中粮大悦城业态规划及分布
成都大悦城
108项目名称：成都大悦城业 主：中粮地产（成都）有限公司 建设地点：成都市武侯区大悦路设计单位：CallisonRTKL 占地面积：66 536 m2建筑面积：316 775 m 2（商业部分）建筑层数：地上5层，地下2层（一层商业、二层停车场）结构形式：混凝土（框架柱，剪力墙）设计咨询顾问统筹：袁孝楠（项目负责总裁），Grace Cheng（主创设计师），Giselle Leung（项目经理）成都大悦城CHENGDU JOY CITY, CHINA楷亚锐衡建筑设计咨询 ｜ CallisonRTKL 收稿日期：2016－07－22建筑专业：李茂，张珂（四川省建筑设计院）结构专业：四川省建筑设计院设备设计咨询顾问：栢诚（亚洲）有限公司设备专业：四川省建筑设计院景观设计：AECOM施工单位：中建三局集团有限公司设计时间：2010～2015年 建成时间：2015年12月图纸版权：中粮地产（成都）有限公司摄影：胡艺怀109项目总体介绍成都大悦城是中粮大悦城在中国西南地区精心打造的首个城市综合体，位于成都市武侯区大悦路，商业部分建筑面积达316 775 m 2，包括写字楼、大型购物中心和主题街区等部分，其中购物中心地下3层、地上3层，局部为4～5层，涵盖购物、餐饮、娱乐、服务四大业态，规划有精品超市、4D +IM A X 影院、冰场、剧场、儿童职业体验、酒吧等特色主力店。
从最初赢得竞标开始，CallisonRTKL 设计团队便与业主紧密沟通协作，针对项目的定位“J OY CITY J OY PARK 国内首个体验游憩式潮玩购物公园”理念，打造出一个首创的新体验概念项目，为成都城市商业区域发展提供一种完美的平衡与升级。
规划及体量在项目规划之初，CallisonRTKL 团队充分借鉴四川绮丽多姿的自然景观，融合前沿的商业思想和理念，实现都市与自然的完美融合。
鸟瞰四川的自然景观，九寨沟的河流在山间奔流，构筑成不同的山峦形态。
大悦城-天津
二零零八年十二月最大的规模、完整的业态组合最合理的业态互动、创新的经营模式最大的停车场最壮观的时尚店旗舰群最丰富的餐饮组合最新颖的国际观展中心天津大悦城购物中心亮点：天津大悦城购物中心最完整的业态组合最大的规模最大的停车最丰富的餐饮组合最壮观的时尚店旗舰群最新颖的国际观展中心歌友会时尚秀签售会发布会文化展推介会画、影展论坛•国际观展中心将成为项目独有的亮点。
在保证经济效益的同时，有机的整合了购物中心各业态，形成消费链体系的动力源，产生集客力。
形成强大的项目宣传阵地。
天津城市的“心”地标！项目将依托于良好的区位优势，打造整体建筑面积50万停车场：购物中心建筑面积125077平米使用面积71928平米实用率57.5%层高首层：6.3米2—4层：5.6米内部交通（客用）34部手扶梯+10部垂直电梯+2部观光电梯位置建筑面积（平米）车位数立体停车楼10680140B122056188B235851689B340209750 ( 含办公楼500 )合计1087961267注：项目总车位数2662个项目概述市场分析项目定位业态规划及品牌落位收益预估C地块方案天津市场分析p宏观经济&消费特征•2007年天津国内生产总值达5050.4亿元。
•天津由于工资水平及物价水平影响，零售业整体消费水平较北京、上海等城市偏低，但自2006年以来，人均可支配收入及人均消费支出增长率显著提高，2007全市年人均消费支出达到12029元/年。
•餐饮消费在人均消费支出中占据较大比例，零售业消费自2006年以来稳步提升。
20004000600080001000020012002200320042005200620070%5%10%15%20%北京和天津GDP对比情况北京和天津人均消费支出对比情况40008000120001600020012002200320042005200620070%5%10%15%20%（亿元）（元）南京路和平路滨江道南市商圈东北角商圈市场分析天津市商业市场分析现状分析地理位置客户群特征2007年销售额（亿元）2008年上半年销售额（亿元）友谊商厦友谊路以30-50岁，注重品牌的高收入消费者为主9.8 4.4伊势丹百货南京路以20-45岁中高收入的中青年上班族为主 6.6 3.8新世界广场东马路不同年龄段的大众消费群 5.5 2.9百盛百货和平路以20-45岁的中青年上班族为主 4.5 2.1津乐汇南京路以20-35岁的中青年上班族为主4.1 2.3远东百货东马路以20-45岁中高收入，注重品质消费者为主 2.6 1.4友谊新天地滨江道不同年龄段的大众消费群3.1 1.4海信广场小白楼以30-45岁，注重品牌的高收入消费者为主2.11.05项目楼层伊势丹百货新世界百货百盛津汇广场F7餐饮N/A床品、妇婴、儿童早教N/AF6家庭用品、文具、特卖场N/A女装、女内、家用、文化N/AF5妇婴用品、运动餐厅、米乐星KTV休闲、运动、户外运动100、亚惠美食广场F4男装、配饰、男鞋运动100、妇婴、女内、家用、麦福健康生活馆男装、配饰、男鞋运动100、美容美体、休闲、珠宝/饰品、眼镜/礼品、F3女装、配饰、咖啡男装、配饰、休闲、美容美发女装、配饰女装、女内、配饰、男装F2女装、女内、配饰女装、配饰女装、女鞋、配饰、化妆品、餐饮女装、配饰、餐饮F1服饰、化妆品、鞋、皮具/手袋化妆品、皮具手袋、鞋、珠宝/饰品、餐饮、屈臣氏珠宝/饰品、化妆品、皮具/手袋化妆品、皮具/手袋、鞋、餐饮、银行B1精品超市、餐饮家乐福、餐饮、配饰休闲、数码、配套服务餐饮、配套服务、化妆品、饰品、屈臣氏B2申格体育N/A N/A N/A我们挑选了目前天津有代表性的4个商业项目进行分析，作为对本项目的定位及主题分布的参考。
2019年中粮悠唐购物中心商业定位调整方案
目标人群 项目特色 购物中心主打方向
24 24
25
24-28初入职场的女性
26
27
28
29-35有一定职场经验未有小孩的女性
29
30
31
33
35 35
二 定位方向及策略
首先是职场成长需求 24-28岁由于初入职场，进 入一个外在迅速摆脱稚气 的成长期，在服装、配饰 、美发、美甲、化妆品、 交际、聚会等方面需求较 大。9
定位
鲜明的主题定位，与竞品错位经营，“国 际青年城”使消费者和商户对大悦城品牌 一目了然
布局
高楼层设置目的性强的餐饮娱乐业态，通 过飞天梯快速到达，吸引大量客流上行， 再形成喷淋效应带活低楼层的零售业态
品牌
（1） 定位型、销售贡献型、租金贡献型 、客流贡献型品牌合理组合； （2） 新（首次进中国或北京品牌，保持 时尚度）、优（销售冠军品牌，保证销售 和市场占有率）、特（保证差异化）合理 组合
3F
品牌建议
28
三 各楼层调整建议
4F
主题位:U活
定位主题思想：都市白领的生活家、职场充 电器、商务成功的交流会所
三 各楼层调整建议
学
习
体
休
验
闲
区
时
光
区
容 颜 永 驻 区
4F层定位区块描述
学习体验区：
• 经营精品生活区：精品电 器、生活超市、成人教育 等；包括：顺电、HOLA 、华尔街英语等；
休闲时光区：
•化妆品
MABELLINE/MAXFACTOR/REVLON/I PKN/BANILA.CO/MISSHA/深蓝/AFU 香薰/佰草集/家美乐/汇美舍/林清轩
3F
品牌建议
中粮集团大悦城商业模式解析
北京西单大悦城全部234个品牌中，46个品牌为首次进入北京，58个品牌首次进 入西单，超过40%的品牌将大悦城作为进入北京或西单的第一站。
在运营管理方面，实现了购物中心的百货化，采用租金+流水的租金策略，目前 有15%的客户以提成租金交付。
____内部资料,请勿外传____
1
核心价值特征
2
资本策略
介入商业运营领域
经常举办各种活动，提升消
费者对于品牌及商场的忠诚 度与参与程度
经营模式
为细化管理，设置了楼 层经理制度
规范商场管理
1
核心价值特征
2
资本策略
3
扩张与选址
4
定位与经营
5
主流产品线
6
模式比较
（一）商业综合体（ 购物中心）
西单大悦城
上海大悦城
1
核心价值特征
2
资本策略
3
扩张与选址
4
定位与经营
专题（四） 文化建设
团大悦城商业模式解析
中粮集团【大悦城】商业模式解析
(商业地产标杆企业研究系列)
商业研究院 2019年07月19日
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复制和发布报告中的部分或全部内容。
PART ONE 大悦城商业模式解读
1
核心价值特征
万达模式传统百货模式核心竞争力在建筑设计方面投入较大以优质的购物环境取胜产品品种和品类丰富取胜盈利模式公寓住宅类物业是中粮大悦城模式的主要收入来源靠出租商铺获取租金管理费用以及物业费盈利是次要收入来源公寓住宅写字楼商业街等散售型物业靠出租商铺获取租金管理费用以及物业费盈利是次要收入来源万千百货会为万达带来无需利息的现金流靠收取入驻厂家的扣点获利无需利息的现金流可以应用到其他领域与商家的关系依靠整体的环境品牌影响力来增加自己对租金的议价能力与商家属于松散型管理将收益最高的百货模式控制在自己手中与小商户采取松散型管理依靠实际销售额来增加自身对租金的议价能力以账期牢牢控制住商家典型企业中粮华润凯德深国投商万达宝龙华联茂业大商银座万达模式传统百货模式目前遇到的问客户下单率无法与同商圈的百货相抗衡将一线城市成功案例复制到二三线城市盲目拔高当地消费水平对于二三线城市收入水平认知不够深刻品牌谈判力较差大部分万达广场开业初期品牌档次杂乱不利于维系消费者的购买力业态的复制并不一定适合当地消费力商业体本身侧重于零售使用率较高体验型消费严重不部分项目选址不当盲目扩张解决方案对二三线城市消费力重新评估不要过早引入西单大悦城的商业模式以防水土不二三线城市以朝北大悦城定位更符合中国城市的发展阶加强以万千百货为主体的购物中心发展模式万千百货未来需要分化成为两类
思源——成都大悦城产品定位(END)
约2.5年
2010年4月
新界
30
23
约9.5
约3年
户型为主
2010年1月
•区域内的三个直接竞品项目，未来3年供应量将达62.5万㎡，区域供应量大。 •竞品项目因区域内规控指标相近，区域产品同质化重。 •竞品项目具有土地成本的优势，有很大的价格优势，加大了本案的竞争难度。
总108页
第34页
住宅面临的问题: 地块分散
总108页 第43页
一居 紧凑两居
本案目标客户需求
客户类别 原项目周边住户 (拆迁户) 重点关注点 区域情节 原有生活习惯 区域情节 需求产品 紧凑两居 紧凑三居 舒适三居 舒适四居 一居 舒适两居 舒适三居 一居 紧凑两居 舒适三居 舒适四居 舒适三居 舒适四居 一居 购买行为特征 地缘性情节 购买力一般 地缘性 具备一定的购买力 改善居住条件 地缘性 具备一定的购买力 购买力一般 过度性需求 较强购买力 需求类型 被迫型刚性需求
楼面地价高；
地块分散，不利于大盘整体统一。 噪音污染降低居住品质。 销售抗性大
总108页 第36页
基于这些问题, 如何进行住宅的定位？
让我们来分享一个故事
总108页
第37页
一杯可乐 加冰、背景音乐 ２５元
商店中 瓶装可乐 500ML 3元
超市里 散装可乐
可乐的故事
1.25L 4.9 2.5L 6.9
总108页 第26页
2008年
2009年
2010年
2011年
销售纬度
商业
持有招商， 长期稳定收益
住宅
快速销售， 现金流支持
写字楼
稳健租售，
大悦城
稳定投资回报
公寓
调研问卷(竞争项目调研)
主力店
金逸影城、babyboss、ols’超市、李宁全明星冰场
次主力店
俏江南、鹿港小镇
项目周边交通
地铁一号线、地铁四号线、周边拥有49条公交线
项目业态分布
预计业态：服装百货、高端综合类超市、影院剧场、大中型餐饮，中西快餐，商务餐，健身中心，体育用品专卖，大型电玩城、量贩式KTV、儿童职业体验场等
业态比例分配
百货类约占项目总体比例60%；餐饮娱乐等业态约占项目总体比例40%
商业品牌构成
前期招商模式
前期主力店及品牌店招商通过中粮大悦城集团渠道招商，次主力店及其他配套由天津大悦城招商部负责。
租金水平及收取方式
租金水平及物业费待定。收取方式为纯租金租赁。
运营状况
尚未进入运营期
物业费涵盖内容及收取方式
项目综述
天津大悦城项目是集零售、餐饮、娱乐、休闲、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群，即称之为“都市综合体”（HOPSCA——都市综合体的简称）。
该项目与本项目的相似之处
先期的主力店招商，均为综合类超市及电影院。
该项目值得借鉴的成功之处
该项目前期渠道招商十分成功，充分的利用了大悦城的品牌资源，在短期内完成了主力店及部分特色业态商业的招商。
商业项目调研问卷（竞争项目调研）
项目名称
天津大悦城
项目位置
天津市南开区南马路与南门外大街交口
开发商
中粮集团
运营商/物业公司
开业时间
预计2011年10月
运营管理模式
独立招商，商管公司ห้องสมุดไป่ตู้理
项目定位
以商业为主导的城市综合体项目
商业类型
大悦城市调报告
天津市大悦城调研报告1、项目基本信息天津大悦城占地面积约8.9万平方米，建筑面积约53万平方米（含地下部分），是涵盖了一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、高端精品公寓、高档住宅等多业态的“城市综合体”。
项目定位天津大悦城定位为“国际时尚青年城”，“年轻、时尚、潮流、品位”作为大悦城的精神名片，诠释JOY CITY的生活方式，以便捷、休闲、开放与亲和为基调，引导前沿生活理念。
交通位置天津大悦城位于天津内环核心区域，据守和平与南开两大中心城区交汇处，其便捷的立体交通脉络使项目周边具有极大的辐射力。
项目地处城市交通干线“黄金交叉点”——紧邻城市主干道南门外大街、南马路。
周边不仅有49条公交线路汇集至此，同时还与2012年已开通的地铁2号线无缝对接。
天津大悦城接连城市动脉之上，占据繁华制高点。
商业环境天津大悦城领跑天津最大的新兴商圈，周边3公里范围拥有73万人口，5公里范围拥有330万人口。
区域内新增成熟高端社区300万平方米，约14万中高端消费群体。
项目比邻古文化街、食品街、鼓楼商业街等天津著名旅游景点，每年有近600万的旅游人群。
日数十万人的脚步涌动此间，开启大悦繁华。
资源优势天津大悦城是世界500强企业中粮集团斥资50亿打造的商业地产项目，与国际顶级公司结为合作伙伴，依托强大的资源优势，将品质经典融入天津大悦城的血脉之中：建筑设计：美国RTKL 中国建筑科学研究院景观设计及标识顾问：日本株式会社丹青社机电顾问：香港沣信交通顾问：香港弘达物业顾问：中粮凯莱物业灯光顾问：美国CD+M灯光设计：照奕恒2、开发商介绍中粮集团有限公司（COFCO）是世界500强企业，是中国领先的农产品、食品领域多元化产品和服务供应商，致力于打造从田间到餐桌的全产业链粮油食品企业，建设全服务链的城市综合体。
利用不断再生的自然资源为人类提供营养健康的食品、高品质的生活空间及生活服务，贡献于民众生活的富足和社会的繁荣稳定。
中粮下属品牌有农产品、食品及地产酒店等领域。
大悦城商业研究报告(二)2024
大悦城商业研究报告（二）引言：本文是对大悦城商业的研究报告的第二部分，通过分析大悦城商业的运营模式、市场定位、业态布局、品牌力以及未来发展的前景等方面，进一步深入剖析大悦城商业的核心竞争力和市场影响力。
正文：一、运营模式大悦城商业以多业态运营模式为核心，通过引入多种业态如购物中心、餐饮娱乐、文化体验等，满足消费者全方位的需求。
其中，其独特的租赁模式和前瞻性的管理模式为大悦城商业带来了巨大的竞争优势。
小点1：灵活的租赁模式，包括短期租赁、临时展示和合作共赢模式。
小点2：创新的管理模式，采用统一供应链管理、共享物流资源等，提升了运营效率。
小点3：与品牌商的深度合作，共同打造独特的品牌形象和购物体验。
小点4：针对不同的消费群体，推出个性化的优惠活动和会员福利，提升顾客忠诚度。
小点5：有效的市场推广，通过线上线下的整合营销策略，提升品牌知名度。
二、市场定位大悦城商业以高端、时尚、多元为市场定位，通过不断挖掘市场需求，精准定位目标消费群体，实现了市场份额的持续增长。
小点1：针对高消费能力人群，引入奢侈品牌和高端定制服务。
小点2：定期举办时尚潮流活动，吸引时尚消费者。
小点3：为年轻人群提供娱乐体验和社交平台，增加消费活力。
小点4：关注家庭消费需求，打造家居生活馆和家庭亲子活动。
小点5：开展文化艺术活动，提升消费者文化品味。
三、业态布局大悦城商业通过多元业态布局，形成了较为完善的商业生态圈，实现了多业态间的互补和协同发展。
小点1：购物中心业态，引入国际知名品牌和本土优势品牌，提供一站式购物体验。
小点2：餐饮娱乐业态，打造特色餐饮街区和娱乐设施，吸引消费者停留和消费。
小点3：文化体验业态，设立图书馆、博物馆、影院等文化场所，满足消费者对文化的需求。
小点4：健康养生业态，开设健身房、spa等，关注消费者健康生活。
小点5：科技创新业态，引入VR、AR等科技元素，提升购物和娱乐体验。
四、品牌力大悦城商业凭借其良好的品牌形象、卓越的服务和优质的产品，赢得了消费者的信任和认可，提升了品牌力和市场竞争力。
大悦城---产品体系及品牌战略
核心提示：大悦城是中粮集团商业地产板块战略部署精心打造的“国际化青年城市综合体”，其定位为时尚、流行、性感、潮流等多重年轻风格，是现代大型Shopping Mall 的杰出代表作。
大悦城项目概况截至2012年底，中粮集团的城市综合体核心品牌大悦城项目已建成5个，北京2个，沈阳、上海和天津各1个。
在建和即将启动的大悦城项目有5个，分别位于烟台、成都和深圳等城市的繁华地带。
项目效果图 内容概况西单大悦城北京西单大悦城是集购物中心、写字楼、酒店式服务公寓为一体的城市综合体。
地处西单核心商圈，定位为国际化青年城，以年轻、时尚、国际化为品牌主张，通过潮流服装服饰、时尚餐饮、电玩娱乐、影院等综合性业态表达了趣味、优雅、性感、冲撞、快乐等多层次的性格内涵。
开业以来一直为消费者提供精彩纷呈的时尚生活体验，成为京城的潮流地标。
开业时间：2007年12月28日 总投资：近40亿元 建筑面积：20.5万m2 停车位：近2000个 朝阳大悦城北京朝阳大悦城位于朝阳北路和青年路交汇口，紧邻CBD 中央核心商务区，是朝青板块居住重心区。
集购物、餐饮、娱乐、文化、教育、休闲、酒店式公寓为一体，规划有269家店铺，餐饮72家，197家时尚名品店，主力店包括日本永旺百货（已撤）及超市、蓝天城职业体验教育中心、金逸国际影院、歌友汇KTV 、金钱豹国际美食百汇开业时间：2010年5月 总投资：近30亿元 建筑面积：40.6万m2 停车位：近3000个天津大悦城天津大悦城地处天津市内环核心区域，和平区与南开区的交汇处。
是集一站式购物中心、写字楼、酒店式服务公寓、高档住宅等多功能一体的城市综合体。
定位为国际时尚青年城，面向年轻的都市青年，提供全方位的国际化生活体验。
在天津首次引入综合电影院、剧场式真冰场、主题KTV 、大型儿童体验中心等业态。
开业时间：2011年12月总投资：近30亿元建筑面积：53万m2停车位：近3000个天津六纬路大悦城天津六纬路大悦城位于天津中央商务区，紧临城市内环，距离海河仅272米之遥。
2017年沈阳中粮大悦城市调报告综合体业态区位分析_市场调研
D 生活馆
未来生活：18—60岁 生活艺术爱好者 时尚个性追求者
具有一定的经济实力，稳定的生 活，敏锐的时尚意识，注重环保 低物质享受，追求心灵成长生活 一族； 消费更倾向于选择具有很强文化 意味的产品和服务，注重与商品 之间产生情感与体验的交流机会。
A馆 优雅馆
47%
地上5层 共计105个品牌 租赁面积20849㎡ 空柜7个 745 ㎡ 空柜率4%
综合体分析
COMPLEX ANALYSIS
的城市综合体，实现购物、娱乐、观光、休闲、餐饮等功能，
节约资源，高效运营城市生活，成为推动城市发展的重要力 量。年轻、时尚、潮流、品位的大悦城，已成为高品质城市 生活新标志。
面积
占地面积：73000 m2 建筑总面积：550000 m2 营业中面积：315000 m2
亮点与不足
REFERENCE POINT
借鉴之处
区位分析
LOCATION ANALYSIS
沈阳 中国东北地区最大的中心城市
东北三省消费力最强的城市 东北三省辐射范围最广的城市 东北三省时尚上升度最高的城市
兴隆大家庭
经营15年，拥有多家连锁店面，经营比较接 地气。
中街
中兴 新一城
新玛特
皇城恒隆
拥有良好基因的购物中心，结合中街客层不 断调整品牌组合。
B 先锋馆
先锋青年 ：15—25岁 中高校学生 初涉社会青年 潮流 青年
心理而且有很大的自主支配权、 追求新事物、新潮流,带有一定消 费盲目性；消费以中档为主， 经常光顾当今流行的时尚类消费 场所；
C 时尚馆
都市新贵 ：25—40岁 商务人士 职员 自由职业
目标主力消费群。他们是社会消 费的生力军，有文化，敢于消 费喜欢时尚且追求休闲生活感受， 具有一定的经济能力及支配权， 追求品牌和享乐，消费 心理较为成熟，消费力以中高档 为主；
详解中粮大悦城的5个创新维度 附经典案例
大悦城商业创新分为产品创新、服务创新、数据创新、营销创新和文化创新五个维度。
中粮置地总经理韩总表示，大悦城经过八年发展，产品与品牌的综合实力正进入螺旋式上升阶段，正在完成从传统的商品消费中心到生活方式中心的形态转变。
他指出：“2013 年，大悦城在电商喧嚣的场域里树立起体验经济的王牌标杆，2014年，从“客户价值创造”的角度出发，大悦城回归商业本质，将目光聚焦创新经营，希望在不断地积累、升华中优化经营管理，形成亮点，升级运营;同时更注重拥抱新技术、新理念带来的突破式飞跃，表达主张，实现引领。
通过产品、服务、数据、营销、文化五个维度的创新变革，为大悦城的发展注入强劲动力，成为重塑都市生活，书写商业秘辛的重要试验。
”产品创新：建筑升级，业态重构最新的行业数据显示，至2015年，中国商业地产开发量将达到5.64亿平米，购物中心总数或达4000座，开发量过剩、同质化竞争的趋势愈发明显，商业“红海”说甚嚣尘上。
与此同时，电商发展也为实体商业带来了严峻的挑战，就在刚刚过去不久的双11购物狂欢节中，淘宝的总成交额突破571亿，又一次刷新了历史。
人们消费观念和行为方式的转变，促使经营者们通过打造精品、创新模式等不断探索商业多样化的可能性。
大悦城的商业创新首先从最基础的产品层面入手，用产品思维策划现代商业地产，试图赋予“逛商场”一种超越购物的全新体验。
建筑空间的形态升级与业态品牌的多元化、体验化和新鲜度是产品创新的两大关键。
大悦城强调，用地标式建筑设计和创意尽显的室内创意街区塑造固化的吸客引擎;引入创意零售、家居生活、文化艺术、美食餐吧、音乐咖啡、展览空间等体验式店铺，同时通过品类间的有机组合，构建区域化个性商业氛围。
建筑升级案例一：上海大悦城摩天轮景观2014年5月10日，上海地铁12号线正式通至上海大悦城，8号线、12号线在大悦城曲阜路站呈十字交汇。
仅在12号线曲阜路站开通后的首个周末，上海大悦城的客流环比就增长了近30%，销售环比提升25%，地铁效应初见成效。
如何做好购物中心业态规划、组合、配比
如何做好购物中心业态规划、组合、配比业态定位：深度挖掘和调研分析业态竞争机会和主力消费群以确定商业业态。
1、竞争业态机会挖掘通过详细的市场调研，了解区域商业环境情况（人均商业面积、商业发展阶段等）、了解商业建筑形态分布比例（独体、街铺）、商业业态业种比例、各商户经营状况等。
2、主力消费群体挖掘通过详细的市场调研和问卷调查，明晰项目的主力消费群体，把握项目的主要服务对象。
以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。
核心消费群：商圈半径2公里范围内。
香港经验借鉴：20分钟商圈之内的客源要做80％的生意，这一原则被称为香港购物中心二八原则。
辐射消费群：商圈半径5-10公里范围。
3、项目自身分析竞争业态机会挖掘和主力消费群体挖掘基本可以确定出项目的商业业态。
此时，结合项目的自身条件，分析项目所处位置、地形条件、规模等，可对可选业态进行调整，定位出最适合本项目的商业业态。
业态规划：从2大规律6大微观因素出发1、业态规划一般规律业态规划可依据项目的自身体量面积，参考项目当地商业发展的情况，针对各业态的经营面积作出预估。
业态比重分配规律：目前常用的规划黄金比例，即一个购物中心大型的商业成功的规划经验中购物、餐饮、娱乐的面积比为52：18：30。
业态楼层分布规律：纵观我国的许多商业项目，它们的商业布局都惊人地相似，如负一层是超市、第一层化妆品、珠宝；二层女装，休闲装；三层男装；四层娱乐电玩；五层美食等2、业态规划需考虑的六个微观因素：（1）业态规划需考虑的微观因素之一：租金水平不同业种商户的租金承受力各有差异。
购物中心在进行业态规划时，应考虑不同业种商户的租金承受能力，从而进行合理的业态规划，以达到租金收益的最大化。
例如在购物中心规划中，餐饮业态规划大多往高层进行设置。
将较多的小餐饮商家往高层放置，除了考虑到可以将人流往上带动牵引外，还有一个重要的因素就是租金价格因素。
中粮大悦城案例研究
✓黄酒：黄中皇、孔乙己
✓乳制品：蒙牛、腾欢
✓番茄红素：屯河
✓蜂产品（蜂胶、蜂王浆）：中宏生物 ✓蜂蜜：悦活、山萃
✓茶：中茶（海堤茶叶) ✓蔬果汁：悦活、屯河
✓碳酸饮料：包括可口可乐、健怡可乐、零度可乐、雪碧、芬达、醒目、美汁源果汁橙、 美汁源果粒奶优、酷儿果汁、原叶茶、雀巢冰爽茶、冰露水、酷乐士维他命水等全
时尚：是大悦城的主线，代表先进的审 美观和生活方式，不断的求新、求变。
潮流：是大悦城的表现方式，是大众接 受的主流的时尚，是符合主流文化的品牌。
品位：在此基础上，打造年轻群体优质 的消费场所。
潮流
品位
年轻
时尚
1.2 大悦城系列
定位：城市级白领青年型购物中心
大悦城模式
✓城市级：体量15万平米以上，辐射力够大 ✓年轻型：客群年轻，中产阶层（城市消费力需足以支 撑，区域及交通需成熟便利），讲究时尚潮流和品味
24业态组合1f摩登精品1f定位首层调整后定位摩登精品丰富有市场知名度且具有一定影响的国际知名品牌业态餐饮服饰精品化妆品儿童品牌ur711orbissephoratommyhilfiger星巴克zaragaptimberlandmassimoduttilacosteguessido亮视点天梭金至尊优视一品herbeautymujickjeansevisufollifolliegstarrawjlindeberg宝宝当佳小鬼当佳muji无印良品星巴克24业态组合2f名媛魅影2f定位二层定位为名媛魅影增加年龄段在2840岁之间的少淑装品类补充项目之前缺乏的零售品类业态服饰零售精品品牌it欧时力zuczug巴黎汇costacoffeerime袜业veromodatoughpeachjohnminnetonkarosebulleteitielesaundazaragap优衣库gapzara欧时力24业态组合3f花样年华3f定位三层定位为花样年华丰富1828岁年龄段的购买需求并增加坪效最高的休闲牛仔品牌业态服饰配饰零售精品品牌dazzleizzue李维斯yiguezczz必胜客海盗船birkenstock马汀博士mindbridgebasichousejustus奈美惠mocobreadbutter江南布衣hola西雅图咖啡星巴克24业态组合4f潮流休闲4f定位四层定位潮流休闲同时增加儿童服务及生活的业态与五层儿童主题相呼应业态服饰配饰零售精品品牌热风汤尼英盖芭妮兰乐礼轩momo一茶一坐麦淇舍宾crz6ixty8ightbodypopsellelamiulilylovelylacemeetmimiqvivavoce西遇探路者阿吉豆夏娃的诱惑单向街西瓜头儿童剪发24业态组合5f乐活天地5f定位五层为项目双首层定位乐活天地补充儿童的服装零售及玩具等业态与楼下零售及楼上餐饮起到承上启下的作用业态数码电子零售服饰水吧甜品儿童服装玩具品牌mothercare乐友孕婴童lego西瓜头奇妙世界玩具反斗城dq朝阳手机数码广场卡雷拉crocs钱库朝阳科技广场24业态组合6f饮食男女6f定位六层定位饮食男女以情侣约会为主体营造浪漫的小资情调业态餐饮休闲娱乐品牌蕉叶米斯特批萨蜜桃餐厅鹿港小镇满记甜品权金城三元梅园鼎轩万方豆捞正一味外婆家24业态组合7f家庭美宴7f定位七层定位家庭美宴以聚餐性质为主题餐厅面积较大具有包房及儿童座椅等服务业态餐饮休
大悦城优秀课件
音乐与气味
岛屿式布局
柔和的色彩
协调的照明
芬芳的气味
•.
•14
• 优点：
1.布局富有创意，采取不同形状 的岛屿设计，可以装饰和美化 营业场所。
2.商场气氛活跃，能增加顾客的 购物兴趣，并延长逗留时间
1.不利于最大限度的利用营业面积。
2.布局过于变化会造成顾客迷失，顾 客会因无耐心寻找而放弃一计划内购 物。
3. 大悦城也使用了装饰照明，通过采用大量的彩灯、壁灯、吊灯、落地灯和
•.
•19
采光度
•.
•20
布局设计—照明
100%
基本照明
80%
特殊照明
60%
装饰照明
•.
•21
布局的设计
商品本身 的特性
1
商品盈利程度
2
3
顾客购买行走特 点
•.
商店的位 置优势
4 配合其他促销策略
•22
商品本身的特 性
• 大悦城详细的研究了顾客购买心 理，大多数情况下，顾客希望快速的 成交。故大悦城将B1层设为最便利的 区位，在B1层设置速食店，西点，零 食等，满足往来人群需求。同时，商 品之间是有一定的连带性的，顾客会 临时产生冲动性购买，所以大悦城在 B1层设置了超市及其他商店等，最大 限度的方便顾客购买。
3.服务功能齐全，及零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积，设 相应规模的停车场。
4.地址设在商业中心或城乡部的交通枢纽点。 5.设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮、实行租赁制。 6.目标顾客以流动顾客为主。
•2023/12/31
•.
•7
店面布局
大悦城
友谊新天地
•.
•8
•.
大悦城设计标准
大悦城设计标准(综合体标杆)第一部分总体规划一、规划要求1.建筑退线要求商业综合体的城市道路退线应在满足自身商业开发需求的同时，尽量符合当地城市规划技术要求关于该地块的建筑退线规定，确有困难之处应通过集团相关部门积极进行协调解决。
商业综合体的城市道路退线还应以满足消防要求及对周边建筑的视线间距和日照遮挡距离为前提。
应根据地块周边道路等级状况确定建筑退线距离，沿高等级城市道路的退线距离应大于低等级道路的退线。
高层部分道路退线距离应多于多层部分，高层建筑退线最低不应少于8米，多层不应少于5米。
二、功能分区根据城市综合体总体定位及策划报告布局大悦城购物中心、大悦城公寓、办公楼（大悦广场）、大悦城酒店式公寓及住宅（大悦悦府）。
要考虑购物中心、办公楼、酒店的可达性、住宅私密性。
1.总平面功能分区大悦城城市综合体在总平面规划中基本分为以下几个大的功能分区：酒店功能区，商务区，高级写字楼功能区、酒吧街区、商业休闲购物餐饮文化娱乐区、特色商业服务区，室内步行街、高档居住区、文教服务区、公寓办公区和城市广场区等等功能区。
项目必须依照集团提出的开发要求详细确定好各功能区的内容组成和规模，并根据地块的城市规划条件和成本技术条件考虑适合的建筑体量和形状。
确定综合体主次面、主要人行车行出入口和城市广场区的位置，必须符合城市规划的需求，对应地块周边情况和道路人流特点，满足综合体商业经营和未来更新的需要。
各功能区规划应围绕室内步行街这一核心部分展开，首先确定符合城市商业人流规律的步行街走向和形式，然后根据其他功能区的使用特点沿步行街加以有机的组合衔接。
酒店区与高级写字楼功能区，宜尽量沿主要城市干道于显要位置独立设置，以突出其城市标志作用和物业的高档性；商业休闲购物餐饮文化娱乐区由多个主力店沿步行街组合而成，与步行街形成商业综合体的主体部分；公寓办公区一般作为商业主体上部的高层建筑群出现（插蜡烛），应尽量沿商业主体的边缘布局。
中粮大悦城资讯总监 张岩 ：用数据构建不一样的大悦城
用数据构建 不一样的大悦城朝阳大悦城 经营数据分析内部资料123万平米 12层楼 超级城市综合体• 位于北京朝青板块核心 面积23万平米的超级城市综合体 拥有购物 餐饮 娱乐 休 位于北京朝青板块核心，面积23万平米的超级城市综合体。
拥有购物、餐饮、娱乐、休 闲、教育、儿童等8大业态， • 商户数量400余家。
平日客流4万，周末6万，日车流量7,000辆。
2400商户 知名品牌汇集3什么样的人朝阳大悦城、年轻时尚的管理团队4什么样的人朝阳大悦城、年轻时尚的数据团队工作理念：做的是乐趣、做的是前卫、做的是酷5做什么样的事1. 艺术景观的塑造 1 艺术景观的塑造6做什么样的事最初的规划设想7做什么样的事为什么资讯部要做这样的事情？ 景观设置1个月后： • 北侧商户客流增加约7%； • 销售额增长约5%；热点：Zara 热点：Zara热点：GAP 热点：GAP8做什么样的事圣诞灯饰景观的规划9做什么样的事2. 我们还参与电梯规划调整 2 我们还参与电梯规划调整电梯调整后： • 增加出租面积近 400平米； 400平米 • 租金增加明显；取消 扶梯 13500改变扶梯 方向 取消 扶梯10同类商业情况其他项目的橱窗3对！商户的橱窗设计我们也要参与把控做什么样的事3. 对！商户的橱窗设计我们也要参与把控；成果：月在商业淡季和秋2010年8月，在商业淡季和秋装上市前的节点，连同招商、市场部开展商户“橱窗120002010年7-9月销售额变化布置大赛”•原计划参加品牌30家，实际参加品牌72家；966695609842800010000•8月销售额维持平稳，销售9560万元；•形成《橱窗管理标准》文件200040006000销售额形成《橱窗管标准》文件作为商户管理准则；7月8月9月做什么样的事朝阳大悦城消费客群的数据分析4. 朝阳大悦城消费客群的数据分析：•将消费客群分为，客流贡献型、传播贡献型、销售贡献型三大类；•对三类客群在购买决策过程中使用不同策略促进购买；目前朝阳大悦城，销售贡献型客流约占30%；•消费行为决策过程：尽管客群类型不同，但所有的消费行为都经过：初选，积极评估（或者研究潜在购买选择的过程），购买时刻（消费者购买某品牌），以及购买后体验（消费者对产品的体验）四个消费过程；消费者购买行为中的主要影响因素初选过程积极评估过程购买时刻商户主导：品牌、商户、代理商进行的互动活动的影响12%26%43%消费者主导：口碑传播、网络传播、媒体评论的影响21%37%31%消费者主导口碑传播网络传播媒体评论的影响以往体验的影响28%10%-5%购物中心主导：宣传、促销、店内活动的影响39%26%22%第阶段初选期指导推广部开展以购物做什么样的事第一阶段：初选期，指导推广部开展以购物中心为主导的活动。
购物中心业态选择、规划与配比技巧
购物中心的业态分布和比例是商业运作中极为重要的内容。
如若业态组合定位科学合理，可为商场营销增加靓丽的卖点，有利于促进商场的销售。
反之，如果业种组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后无法做旺，进而最终归于失败。
在商业领域内，如果说超市经营的是商品，百货经营的是品牌，那么购物中心经营的就是业态。
购物中心的业态分布和比例应从所处商圈整体进行考虑，购物中心的差异化定位是确定各种业态组合的起点。
作为一种集合了多种功能的商业综合体，购物中心对各种业态的组合、搭配，无疑是决定其能否成功经营的关键。
购物中心业态的选择与规划业态选择，根据项目所在城市的级次，同一城市的不同区域，项目的功能不同，均有较大差异。
如城市核心商圈购物中心，承受高租金的零售服饰类业态必定占主导，郊区型购物中心当偏重生活配套类及目的性体验性强的业态。
不同区域消费者其消费差异直接决定了业态选择的差异。
购物中心业态规划，简单来讲，是指在符合项目定位的前提下，为满足目标消费者的消费需求，合理引进商业业态，对购物中心各功能分区和各楼层所进行的业态布局。
1、业种的选择、规划与组合步骤业种品牌组合是商业运作中极为重要的内容。
如若业态组合定位科学合理，可为商场营销增加靓丽的卖点，有利于促进商场的销售。
反之，如果业种组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后无法做旺，进而最终归于失败。
业种选择业种选择要按照市场需求的原则来进行，而不是越大越好，品牌越响越好。
要根据项目自身的定位、市场需求等来确定。
必要条件一：两个以上主力店；必要条件二：品种功能一站到位；必要条件三：高度专业化、差异化（高度特色专业化、错位经营差异化）。
业种组合商场业种组合的目标有三个：一个是给顾客生活带来便利；一个是能满足顾客生活必需；再有就是让顾客买起来方便和愉悦。
一个商场中，商品的组合比率大致上可以分为普通商品60%、观赏商品10%、利润商品15%、并列商品15%，要制造丰富有弹性的业态组合可根据这一比例选择相关的业种。
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项目——调研资料
Part 1. 业态分析 Part 2. 面积分割 Part 3. 动线分析 Part 4. 电梯
项目——调研资料
Part 1. 业态分析
Part 1. 业态分析
各楼层业态布局 （B1F）
家居
超市 服装
配饰、礼品、数码
餐饮
Part 1. 业态分析
各楼层业态数量 （B1F）
B1F业态数量
餐饮 配饰、礼品、数码 服装 超市 家居 0 2 4 5 10 15 20 25 5 9 20
Part 1. 业态分析
各楼层业态布局 （1F）
服装
化妆品 鞋 箱包 餐饮 配饰、礼品
Part 1. 业态分析
各楼层业态数量 （1F）
1F业态数量
餐饮 配饰、礼品、数码 箱包 鞋 化妆品 服装 0 5 10 15 20 25 30 1 4 9
各楼层业态布局 （3F）
服装
运动类 儿童世界
配饰、礼品、数码
餐饮
Part 1. 业态分析
各楼层业态数量 （3F）
Part 1. 业态分析
各楼层业态布局 （4F）
影院
服务 餐饮
Part 1. 业态分析
各楼层业态数量 （4F）
Part 1. 业态分析
各楼层业态布局 （5F）
万达百货
餐饮 万达影院
A
2
项目内部动线分析
主入口
次入口
沪 南 公 路
年家滨路
2
项目内部动线分析
水平动线
周浦万达采用单一环线， 易达性良好，可视度较 高，给人宽敞大气之感 主通道：长 400米 宽 3米
项目——调研资料
Part 4. 电梯
Part 4. 电梯
扶梯平面布局图
Part 4. 电梯
电梯平面布局图
Part 4. 电梯
各楼层业态面积 （4F）
Part 2. 面积分割
Part 2. 面积分割
辅助功能区布局
• 洗手间
Part 2. 面积分割
辅助功能区分析
Part 3. 动线分析
Part 3. 动线分析
1
项目外部动线分析
A
Part 3. 动线分析
1
项目外部动线分析
外部立地条件分析
A
2
项目内部动线分析
停车场
13 34 35 40 NhomakorabeaPart 1. 业态分析
各楼层业态布局 （2F）
时装
内衣 珠宝
配饰、礼品、数码
餐饮
Part 1. 业态分析
各楼层业态数量 （2F）
2F业态数量
餐饮 配饰、礼品、数码 珠宝 内衣 服装 0 5 10 15 20 25 30 35 40 1 1 40 45 2 4
Part 1. 业态分析
楼梯平面布局图
Part 4. 电梯
电梯类型 货梯 客梯 扶梯
数 量
品牌名 荷载人数 荷载重量 电梯分布位置
13 68
三菱 三菱
13
1000KG
见图 见图
项目——调研资料
Part 4. 附件
项目——调研资料
1F
2F
3F
4F
5F
说明
本次调研采取实地调研的方式 图片来源：实地拍摄
数据来源：现场实地测量
测量方法：测量瓷砖、柱距，步测等
天津大悦城
项目类型：综合体
开发商：中粮集团
地理位置：上海市浦东新区年家浜 路437号 建筑面积：320000平米 商业面积：130000平米
开业时间：2009年09月19日 停车位：1820个 层数：B1F-5F 业态组合：购物、餐饮、娱乐等 目标客群：商务客户、居民
Part 1. 业态分析
各楼层业态数量 （5F）
项目——调研资料
Part 2. 面积分割
Part 2. 面积分割
各楼层业态面积 （B1F）
Part 2. 面积分割
各楼层业态面积 （1F）
Part 2. 面积分割
各楼层业态面积 （2F）
Part 2. 面积分割
各楼层业态面积 （3F）
Part 2. 面积分割