房地产经济学课程设计

房地产经济学课程设计

工程管理081班

熊彩娇

080602121

摘要：武汉市东西湖区金银湖，开发中等档次住宅小区或者高等档次住宅小区，并进行经济分析可行性评价。作为华中地区的经济、贸易、金融、文教、信息中心，武汉人口众多、交通方便、经济基础雄厚，具有发展住宅的优越基础；东西湖区（含金银湖区）交通条件及自然环境优越，是武汉市建设新经济增长带、导入旧城区人口的重点区域，进行大规模住宅开发符合武汉市整体发展规划，有利于促武汉市住房货币化分配进程，满足人们日益增长的住宅消费需求，改善人们生活条件和居住环境，提高人们生活水平。

关键词：金银湖东西湖中档住宅高档住宅

目录

一．金银湖房地产概况 (3)

（一）区域概况 (3)

（二）市场概况 (3)

二．东西湖房地产市场概况 (4)

（一）区域概况 (4)

（二）市场概况 (4)

三．东西湖房地产潜在市场分析 (4)

（一）东西湖市场目标客层研究和市场定位 (4)

（二）目标客户层的判断： (5)

四．拟建项目方案一：中档住宅小区 (6)

（一）建设规模 (6)

（二）产品方案 (6)

（三）投资估算 (7)

（四）推荐方案的SWOT模型分析 (9)

（五）销售前景分析 (9)

五．拟建项目方案二: 高档住宅小区 (11)

（一）项目规模 (11)

（二）产品方案 (11)

（三）投资估算 (12)

（四）推荐方案的SWOT模型分析 (13)

（五）销售前景分析 (14)

六．方案比选 (14)

一．金银湖房地产概况

（一）区域概况

金银湖作为武汉生态旅游区，内有多达2.5万亩的自然湖泊，且植被丰盛，自然绿化带层澜叠翠。自2001年始，环绕金银湖开发的碧海花园、恋湖家园、黄金海岸、顺驰泊林、万科四季花城等项目构成了武汉少有的环湖生态居住区。该区域内楼盘在规划产品类型上以多层和联体别墅为主要建筑形态，辅之小高层和高层来满足普通百姓的购房需求。

金银湖片区内由于土地资源供应量充足，楼盘规模普遍较大，容积率较低。与市中心楼盘动辄七八千的价格相比，性价比更高。另外随着极地海洋世界等政府大力引进的旅游项目落户，地铁二号线等公共交通的建成，商业教育配套的进驻，金银湖管委会预计在2年内使金银湖片区入住率达到常青花园的水平，满足业主的生活需求。

金银湖住宅板块位于金银湖生态保护区内，保护区东临机场高速公路，南靠金山大道，西临张柏公路，北望府河。目前已有713、730、207等多路公交车。普通住宅4500元/平米，别墅7500元/平米。从06年至今，金银湖片区均价虽没有市中心“突飞猛进”，但也稳步提高，翻了一小翻。

虽然相对中心城区相对滞后，但是睿升学校，鑫桥小学及各社区幼儿园能基本满足子女入学:。商业方面，中百超市已经进驻，沃尔玛已确定在金银湖片区开店，马池商业街也在启动中。同时随着武烟集团新址入驻金银湖，有望带动整个产业链，有利于增强板块内的人气，以及原区域游离的人员就业。政府与香港投资商洽谈某医疗器械的项目，准备引入金银湖制药工业园。加勒比黄金海岸是政府大力引进的水上旅游项目，以促进旅游促进板块腾飞。强大的产业支撑为区域房地产发展聚集人气。

金银湖作为国家生态旅游示范区，整个片区是以高尚人文住宅区为主的。同时它拥有国家生态湿地公园，应该说环境非常优美。在近两年来，市政府致力于在金银湖打造一个环湖的滨水城区，而且对城区进行了很多保护性的规划和建设。金银湖作为市郊区域的价值逐步涌现，也越来越受到人们的追捧。因此，金银湖具有很大的升值空间。

（二）市场概况

金银湖区域市场应该说是从2000年“碧海花园”项目的开发作为起点，在2005年则达到开发高峰期。项目的集中上市造成了区域供应体量的放大，而2006年的新盘上市导致了供应持续增加。

2006年金银湖区域总供应量达到127.69万平方米，占整个东西湖区域总供应量的80.8%。2006年金银湖板块销售量为52.32万平方米，销售去化率41%。由于区域内项目多为大体量项目，后续存量较大，这将加大区域市场压力。2005年房地产市场的行情看好使得整体市场价格上涨较快，这点在金银湖板块的项目体现的尤为明显。2005年东西湖区域房地产均价为2603元/㎡，而同期金银湖板块房地产均价则达到2935元/㎡，超出区域均价12%，显示出金银湖板块在东西湖区域内的重要地位。

金银湖区域内项目可以分为两类：一类是环湖路沿线楼盘，一类是板块内金山大道沿线楼盘。前者的开发属于数量和体量上的扎堆，其配套和交通相对处于劣势，因此价格都属于中等偏低水平，形成了区域特点；而后者开发更注重项目自身品质的打造，且交通条件比前者更加便利，因此价位多属于中高水平。

二．东西湖房地产市场概况

（一）区域概况

东西湖区位于武汉市西北部，属于城郊板块，北接孝感，西临汉川，东起黄陂区而南承江汉区，可以说是武汉市的北大门。但东西湖区与江汉区相接，离江汉中心城区也不过5分钟路程，与其他城郊板块相比具有较明显的地理位置优势。机场路、市中环线、市外环线、金山大道、环湖路等城市干道共同构建了区内“蛛网”形立体交通；区域内道路通畅，11公里的“三横”、“三纵”六条网络式水泥道路形成区内交通网络。同时武汉城市轻轨1号线二期(宗关—三店)已开始动工，全长11.5公里，预计2006年建成。连接已经通车的一期(宗关—黄浦路)，将东西湖区与汉口中心城区连成一个整体。

从东西湖区的规划发展来看，东西湖区域凭借它得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的两年内房地产开发量稳居武汉市第一位，而且同其他地区相比，其价格指数连续两年一直呈持续的上升状态，这种发展趋势和房地产变化格局使众多的海内外知名发展商云集于此，他们大手笔的运作使东西湖区域形成一个集物流、工业和旅游为一体化的大型城郊中央住宅区。

（二）市场概况

东西湖区域内目前的项目数量较多，泰跃·金河、耀江·丽景湾、银湖翡翠、万科·西半岛、鑫海花城等等，且体量都较大，区域内项目的密集性为全市范围内所罕见，而这也使得东西湖区域供应量相当充足。

2006年东西湖区域总供应量达到157.84万㎡，其中2005年剩余体量73.42万㎡，2006年新增项目供应量85.42万㎡。由于2006年房地产市场空前严峻的宏观调控，市场销售状况或多或少受到影响。反映在东西湖区域的销售状况，则是46.5%的销售率，使得2006年剩余量达到91.27万㎡，而2007年众多大盘的后续量将持续上市，且有个别大规模项目，这将加剧整个东西湖区域市场的激烈竞争形势。

自从万科进入东西湖区域以来，不断有在国内知名房地产企业进驻。而这些大企之间的共同点是拿地规模都相当大，2006年泰跃地产项目正式推出，而沿海集团项目预计在明年上半年推出。这说明了发展商对东西湖区域房地产市场的信心。

根据区域内房地产发展状况，基本可以将其分为三个板块：金银湖板块、吴家山板块和城西板块。金银湖板块指张公堤以北、张柏路以东的区域，吴家山板块指张柏路以西、金山大道以南的区域，城西板块指张柏路以西、金山大道以北的区域。金银湖板块2006年总供应量占到东西湖区域的70.4%，而区域价格也是高于东西湖板块平均价格。板块内庞大的项目体量成为东西湖区域市场发展的最大推动力，其在东西湖区域的地位不言而喻。

三．东西湖房地产潜在市场分析

（一）东西湖市场目标客层研究和市场定位

1、客户层购房倾向研究：