物业节能降耗管理与技术课件
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• 经过全体员工的努力，07年度系统年度总能耗 6000万元，比预算7300万元节约1300万元。
物业节能降耗管理与技术
5
节电实例二
• 据统计，北京中商大厦在7月11日－7月27 日执行限电方案期间，大厦每天节电约 553.16KWH。
• 如果按国家平段电价0.57元/KWH计算，每 天可直接节约电费315.30元，执行限电方 案17天共节电9403.72KWH，直接节约电 费5360余元。
物业节能降耗管理与技术
3
你知道这些数据吗？
➢物业的工程设备维修费用及能源消耗是物业重 要开支项目，一般用于能源消耗上的费用约占 营业额的20%--30%左右，有的甚至更高。
➢白炽灯、水银灯，改造成为紧凑型荧光灯，可 节电50％左右。
➢空调变频调速目前最普通最有效的一项 节电措施，一般可节电20%-30%。
※养护设备所花费的钱仅仅相当于设备大、中修费用的1/6左右； 设备是养出来的。
※ 负责向总公司提出对辖区设备设施更新改造方案。
※ 工程部的专业性、技术性较大影响到物业的管理成本，对提高
物业经营利润起到至关重要的作用。
物业节能降耗管理与技术
8
物业节能管理的三个方面
• 培养节能意识与习惯（全员参与）：业主 和用户、物业全体员工、物业工程部全体 职工；
物业节能降耗管理与技术
21
电系统节能改造
• 采用限制电力高峰，涉笔交替运行，优化设备启停。 • 集中控制开关时间：冷气及公共区域灯光。 • 提高变压器功率因数
• 节能灯代替射灯 • 室外景观灯采用LED灯来代替 • 走道灯用感应开关控制 • 尽量尽量采用自然光来打扫卫生 • 室外景观灯合理利用冬夏时间差，还可以用智能控制开启和关闭时间；
物业节能降耗管理与技术
4
节能实例一
• 某商业管理公司2007年对16个商业项目全面实行 严格的能耗年度预算管理，统一下发各地商管公 司年度水、电、气运行指标，各地商管公司按月 度分解，并在此基础上把月度经济指标和管理目 标落实到具体责任人。
• 集团商管公司每季度、半年和年终对各地公司指 标完成情况进行考核，这样从系统上端到最末端 ，建立起一个持久有效的压力传导模式，实现了 全员参与节能降耗。
• 路灯、公共场所等夜间照明采用的是白炽灯、水 银灯，改造成为紧凑型荧光灯，可节电50％左右。
• 商业照明采用带电子镇流器和细管径灯管的节能 型荧光灯，节电15％以上，还能延长灯管的使用 寿命约60％，光效高达50％，消除了频闪效应和 噪声。
• 采用节能型荧光灯物具业节运能降行耗管2理年与技即术 可收回投资。 16
物业节能降耗管理与技术
17
空调
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
物业节能降耗管理与技术
18
空调节能
• 合理调整空调制冷制热效率，控制合理温度，不 要小看相差一度至二度，节能的效果是非常高的。
• 水泵、风机，采用变频调速技术是最普通最有效 的一项节电措施，一般可节电20%-30%。
• 抓好供冷热工作，保证制冷、制热机组满负荷工 作，合理利用低气温（如夜间）条件下经济运行 节省能耗。
物业节能降耗管理与技术
12
物业节能降耗管理与技术
能
源
消
耗
是
物
业
最
电
大 的
非
人
工
成
本 13
供配电系统的能源损耗
• 居住小区的供电线路一般为10kV或35kV、 380V/220V系统。较早规划设计的居住小区采用 架空或电缆供电。供配电线路在非经济状态运行。 大量电能损耗在供配电线路上。
• 应采用经济电流密度确定导线和电缆截面进行技 术改造，降低线损。
• 节能管理制度与管理措施：节能计划与方 案、节能方案的执行与实施；节能效果的 评估与奖惩；
• 节能设备选用和节能技术手段：
物业节能降耗管理与技术
9
思考 与讨 论
物业节能降耗如何落实？
物业节能降耗管理与技术
10
物业能源消耗构成与比例分析（笔记）
• 1.电气系统：占总能耗55---65% • 2.水系统：占总能耗15---20% • 3.燃气系统：占总能耗20---25%
• 采用增设并联导线和电缆或其它技术手段也可以 降低供配电线路损耗。
物业节能降耗管理与技术
14
照明系统
• 大堂、楼梯、走道照明 • 停车场照明； • 室外路灯、景观灯 • 室外广告、LED等。
物业节能降耗管理与技术
15
照明灯具的节电
• 选用高效光源和节能型灯具。
• 走廊、楼道照明采用感应开关可省电70%以上。
• 合理控制冷冻系统开启时间 • 合理控制各空调运行温度 • 冷冻水温度的最佳设定值及趋势分析控制。 • 增加空调系统流量统计功能，可以根据统计数据及时调整制冷机的供回水温度。 • 循环泵工频运行改变频运行
物业节能降耗管理与技术
6
物业节能降耗管理与技术
7
物业工程部职责
※ 承担着小区建设投资中75%的固定资产管理责任。
※ 占小区总投资额30%以上的设备投资属于工程部的直接管理， 是影响着物业的保值和增值主要因素。
※ 保证整个辖区能源供应、设施设备全部系统的24小时正常运 行。
※ 保证辖区的设施设备的完整、完好性。
• 应对空调水系统和风系统进行平衡测试，水力失
调率不宜超过15%，最大不超过20%；风量失调
率不宜超过15%，物业最节能大降耗不管理超与技过术 20%。
19
物业节能降耗管理与技术
20
电梯节能
• 加装变频调速装置，将电梯的恒速改为变 速。
• 电梯主要采用智能变频系统，多台电梯采 用集选控制；
• 电梯的频繁上下耗能； • 减少电梯无用运行次数降低能耗。
物业节能降耗管理与技术
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不同类型物业能耗比例
• 大厦主要能源消耗为： • 酒店的电气系统能耗
• 空调占60%；
比例
• 照明占23%；
• 1）.空调占40%
• 电梯占6%；
• 2）.照明系统30%
• 其他约占11%。
• 3）.水泵系统20%
• 4）.电梯及其他系统站
10%
住宅小区的能耗比例与酒店/大厦相同吗？ 你认为从高到低依次是什么？
物业节能管理与技术
本
次
课
• 物业节能管理的意义与分析
主
• 物业节能技术措施
要
• 物业节能管理措施
内
• 物业节能的实施
容
节约=创造
物业节能降耗管理与技术
2
物业节能的意义
• 小区物业的节电是物业管理工作的重要组 成部分，它投资少，见效快，周期短，效 益高。可显著地降低物业管理的运行成本。
• 节能不仅是企业直接的经济效益，同时也 给国家减轻源资短缺压力，还给我们子孙 后代留下可用的资源。
物业节能降耗管理与技术
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节电实例二
• 据统计，北京中商大厦在7月11日－7月27 日执行限电方案期间，大厦每天节电约 553.16KWH。
• 如果按国家平段电价0.57元/KWH计算，每 天可直接节约电费315.30元，执行限电方 案17天共节电9403.72KWH，直接节约电 费5360余元。
物业节能降耗管理与技术
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你知道这些数据吗？
➢物业的工程设备维修费用及能源消耗是物业重 要开支项目，一般用于能源消耗上的费用约占 营业额的20%--30%左右，有的甚至更高。
➢白炽灯、水银灯，改造成为紧凑型荧光灯，可 节电50％左右。
➢空调变频调速目前最普通最有效的一项 节电措施，一般可节电20%-30%。
※养护设备所花费的钱仅仅相当于设备大、中修费用的1/6左右； 设备是养出来的。
※ 负责向总公司提出对辖区设备设施更新改造方案。
※ 工程部的专业性、技术性较大影响到物业的管理成本，对提高
物业经营利润起到至关重要的作用。
物业节能降耗管理与技术
8
物业节能管理的三个方面
• 培养节能意识与习惯（全员参与）：业主 和用户、物业全体员工、物业工程部全体 职工；
物业节能降耗管理与技术
21
电系统节能改造
• 采用限制电力高峰，涉笔交替运行，优化设备启停。 • 集中控制开关时间：冷气及公共区域灯光。 • 提高变压器功率因数
• 节能灯代替射灯 • 室外景观灯采用LED灯来代替 • 走道灯用感应开关控制 • 尽量尽量采用自然光来打扫卫生 • 室外景观灯合理利用冬夏时间差，还可以用智能控制开启和关闭时间；
物业节能降耗管理与技术
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节能实例一
• 某商业管理公司2007年对16个商业项目全面实行 严格的能耗年度预算管理，统一下发各地商管公 司年度水、电、气运行指标，各地商管公司按月 度分解，并在此基础上把月度经济指标和管理目 标落实到具体责任人。
• 集团商管公司每季度、半年和年终对各地公司指 标完成情况进行考核，这样从系统上端到最末端 ，建立起一个持久有效的压力传导模式，实现了 全员参与节能降耗。
• 路灯、公共场所等夜间照明采用的是白炽灯、水 银灯，改造成为紧凑型荧光灯，可节电50％左右。
• 商业照明采用带电子镇流器和细管径灯管的节能 型荧光灯，节电15％以上，还能延长灯管的使用 寿命约60％，光效高达50％，消除了频闪效应和 噪声。
• 采用节能型荧光灯物具业节运能降行耗管2理年与技即术 可收回投资。 16
物业节能降耗管理与技术
17
空调
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
物业节能降耗管理与技术
18
空调节能
• 合理调整空调制冷制热效率，控制合理温度，不 要小看相差一度至二度，节能的效果是非常高的。
• 水泵、风机，采用变频调速技术是最普通最有效 的一项节电措施，一般可节电20%-30%。
• 抓好供冷热工作，保证制冷、制热机组满负荷工 作，合理利用低气温（如夜间）条件下经济运行 节省能耗。
物业节能降耗管理与技术
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物业节能降耗管理与技术
能
源
消
耗
是
物
业
最
电
大 的
非
人
工
成
本 13
供配电系统的能源损耗
• 居住小区的供电线路一般为10kV或35kV、 380V/220V系统。较早规划设计的居住小区采用 架空或电缆供电。供配电线路在非经济状态运行。 大量电能损耗在供配电线路上。
• 应采用经济电流密度确定导线和电缆截面进行技 术改造，降低线损。
• 节能管理制度与管理措施：节能计划与方 案、节能方案的执行与实施；节能效果的 评估与奖惩；
• 节能设备选用和节能技术手段：
物业节能降耗管理与技术
9
思考 与讨 论
物业节能降耗如何落实？
物业节能降耗管理与技术
10
物业能源消耗构成与比例分析（笔记）
• 1.电气系统：占总能耗55---65% • 2.水系统：占总能耗15---20% • 3.燃气系统：占总能耗20---25%
• 采用增设并联导线和电缆或其它技术手段也可以 降低供配电线路损耗。
物业节能降耗管理与技术
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照明系统
• 大堂、楼梯、走道照明 • 停车场照明； • 室外路灯、景观灯 • 室外广告、LED等。
物业节能降耗管理与技术
15
照明灯具的节电
• 选用高效光源和节能型灯具。
• 走廊、楼道照明采用感应开关可省电70%以上。
• 合理控制冷冻系统开启时间 • 合理控制各空调运行温度 • 冷冻水温度的最佳设定值及趋势分析控制。 • 增加空调系统流量统计功能，可以根据统计数据及时调整制冷机的供回水温度。 • 循环泵工频运行改变频运行
物业节能降耗管理与技术
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物业节能降耗管理与技术
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物业工程部职责
※ 承担着小区建设投资中75%的固定资产管理责任。
※ 占小区总投资额30%以上的设备投资属于工程部的直接管理， 是影响着物业的保值和增值主要因素。
※ 保证整个辖区能源供应、设施设备全部系统的24小时正常运 行。
※ 保证辖区的设施设备的完整、完好性。
• 应对空调水系统和风系统进行平衡测试，水力失
调率不宜超过15%，最大不超过20%；风量失调
率不宜超过15%，物业最节能大降耗不管理超与技过术 20%。
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物业节能降耗管理与技术
20
电梯节能
• 加装变频调速装置，将电梯的恒速改为变 速。
• 电梯主要采用智能变频系统，多台电梯采 用集选控制；
• 电梯的频繁上下耗能； • 减少电梯无用运行次数降低能耗。
物业节能降耗管理与技术
11
不同类型物业能耗比例
• 大厦主要能源消耗为： • 酒店的电气系统能耗
• 空调占60%；
比例
• 照明占23%；
• 1）.空调占40%
• 电梯占6%；
• 2）.照明系统30%
• 其他约占11%。
• 3）.水泵系统20%
• 4）.电梯及其他系统站
10%
住宅小区的能耗比例与酒店/大厦相同吗？ 你认为从高到低依次是什么？
物业节能管理与技术
本
次
课
• 物业节能管理的意义与分析
主
• 物业节能技术措施
要
• 物业节能管理措施
内
• 物业节能的实施
容
节约=创造
物业节能降耗管理与技术
2
物业节能的意义
• 小区物业的节电是物业管理工作的重要组 成部分，它投资少，见效快，周期短，效 益高。可显著地降低物业管理的运行成本。
• 节能不仅是企业直接的经济效益，同时也 给国家减轻源资短缺压力，还给我们子孙 后代留下可用的资源。