房地产项目开盘-2018最全房地产开发项目操盘掌控铺排表

策划
依据项目景观/规模/定位/意境/品位，拟订项目命名的原则和方向→命名提 案/讨论/总结→向相关部门分发征询意见表→依据命名方案设计LOGO→命 名与LOGO报批
基本属性需求/生活便捷需求/安全需求/私密需求/交流需求/审美需求/社会 地位需求
策划 规划理念/人、自然、建筑三者关系/生活方式和人文精神倡导
方案设计甄选与招标
自主招标
召开评标会，对概念设计单位提交的概念成果进行评定，评标标准制订，评 分结果公布
10
设计评审及优化
1、总平面方案设计评审 确认
2、户型设计评审及优 化；
3、建筑功能设计评审及 优化 4、户型装修布置设计评 审及优化 5、面积测绘意见征询、 修改 6、国土、消防、人防意 见征询
策划
住宅组团产品形态和经济指标/商业位置面积/会所位置面积/教育配套位置 面积/其它共建面积和位置/组团容积率/综合容积率
策划
土地级差分析/产品组团布置指引/主要出入口/交通组织路线/停车方式/主 要景观轴线/公共活动空间布置；
策划 策划 策划
环境设计概念/环境设计风格/环境设计采用元素/主要展示区域得环境设计 要求
编 号
一 土地获取
主要任务
1
土地信息收集
1、片区资料收集（现场踏勘）
可行性内部 2、房地产市场行情资料收集
2
分析
3、典型代表楼盘资料收集
4、编制拓展建议
3
合作建房合同或土地转让合同
4
计划立项
项目操作模式
牵头部门
工作关键点
发展部
配合部门：策划部、设计管理部、造价管理部、财务部
1、土地信息资料收集 (红线图、建设用地规划 许可证、土地使用权出 让合同、房地产证等；)
设计单位甄选与招标 念
设
9
概念（规划）设计评审与优化
计
概念设计定稿 方 案
设 方案设计指引
计
编写概念规划设计方案招标任务书，针对重点规划要素进行定性、定量分析 并组织相关专家论证；
制定评审标准；地块容积率分析及经济技术指标分析论证；评审规划设计要 点（建筑总平面图、户型方案、环境总平面方案、道路交通分析图、商业街 及会所装修方案等）或根据市场需求调整规划设计要点；实地踏勘，了解区 域城市规划，并进行密度分析、模型分布尝试、景观及朝向论证等；
7、设计和营销评标综合 意见审批
包括建筑形态及组团颁布分析确认；公共空间及绿化景观系统分析确认；路 网交通及消防系统分析确认；景观及中轴线系统分析确认；立面方案设计确
3、计划调整
5
项目总控计 划
4、定 稿；
5、关键路线。
1、拟订调查方案 2、选择合作的调查公司
3、调查问卷
6
市场调查
4、调查实施
1、 市场定位报告
策划部 配合部门：总办、设计管理部、发展部
进度计划；资金安排与运用计划编写；人员计划；
组织召开计划协调会，出会议纪要
合理调整设计周期、施工周期、采购周期、营销周期等，各部门相关工作搭 接流畅，计划的实际操作性强
编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档
策划
总平面图和经济指标评价/首期开发的面积和产品组合指引/首期会所商业教 育配套设计指引/首期交楼标准和公共装修指引/优展区展示指引/户型设计 指引/附加建筑方案设计营销评审表
方案设计甄选与招标
政府招标
自主招标 第4页
召开评标会，对概念设计单位提交的概念成果进行评定，评标标准制订，评 分结果公布
7
市场定位 (市场细分/客户需求描述)
2、项目命名 1、目标客户需求特性描述 2、项目开发理念阐述 3、产品形态组合
8
概念设计指 4、总体规划指引及评审
引书
5、环境设计指引及评审
6、开发周期指引
7、优展区规划指引
8、物业管理方式指引 三 施工图设计阶段（一）
概
设计单位甄选与招标
评选/优选方案建议) →制定PPT文件/召开专题研讨会（总图布局研讨、平面 户型及面积配比研讨、立面及建筑细部研讨、园林及装修风格研讨、强弱电 、空调、通风等设施市场需求分析研讨） /正式宣讲/提出建议/修订→审批 （编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档）
设计（客户背景/产品需求/生活方式/价值观/片区认同）→征询相关部门有 关问卷意见（产品设计部门/采购部门/总裁办）→修改/确定/报批
入户调查→拦截调查→行内专家座谈会→潜在客户座谈会→典型代表楼盘调 查→收集片区规划、交通、配套、环境、人口和收入、已开发和待开发项目 、产业发展、城市文化和民俗等资料/整理分析→撰写市场调查报告（城市 宏观经济分析/城市房地产市场调查分析/项目所在片区房地产市场特征分析 /消费者调查分析/市场细分和各细分市场评估）→市场调研报告研讨（制定 PPT文件/约请相关部门/正式宣讲/提出建议/修订）→市场调查报告审批 （编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档）
Baidu Nhomakorabea
2、资料真实性、合法性 调查：合作方工商登记 信息真实、转让过程合 法可操作、风险可控； 项目情况与转让方提供 信息相符、项目不存在 其他或有债务、纠纷或 瑕疵；
3、核资料准确度；
规划
环境
配套
文化 民俗
供给
需求
价格
政策 法规
规模
产品形态
档次
价格销售状况
SWOT分析和建议
第1页
二 前期策划阶段 1、计划草拟 2、 询相关部门意见
第2页
撰写(项目土地特性分析/土地项目SWOT分析/市场细分、评估/目标市场选 择/功能定位/档次定位/品牌价值定位/产品组合定位/价格定位/多方案对比 评选/优选方案建议) →制定PPT文件/召开专题研讨会（总图布局研讨、平面 户型及面积配比研讨、立面及建筑细部研讨、园林及装修风格研讨、强弱电 、空调、通风等设施市场需求分析研讨） /正式宣讲/提出建议/修订→审批
在满足公司年度经营计划的前期下，基本能合理调配项目开发全过程中设计 、采购、施工、报建、验收、营销阶段各相关部门所需的时间资源和其他资 源，具备可操作性
方案完成时间确定，初步设计完成时间确定，降水支护及桩基施工完成时间 确定，主体施工图完成时间确定，满足公司年度经营计划中预售时间的进度
要求 目的/工作计划/要求 公司实力/合作方式/合同洽谈/签约
分期开发范围划分原则/分期开发区域划分/各期开发顺序/开发周期多方案 评审
确定优展区范围/优展区参观路线/优展区主推产品/优展区环境设计要求/优 展区配套要求/
策划 设计管理部
物业管理模式 配合部门：策划部、采购部、造价管理部
第3页
编写概念规划设计方案招标任务书，针对重点规划要素进行定性、定量分析 并组织相关专家论证；