宁波市江北区关于进一步加强农村宅基地管理的实施意见(土流网整理)

宁波市江北区人民政府关于进一步加强农村宅基地管理的实施意见北区政发〔2014〕14号各街道办事处、慈城镇人民政府，区政府各部门、直属单位：为贯彻落实国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》，根据《宁波市农村宅基地管理办法》和《宁波市村民住宅建设规划管理规定（试行）》精神，进一步加强我区农村宅基地管理，改善农村居住环境，正确引导农村村民合理集约使用土地，切实保护耕地，现提出以下实施意见：一、基本原则（一）节约集约用地原则。

根据控制增量、合理布局、集约用地、保护耕地的总原则，按照村镇建设规划和土地利用总体规划合理确定农村居民点的数量、布局、范围和用地规模。

新村规划应符合城市化和集约化用地的要求，鼓励集中建设农民新村，推广建造联建式住宅。

在市、区政府确定的规划控制范围内，除危房改造或因不可抗力导致房屋损坏灭失外，停止审批新建、重建、改建住宅。

已经或正在实施整村（含整个自然村）拆迁范围内的家庭成员，停止审批新建、重建、改建住宅。

（二）无房户（困难户）优先审批原则。

村民委员会在安排宅基地时应当优先考虑无房户和住房困难户。

同等条件下，根据人均建筑面积（捆绑计算）按从低到高的次序安排宅基地。

（三）用地计划管理原则。

加强农村宅基地用地计划管理，农村宅基地占用农用地应纳入土地利用年度计划，对通过农村建设用地复垦集中建造农民住宅小区的村，可优先安排用地指标。

二、村民申请建房条件（一）基本条件1、必须是本村村民（政府允许跨村集中联建的除外）；2、必须符合一户只能拥有一处宅基地（包括集资建房和以个人名义申请取得的国有商服、住宅用地等）的规定；3、必须符合村镇建设规划和土地利用总体规划，并尽量使用原宅基地和村内空闲地；4、宅基地面积和建筑面积必须符合村民建房面积控制标准。

（二）不予批准的情形1、现有宅基地面积或建筑面积加上应捆绑面积其中一项已达到规定标准90%以上的；2、农村村民有违章建筑而尚未拆除的；3、农村村民出租、出卖、赠与或者以其他形式非法转让宅基地及其地上建筑物的；4、在拆迁中全部家庭成员已实行货币方式或调产方式安置住宅或已享受住房困难家庭安置政策的；5、本人或配偶为国家机关事业单位在编工作人员的；6、本人或配偶为非国家机关事业单位工作人员且享受过国家住房福利政策（购买房改房、集资房、经济适用房及货币分房等）建筑面积高于户36平方米或人均18平方米的。

（三）计入申请建房人口的特殊情形1、庄桥街道、洪塘街道、慈城镇和甬江街道河西、河东、夏家、外漕、畈里塘村范围内原户口在本村的未享受过住房安置政策的征地农转非人员、小城镇户改人员；2、原户口在本村，现户口由农业户口直接迁出的现役军人（不含已转干军人）；3、原户口在本村，现户口由农业户口直接迁出报在大中专院校的全日制大中专学校在读学生；4、原户口在本村，现户口由农业户口直接迁出的监狱服刑人员；5、原户口在本村，因入学入托原因，户口报在他处的申请建房村民的18周岁以下子女；6、已婚无子女家庭，可增加一个建房人口，但双方均为非农业人口的除外；7、可计入申请建房人口子女，其父母已领独生子女证的，可增加一个建房人口。

（四）不计申请建房人口的情形1、申请建房农户的配偶或其他家庭成员户口在宁波市范围之外的；2、父母申请建房时，其已成家子女及子女的家庭成员；3、农居混杂户中非农业户口人员（除上款规定计入申请建房人口外）；4、在本区拆迁中已实行货币或调产等方式安置住宅（含已享受住房困难家庭安置政策）的人员（含拆迁时拆迁户未成家的子女）；5、已享受国家住房福利政策的人员。

（五）规范宅基地使用权流转允许农村住房所使用的宅基地使用权在本集体经济组织内部调剂，调出住房的农村村民须留足家庭可建房建筑面积标准，再申请宅基地的，不予批准。

调入住房的农村村民必须符合申请建房条件。

以申请建房形式取得的国有土地使用权或以迁建安置方式取得的国有土地使用权的，视同集体土地管理。

（六）收回宅基地使用权的情形农村村民有下列情形之一的，报经区人民政府批准，可以注销其土地使用权证或有关批准文件，由村民委员会或村经济合作社收回宅基地使用权：1、自批准之日起满二年未动工兴建的；2、非法转让宅基地或住房的；3、以欺骗手段骗取批准的；4、新批宅基地时向村民委员会或村经济合作社承诺建新拆旧，新房房屋竣工后三个月内不拆除旧房的原宅基地；5、实施旧村改造、统一建造新村后，已迁入新村居住的村民原宅基地；6、因实施旧村改造、新村建设涉及非本村经济合作社社员且长期不在本村居住人员原在本村的宅基地；7、为实施镇（街道）村公共设施和公益事业建设需要占用的宅基地；8、按规定应当收回的其他情形。

（七）其他规定1、离婚户申请建房的规定。

按以下不同情形确定：原有住房（包括经审批、继承、赠与和调剂等形式而得的农村住房）的农村村民，离婚后三年内不得申请建房（包括重组家庭）。

离婚三年后申请建房的，在捆绑政策（2003年10月21日，下同）实施前离婚的，按现有房屋面积计入审批面积；在捆绑政策实施后离婚的，按离婚前原有房屋人均面积捆绑计入审批面积。

对于捆绑政策实施之后经批准取得宅基地的离婚户，再次申请宅基地时，不仅要与其原配偶捆绑，而且须与其父母或子女捆绑。

原无住房的农村村民，离婚后三年内申请建房的，双方家庭可申请建房面积之和最高不得超过离婚前家庭可申请建房面积（包括重组家庭），具体面积按离婚前家庭原可计入申请建房人口平均分摊，并且每户家庭最高不得超过建房面积双控标准。

2、部分家庭成员已实施拆迁安置的对象申请建房规定。

部分家庭成员在本区已实施过拆迁安置，且家庭人均居住面积低于住房困难家庭低限安置标准的，允许未曾实施拆迁安置的家庭成员在其户口所在地按规定申请建房，已享受的安置面积（包括靠扩档等面积）予以捆绑。

如户口所在地已经或正在实施整村（含整个自然村）拆迁的，以及户口已迁到实施过拆迁安置家庭的，停止审批建房。

三、严格执行村民建房面积双控标准（一）参照《宁波市村民住宅建设规划管理规定》和《宁波市农村宅基地管理办法》，结合我区实际，村民建房宅基地面积和建筑面积标准分别按大、中、小户限额控制。

1、大户（≥6人），使用耕地的，最高不得超过125平方米；使用非耕地的，最高不得超过140平方米；建筑面积最高不得超过240平方米。

2、中户（5－4人），使用耕地的，最高不得超过110平方米；使用非耕地的，最高不得超过125平方米；建筑面积最高不得超过200平方米。

3、小户（≤3人），按具体人口确定，其中：——3人户。

使用耕地的，最高不得超过75平方米；使用非耕地的，最高不得超过90平方米；建筑面积最高不得超过145平方米；——2人户。

宅基地面积最高不得超过75平方米，建筑面积最高不得超过110平方米；——1人户。

宅基地面积最高不得超过50平方米，建筑面积最高不得超过80平方米。

（二）在合法权证面积范围内拆建住宅的，其宅基地面积和建筑面积最多允许超过控制面积标准的30%，但不得超过大户最高控制面积标准；因国家建设（含新农村建设、农村宅基地整理）需要迁建安置的，原则上按现有家庭人口核定宅基地面积和建筑面积，如原合法权证面积超过现控制面积标准的，允许按原合法权证面积迁建，但最高不得超过大户控制面积标准。

（三）村民建房实行捆绑规定。

1、村民建房捆绑类型。

村民因无房申请宅基地或通过继承、分家析产、受赠、调剂等形式取得宅基地后未达到双控面积标准的再申请宅基地的，其宅基地面积和建筑面积须与其父母（或子女）捆绑计算，捆绑后面积不足部分可按规定申请宅基地。

2、村民建房捆绑面积核定。

村民建房捆绑面积分别按以下标准核定：大户（≥6人）宅基地面积140平方米，建筑面积240平方米；中户（5－4人）宅基地面积125平方米，建筑面积200平方米；3人户宅基地面积90平方米，建筑面积145平方米；2人户宅基地面积75平方米，建筑面积110平方米；1人户宅基地面积50平方米，建筑面积80平方米。

四、完善村民建房报批程序农村村民建房报批一般按以下程序进行：（一）提交申请。

村民在建房前应当向所在行政村的村委会提出建房申请，涉及村民集体联建住宅或多层公寓的，还应由村委会向镇人民政府（街道办事处）提出建房申请。

（二）村委会审查。

村委会根据有关规定集体讨论建房户的申请报告，并将申请宅基地的户主名单、占地面积、位置等张榜公示，公示无异议的，签署意见后上报镇人民政府（街道办事处）审核。

（三）镇（街道）复查。

镇人民政府（街道办事处）所在地的规划、国土部门受理建房申请后，应当审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合城镇规划和土地利用总体规划。

经审查后，对符合建房有关规定的，签署意见后上报土地行政主管部门审核。

（四）土地行政主管部门审核。

土地行政主管部门根据镇人民政府（街道办事处）的复查意见，对上报材料进行核实审查，对资料齐全、程序到位、符合条件的农户在本地公示5天，公示期满无异议的，签署审核意见上报区人民政府审批。

（五）区人民政府审批。

根据土地行政主管部门的审核意见，经区人民政府审查，签署审批意见。

（六）结果公布。

村委会将区人民政府审批结果予以公布。

五、集约利用土地，鼓励建造联建式住宅（一）鼓励农村村民建造联建式住宅（包括多层公寓）。

在符合城市规划的条件下，新增建设用地必须建造联建式住宅，严格控制建造独立式住宅。

以村或镇（街道）为单位，统一规划、统一设计、统筹公共基础设施，并按宅基地面积和建筑面积双控标准安排村民建房。

（二）各村（镇、街道）根据村民建房的申请情况，统计与之人口相适应的房屋套型和套数，按大、中、小户宅基地面积和建筑面积双控标准，对村民建房地块提出初步的规划设计方案，报规划行政主管部门初审同意后，向土地行政主管部门提出用地申请。

（三）村民提出建房申请后，由村集中统一受理，报土地行政主管部门审核，土地行政主管部门根据规划行政主管部门对规划初步设计方案的初审意见，按规定的双控标准核定宅基地面积，考虑到联建房和多层公寓的特殊性，可根据各村实际情况适当放宽建房总户数。

（四）规划行政主管部门根据申请建房户的情况和土地行政主管部门提出的总户数，按大户、中户、小户双控标准核定不同的住宅套型，批准规划设计方案和核发建设工程规划许可证。

（五）土地行政主管部门对村民建房申请资料审核后，对符合建房条件的村民建房申请情况在建房户所在村公告5天，公告期满无异议的，报区政府审批。

（六）农村村民联建式住宅用地批准后，用地单位不得变相进行房地产开发或用于不符合规定条件的村民建房；也不得出卖或改作他用。

对尚未落实具体住户的住宅，暂时由村集体或镇人民政府（街道办事处）统一管理，土地行政主管部门暂不予土地登记；待落实符合建房条件的村民后，再依法予以审批。

（七）统一用于建造联建式住宅的用地一般仍保留集体性质，如涉及跨村建房的应在办理农用地转用手续时一并办理征地手续。