第十章城市土地开发

改善和城市景观的增加。基础设施和服务设 施以及各类房屋、构筑物的建设是城市土 地开发的主要内容。 c.城市土地开发必将改变原来城市的空间结 构 、社会结构和经济结构，改善人们的工 作环境，提高居民的生活质量和城市的生 态环境质量，使城市更加现代化。
总之，城市土地开发是城市各项开发和建设 事业中最重要的一项基础性建设。对合理 利用土地、改善城市的投资结构和环境、 提高城市的经济、社会、环境效益有重要 的意义。
合理的空间布局及城市环境质量。 e.有利于城市实行居住区、工业区、金融商 业区等于改造的统一建设，既可以分期实 施，配套建设，配套管理，配套交付使用， 又可以科学地安排各项服务设施，注意自 然环境的变化，从整体上协调发展了城市 空间，改善了城市环境。
2、城市土地开发模式选择原则 1）条件性原则 2）适宜性原则 3）综合性原则 4）效益性原则 5）特点性原则
第十章 城市土地开发 第一节城市土地开发概述 1、城市土地开发的必要性 城市的发展过程不断伴随经济结构、产业结 构、社会结构的调整，以便适应现代社会 生产力发展和改善人们生活环境的要求， 城市的扩展和改造是一种必然趋势，而城 市的扩展和改造首先必须对城市的土地进 行开发。
城市土地开发：指为适应城市经济社会文化 发展的需要，而对土地进行投资、改造和 建设，提高土地质量和价值的过程。它包 括城市土地的开发和再开发。 城市土地开发和再开发的必要性表现在： a.城市化发展的需要。 b.城市现代化和社会生活质量提高的客观要 求。
b.《土地管理法》规定国家实行土地用途管 理制度，实行土地用途管理的依据是市县 土地利用总体规划。使用土地的单位和个 人必须严格按照土地利用总体规划确定的 用途使用土地。 土地利用总体规划的编制权和组织实施权 属于市县人民政府。
3、城市土地开发效益及评价 城市土地开发效益是衡量、比较和判断应采 用哪一种开发模式，最优化最合理的标准。 1）城市土地开发的生态环境效益。 主要是通过对城市土地资源的合理开发和保 护治理，有利于生态系统趋于平衡，或者 建立人工生态系统，做到合理利用土地资 源的目的。 2）城市土地开发的经济效益。
c.避免城市功能衰退。 随着城市发展，城市人口的急剧增加原有的 基础设施会受到自然的、经济的、技术的 和政治的乃至社会文化等因素影响，呈现 出超负荷状态，产生衰退现象，城市聚集 效益下降，这个时候城市开发和再开发通 过土地结构和功能的调整可以使城市重新 散发生机。
d.改革开发、吸引外资的需要。 城市土地开发和再开发可以吸引国内外的投 资，投资者可以获得投资办厂、兴办企业、 经商所需要的土地、厂房、商办楼和各种 基础设施和服务设施，而且能够获得舒适 的生活环境。
第三节城市土地经营 1、城市土地经营概述 ----土地是重要的生产要素，也是政府拥有 的国有资产中最大的资产。 城市土地经营：主要指政府对城市土地进行 管理、投资和买卖等活动。
1）市县政府是经营城市土地的主体 a.《土地管理法》规定，城市市区的土地属 于国家，国家所有土地的所有权由国务院 代表国家行使。国务院通过市县政府实现 对城市土地的国家所有权。土地的所有权 包括对土地的占有、使用、收益和处置权。 ----城市土地的合理使用和土地市场的建设， 关键在政府。
扩建、古建筑的修缮和保护、道路修建，停 车场修建等。 c.城市环境的整治。包括：增加绿地和公共 空间，加强垃圾处理、排污处理。
争议中的城市改造
2）城市土地再开发 城市土地再开发即对城市中某一区域进行新 的投资和建设，是城市进行改造的基础， 通过城市土地的再开发增加城市土地的相 对和绝对供给量，从而为城市改造提供必 要的物质空间。
3）城市土地的项目梯度开发 指依据原有城市功能，适应用地结构的重新 组合，利用土地级差效益而改变土地低效 利用这种开发活动。 项目梯度开发的几种方式： a.以点连成片，相对集中开发改造。如小区 式改造、成街式改造等。（改造一小部分）
b.以点带面滚动梯度型开发改造。通过对集 中的某一地段、地区重点进行开发改造， 然后以此为中心，进行辐射式带动相关周 边地段和地区的开发改造。 c.以项目为契机，分片开发改造。即以某一 个或几个建设项目为中心，进行城市土地 的开发改造，最后形成新的商业街、居住 小区、工业街坊以及新兴的卫星城。
2）房地产业在城市经济中的定位 房地产业在城市开发和再开发中占主导地位， 在城市建设和发展中发挥基础性、先导性 作用，在国民经济中占重要地位。
3）房地产业具有的特点： a.它是以土地和房屋等不动产为基础的，离 不开一定的空间区域。 b.它是代表社会主义市场经济的一种需求， 离开了它，商品经济的生产、交换、分配 和消费四个再生产环节就无法继续下去。 ----实践证明，房地产业在整个城市土地开 发中起着决定性的主体作用。
出售或出租，将获得的资金建设条件好的生 活小区，既恢复和保护了原有城市风貌建 筑群，又改善了居民的居住条件，增加城 市的景观。 d.合理调整城市原有布局，将城市的一些功 能进行置换。 e.利用基础设施、公共服务设施等项目的建 设来直接进行城市改造和促进城市改造。
6、城市土地开发的原则 a.生态原则。 在城市土地资源转化为城市土地资产开发过 程，必须重视人文生态的客观规律，以保 护城市土地为前提，使土地开发符合生态 和景观的要求。
城市项目梯度开发的特点： a.能集中资金开发一片，建设一片，收效一 片。 b.便于市政基础设施的成片改造，能较好的 满足规划设计意图，改造城市市政系统的 功能以及增加整个城市的市政容量，从而 迅速改观一片地区的市容环境、增加经济 效益和提高土地使用价值。
c.这种开发把旧城改造与居住条件的改善和 土地开发与经济建设结合起来，既提高了 土地的综合利用率，发展了城市经济，又 给城市居民制造了一个舒适优美的工作生 活环境，较为直接地满足了居民对居住的 需要。 d.有利于城市朝多中心组合的现代化方向发 展，发展多功能综合区，改善城市原有不
d.对已经或开始衰落的城市中某一区域，进 行新的投资和建设，使之重新发展和繁荣。 d ---城市土地的再开发利用。
土地开发
围海造田
围湖造田
3、城市土地开发和再开发的特点 城市土地开发是为了适应城市更新和发展的 需要进行的。 城市土地开发和再开发具有如下特点： a.将导致城市土地在数量上的增加和质量上 的提高； b.城市土地开发都伴随城市基础设施和公共 事业的建设和完善，以及城市生态环境的
城市土地再开发的具体形式： a.通过对具有级差优势的土地进行批租，采 取切块出让，利用房地产开发和经营手段， 吸引投资进行滚动式开发，多渠道筹措资 金，以推进城市改造。 b.运用级差地租效益，将住宅建筑和商业等 经济建设结合起来。 c.对原来具有各类风格典雅的花园住宅或建 筑进行重新修、整理，以拍卖或招标形式
主要指通过城市土地开发使原低效利用的土 地转为高效利用，使城市经济在空间上的 密集程度和布局更趋于合理，以提高城市 的聚集效益。 城市土地开发的经济效益主要包括： a.土地产值效益 b.居住效益 c.运行效益
3）城市土地开发的社会效益 主要指通过城市土地开发，从而对被开发地 区的社会、经济产生有利影响，以及辐射 到周围地区的效应。
什么是七通一平？
是指是指土地(生地)在通过一级开发后，使 其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、 电信和道路通以及场地平整的条件，使二 级开发商可以进场后迅速开发建设。[1]主 要包括：通给水、通排水、通电、通讯、 通路、通燃气、通热力以及场地平整。
城市土地成片区域开发批租土地不同于宗地 批租出让，其出让土地面积大，使用年限 长，因此，需要注意以下几点： a.资金投入要有明确的法律规定。 b.开发期限的法律规定。 c.要以项目带动开发。 d.要限制牟取暴利。
b.规划原则。 城市土地的开发和再开发必须按照土地规划 要求进行。 ----主要指土地利用总体规划的要求。 d.立体原则。 城市土地的开发和再开发必须根据土地的适 宜性，实行最大深度的立体开发，最大限 度的发挥其功能。
e.整体原则。 城市土地的开发和再开发必须是对土地的整 体利用，维护和保障城市整体和公众的利 益。 城市土地开发必须遵循以上四个原则进行， 而且必须在开发中达到统一，才能是合理 的开发。
第二节城市土地开发模式 1、城市土地开发和再开发的模式 城市土地开发的方式分为：综合开发、成片 区域开发、项目梯度开发三种。 1）城市土地的综合开发 也叫房地产综合开发，包括土地开发、房屋 开发和基础设施开发三个部分。 就是根据城市总体规划和社会经济发展计划
的要求，选择一定区域内用地，按照规划要 求的使用性质，实行“统一规划，统一征 地，统一设计，统一配套，统一管理”原 则，有计划、有步骤的进行开发建设。是 一项综合性的生产活动。
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4、城市土地开发与房地产业 房地产业是城市土地开发和再开的主体。 -----也就是说城市土地的开发与在开发离不 开房地产的发展，房地产发展与否，直接 影响到城市土地的开发和再开发。
1）概念 地产业：对城市的土地进行开发和再开发， 提高了土地的使用价值，并把土地这个自 然物实行商品化经营，从而形成地产业。 房产业：主要指城市房屋商品化经营，形成 的产业。 房地产业：地产业和房产业的统称，房产业 依赖于地产业存在，地产业通过房产业才 能实现。
7、城市土地开发的目标 1）城市土地开发要充分考虑区域经济、社会 和人口发展的趋势，重视城市核心作用的 发挥，建立科学和合理的城镇体系，积极 推进城市化进程的健康发展，保证城市建 设用地的合理供给。 2）城市土地开发要与城市的性质和发展方向 一致，有利于城市空间结构优化和对外联 系。
3）城市土地开发要以人为本，提高城市的适 居性，并且做好投入、产出分析，保证城 市土地开发能够形成资金的良性循环。 4）城市土地开发要充分发挥土地位置的区位 优势，优地优用，注重发挥城市土地的级 差效益。 5）城市土地开发要注意不同用途的互相兼容 性，克服不同土地用途的相互排斥性，提
5、城市土地开发与城市改造 1）城市改造：根据我国的实际情况，城市改 造就是在原有城市基础上实行再开发，要 求从根本上改变那些落后且不合理的城市 经济结构、社会结构和环境结构，重新规 划城市空间布局，建立合理的用地结构， 使有效的土地资源得到最经济的利用，提 高城市的整体功能。
城市改造
城市改造的主要内容 城市改造的主要内容包括：重建、改造、修 缮三方面。 具体的表现在： a.城市结构的调整。如：城市用地结构、城 市空间结构、城市人口分布结构、城市管 网、公用设施的调整和改建。 b.损耗的实物补偿。如：房屋修缮、改建、
高其综合开发的互补性，通过综合开发使土 地资产增值。 6）城市土地开发要重视土地集约开发，注意 节约用地，促进耕地保护。 7）城市土地开发要搞好城市历史和文化遗产 保护，保持城市文脉的连续性。 8）城市土地开发要考虑城市供氧、供水、污 染防治等方面的限制，注意城市景观风貌
的美化，保持和建立优质高效的城市生态平 衡。
2、城市土地开发的类型 城市土地开发的对象------具有一定开发潜力 和开发价值的土地。 城市土地开发类型有以下四种： a.通过围海、围湖造地等方式，开拓并增加 土地，并把这些土地用于城市建设。 b.将废弃、闲置的土地经过平整开发用于各 项建设，变为城市建设用地或开发为小城 镇。
c.改变原有土地的使用功能（主要是农 田），通过投资，进行各项基础设施建设， 改变原有土地的使用功能，将低效利用变 为高效利用，提高土地使用价值和价值。 a ---c将非城市用地开发为城市用地即生地 转变为熟地。
2）城市土地的成片区域开发 又称专业性开发，指在依法取得国有土地使 用权后，依照规划对土地进行综合性的开 发建设，进行房地产的经营活动。 这种开发带有一定的专业性如：工业区开发、 商业住宅开发、金融贸易区开发等。
成片区域开发具有两个层次： a.首先要进行基础设施的建设，通过“七通 一平”形成各类建设用地所必备的基本条 件； b.在建设公用设施的基础上，还必须建设与 生产及各种经营活动和生活相配套的各类 服务设施，改善投资环境，为投资者使用 土地创造条件。