建德及千岛湖高端别墅市场调研报告
杭州千岛湖项目可行性及融资报告
项目可行性及融资报告一、项目概况1、项目名称：千岛湖阳光小区建设项目2、项目概述：该项目位于省市淳安县千岛湖镇千岛湖大桥附近，离县政府所在地只有1.5公里，面朝千岛湖湖滨，并且配套湖边公园，淳安县直升机场就位于湖中央的岛上，背靠树木郁葱的矮山，可以建设城堡作为休闲庇荫之处，离淳安汽车站和油轮码头一步之遥，并且千岛湖钓鱼场就近在咫尺，交通便利，湖山环境优雅，为千岛湖周边唯一独具如此得天独厚地理环境优势的地块。
该地块的由来：市淳安县政府为了打造千岛湖旅游项目，拉动当地经济发展，特地引进弘法寺投资建设寺庙项目，由于当地财政匮乏，难于支付建设寺庙的拆迁和铺路费用，特地批出一块地段，由佛教协会负责引资拍地，所得土地款由政府划出一部分支持寺庙建设及拆迁费用。
该地块淳安县政府红线地图已划出，相关规划即日批复，并且和佛教协会代表签署合作文件。
该地块面积共有415亩，为平整地块无需拆迁就可投产建设，分割为五块地块办理土地证，其中85%住宅用地，15%商业用地，建筑规划平均容积率可达1.82，建筑规划：总体规划建筑面积50万平方米，其中住宅建筑面积42.5万平方米，占总体建筑面积的85%，其中公建房（可做酒店或酒店式公寓）建筑面积7.5万平方米，占全部建筑面积的15%。
3、市简述地处长江三角洲南翼，湾西端，钱塘江下游，京杭大运端，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽。
市区中心地理坐标为北纬30°16'、东经120°12'。
西北部和西南部系浙西丘陵区；东北部和东南部属浙北平原，河网密布，是著名的鱼米之乡的一部分。
全市丘陵山地占总面积的65.6％，平原占26.4％，江、河、湖、荡、水库占8%。
属亚热带季风性气候，四季分明，温和湿润，光照充足，雨量充沛。
年平均气温16.2℃，夏季平均气温28.6℃，冬季平均气温3.8℃。
无霜期230－260天。
年平均降雨量1435毫米，平均相对湿度为76%。
千岛湖市场分析
千岛湖市场分析千岛湖市场分析环境分析：政治：随着改革开放，人们的生活水平提高了。
人们开始更加注重生活的质量，开始懂得精神的享受，从而掀起了视觉审美、身体乐行的旅游热潮。
杭州政府也一直致力于千岛湖的发展，努力推广成为有名的旅游景区，现千岛湖也是在继西湖之后，成为杭州地区第二个荣获5A级的旅游景区了，旅游前景无限大。
经济：大众旅游时代的到来，使旅游日益成为现代人类社会主要的生活方式和社会经济活动，旅游业以其强劲的势头成为全球经济产业中最具活力的“朝阳产业”。
随着社会生产力不断发展，劳动生产率不断提高，以及人们生活水平的迅速提高和带薪假期的增加，旅游业将持续高速度发展，成为世界最重要的经济部门之一。
据预测，未来10年间，我国旅游业将保持年均10.4%的增长速度，其中个人旅游消费将以年均9.8%的速度增长，企业、政府旅游消费增长速度将达到10.9%；到2010年我国旅游总收入占GDP的比例将达到8%；到2020年中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。
作为新兴消费热点行业之一的旅游行业，在我国将迎来巨大的发展机遇，很多省区和重要城市都把旅游业作为支柱行业和重点行业来发展。
文化：大量旅游者的来访和城市市民的大量出游，开拓了眼界，丰富了地理、文史和风俗民情等知识，提高了对生活的要求。
旅游业的发展往往会带来城市居民素质和文化素养的提高。
旅游作为一种实践活动，其发展能满足人民群众日益增长的文化需要，对弘扬民族文化、提高国民文明素质都将发挥积极的作用。
总结：旅游业越发越热，人们要求愈加愈高，千岛湖独特而优美的景色和一定的历史古韵势必会吸引大批的游客前来观赏。
产业分析：旅游业被誉为全球经济发展中规模最大、增势最强、前景最好的产业之一。
据世界旅游组织统计，20世纪90年代初，旅游业已成为全球最大的产业，总收入超过了石油和军火工业。
目前，在世界旅游业的排位中，中国已经从1978年的40位之后，跃升至世界第4位。
(精品)杭州别墅、排屋市场调研报告-精锐
新湖·香格里拉项目
杭州别墅、排屋市场调研报告
浙江精锐
2005年8月
目录
一.杭州别墅的发展历史 (5)
二.现阶段杭州别墅市场特征 (5)
（一）市场特征概述 (5)
（二）市场特征 (5)
1.别墅开发呈现大盘化 (5)
2.各板块别墅定位的差异化 (6)
3.别墅价格连连追涨，现仍然保持坚挺 (6)
4.别墅开发普遍存在同质化问题 (7)
5.杭州别墅供应量将持续放大 (8)
6.后市别墅消化压力增大 (8)
7.别墅购买群体趋于大众化 (8)
8.市场供应户型趋于理性 (8)
三.杭州别墅板块研究 (9)
（一）02省道沿线别墅市场研究 (10)
1.板块别墅分布特点 (10)
2.开发量分析 (11)
3.主力供应面积 (11)
4.主力供应价格 (11)
5.销售情况分析 (12)
6.服务配套分析 (12)
7.发展趋势分析 (13)
8.小结 (13)
（二）银湖板块别墅市场研究 (14)
1.别墅分布特点 (14)
2.开发量分析 (14)
3.主力供应类型分析 (15)
4.主力供应面积 (15)
5.主力供应总价 (15)
6.销售情况分析 (15)
7.服务配套分析 (15)
8.发展趋势分析 (16)
9.小结 (16)
（三）之江板块 (17)
1.板块现状及特点 (17)
2.开发量分析 (17)
3.主力供应面积 (17)
4.主力供应价格 (17)
5.. (18)
（四）青山湖板块 (18)。
建德市发展调查报告
建德市发展调查报告提纲：工业化发展（新化）、旅游发展（新叶）、交通运输便捷、特色介绍：五水共治建德市发展调查报告建德市位于浙江西部钱塘江中游，东通杭州，西达黄山，南连金（华）衢（州），新安江、富春江、兰江在境内交汇，杭新景高速公路和320、330两条国道贯穿境内，铁路有金（华）（千岛湖）支线，还有一座旅游机场，拥有水、陆、空立体交通网，距省城杭州仅有一个小时的路程（公路），是当代中国最发达的经济协作区——上海上海长三角城市群的外围县市之一。
建德历史悠久，自然资源丰富，经济建设和社会各项事业发展条件良好。
改革开放以来，充分利用丰富的自然资源，因地制宜发展具有本地特色和本地优势的第一、二、三产业，取得了巨大的成就。
2002年，建德市跻身中国综合竞争力200强城市行列。
矿产资源、水资源、旅游资源是建德三大优势资源。
截至2008年，境内已发现矿产资源种类30种，已知矿床、矿点53处；查明矿产资源储量的矿种17个，矿产地55处，主要矿藏有石灰岩、白云岩、大理石、花岗岩、石煤、铜、铁等，均有开采价值。
其中，石灰岩储量、矿石质量在省内均名列前茅，查明总量为143亿吨，开发利用前景广阔。
以新安江、兰江、富春江和寿昌江为骨干形成密布市境的水系网，水域宽广，适宜发展水产养殖业。
境内有鱼类131种，其中，西伯利亚鲟、太平洋鲑、金鳟、秋大马哈鱼、香鱼等为名贵鱼类，经济价值高。
淡水资源丰富，全市水资源总量18.58亿立方米。
因新安江水电站坝体截流，形成一个常年蓄水102.7亿立方米的新安江水库（千岛湖）；自坝体而下约10余公里，水体清澈见底，为二类水质，是杭州市饮用水的主要水源。
同时，全市各山区沟谷落差大，水能蕴藏丰富，小水电开发潜力大。
建德山川秀丽、地处黄山至两江一湖（新安江、富春江、西湖）中段，旅游资源丰富，是国家首批公布的重点风景名胜区之一。
新安江水电站建成后，在下游形成了冬暖夏凉的小气候，使县城新安江成为江南著名的避暑胜地和旅游休闲城市。
杭州别墅市场调查研究报告
杭州别墅市场调查研究报告一、别墅的定义二、杭州别墅市场的发展三、目前杭州市场别墅基本概况四、目前杭州市场别墅排屋区块细分以及代表性楼盘五、目前杭州别墅排屋重点楼盘去化情况及分析六、目前杭州别墅排屋市场值得跟踪关注项目：七、个人观点与小结附件1 别墅各风格类型特征附件2 杭州别墅排屋项目一览表一、别墅的定义“别墅”这一名称是舶来品。
现在常说的“别墅”，实际上涵盖了国外的两种物业类型：一种是HOUSE，一种是Villa。
如果直译过来，House应该是“房子”、“住宅”；而Villa 才是真正的“别墅”，也可以译成“庄园”、“城堡”，一种带有诗意的住宅。
事实上，国内目前房地产市场所销售的大部分别墅，并不是Villa，而是HOUSE。
目前在市场上我们按照别墅的建筑形式将别墅产品分为五大类：独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅、空中别墅。
（各风格特征详见附件1）二、杭州别墅市场的发展纵观杭州别墅发展轨迹，从地段、时间、产品类型、建筑特色来分析，个人把杭州的别墅发展可以分为以下四个阶段。
第一阶段：远郊别墅，超越规划的昙花一现1992年底，在杭州房地产市场尚处于萌芽阶段时，第一批现代商业别墅群诞生在杭富公路沿线的银湖区域，“贴近欧美、与港澳同步”的一种有天有地有花园的别墅居所登场。
同一时期的别墅还包括之江板块的之江花园等。
这些别墅的最大特点是：选址远郊，地貌自然，有山或有水；别墅借鉴香港模式，采取精装修，户型较为单一；价格昂贵。
最贵的如梦湖山庄、宏福山庄，当时起价1000美元/平方米，而当时杭州市中心的平均房价不过2000~3000元/平方米。
这些别墅一开始走的是港澳路线，面向港澳及国内买家。
随着1993年底宏观调控的开始，这些以港澳模式打造的远郊别墅的黄金岁月转眼消逝而过。
第二阶段：城市别墅，拥有别墅之形的城市公寓随后杭州房地产业进入相对漫长的调整时期，1994~1996年由绿城开发的丹桂、金桂、银桂等桂花园系列产品为代表的第二代近郊独立别墅应运而生。
浅谈千岛湖房地产开发市场中存在的问题及对策
浅谈千岛湖房地产开发市场中存在的问题及对策本文根据当前千岛湖房地产业的发展现状，分析了千岛湖房地产业发展中可能面临的三大矛盾，从六个方面提出千岛湖房地产业发展的对策，寻找适合千岛湖地区房地产开发市场的适当模式。
作者认为千岛湖如果能立足自身生态优势，以旅游地产为千岛湖房地产业发展的主方向，以生态水居为旅游地产的品牌定位，完善多层次的住房供应保障体系，将有利于推动城镇化建设水平，促进未来房地产业和城镇经济的健康可持续发展。
标签房地产开发市场；存在问题；对策浑然天成的千岛湖，有着与桂林山水媲美的娇妍风光，更有太湖洞庭的浩瀚气势，千娇百媚的人居环境，山水相拥的自然条件，吸引了无数的文人墨客纷至沓来。
虽然相对落后的经济交通条件制约了淳安的发展，整体经济实力的不足对当地房地产投资产生了一定的阻碍，直到20世纪90年代后期才有所起色，但目前千岛湖房地产却雨后春笋般地发展起来。
然而，房地产发展中的房价高涨、环境破坏等负面影响，对千岛湖的可持续发展提出了挑战。
如何根据当前房地产的发展现状，有序、有计划、有目的的进行房地产开发和城市建设，对打造千岛湖养生居住天堂具有非比寻常的意义。
本文试图通过对当前千岛湖目前房地产发展的态势和国内居住发展趋势的分析，寻找适合千岛湖房地产开发市场的适当模式，从而解决千岛湖房地产发展中可能面临的重大矛盾，促进千岛湖城镇建设和城镇经济的有效、可持续发展。
一、千岛湖房地产业发展的现状房地产是房产和地产的总称，是土地、建筑物和固着在土地、建筑物不可分离的部分以及附带的各种权益。
上世纪90年代中期以来，县委、县政府通过推进房地产投资主体多元化，实行住宅商品化，引入和完善房地产市场机制，大力实施旧城改造，改善投资环境和居住环境，推动了千岛湖房地产业的持续高速增长，千岛湖房地产业步入快速发展时期，取得了令人矚目的成绩，开发建设面积和产业总产值双双刷新历史记录。
但与这种高增长势头相伴，一系列无法回避的问题也相继出现，成绩和问题相互交织，造就了当前千岛湖房地产市场运行的特殊性。
杭州别墅、排屋市场调研报告
杭州别墅、排屋市场调研报告一、现阶段杭州别墅、排屋项目发展趋势（市场环境）二、㈠、市场趋势三、1、房地产市场综述四、2、别墅、排屋市场综述五、3、市场特点及趋势六、七、㈡、产品趋势八、1、经济型别墅排屋成市场主角九、2、杭州楼市排屋别墅渐入精装修时代十、3、中式别墅崭露头角十一、4、木结构别墅十二、5、轻钢结构别墅十三、6、真正的第二居所别墅、排屋产品受期待十四、7、空间与尺度营造多样化十五、一、现阶段杭州别墅、排屋项目发展趋势（市场环境）十六、㈠、市场趋势十七、1、房地产市场综述十八、①、宏观调控影响展现，杭州楼市两极分化十九、由于中央宏观调控政策的出台，从5月份起，杭州新房市场进入冬季，大部分在售楼盘无成交纪录，开盘速度骤降，开发商纷纷减少投放量。
二十、调控政策出台后，杭州楼市渐呈现两极分化趋势：二十一、第一个现象是“中间高、四周低”。
市中心的房价一直比较坚挺，受调控的影响不大，而城市周边区域则呈现不同程度的下降局面。
二十二、第二个现象是“高的更高、低的更低”。
如深蓝广场、金色海岸、西溪风情、桃花源等高品质豪宅，逆市热销，品质成为抵抗市场因素的黄金盔甲。
二十三、二十四、②、销售量仍然呈现上升趋势二十五、根据权威部门公布的2004年和2005年两组数据，2004年1-12月，杭州完成商品房预售620.4万平方米，2005年1-11月商品房预售567.32万平方米。
也就是说，经过历来销售业绩尚可的12月，2005年商品房预售将超过2004年，总的销售量仍然呈现上升趋势。
二十六、二十七、③、“买方市场”初步形成，营销也要“精耕细作”二十八、宏观调控出台后，杭州楼市的“买方市场”终于出现端倪，开发商的销售难度陡增，杭州楼市的营销手段层出不穷。
挂着各种名头的折扣营销、借“产品说明会”和“客户俱乐部”的口碑营销、分幢销售的“曲线救市”、“样板房营销”和“工地营销”、甚至“网络营销”的异军突起，严酷的市场局面，逼得开发商不得不差异营销、拓宽思路。
建德及千岛湖高端别墅市场调研报告
高层
90-140㎡
剩余约10万㎡
金色蓝庭 （溪头W-9地块 ）
3.2
高层
120-150㎡
剩余约2万㎡
合计
14.25万㎡
潜在项目
以下三个项目是建德目前主要开发的房产项目，位置优越，定位高端，配套齐全，且 正处于区域价值兑现期
樟坞岗地块总平图
名称
总建筑面积
拟建物业类型
其他
望江豪庭（ 九里坞地块 ）
5.3万方
锦华园（2004）
10000元/㎡ 半岛别墅（2009） 19402元/㎡ 金马中心（2009） 11000元/㎡
巴萨名门（2010） 10000元/㎡
御景园（2008） 10000元/㎡ 水韵天城（2009） 10000元/㎡
锦绣山庄（2005） 10000元/㎡
小结
房地产市场整体开发水平仍处于初期
大慈岩镇 莲花镇
0
34502 32565
100000 200000 300000 400000 500000
合计
7056
711
6345
数据来源：建德统计年鉴2009
整体市场环境研究 公寓市场研究 低密度市场研究 开发机会
竞争研究
需求研究
竞争格局
在售仅两个楼盘，且都为尾盘销售，后期潜在竞争重点为主城三块高价地
在售项目
一江春水
5000-8000元/㎡
潜在项目
望江豪庭（九里坞地块） 楼面价：3300元/㎡
泽园（樟坞岗地块） 8900-11000元/㎡
洋安新城地块
金色蓝庭（溪头W-9地块） 9000-12000元/㎡
拉里维娜 公寓:8500-12000元/㎡ 排屋：25000元/㎡ 御景园 公寓7800-12000元/㎡ 排屋：25000-30000元/㎡
千岛湖高端市场研究(新2)
主要客群
浙商私营企业 主，主要在杭 州，义乌，温 州等地。 主要为杭州地 区（绿城会） 及省 内其他城市
绿城•千岛 湖度假公 寓
高层、五星 级宾馆（喜 来登）
总建筑面积 29万平方米
小户型：70109方；大户型： 175-400方
25000-35000为 主（精装修，标 准10000左右）
1号楼基本销售完毕；2号和3号 楼共推出297套,目前已售252套, 销售率为85%。 公寓从09年6月-8月共推出14#共计450套房源，目前已售 磬；7月推出4栋排屋共计20套， 9月底推出两栋排屋共10套左右， 目前总去化率90%。
千岛湖玫 瑰园
千岛湖镇， 正对城中湖 区
排屋、别墅、 小高层、高 层
总建筑面积 14万平方米
高层主力130146方、联排主 力300方、独栋 600方
公寓7600，排屋 14000
以当地高端客 户为主
千岛湖滨 江度假酒 店别墅
千岛湖辉照 山区域
度假别墅、 五 星级酒店
总建面12万 方
独栋440-750、 双拼300-330、 叠加210
公寓价格受景观朝向，地段，开发商品牌等综合因素影响，价格差异较大；湖
景公寓均为精装修房源，对外装修标准报价在5000-10000元/平米之间。目前最
好也是最贵的两个项目是绿城千岛湖度假公寓和阳光水岸。 项目内酒店多作为项目配套卖点来提升项目价值。
二、项目简介
一、天屿· 千岛湖度假别墅
天屿· 千岛湖度假别墅
开发商：绿城房地产集团有限公司 项目规模：占地面积138000平方米，总建筑面积 290000平方米 规划户数：约1500户 容积率：2.1 绿化率：68% 车位：1500个 物业类型：小高层、高层 交付标准：精装修（标准：10000元/方） 户型：小户型（主力）：70-140方；大户型： 175-400方 内部配套：会所（室内泳池、棋牌室、阅览室、 健身房、室外泳池、餐厅）；五星级喜来登度假 酒店；大面积水上娱乐区与游艇俱乐部；超过 40000平方米的大型休闲商业街。 本项目
千岛湖滨江度假酒店别墅
成功案例研究/千岛湖滨江度假酒店别墅
客户研究
截至2008年12月，询问客户大部分来自杭州约60%及周边的金华10%、绍兴5%、义乌15%等地，开发商将 客户定位为上亿资产的富商
销售分析
•2008年5月开盘，截止2008年12月销售率约10%，幵已有3-4位客户预订，目前均价：叠加500-600万/ 套、联排960万起、独栋1200万； •由于整体市场疲软，高端项目去化能力普遍较差，虽然该盘表现幵不出色，但是开发商凭借着在杭州强大的 影响力和高端客户的把握能力，实现了6-7套的去化和准去化
开放式的空间布局，结合千岛湖山水资源，以山为屏障，建筑与自然景观交融，达到建筑“山水化”,坡地阶 梯式建筑的规划，阶与阶之间的落差达到12米之高，保证每户可以观赏湖景。为保证12米高差，摒弃 一条 路服务两排别墅的常规做法，而是一条路只服务一排别墅，增加了土地成本，增加了景观面积和居住私密性
项目定位
景观设计
以千岛湖的湖山岛屿为景观主体背景，别墅花园庭院融入整体环境中。依托地势、取景自然、保护原生态是 设计别墅景观体系的第一要义。私家庭院采用精装修方式，设置叠水泳池、绿篱围墙、热带植物设计
3
成功案例研究/千岛湖滨江度假酒店别墅
五星级索菲特酒店
•酒店总建筑面积近6万平方米，客房数330间左右。 •酒店设施包括标准游泳池、花园餐厅、中西咖啡厅、水疗、会议中心、豪华游艇俱乐部等，同时还特别设 计了一幢9层的总统楼，顶上三层为总统套房（面积1000平方米），1-6层设有VIP套房20余间，同时具备 了接待总统及随行人员的能力，总统楼独立于其他酒店裙楼设置，充分保证私密性。该酒店是千岛湖目前 唯一具备接待总统规格的五星级酒店。
千岛湖滨江度假酒店别墅是目前千岛湖地区开发的唯一坐北朝南、靠山面水的优质地块，凭借其稀缺的地块 资源，将被打造成为长三角地区最具规模档次的度假酒店别墅
建德市发展调查报告(同名2227)
提纲：工业化发展（新化）、旅游发展（新叶）、交通运输便捷、特色介绍：五水共治建德市发展调查报告建德市位于浙江西部钱塘江中游，东通杭州，西达黄山，南连金（华）衢（州），新安江、富春江、兰江在境内交汇，杭新景高速公路和320、330两条国道贯穿境内，铁路有金（华）（千岛湖）支线，还有一座旅游机场，拥有水、陆、空立体交通网，距省城杭州仅有一个小时的路程（公路），是当代中国最发达的经济协作区——上海上海长三角城市群的外围县市之一。
建德历史悠久，自然资源丰富，经济建设和社会各项事业发展条件良好。
改革开放以来，充分利用丰富的自然资源，因地制宜发展具有本地特色和本地优势的第一、二、三产业，取得了巨大的成就。
2002年，建德市跻身中国综合竞争力200强城市行列。
矿产资源、水资源、旅游资源是建德三大优势资源。
截至2008年，境内已发现矿产资源种类30种，已知矿床、矿点53处；查明矿产资源储量的矿种17个，矿产地55处，主要矿藏有石灰岩、白云岩、大理石、花岗岩、石煤、铜、铁等，均有开采价值。
其中，石灰岩储量、矿石质量在省内均名列前茅，查明总量为143亿吨，开发利用前景广阔。
以新安江、兰江、富春江和寿昌江为骨干形成密布市境的水系网，水域宽广，适宜发展水产养殖业。
境内有鱼类131种，其中，西伯利亚鲟、太平洋鲑、金鳟、秋大马哈鱼、香鱼等为名贵鱼类，经济价值高。
淡水资源丰富，全市水资源总量18.58亿立方米。
因新安江水电站坝体截流，形成一个常年蓄水102.7亿立方米的新安江水库（千岛湖）；自坝体而下约10余公里，水体清澈见底，为二类水质，是杭州市饮用水的主要水源。
同时，全市各山区沟谷落差大，水能蕴藏丰富，小水电开发潜力大。
建德山川秀丽、地处黄山至两江一湖（新安江、富春江、西湖）中段，旅游资源丰富，是国家首批公布的重点风景名胜区之一。
新安江水电站建成后，在下游形成了冬暖夏凉的小气候，使县城新安江成为江南著名的避暑胜地和旅游休闲城市。
国家5A级景区千岛湖开发与管理的调研报告 (2)
上海商学院课程论文题目国家5A级景区千岛湖开发与管理的调研报告课程名称《景点景区开发与管理》班级旅游管理111学号********学生姓名目录一、景区概况 (3)二、景区开发与管理现状 (4)（一）景区定位 (4)1.主题定位 (4)2.形象定位 (4)3.宣传口号 (4)（二）旅游产品 (4)（三）旅游线路 (5)（四）营销方式 (5)（五）组织机构和管理模式 (7)三、景区开发与管理存在的主要问题 (8)四、景区改进提升的对策措施 (9)i一、景区概况千岛湖，位于浙江省淳安县境内（部分位于安徽歙县），是世界上岛屿最多的湖[1] 。
是1959年我国建造的第一座自行设计、自制设备的大型水力发电站——新安江水力发电站而拦坝蓄水形成的人工湖，是国家一级水体。
由于上游注重环境保护，千岛湖水在中国大江大湖中位居优质水之首。
千岛湖景区总面积982平方公里，其中湖区面积573平方公里，因湖内拥有星罗棋布的1078个岛屿而得名。
杭州千岛湖与加拿大渥太华西南200多公里的金斯顿千岛湖、湖北黄石阳新仙岛湖并称为"世界三大千岛湖"。
千岛湖又叫新安江水库，位于浙江淳安境内（部分位于安徽歙县），是世界上岛屿最多的湖。
千岛湖的湖泊面积567.40 平方千米，最大深度108米，平均深度34米，容积178.4亿立方米；是在距浙江建德市新安江镇以上4千米处建坝蓄水而成的人工湖。
水库上游具有明显的“湖泊效应”且有大大小小的岛屿，因此称“千岛湖”。
千岛湖的主要源水为安徽境内的新安江及其支流，汇水来自安徽徽州的歙县、休宁、屯溪、绩溪，以及祁门和黄山区的南部。
千岛湖风景区群山绵延，森林繁茂，绿化率100% ，湖区573平方公里的湖水晶莹透澈，能见度达12米，属国家一级水体，被赞誉为“天下第一秀水”。
2009年，千岛湖以1078个岛屿入选世界纪录协会世界上最多岛屿的湖，创造了世界之最。
票价：旺季（3月1日～11月30日），150.00元；淡季（12月1日～2月29日），120.00元。
别墅项目市场报告
94年，南益集团斥巨资开发的宝珊花园，开始问鼎泉州别墅市场，历经六、七年的发展，以其占地1500亩的超大规模，较好的小区规划及良好的物业管理，成为泉州别墅市场的代表项目，泉州豪宅的象征。
泉州别墅项目及市场，早于普通商品房市场的发展，成为中国房地产发展历程的特殊现象。
这是由于当时我国社会经济正处于高速发展的时期，极大一部分的私人业主已经完成了原始的资本积累，个人手中掌握了大量的货币现金。
而别墅，以其顶天立地及独家小院的产品特质和昂贵的价值，成为一种身份象征和实力的体现，而受到“时代宠儿”的追捧。
泉州房地产在经过海南的房地产风波及亚洲金融危机的洗礼之后，市场一度沉寂。
经过前几年的逐渐回升，时至今日，泉州别墅市场虽已逐渐成熟，但产品供应整体上依然参差不齐。
目前，许多有实力的开发商竞相介入别墅开发领域，如千亿地产、万祥集团、金威集团、东海综合开发有限公司、南益集团等。
这意味着泉州别墅市场的竞争将日益激烈，而竞争主要体现在项目规划、小区配套及产品的具体功能配置等。
综合近两年泉州房产市场的变化，系列的情况表明泉州的房产市场已逐渐进入“产品时代”的市场竞争新格局。
3、项目个案分析1、宝珊花园、项目概况占地：1500亩开发总量：1100幢已开发数量：500幢价格：3500～4500元/M2（按幢销售）连体别墅价格：88万元/幢主力总价：150万元/幢地块转让价：1480元/M2（早期转让数据，目前已停止地皮销售）销售率：已开发的别墅销售率在90%以上。
物业管理费：公寓1元/M2，别墅2元/M2；小汽车200元/月?辆绿化率：45% 开盘时间：94年9月2）、配套设施宝珊会所、健身房、游泳池、网球场、儿童乐园、宝珊幼儿园、珠湖等社区内部配套较为齐备，并且石头街菜市场就在旁边。
宝珊会所将于今年10月份开始由“厦门潮福城”经营营业。
3）、主力卖点及营销主题⑴．主力卖点依山、面海、抱湖，地理条件优越，体验海景生活。
⑵．营销主题引领贵族生活，抒发观山看海豪情。
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GDP
增长率
建德2001-2009年三产业比例
2003-2009年建德市房地产总投资额
（单位：亿元）
12
9
9
8
7
6
6
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
GDP增速与房地产发展关系：
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
新安江街道 梅城镇 乾潭镇 寿昌镇
洋溪街道 大洋镇 下涯镇 三都镇 大同镇
杨村桥镇 更楼街道
李家镇 航头镇 钦堂乡 大慈岩镇 莲花镇
210428 208111 138531 87512 76474 69344 61222 60806 59292 56288 42022 39694 39412 34502 32565
起步较早， 但早期房地产业规模小而散。 99年房地产总投资金为0.87亿元。 产品打造无特色，
表楼盘：月亮湾、新安明珠、蓝天雅等， 2003年，供应已达30万方，销售面积 约12万方； 2005年供应及销售大大增加，供应达 50万方，销售超过40万方，市场活跃。
产市场迎来快速发展的阶段。 市场开始分化，出现较多高品质楼盘：锦华园、秀水华庭、 水韵天城、山水华庭，并且沿新安江等一批排屋物业蓬勃发 展。以半岛山庄、秀水华庭和水韵天城等楼盘为代表），至 今，产品打造更讲究规划布局及园林景观，西班牙风格的巴
开发机会
竞争研究 需求研究
竞争格局
386445
0 100000 200000 300000 400000 500000
名称 乾潭镇 梅城镇 新安江街道 洋溪街道 寿昌镇 大洋镇 下涯镇 杨村桥镇 三都镇 大同镇 更楼街道 钦堂乡 李家镇 大慈岩镇 航头镇 莲花镇 合计
乡镇工业生产单位（家）
合计 1035 999 503 318 508 493 336 397 411 553 257 208 310 193 234 301 7056
2003-2009年建德市商品房供需图
（单位：万方）
52
43
40
40
38
35
30
27
30
30
30
24
13
15
2002年
2003年
2004年 2005年 2006年 2007年 供应面积 成交面积
2008年
2009年
2009年建德市商品房购买对象来源
杭州地区 6.4%
省内其他 8.8%
外省市 4.8%
14611
15961
17726
20098
19470
22643
26997
31706
32824
10000
5000
0 2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
人均GDP与房地产发展关系（2009年建德人均GDP为32824元，美元约5410）
发展阶段 人均GDP（美元）
需求特征
注：数据来源于建德市建设局、建德市统计局
市场发展历程
起步较早，目前进入快速发展阶段，土地稀缺，整体呈现出供不应求； 人口绝对值较小，增长缓慢，后续市场面临扩容问题。
起步阶段
初步发展
快速发展
90年代初
2000年
2006年
至今
自1999年实行土地招拍挂制度， 2000年步入相对正规的发展轨道，代
2006年至今，随着城市的东扩发展和经济发展，建德房地
萨名门受到市场青睐。 外地置业者比例上升，投资性购房比例上升。2009年置业 者中非本地居民占20%。
但由于土地供应有限，整个市场呈现供不应求。 目前人口总量为7.8万，增长率为0.96‰，远低于千分之五
的平均水平。且外来人口较少。
周边乡镇 周边乡镇中，梅城、乾潭、寿昌工业发达，经济实力雄厚
生 产 总值GDP（当年价）
建德及千岛湖高端房产市场调研报告
建德宋都置业有限公司 营销策划部
目录
第一部分 建德房产市场概况 第二部分 千岛湖别墅市场概况 第三部分 高端房产市场客户分析 第四部分 个案分析
第一部分 建德房产市场概况
整体市场环境研究 公寓市场研究 低密度市场研究
开发机会
竞争研究 需求研究
经济指标与房地产
规模以上 164 148 56 44 38 21 22 35 34 22 21 34 12 15 22 23 711
其他 871 851 447 274 470 472 314 362 377 531 236 174 298 178 212 278 6345
数据来源：建德统计年鉴2009
整体市场环境研究 公寓市场研究 低密度市场研究
建德工业发达，GDP整体呈加速上升趋势，2008年GDP增速达17.8%，房地产市场 高速发展，但受限于土地总量，2009年,2010年增速放缓
建德2001-2009年GDP增速
200
17.8%168.52 25%
20%
150
15%
100
10%
50
3.95%%
0%
0
-5%
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
发展特征
启动阶段 800-3000 生存需求
超速发展 单纯数量型
上升阶段 3000-4000 生存、改善型需求兼有
快速发展阶段 4000-8000
改善需求为主
上升阶段 以数量为主，数量与质量
并重
快速发展，以质量为主， 数量与质量并重
减缓发展阶段 8000元以上 改善需求为主
缓慢发展 综合发展型
供应情况及购买客群 整体上供不应求，本地人为购买主力，外来客群有增加趋势
2001
2002
2003 2004
第一产业
2005 20产业
2009
宏观经济增长 小于4% 4-5% 5-8% 大于8%
房地产业发展状况 萎缩 停滞
稳定发展 高速发展
经济指标与房地产 建德人均GDP稳步上升，房地产市场全面进入改善型需求阶段
人均GDP（单位：元）
35000 30000 25000 20000 15000
建德市 80%
全市年均供应34万方，去化29万方。由于成交面积是以房产交易发证时间为准，比批准预售时期落后一年，初步估算，近三年商 品房销售比例约为95%。 城东区域公寓销售价格09年下半年至今上涨50%以上，排屋售价超过2万元。 房地产开发投资总体呈上升趋势。03-09年总投资计57亿元，受08年销售低迷及供地趋紧影响，09年投资仅为7.7亿元。 客群来源主要以建德为主，其中新安江街道占绝大多数，周边乡镇占比约30%，以乾潭、寿昌、梅城居多。