国外房地产税制的借鉴和启示_段晓力

国外房地产税制的

借鉴和启示

□ 段晓力

摘要：从经济建设发展的进程看，要进一步抑制房价、打击投机、运用税收手段实现公平和效率的统一，实现房产税改革势在必行，我国财产税体系急待完善。国外的房产课税在税种设置、课征方法、征收规模和征收管理方面的经验有待于我们借鉴和思考。针对中国现行房产税制存在的问题，提出了物业税开征的设想和建议。

关键词；房地产税；物业税；税收原则；课税方法

１ 问题的提出——为什么要对房地产存量进行征税 房地产税，又称“不动产税”，

“财产税”　（ｐｒｏｐｅｒ－ｔｙ　ｔａｘ）或“地产税”，是以房屋为课税对象在不动产的占有环节课征的一种税。主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市场价值的升高而提高。在香港和东南亚地区，又叫做“物业税”。

如今，住房制度改革使越来越多的城市居民拥有了私人住房，高收入群体也将购买住宅作为保值投资的手段。这在一方面造成了一部分人同时拥有多套住房，而另外一部分人由于房价过高而买不起房的普遍现象，进而使社会的贫富差距进一步加大。住房占有量的多寡，已经成为区分人们财富多寡和贫富差异的标准之一。

住房是特殊商品，政府必须积极干预，才能保证住房市场健康发展。主要依据是房屋系具有空间固定性、价值昂贵性和使用耐久性的特殊商品，由于是人类生存的基本需要，所以房地产不仅仅是经济问题，更是社会问题。房地产开发涉及近５０个行业，对国民经济影响较大。特别是中国的房地产行业，目前系中国经济的根本命脉所在，政府不能放任不管。

基于这样的社会现实，中共中央十六届三中全会明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”此后，财政部和国家税务总局的权威人士在公开场合阐述下一步税收改革基本思路时，也多次提及“物业税”内容。中国人民银行行长周小川在“２００３中国企业领袖年会”上表示，中国将在适当时机试点实施物业税，届时将对不动产开征统一规范的物业税（财产税），相应取消其他与房地产有关的税费。但是物业税的开征，在理论上还有许多问题尚未界定，在实施层面上有待进一步深化，在效率和公平问题上有待于探讨。２ 借鉴——对房地产课税的国际比较与启示

众所周知，包括房地产税在内的财产税，是当今世界大多数国家普遍开征的税，是一国税收体系的重要组成部分，构成西方国家地方政府财政收入的重要来源。

（１）课税对象的比较

国外的财产税严格来讲，其课税对象应该是纳税人的所有财产，但实际上，由于许多动产无法征税，各国对征收查实困难、征收费用过高或不易作价的财产，一般不列入课税范围。例如，在美国，财产税主

收稿日期：２００５－０４－１８

作者工作单位：厦门大学，福建 厦门 ３６１００５

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要是对不动产征收的，应税不动产主要有：土地和农场、空地、非农用居民设施（其中包括居民住房），以及商业工业设施等。课税对象大致分为几类：①有的国家采用以土地为课税对象的财产税如日本、奥地利的地价税、荷兰的土地收益税、泰国的地方开发税等。有些国家将其按土地及其地上建筑物、附着物合征不动产税，如英国、法国的不动产税、墨西哥的房地产税。②有的国家开征房屋税，有的国家与土地税合并征收，有的单独征收，税名各不相同，如英国的住房财产税、营业房屋税、荷兰的房屋消费税。③其他还有对不动产对不动产征收的不动产税，对不动产交易行为征收的不动产交易税，如土地增值税，契税。

总之，世界各国依据本国国情，建立了具有本国特色的财产税制。

（２）不同国家的征税方法比较

目前世界上绝大多数成熟的市场经济国家都实行对房产存量税方式，而大批发展中国家也已经开始采用这种做法。例如：在加拿大：税率是３年内不动产平均值的０．５％。也就是说，一套４０万元的房子，按０．５％的税率计算，一年为２０００元，平均到每个月不到２００元。但如果逾期缴纳物业税，就会被罚款和抽取利息，连续三年欠缴，政府便有权将物业拍卖。

在美国，为鼓励一般百姓购房，政府规定百姓在购第一套自住房时可以免除物业税，当购第二套住房时，就要对其征收财产税；再购第三、第四套住房时财产税就会有一个较大比例的增长。

在日本，对囤积土地就有很多限制政策，其中包括对土地保有、增值和交易进行征税。如果某块地在买入时是１００万元，后来增值到１０００万元，中间９００万元就要交税。即使拥有土地者不进行交易，经过政府评估后，土地拥有者也要为它缴税。

借鉴美国和德国的经验，物业税的纳税人应该是个人和企业法人，课税对象应对非农业区的居民住宅和建筑物为宜。政府对每三年查实一次，财产变动大的，可在变动当年予以改正。按年征收，根据具体情况也可分期缴纳。由税务机关向纳税人发出财产估价、税率、税额和纳税时间的通知。纳税人如果不按照规定的时间交税，就要加收罚息和滞纳金。如再不交税，就要拍卖其房产。（杜莉，国际税收，２０００） （３）在收入规模方面

除少数国家外，物业课税一般都是地方收入，占地方财政收入的绝大部分，成为地方收入的主要来源。在美国，地方财政收入主要来自财产税。虽然财产税由州和地方政府征收，但主要是地方政府征收。１９９１年各级政府的全部财产税中，９６．３％由地方政府征收，３．７％由州政府征收。在地方政府的税收中，财产税是最重要的，地方政府的全部税收收入中共有７５．３％来自财产税，财产税在地方政府的税收收入中占有如此高的比例，原因之一是地方政府自己没有征税权，而州政府不愿意把财产税以外的征税权力过多交给地方政府，这样财产税在地方政府的税收收入中，就有举足轻重的地位了。

在加拿大，一般财产税已经成为地方收入的主要来源，约占其地方全部税收收入的７５％左右。

需要说明的是，如果地方政府的收入仅仅依赖税收，那是不足以弥补地方开支的，在地方政府的全部收入中，还有很大一部分来自上级政府的拨付。

（４）征收管理方面

发达国家的财产课税制度，经过不断完善，已经形成了一套比较严密的征管制度，征收手段先进。首先，财产课税需要科学估价方法。发达国家的房产估价机构和估价制度比较完善，设有专门的估价机构。有专职的估价人员进行估价。这些估价机构一般来说在工作中独立性较强（尽管有的隶属于税务系统），纳税人对估价持有异议，可以申请复议和通过法律程序向法院提出上诉。现各国采用的估定价值包括市场价值、重置价值、收益价值。有的国家使用一种价值，更多国家采用多种价值。其次，财产税的课征以正确的财产估价所需要的比较完整的数据资料。在西方国家，由于承认财产私有，建立了私人财产登记制度，相关资料比较齐全，为财产课税的征收奠定了坚实的基础。同时，建立了规范的个人信用制度和实行了存款实名制，而随着网络技术的发展，税务当局很容易获得比较详尽的纳税人资料。第三是采用先进的征管手段，税务当局普遍采用计算机管理，通过网络，税务机关很容易查出纳税人的房产资料，评估后得出应纳税额。发出纳税通知书，也可以计算机收缴税款。

３　我国现行房地产税制存在的主要问题

在我国，财产税不仅税种单一，而且征税范围小，收入少。２００４年３月１４日，十届全国人大二次会议讨论并通过了宪法修正案，完善我国私人财产保护制度的工作已经启动，构建和完善财产税体系也迫在眉睫。

（１）房地产交易阶段税负过重，造成房价虚高，

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