公 在 只需 向政 府 缴 足 规 定 的 税 金 ， 行 注 册 登 记 即 可 。 政 府 可 以 向 民 进 间征 购 土 地 ， 须 经 规 划 许 可 且 出 于 公 众 利 益 ， 进 行 地 价 但 须 评 估 。土 地 资 源 通 过 市 场 实 现 优 化 配 置 ， 产 价 值 得 以 显 地 化 ， 私利益得到兼顾。 公 １６ 独 立 公正 的争 议 裁 决 程 序 ． 美 国从 联 邦 政 府 到 州 、 、 ， 县 市 自上 而 下 都 有 配 套健 全 的 土 地管 理 法 律 法 规 ， 地 资 源 的 保 护 、 发 利 用 及 地 产 管 理 土 开 均有法 可依 、 法办事 。土地权 属纠 纷 、 地争议 等 由一律 依 征 法 院解 决 ， 府 不 担 任 调 解 仲 裁 角 色 。 政 我 国实 行 的 是 土地 的社 会 主义 公 有 制 ， 地 管 理 制 度 与 土 美 国相 比， 自身 的特点 和优点 。中美 两国虽然 国情不 同 ， 有
科 技 成果 毋
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摘 要 ： 通过考察美 国土地管理制度 ， 旨在借鉴美 国的管理经验 ， 在现行法律 框架内 ， 探讨 中国土地 管理 中征地程序 改革切实可行
的思 路 ， 促 进 土 地 征 收过 程 中矛盾 的化 解 ， 和谐 社 会 的发 展提 供 稳 固的 支撑 。 以期 为