中粮集团大悦城商业模式解析大悦城商业模式解析商业

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大悦城-天津

二零零八年十二月最大的规模、完整的业态组合最合理的业态互动、创新的经营模式最大的停车场最壮观的时尚店旗舰群最丰富的餐饮组合最新颖的国际观展中心天津大悦城购物中心亮点：天津大悦城购物中心最完整的业态组合最大的规模最大的停车最丰富的餐饮组合最壮观的时尚店旗舰群最新颖的国际观展中心歌友会时尚秀签售会发布会文化展推介会画、影展论坛•国际观展中心将成为项目独有的亮点。

在保证经济效益的同时，有机的整合了购物中心各业态，形成消费链体系的动力源，产生集客力。

形成强大的项目宣传阵地。

天津城市的“心”地标！项目将依托于良好的区位优势，打造整体建筑面积50万停车场：购物中心建筑面积125077平米使用面积71928平米实用率57.5%层高首层：6.3米2—4层：5.6米内部交通（客用）34部手扶梯+10部垂直电梯+2部观光电梯位置建筑面积（平米）车位数立体停车楼10680140B122056188B235851689B340209750 ( 含办公楼500 )合计1087961267注：项目总车位数2662个项目概述市场分析项目定位业态规划及品牌落位收益预估C地块方案天津市场分析p宏观经济&消费特征•2007年天津国内生产总值达5050.4亿元。

•天津由于工资水平及物价水平影响，零售业整体消费水平较北京、上海等城市偏低，但自2006年以来，人均可支配收入及人均消费支出增长率显著提高，2007全市年人均消费支出达到12029元/年。

•餐饮消费在人均消费支出中占据较大比例，零售业消费自2006年以来稳步提升。

20004000600080001000020012002200320042005200620070%5%10%15%20%北京和天津GDP对比情况北京和天津人均消费支出对比情况40008000120001600020012002200320042005200620070%5%10%15%20%（亿元）（元）南京路和平路滨江道南市商圈东北角商圈市场分析天津市商业市场分析现状分析地理位置客户群特征2007年销售额（亿元）2008年上半年销售额（亿元）友谊商厦友谊路以30-50岁，注重品牌的高收入消费者为主9.8 4.4伊势丹百货南京路以20-45岁中高收入的中青年上班族为主 6.6 3.8新世界广场东马路不同年龄段的大众消费群 5.5 2.9百盛百货和平路以20-45岁的中青年上班族为主 4.5 2.1津乐汇南京路以20-35岁的中青年上班族为主4.1 2.3远东百货东马路以20-45岁中高收入，注重品质消费者为主 2.6 1.4友谊新天地滨江道不同年龄段的大众消费群3.1 1.4海信广场小白楼以30-45岁，注重品牌的高收入消费者为主2.11.05项目楼层伊势丹百货新世界百货百盛津汇广场F7餐饮N/A床品、妇婴、儿童早教N/AF6家庭用品、文具、特卖场N/A女装、女内、家用、文化N/AF5妇婴用品、运动餐厅、米乐星KTV休闲、运动、户外运动100、亚惠美食广场F4男装、配饰、男鞋运动100、妇婴、女内、家用、麦福健康生活馆男装、配饰、男鞋运动100、美容美体、休闲、珠宝/饰品、眼镜/礼品、F3女装、配饰、咖啡男装、配饰、休闲、美容美发女装、配饰女装、女内、配饰、男装F2女装、女内、配饰女装、配饰女装、女鞋、配饰、化妆品、餐饮女装、配饰、餐饮F1服饰、化妆品、鞋、皮具/手袋化妆品、皮具手袋、鞋、珠宝/饰品、餐饮、屈臣氏珠宝/饰品、化妆品、皮具/手袋化妆品、皮具/手袋、鞋、餐饮、银行B1精品超市、餐饮家乐福、餐饮、配饰休闲、数码、配套服务餐饮、配套服务、化妆品、饰品、屈臣氏B2申格体育N/A N/A N/A我们挑选了目前天津有代表性的4个商业项目进行分析，作为对本项目的定位及主题分布的参考。

2019年中粮悠唐购物中心商业定位调整方案

目标人群项目特色购物中心主打方向
24 24
25
24-28初入职场的女性
26
27
28
29-35有一定职场经验未有小孩的女性
29
30
31
33
35 35
二定位方向及策略
首先是职场成长需求 24-28岁由于初入职场，进入一个外在迅速摆脱稚气的成长期，在服装、配饰、美发、美甲、化妆品、交际、聚会等方面需求较大。9
定位
鲜明的主题定位，与竞品错位经营，“国际青年城”使消费者和商户对大悦城品牌一目了然
布局
高楼层设置目的性强的餐饮娱乐业态，通过飞天梯快速到达，吸引大量客流上行，再形成喷淋效应带活低楼层的零售业态
品牌
（1）定位型、销售贡献型、租金贡献型、客流贡献型品牌合理组合；（2）新（首次进中国或北京品牌，保持时尚度）、优（销售冠军品牌，保证销售和市场占有率）、特（保证差异化）合理组合
3F
品牌建议
28
三各楼层调整建议
4F
主题位:U活
定位主题思想：都市白领的生活家、职场充电器、商务成功的交流会所
三各楼层调整建议
学
习
体
休
验
闲
区
时
光
区
容颜永驻区
4F层定位区块描述
学习体验区：
• 经营精品生活区：精品电器、生活超市、成人教育等；包括：顺电、HOLA 、华尔街英语等；
休闲时光区：
•化妆品
MABELLINE/MAXFACTOR/REVLON/I PKN/BANILA.CO/MISSHA/深蓝/AFU 香薰/佰草集/家美乐/汇美舍/林清轩
3F
品牌建议

北京市中粮集团西单大悦城的详细介绍

西单大悦城
Байду номын сангаас
•2007年底隆重开业的北京西单大悦城（JOY CITY）是一座由中粮集团精心打造的“国际化青年城”，这座西单商圈唯一的Shopping Mall迅速成为时尚达人、流行先锋、潮流新贵休闲购物的首选之地，也是2008年北京商业地产的最大亮点。《精品购物指南》、《北京青年周刊》、《风尚志》、《Time Out》、新浪、搜狐,开业之时就引来京城各路媒体争相报道。 •来大悦城的人对她有着不同的解读，因为这里每一层都主打一个概念，并由这些概念为她的年轻消费群体构筑了一个面向世界的全方位体验空间。这些概念是：趣味、炫目、优雅、性感、潮流、动感、冲撞、快乐、约会、童真、兴奋、梦想，每个概念都充分体现青春个性和独特性格。 •“大悦城”之出处来自《论语•子路》： “近者悦,远者近。” 释义为“创造喜悦和欢乐，使周围的人感到愉快，并吸引远道而来的客人”，于是大悦城秉悦众之原则为来者精心挑选了近 300个优秀品牌。这里有西班牙国宝级品牌ZARA，有英国平价服装销售巨头NEXT,有融合美国西部风味和法国浪漫设计的GUESS,有源自希腊的时尚配饰Folli Follie，有简约自然、充满现代生活哲学MUJI(无印良品) 。潮牌的潮店在“城”里鳞次栉比地恭候着自己的访客，UNIQLO、 Esprit、motivi、DHC、马克华菲、THE FACE SHOP、potato&co.……在这里，你不会面对LV 、 Armani、Gucci 这样的奢华品牌而感到囊中羞涩，因为你可以用不多的银两购置一身流行前线的“装备”。 •大悦城还坐拥若干“之最”而傲视京城商圈：世界跨度最长的飞天梯，让来者叹为观止；长江以北最大的数码影院——首都电影院，13个影厅可同时容纳1800位观众；北京最大的化妆品超市SEPHORA（丝芙兰），妙龄女郎趋之若鹜。各色水吧、甜品店常常让消费者驻足，无论是鲜元素、找茶、COLD STONE还是班班水吧、Wagas、芒果芒果，都成为情侣约会、闺密谈心的舒适选择。大悦城里的美食组合也尽显国际风范，成为了写字间里白领金领们津津乐道的美味话题。港丽餐厅、泰国风味的焦叶餐厅，意式休闲的巴贝拉，澳式时尚火锅豆捞坊，日本料理元绿寿司，韩式餐饮大长今，香港特色食品大快活，难怪有人奉劝来者一定要先规划好想触动哪种口味的味蕾。 •经过近1年的时间，西单大悦城的“一站式”购物理念正在京城口口相传并得到越来越多消费者的认同，这里势必成为北京国际化时尚的又一风向标。

0420_西单大悦城产品线研究

中粮置业以“建立有价值的商业物业，逐步形成优质的物业组合”为使命，始终致力于奉献高品质的生活空间和生活服务，在物业管理方面，中粮置业旗下凯莱物业管理有限公司，坚持“优质、高效、诚信、服务”的物业管理理念，以专业化、高品质的管家式服务实现集团投资型物业价值的最大化。
目标规划：5－10年内在全国拓展打造20个大悦城
【中粮集团】
集团简介：中粮集团（COFCO）是中国领先的农产品、食品领域多元化产品和服务供应商，致力于利用不断再生的自然资源为人类提供营养健康的食品、高品质的生活空间及生活服务，贡献于人类社会的繁荣。集团使命：我们奉献营养健康的食品和高品质的生活服务，建立行业领导地位，使客户、股东、员工价值最大化。中粮集团目前下设中粮粮油、中国粮油、中国食品、地产酒店、中国土畜、中粮屯河、中粮包装、中粮发展、金融等9大业务板块。
✓商业运营效果较好，主力店及次主力店营业额较为客观，人流量较大，提袋率较高； ✓业态布局较为保守；
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
【西单大悦城小结】
关于西单大悦城：
1、【经营模式】利用精品店代替主力的商业模式，大大的提升了购物中心的租金水平以
及招租的灵活性，是一代新型商业发展的趋势；
1号线和4号线
西单商场站 1－2分钟
西单站
5分钟左右
•竞争环境：君太百货、中友百货、西单商场等9家百货店，此商圈内缺乏一站式购物中心和专门针对年轻人的体验场所 •其他概况：在大悦城中餐饮功能、娱乐功能分别占到30%、20%的比重，购成商业新的体验点；在招商过程关注“首次登陆中国/北京”的知名品牌引入，如美国大型服装零售商NEXT；针对青年人消费特征，时尚品牌、潮流品牌的占比大大提高
关于项目规划：
✓外部动线与内部动线设置较为合理；水平动线与垂直动线互相呼应，人流导向较为明确；通天梯的设置具有开创意义，较好的解决了高层人流向上问题； ✓三个中庭的设置各有特色，具备丰富空间聚拢人流的效果； ✓人流动线以直线为主，较为呆板； ✓项目装修较为陈旧，影响项目品质；

大悦城场地分析

大悦城
JOY CITY
——活泼时尚的立体Shopping Mall
01
02 03 04 05
项目背景
场地设计建筑设计总结附图
Case Background
Site Design Architecture Design Summary Appendix
01
项目背景
Case Baund
项目区位
周边有多条公交线路到达，直达火车站及市中心人民广场例:210、46、916等，还有地铁8号线和在2011年开通的12号线；距离人民广场距离不到1公里，人民广场是全市交通集合的核心中心。
900 米
CCDI 公建·设计中心
01
项目背景
Case Background
央视市场研究股份有限公司 CITVC TNS Research
广告策划BRANDING & MARKETING CONSULTANT 迪卡品牌策划咨询（上海）有限公司 Identica Brand Consulting.
CCDI 公建·设计中心
01
项目背景
Case Background
中产阶级 >20000 10000-20000
总体规划
项目概况：上海大悦城将成为上海苏河湾地区的大型城市综合体。项目整体开发超过40万平米，总投资额超过 120亿，预计2014年全面竣工。功能：规划包括大型时尚购物中心、第一居所临水豪宅、高品质酒店式公寓、五星级酒店及甲级写字楼，打造海派文化与国际文化的兼容并蓄，创造动静结合的高品质生活第一选择。愿景：潮流生活。全新体验国际同步。时尚资讯交流转换平台，定期主题式时尚趋势发布。前卫艺术。将购物环境与商业艺术有机融合，营造当代摩登的都市情调；当代艺术与时尚主题互动，加强艺术化商业时尚氛围。立体享乐。以都市白领人生阶段轨迹需求为核心，上下扩展。享乐外延囊括消费、交际、自我提升、性格塑造、情感归属等。新生活●新体验。最大化集结都会配套服务，满足多种消费需求，涵括：购物、娱乐、餐饮、休闲、享乐等服务；将时尚与科技融合，全楼蓝牙覆盖，无线网络提供更多更新时尚ICON 。

大悦城--近者悦,远者来

商业巨头与大悦城结成了战略
大悦城的诞生
“ 者悦。远者来 ” 近，出自
合作关系。西单大悦城开业第
一
团。现下设中国粮油、中国食品、产酒店、融事业部等９地金
大业务板块．在中国大陆和香港拥有７家上市公司．打造了福临门食用油、城葡萄酒、长金帝巧克力、大悦城ＳｏｐｎｈｐｉｇＭａｌｌ等一系列知名品牌，连续
ｌｌ动静皆宜ｌｌ：休闲娱乐、长飞天梯、特ｌｌｌ … 超独
上海大悦城地处苏河湾核心区域．至海宁路、至西藏北西北路、至曲阜路、至浙江北南东
路，与南京东路商圈衔接，离距人民广场仅９０米，通便利，０交
悦城闪耀亮相，成为引领沈阳消费形态的时尚新地标；００２１
之意。即大悦城品类、业态的丰富，服务功能与情感表达的丰
富。“ 年轻、尚、流、时潮品位 ” ，
年５月，北大悦城璀璨登场，朝
成为京东核心居住区中产阶级的品质生活中心；随之，海大上
推出了一系列的文化活动，比
如吃掉城市、国达人秀海选；中
罗志祥、玮柏、ＡＮ、乐女潘ＲＩ快
生、辛博、笔畅、打绿等付周苏
偶像签售；沪上首次大型几米装置展、高城市展、ＡＡＡ乐ＢＺＲ

西安大悦城的使命,价值观和愿景

西安大悦城的使命,价值观和愿景作为中粮集团旗下的十八家专业化公司之一，大悦城控股深度传承母公司“忠于国计、良于民生”的使命担当。

作为国资委批准的、以房地产为主业的央企之一，始终以保障国家粮食和食品安全的态度来建造房屋，通过商、产、文、旅、科、居等产业能力，塑造满足人民美好生活需求的多元场景。

双核赋能多维产业大悦城控股以“创造城市永续价值，追求可持续性幸福”为使命，以“城市运营商和美好生活服务商”为方向，以“持有+销售”双轮驱动，以“产品+服务”双核赋能，实现稳健发展，创造价值增长。

目前，大悦城控股布局北京、上海、深圳、成都、西安等30余个一、二线核心城市，是以商业地产、住宅地产和产业地产为核心板块，涵盖写字楼、酒店、长租公寓、旅游地产等创新业态的全产业综合地产开发平台。

深耕西北三年四盘砥砺三年，深耕西北，塑造多维城市空间。

自2017年成立以来，大悦城控股西北区域公司始终以发展大悦城城市综合体为主线，同步拓展住宅等业态，传播精致、时尚的生活态度。

2018年，西北首个商业项目西安曲江大悦城购物中心盛大开业，迅速引领古都时尚潮流。

而今，布局西安国际港务区奥体板块之上，以世界500强央企的责任与担当，联袂陆港集团打造世界公民的生活主场。

前瞻未来永续发展从世界文化遗产大雁塔旁的潮流商业坐标，到奥体板块人居品质塑造，大悦城控股西北区域公司在西安不断“开疆拓土”。

在城东，紧追置业热门区域；在城南，把握城市发展脉络；在港务区，助力潜力版块升级；在长安区，规划打造集居住、办公、商业、休闲等多功能复合业态为一体的千亩超级城市综合体。

种种布局充分证明了团队在行业内的前瞻性眼光，拥有着央企中粮同样的独到和游刃有余。

胸怀对西安这座拥有悠久历史与辉煌故事的城市的敬意，大悦城控股西北区域公司以品牌的吸引力、运营思维方式的创新力、文化的传承力与理解力和对西安这座城市真诚奉献的不遗余力，为十三朝古都，奉献了潮流主场和品质宜居生活，让西安在历史文化气息中感受时尚摩登与惬意安居。

详解中粮大悦城的5个创新维度附经典案例

大悦城商业创新分为产品创新、服务创新、数据创新、营销创新和文化创新五个维度。

中粮置地总经理韩总表示，大悦城经过八年发展，产品与品牌的综合实力正进入螺旋式上升阶段，正在完成从传统的商品消费中心到生活方式中心的形态转变。

他指出：“2013 年，大悦城在电商喧嚣的场域里树立起体验经济的王牌标杆，2014年，从“客户价值创造”的角度出发，大悦城回归商业本质，将目光聚焦创新经营，希望在不断地积累、升华中优化经营管理，形成亮点，升级运营;同时更注重拥抱新技术、新理念带来的突破式飞跃，表达主张，实现引领。

通过产品、服务、数据、营销、文化五个维度的创新变革，为大悦城的发展注入强劲动力，成为重塑都市生活，书写商业秘辛的重要试验。

”产品创新：建筑升级，业态重构最新的行业数据显示，至2015年，中国商业地产开发量将达到5.64亿平米，购物中心总数或达4000座，开发量过剩、同质化竞争的趋势愈发明显，商业“红海”说甚嚣尘上。

与此同时，电商发展也为实体商业带来了严峻的挑战，就在刚刚过去不久的双11购物狂欢节中，淘宝的总成交额突破571亿，又一次刷新了历史。

人们消费观念和行为方式的转变，促使经营者们通过打造精品、创新模式等不断探索商业多样化的可能性。

大悦城的商业创新首先从最基础的产品层面入手，用产品思维策划现代商业地产，试图赋予“逛商场”一种超越购物的全新体验。

建筑空间的形态升级与业态品牌的多元化、体验化和新鲜度是产品创新的两大关键。

大悦城强调，用地标式建筑设计和创意尽显的室内创意街区塑造固化的吸客引擎;引入创意零售、家居生活、文化艺术、美食餐吧、音乐咖啡、展览空间等体验式店铺，同时通过品类间的有机组合，构建区域化个性商业氛围。

建筑升级案例一：上海大悦城摩天轮景观2014年5月10日，上海地铁12号线正式通至上海大悦城，8号线、12号线在大悦城曲阜路站呈十字交汇。

仅在12号线曲阜路站开通后的首个周末，上海大悦城的客流环比就增长了近30%，销售环比提升25%，地铁效应初见成效。

大悦城优秀课件

音乐与气味
岛屿式布局
柔和的色彩
协调的照明
芬芳的气味
•.
•14
• 优点：
1.布局富有创意，采取不同形状的岛屿设计，可以装饰和美化营业场所。
2.商场气氛活跃，能增加顾客的购物兴趣，并延长逗留时间
1.不利于最大限度的利用营业面积。
2.布局过于变化会造成顾客迷失，顾客会因无耐心寻找而放弃一计划内购物。
3. 大悦城也使用了装饰照明，通过采用大量的彩灯、壁灯、吊灯、落地灯和
•.
•19
采光度
•.
•20
布局设计—照明
100%
基本照明
80%
特殊照明
60%
装饰照明
•.
•21
布局的设计
商品本身的特性
1
商品盈利程度
2
3
顾客购买行走特点
•.
商店的位置优势
4 配合其他促销策略
•22
商品本身的特性
• 大悦城详细的研究了顾客购买心理，大多数情况下，顾客希望快速的成交。故大悦城将B1层设为最便利的区位，在B1层设置速食店，西点，零食等，满足往来人群需求。同时，商品之间是有一定的连带性的，顾客会临时产生冲动性购买，所以大悦城在 B1层设置了超市及其他商店等，最大限度的方便顾客购买。
3.服务功能齐全，及零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积，设相应规模的停车场。
4.地址设在商业中心或城乡部的交通枢纽点。 5.设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮、实行租赁制。 6.目标顾客以流动顾客为主。
•2023/12/31
•.
•7
店面布局
大悦城
友谊新天地
•.
•8
•.

大悦城系列案例分析(北京西单大悦城、朝阳大悦城、天津

中粮大央企资本，可承受较长出租（租金、管理费、战略合作、协议约束，依托整体的环境、品牌影集团注入、银专业化于特定目标群体的模式，
悦城回报期；在建筑设计方物业费）、租金扣点较强耦合
响力来增加自己对租金的行贷款
机遇风险并存，租金回报高度
面投入大，以优质购物取其高
溢价能力，与商家属于松
依赖于商业氛围培养所带来的
✓商场管理：规范商场管理，设置楼层经理制度 ✓商家合作：目前，和大悦城合作的品牌有1000 多家，其中多项目合作的占一半以上，合作三个项目以上的有100多个品牌，15%的商户贡献了45% 的销售额；采取租金+流水倒扣双向取其高的方式 ✓店面组合：多个店面进行主题打包，提升整体竞争力
店来代替主力店的作用，更多的店面100平米左右的小型店中店；并通过主题打包增强多个小铺的整体吸引力；目的除了提升租金水平外，也是为了抗风险
环境取胜
散型管理
有效人流量
传统百较低折扣；产品品种出租(扣点，无需利息
货（零售类）和品类丰富的现金流可以应用到
取胜
其他领域)
依靠自己实际销售额来增加自身对租金的溢价能力，以账期牢牢控制商家
体验型消费不高，零售行业的账期款无法满足房地产开发的需求
扩张速20度21/和5/2自5 身资金的回笼速度高度相关本报告是严格保密的。
万达
快速复制；以散售物业租售混合（租金、管战略合作、协议约束，将收益最高的百货模式控分零销售，整充分发挥地产商的资本、开发
养持有物业
理费、物业费、万千形成较强耦合
制在自己手里，与小商户体销售，上市专业优势；资本运营主要以地
百货无需利息的现金

中粮集团大悦城商业模式解析,大悦城商业模式解析,商业模式解析

3万千百货会为万达带来无需利息的现金流1靠收取入驻厂家的扣点获利2无需利息的现金流可以应用到其他领域与商家的关系依靠整体的环境品牌影响力来增加自己对租金的议价能力与商家属于松散型管理将收益最高的百货模式控制在自己手中与小商户采取松散型管理依靠实际销售额来增加自身对租金的议价能力以账期牢牢控制住商家典型企业中粮华润凯德深国投商万达宝龙华联茂业大商银座万达模式传统百货模式目前遇到的问题1叫好不叫座2客户下单率无法与同商圈的百货相抗衡3将一线城市成功案例复制到二三线城市盲目拔高当地消费水平对于二三线城市收入水平认知不够深刻1现金流压力大2主力店过多租金收益低3品牌谈判力较差大部分万达广场开业初期品牌档次杂乱不利于维系消费者的购买力4业态的复制并不一定适合当地消费力1商业体本身侧重于零售使用率较高体验型消费严重不2部分项目选址不当盲目扩张解决方案对二三线城市消费力重新评估不要过早引入西单大悦城的商业模式以防水土不二三线城市以朝北大悦城定位更符合中国城市的发展阶加强以万千百货为主体的购物中心发展模式万千百货未来需要分化成为两类
1

核心价值特征
2

资本策略
3

扩张与选址
4

定位与经营
5

主流产品线
6

模式比较
表3.投资项目基本指标
事项/城市总建筑面积商业规模商业/总建投资总额投资单价获取方式原开发商西单 20万㎡ 10万㎡ 50.0% 40亿元 2.0万元/㎡收购中冶集团朝北 40万㎡ 23万㎡ 58.0% 30亿元 0.75万元/㎡收购弘泰基业沈阳 52万㎡ 34万㎡ 65.0% 30亿元 0.58万元/㎡集团注资沈阳鹏利上海 40万㎡ 70.0% 120亿元 3.0万元/㎡收购新梅太古天津 53万㎡ 27万㎡ 51.0% 30.5亿元 0.75万元/㎡合作开发成都 54万㎡ 25万㎡ 46.0% 19.0亿元 0.37万元/㎡集团注资四川鹏利

天津市大悦城商业区调研报告-房地产经济学

《房地产经济学》社会调研报告天津市大悦城商业区调研报告天津理工大学中环信息学院二〇一三年十月天津市大悦城商业区调研报告一、项目介绍1、基本信息天津大悦城占地面积约8.9万平方米，建筑面积约53万平方米（含地下部分），是涵盖了一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、高端精品公寓、高档住宅等多业态的“城市综合体”。

项目定位天津大悦城定位为“国际时尚青年城”，“年轻、时尚、潮流、品位”作为大悦城的精神名片，诠释JOY CITY的生活方式，以便捷、休闲、开放与亲和为基调，引导前沿生活理念。

交通位置天津大悦城位于天津内环核心区域，据守和平与南开两大中心城区交汇处，其便捷的立体交通脉络使项目周边具有极大的辐射力。

项目地处城市交通干线“黄金交叉点”——紧邻城市主干道南门外大街、南马路。

周边不仅有49条公交线路汇集至此，同时还与2012年已开通的地铁2号线无缝对接。

天津大悦城接连城市动脉之上，占据繁华制高点。

商业环境天津大悦城领跑天津最大的新兴商圈，周边3公里范围拥有73万人口，5公里范围拥有330万人口。

区域内新增成熟高端社区300万平方米，约14万中高端消费群体。

项目比邻古文化街、食品街、鼓楼商业街等天津著名旅游景点，每年有近600万的旅游人群。

日数十万人的脚步涌动此间，开启大悦繁华。

资源优势天津大悦城是世界500强企业中粮集团斥资50亿打造的商业地产项目，与国际顶级公司结为合作伙伴，依托强大的资源优势，将品质经典融入天津大悦城的血脉之中：建筑设计：美国RTKL 中国建筑科学研究院景观设计及标识顾问：日本株式会社丹青社机电顾问：香港沣信交通顾问：香港弘达物业顾问：中粮凯莱物业灯光顾问：美国CD+M灯光设计：照奕恒2、开发商介绍中粮集团有限公司（COFCO）是世界500强企业，是中国领先的农产品、食品领域多元化产品和服务供应商，致力于打造从田间到餐桌的全产业链粮油食品企业，建设全服务链的城市综合体。

利用不断再生的自然资源为人类提供营养健康的食品、高品质的生活空间及生活服务，贡献于民众生活的富足和社会的繁荣稳定。

北京朝阳大悦城商业研究

成本结构
北京朝阳大悦城的成本结构主要包括商品采购成本、租金、人员工资、营销费用等。
盈利能力指标
通过计算毛利率、净利率、ROE等指标，可以评估北京朝阳大悦城的盈利能力。
风险评估与对策建议
风险评估
北京朝阳大悦城面临的风险主要包括市场竞争、宏观经济环境变化、消费者需求变化等。
对策建议
为应对以上风险，北京朝阳大悦城可以采取灵活调整商品和服务结构、加强成本控制、提高客户服务质量等措施。
行业环境分析
1 2
行业规模
北京市商业地产市场规模较大，朝阳区作为核心商业区，竞争激烈。
行业趋势
消费者对体验式、个性化商业服务的需求增加，线上与线下融合成为行业趋势。
3
行业风险
市场竞争激烈，政策调控对行业影响较大，如租金水平、土地供应等。
竞争对手分析
要点一
主要竞争对手
朝阳大悦城的主要竞争对手包括其他地区的购物中心、传统百货店以及线上零售商等。
行业发展趋势
01
数字化转型
零售行业加速数字化转型，通过大数据、人工智能等技术手段提高运
营效率、精准营销和消费者体验。
02
跨界合作与创新
零售企业与其他产业领域的合作与创新成为行业发展的新趋势，如与
文化、艺术、科技等产业的融合。
03
定制化服务
根据消费者需求提供定制化服务和个性化产品，满足不同消费群体的
购物偏好
朝阳大悦城的消费者更喜欢选择品牌商品和有品质保证的商品，对价格敏感度相对较低。
消费者满意度调查
商品质量
朝阳大悦城的消费者对商品质量的满意度较高，认为商品质量较好，品牌货源充足。
服务质量
朝阳大悦城的消费者对服务质量的满意度也较高，认为工作人员服务态度好，能够帮助找到需要的商品。

中粮大悦城资讯总监张岩：用数据构建不一样的大悦城

用数据构建不一样的大悦城朝阳大悦城经营数据分析内部资料123万平米 12层楼超级城市综合体• 位于北京朝青板块核心面积23万平米的超级城市综合体拥有购物餐饮娱乐休位于北京朝青板块核心，面积23万平米的超级城市综合体。

拥有购物、餐饮、娱乐、休闲、教育、儿童等8大业态， • 商户数量400余家。

平日客流4万，周末6万，日车流量7,000辆。

2400商户知名品牌汇集3什么样的人朝阳大悦城、年轻时尚的管理团队4什么样的人朝阳大悦城、年轻时尚的数据团队工作理念：做的是乐趣、做的是前卫、做的是酷5做什么样的事1. 艺术景观的塑造 1 艺术景观的塑造6做什么样的事最初的规划设想7做什么样的事为什么资讯部要做这样的事情？景观设置1个月后： • 北侧商户客流增加约7%； • 销售额增长约5%；热点：Zara 热点：Zara热点：GAP 热点：GAP8做什么样的事圣诞灯饰景观的规划9做什么样的事2. 我们还参与电梯规划调整 2 我们还参与电梯规划调整电梯调整后： • 增加出租面积近 400平米； 400平米 • 租金增加明显；取消扶梯 13500改变扶梯方向取消扶梯10同类商业情况其他项目的橱窗3对！商户的橱窗设计我们也要参与把控做什么样的事3. 对！商户的橱窗设计我们也要参与把控；成果：月在商业淡季和秋2010年8月，在商业淡季和秋装上市前的节点，连同招商、市场部开展商户“橱窗120002010年7-9月销售额变化布置大赛”•原计划参加品牌30家，实际参加品牌72家；966695609842800010000•8月销售额维持平稳，销售9560万元；•形成《橱窗管理标准》文件200040006000销售额形成《橱窗管标准》文件作为商户管理准则；7月8月9月做什么样的事朝阳大悦城消费客群的数据分析4. 朝阳大悦城消费客群的数据分析：•将消费客群分为，客流贡献型、传播贡献型、销售贡献型三大类；•对三类客群在购买决策过程中使用不同策略促进购买；目前朝阳大悦城，销售贡献型客流约占30%；•消费行为决策过程：尽管客群类型不同，但所有的消费行为都经过：初选，积极评估（或者研究潜在购买选择的过程），购买时刻（消费者购买某品牌），以及购买后体验（消费者对产品的体验）四个消费过程；消费者购买行为中的主要影响因素初选过程积极评估过程购买时刻商户主导：品牌、商户、代理商进行的互动活动的影响12%26%43%消费者主导：口碑传播、网络传播、媒体评论的影响21%37%31%消费者主导口碑传播网络传播媒体评论的影响以往体验的影响28%10%-5%购物中心主导：宣传、促销、店内活动的影响39%26%22%第阶段初选期指导推广部开展以购物做什么样的事第一阶段：初选期，指导推广部开展以购物中心为主导的活动。

中粮大悦城【西单大悦城】

楼层布局
沈阳大悦城
项目位于沈阳最繁华、历时最悠久的商圈——中街，是沈阳市商贸中心和旅游中心，是集购物、餐饮、休闲、旅游、娱乐等为一体的新型商贸区，商家聚集，经济繁荣。项目占地7.3万㎡，规划总建筑面积约54万㎡，项目主体由A、B、C、 D四馆与沃尔玛超市构成。沈阳大悦城为“新青年特区”，以 “自由、享乐、永不孤独”为品牌主张，以提升城市未来精神气质为美好愿景，是沈阳新派时尚达人的聚集之地，购物中心已于2009年5 月成功开业。
高度
十三层商业高度，分为趣味、优雅、性感、冲撞、快乐、童真、兴奋、梦想等多层次的性格内涵，创造独特商业格调；
电扶梯
飞天梯、90部电扶梯与直梯纵横交错，购物非常方便，店铺的可视性与通达性强。
第三部分品牌与布局
品牌展示
ZARA是西班牙Inditex集团旗下的一个子公司，它既是服装品牌，也是专营ZARA品牌服装的连锁零售品牌。1975年设立于西班牙的ZARA，隶属于Inditex集团，为全球排名第三、西班牙排名第一的服装商，在世界各地56个国家内，设立超过两千多家的服装连锁店。ZARA深受全球时尚青年的喜爱，设计师品牌的优异设计，价格却更为低廉，简单来说就是让平民拥抱High Fashion。
品牌展示
Motivi是意大利最成功的国际女装品牌之一。她创立于1993年，是意大利米罗利奥 Vestebene集团旗下18个女装品牌之一。集团拥有1000多家商铺遍布整个欧洲、北美、北非、中东及东亚。该品牌首次登陆北京。
品牌展示
UNIQLO是日本著名的休闲品牌，是排名全球服饰零售业前列的日本迅销(FAST RETAILING)集团旗下的实力核心品牌。坚持将现代、简约自然、高品质且易于搭配的商品提供给全世界的消费者。而所倡导的“ 百搭”理念，也为世人所熟知。为北京首个旗舰店。

大悦城经营模式

大悦城商业管理研究手记：10条经营秘籍，全面解惑！在当前国内商业地产界，大悦城（专题阅读）绝对是目前最为响亮的品牌之一。

作为当前一、二线城市时尚青年的根据地，大悦城以独树一帜的个性获得了大批粉丝。

大悦城的影响力和品牌知名度近两年迅速提升。

开一个火一个的大悦城，有何经营（专题阅读）秘籍保证如此高质量的复制？今天笔者给各位尝试全面解惑。

在写大悦城之前，我们先看看其母公司中粮集团。

现在一般人很难想象，在国有企业的体制下，怎能做出大悦城这样如此绚丽的产品？这样的产品经理应该是什么样的？这里不得不提及一位中国商界大佬宁高宁。

宁高宁在执掌华润时，曾将万科、华远两大地产公司收纳入麾下，后期进入中粮集团，打通全产业链，在涉足商业地产领域后，又很快培育出大悦城这样的潮爆的购物中心品牌。

在王石、任志强两位大佬的传记中，都多次提到宁高宁。

财经界有本书叫《谁人不识宁高宁》，更是畅销书。

宁高宁以其卓越的商业眼光和领导能力，堪称中国国有企业超级CEO。

在中粮的产业链布局中，大悦城无疑是其闪光的一个品牌，在国内商业地产界绝对属于第一梯队。

我们先用一组数据看看大悦城的业绩。

大众点评网对大悦城6个项目所在购物中心人气排名数据如下：天津大悦城：排名第1烟台大悦城：排名第1上海大悦城：排名第3朝阳大悦城：北京排名第6西单大悦城：北京排名第10沈阳大悦城：排名第14从上述数据可见，大悦城有3个购物中心人气评价在当地城市排名前三，特别是在上海这样竞争激烈的市场，能排前三绝对非比寻常。

通过观察大悦城的各种报道举动，本文从产品定位、经营哲学、业态组合、空间营造、大数据系统、餐饮经营、推广策略、020战略、品类创新、活动营销10大方面全程解析中粮大悦城商业管理核心要诀。

做出如下研究笔记，供业界查找翻阅。

一、产品定位大悦城是中粮集团商业地产板块战略部署精心打造的“国际化青年城市综合体”，其定位为时尚、流行、性感、潮流等多重年轻风格，是现代大型Shopping Mall的杰出代表作大悦城的目标客户定位极其清晰，即定位于18到35岁的年轻人群体。

从铁狮门、凯德、万科、大悦城看通过资本运营开拓轻资产模式思路

从铁狮门、凯德、万科、大悦城看通过资本运作开拓轻资产模式思路背景：重资产开发是房地产的传统开发模式，需要前期投入大量资金购地建设。

“轻资产”是与重资产相对的，广义来讲，又称轻资产运营模式，其指房地产开发从“投资—建设—建成后的资产（物业）管理”是一个完整链条，其间各个环节都有专业的团队完成。

因为商业地产的退出难题，目前国内商业地产的轻资产更侧重企业的品牌管理输出。

随着消费基础设施纳入公募REITS支持范围，以及不动产私募投资基金（私募REITS）办法发布，持有型资产的退出难题有望得以解决，以规模和速度的地产增长模式开始转向持有和经营。

同时，因为多年的快速开发商业地产开始进入存量时代，加之三年的疫情冲击，大量经营不善或业主难以负担改造成本的老旧项目或业主缺乏资金新开发项目难以入市，盘活并在盘活后顺利退出的路径实践可能成为现阶段一个发展机会；综观国内外商业地产轻资产运营模式，其核心在于专业化和金融化，但不同的操作模式对应不同的核心能力。

轻资产化运营的门槛很高，在外部条件具备的前提下，仍需要足够专业的资管能力和强大的资源整合能力，对企业来说挑战很大。

目前大体上主要分为3类：一是美国地产巨头铁狮门的基金模式、二是新加坡凯德集团的资产管理模式、三是国内轻资产践行者大悦城、万科等所做的尝试。

一、铁狮门——以投资机构为核心的“高杠杆”基金模式铁狮门（TISHMAN SPEYER）成立于1978年。

是世界一流的房地产业开发商、运营商及基金管理公司。

“垂直一体化，重运营、轻资产运营管理”是铁狮门的核心竞争力。

在铁狮门的发展过程中，逐渐形成了“纵向一体化+小股操盘”的重运营轻资产模式。

前者使铁狮门拓展了产业链的纵深，而后者则最大限度提高了资金的使用效率。

这种对全价值链的覆盖，使得铁狮门拥有了专业的房地产开发和运营能力，同时借助基金以及由此带来的财务杠杆，获得超额的收益。

二者相互推动，形成双轮驱动之势。

重运营：纵向一体化的发展模式作为世界一流的地产商，铁狮门将自己的产业链延伸至行业的各个领域，包括投资与开发、设计与工程、物业租赁、物业管理、投资管理和可持续发展。