常昊房产纠纷案件共有房产纠纷

遇到物权纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>常昊房产纠纷案件共有房产纠纷[导读] 房地产法是指对房地产关系进行调整的所有的法律、法规、条例等的总称。

在处理房地产纠纷时必须按照房地产法律进行。

遇到房地产纠纷怎么办？如何依据房地产法律维护自己合法的房地产权益？本文为您做了如下介绍：一、基本事实及相关疑点归纳1、房产目前是常昊夫妇的疑点：房产证上署名是谁，是夫妇两人还是一个人，一个人是常昊还是张璇。

2、争议双方就买卖该房屋有过比较深入的协商疑点：是否明确达成协议，包括价格、付款期限、违约条款等。

3、张璇收到曲支付的35万款项说明：目前虽为曲一人说法，但由于其证明或证否太过简单，估计在这一点上应该不会有错。

疑点：收条注明内容如何。

二、法律要点1、口头协议口头协议也是合同的一种，本案所涉事项并没有法律规定必须要有书面合同，因此，如果有口头协议，当属有效。

但口头协议一般用于及时结清的、标的较小的交易，对于房产交易这样的形式是不适合的，也是本案产生纠纷的根本原因。

2、协议的内容是租是买，这是个问题。

有的看官或者看文章不仔细或者理解能力太差，不思考就大呼"曲支付了35万，不可能是租金，张璇说租房是撒谎"。

请问：哪一条报道说常昊或者张璇说了当初就是与曲谈的租房?有吗?常昊夫妇说的是：你缺房住我让你住(租、借、卖语焉不详)、你提出买未协商一致、让你搬你不搬，我认为你应该搬，这段时间属于"存在不定期房屋租赁合同关系"。

请问，那一句说的是就是租房? 协议的内容到底是什么，谁知道?也许只有当事人知道，也许当事人自己都不清楚！假设裴晓兰的报道都是真的，我们基于此分析一下事实可能的情况或者应该的情况：a、该房屋在曲住进去之前，一般是用于出租；曲住进去的时候没有买卖意向，产生买卖意向是在其住进去以后。

这一点，从报道中常的说法以及曲说"2005年2月，他搬进常昊的房屋后，常昊曾说好将房屋卖给他"可以看出。

那么，搬进去本身是租是借?我判断租的可能性更大，借的可能性极小。

如果是借，那曲与常的关系不知道要多好，曲的脸皮也不知道要多厚：你会向朋友开口借他用于出租的房屋来解决住房问题吗?b、何时谈的买卖?既然最早是租房，一般来讲，就有最早几个月的租金交付，但是常昊夫妇不一定能拿出租金交付的证据。

为什么呢?因为自己是收钱一方，是出证据给对方的，一般没有道理说我收了你钱还让你签字说给了我多少钱的。

也可能就从来没有支付过租金，曲住进去以后很短的时间就提出买卖，常也有意向，于是都在谈买卖款而没有提租金了。

如果是这种情况，那么这个"很短的时间"的长短就能看出一些双方的为人，以笔者的价值观判断，如果时间超过两个月，曲就相当不地道。

不管怎样，常要证明收过租金是比较难的。

c、如何解释35万前面已经说了，我们判断且假设曲支付35万是真的。

我同意35万不是租金的判断，因为说是租金不符合常理，因此35万只能是购房款。

但是35万不能证明45万，也不能证明双方已经达成了明确的协议，更不能证明协议的内容到底是什么！尤其是协议中的付款方式和期限更是无法证明：假设约定的是45万房款，说好2006年结清，由于是口头协议，结果2006年只支付了15万，找到曲，曲说常哥您再给缓缓，最多半年，常无奈同意，06年3月又支付10万，到9月再支付10万，后来就一直拖着，你说常应该怎么办?如果双方还说了不按时交款就按租房扣款又如何? 上一段是对常道义有利的假设情况，我的意思是说，在协议内容不完全清楚的情况下(包括是否有附条件解除合同条款)，目前就欲从道义上归罪一方，是极其幼稚的行为。

那么，法律上如何判断?如果常昊夫妇承认约定了45万房款，但指出曲的支付时间严重违约，而曲不承认。

此时，属于双方在一方履行义务期限上约定不明，一般来讲是可以补正的，权利人可以随时要求履约。

如果是这样，法院可能会判决曲在一定期限内支付剩余的10万元，这对常昊夫妇就太不利了。

而如果常昊否认45万的约定，说是双方一直在60万到100万之间讨价还价，那这属于合同对价款的约定不明，有时候可以补正，有时候没有办法，(本案很难)而常昊又主张双方没有协商一致，此时法院的判决多半是认为协议尚未达成。

因此，即使双方曾经约定45万的房款，不管常昊夫妇出于私心也好，还是出于对曲的某些行为严重违约无法容忍也好，都不可能明确承认约定。

因为主张曲违约的话，需要自己证明曲违约的条款，这是基本没有办法的事情。

根据证据规则，对于合同是否成立的由主张成立的提供证据，目前看来，常要证明曲严重违约是很难的，而曲要证明协议明确且要证明协议的内容也是35万的收据所不能完全证明甚至显得很苍白的。

还有一个问题就是否有可能双方房价尚未谈妥就支付房款?如果是绝对没有可能，那么就说明双方约定了明确的价款，否则就无法得到此结论。

我认为从一般的情理来看，这有点怪，不太可能，但又并非绝对不可能。

每个读者大概都能假设一种也许比较牵强的情形出来。

就算法官认为几乎不可能或绝对不可能，但并不能因此就认可曲所主张的45万，这却是明确的。

再回到道义，如果有协议而曲严重违反付款方式约定，那么在法律上常昊如果老实承认有协议就很可能输掉官司，因为此时不能保证曲会承认自己违约，要求此时常昊完全诚实笔者认为是属于有道德洁癖或者是别有用心。

因此，无论有没有协议，常昊否认协议的存在不应该给我们道德评价产生明确的判断带来充分的依据。

3、夫妻共同财产夫妻共同财产的处置需要得到双方的承认，像房产这样的属于大宗财产，任何单方的处置都很可能被判无效。

无论房产证署名何人，该房屋系夫妻共同财产无疑，除非常昊夫妻另有财产约定。

从曲的叙述看，最早是其与常昊谈，谈妥，张璇收款，此时应该认为张璇是同意该项交易的；其后对方反悔，又与常昊谈，几次后谈妥，后无果。

我认为，此时无法认为张璇同意，甚至可以推断张璇有异议。

本段是假设曲说的都是真的的前提下的分析。

由于本案是口头协议，如果常昊律师引用此条再设置一道防线，曲要证明夫妻双方均同意协议就更难了。

道义上讲，即使今年7月常昊又答应卖房，估计场面上也会说回去争取张璇同意等话，现在起诉，也构不成道德判断依据。

4、存在不定期房屋租赁合同关系显然可以看出，常昊在接受采访前是与律师谈过的。

常昊的起诉观点是，我的房子你住了三年多，期间谈了买卖房屋，但未谈妥，现在我不谈了，在这期间你住我房子就属于房屋租赁，你应该付房租。

因此，表述的是"存在不定期房屋租赁合同关系"。

假设法院支持双方房屋买卖协议未成立，那么这个主张(存在不定期房屋租赁合同关系)是否能得到支持，我以为不同的法官有不同的判断。

我倾向于认为多数法官会赞同这种观点，我自己也倾向于这种观点成立。

三、事实还原和总结我认为事实很可能是这样的：常昊夫妻有房子用于出租但刚好空着，曲需要房子因此急着住进去，说好租；很快(多快能看出一点曲的为人和二者关系)，曲提出买，常昊也有意，开谈；后基本谈妥，但价格到底多少、付款到底如何支付是无法判断的；后或者曲在付款时间上严重违约或者常昊夫妇有人或共同起了悔意，常昊夫妇决定解除合同，但采用不认可合同成立的诉讼策略。

在法律上，由于是曲需要主张合同成立，需要证明合同内容，而没有书面合同，在这一点上曲面临巨大问题；另外曲还需要证明夫妻两人均对协议无异议；由于合同本身内容不是一两句话可能说清的，曲就算找证人，就算找到王汝南作证，只要不是伪证，也很难证明合同的全部内容；因此，本案对于曲难度更大。

在诉讼策略方面，常昊方要坚持协议没有达成、设置就算协议达成了价款也无法确定的防线如声称约定的是在06年前付款完毕就是60万，07年前就是70万，否则合同解除、设置夫妻只有一方同意的障碍，能找到曲支付租金的证据对本案是有利的。

要找到一个对为什么会有35万的合理合情的说辞。

曲方面的诉讼策略是抓住35万常昊方比较难于解释的弱点攻击对方、必须找到足够多而有力的证人，利用舆论的力量和常昊的面子，争取和解。

在道德评价方面，应该说有一方或者双方是可能被负面评价的，但是也不排除双方误会对方意思而在道德上都是不可指责的这种可能。

另外，从目前所知情况就对某一方进行负面的道德评价，我的看法是太过轻率幼稚，且显然，道德的分量在这些人心中太轻了，虽然他们总是急着出来对别人进行道德谴责！道德只存在于他们的口中而不是心里。

本来是准备先看看再说，可是越来越多的人就跳出来且意见明确的谴责某一方，我有些忍不住了。

我对本案的道德评价简单说就是，目前尚无法进行道德评价，对目前进行道德评价的人反而可以作出负面的道德评价。

在经济飞速发展的今天，房地产行业成为人们关注的焦点，巧顾房产纠纷栏目为您介绍了处理房地产纠纷的方法和相关的房地产法律，希望对您处理房地产纠纷有所帮助。

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