XX项目物业管理方案

负责各自区域卫生保洁及垃 圾清运
27
保洁员 27
人、园艺工
园艺工
园林绿化及主题公园
3
3 人为分包
31
总编制 （人）
自有人数 52 人
外包人数 49 人
101
Baidu Nhomakorabea
101
3、管理职员职位说明书：
职位 描述
基本 任职 条件
职位要求
所属部门
管理处
职位名称
管理处经理 职位代码
------------
薪资等级 -------
日光灯管
共 白炽灯泡
日光灯管 照
白炽灯泡
日光灯管 明
白炽灯泡
日光灯管
室外泛光灯
池底灯
霓虹灯
路灯
车
道闸
库
验票机
收
摄像机
费
电脑
系
打印机
统
中
央
空
调 采 暖 系 统 智能化系统
制冷机 冷却泵 冷冻泵 循环泵 冷却塔 空气处理器 新风机 风机盘管 风管 水管 制冷机 冷却泵 冷冻泵 循环泵 冷却塔 空气处理器 新风机 风机盘管 风管 水管 锅炉风机 采暖循环泵 生活热水泵
停车位共（922）个；其中地下停车位共（ 896 ）个，地上停车位（26）个， 租（ ）个，售（ ）个停车场出口共（1）个，入口共（1）个；小区出
入口（ 1 ）个摩托车（ ）辆，电瓶车（ ）辆
无
化粪池
个
水池（箱） 11500×6000×1800
燃气
市政燃气；
□专用燃气站；
□其它
户数、常住/暂住人口 数、商住比例、 租赁比例；
工作地点
不定
工作时间
8 小时，五天工作制
直接上级 分公司总经理 直接下属
管理处副经理、客服部部长、分项目主管、物管助理
年龄
26-45 岁
性别
不限
电脑 熟练使用 Office 办公软件，打字 40 字/分钟以上；
外语
四级以上
户籍
不限
形象
身体健康，五官端正
学历 经历
1、大学本科学历以上，并从事物业管理工作三年以上；大学专科学历，并从事物业管理工作四年以上；中专（高 中）学历，并从事物业管理工作六年以上（仅限于公司内部职员的晋升）；
按作业指导书要求
《突发事件的应急预案》 车场事务的及时处理
工作 能力 要求
2、熟悉国家及相关城市物业管理法律、法规； 专业 3、熟悉财务管理基本知识和管理处预算管理； 知识
4、熟悉 ISO9000 质量管理、ISO14000 环境管理和 OHSAS18000 职业安全卫生管理的相关知识；
5、熟悉公司运行体系文件；
6、了解设备设施管理、保洁、园艺、安全管理的相关知识；
楼宇自控系统 电话通讯系统 网络通讯系统
第二部分 人力资源（含分包） 1、管理处组织架构图：
管理处经理
综合事务部
工程管理部
护卫管理部
管理处副经理 售楼处
客户服务部
人财
运
维
巡
监
事务
行
修
逻
控
行
政
保客 物 洁服 管
管助 家理
职位 经理 副经理
行政主管
行政组
客户服 务中心
护卫组
行政助理 厨师 勤杂
客服部长 客服主管 客服助理 安保部长 护卫主管 护卫员
4.1 负责管理处的筹建计划的制订并组织实施；
4.2 负责物业项目的筹备、接管、验收等工作，与发展商沟通相关管 4.0 负责小区的接管验 理用房、费用、接管验收程序及房屋维保等问题； 收、入伙及装修管理 4.3 组织策划实施小区入伙方案，组织培训入伙工作职员。入伙过程
的组织实施与监控；
4.4 组织制定、实施房屋装修的管理方案。
客梯
电
消防梯
观光电梯
梯
扶梯
货梯
安
红外探测器
微波探测器
全
控制器
报警器
技
摄像机
录像机
防
监视器
切换器
系
图象分割器
防盗对讲门 统
空
窗式空调
调
分体式空调
给水管道
给
排水管道
雨水管
排
消防管道
地下蓄水池
水
生活水箱
泳池
系
喷水池
雨水井
统
污水井
化粪池
外墙面
土
公共内墙面
木
公共地面
建
公共门窗
筑
共
天线
用
前端箱
天
放大器
线
公
白炽灯泡
第一部分
东湖湾管理处物业管理方案
项目基本情况
项目名称 座落位置 占地面积（M2） 总建筑面积（M2） 竣工时间 发展商简介
东湖湾名苑
北京市朝阳区来广营
容积率
2.8
绿化率
33.4%
185000
收费面积
118908.25 建筑平米,302 号楼暂不入住
2007 年 10 月
入住时间
一期 2007 年 10 月 31 日
执行的检验
1.2 对分公司检验的不合格项进行原因分析，制订改进措施；
每日 每月
随时
《体系执行检验记录》 《体系执行检验报告》
按作业指导书要求
1.3 组织对公司内审的不合格项进行改进；
1.4 组织对外审的不合格项进行改进；
1.5 对不适用的体系文件提出修改意见。
2.1 组织管理处 TCS 小组活动的开展；
工程组
物管助理 工程部长 工程主管
岗位职责 主持管理处全面工作 协助管理处经理工作
编制（人） 总编制（人）
1
1
1
1
管理处考勤、培训的组织、后 勤事务
1
配合行政主管负责管理处行 政工作
0
4
管理处食堂
1
管理处食堂
2
负责管理处日常客服工作
1
高级管家客服工作
2
社区日常物业事务接待、跟 踪、处理(贴心管家)
4
随时 每月
每月
每月 每年末 每月 每年半 入伙
入伙
入伙
入伙 每季度 每日
每季度
每年 随时
按作业指导书要求 外审不合格项整改单 按作业指导书要求 按作业指导书要求
按作业指导书要求
典型的物业管理案例 《年度工作计划》 《月度工作计划》 绩效目标计划自评 按作业指导书要求
按作业指导书要求
按作业指导书要求
按作业指导书要求 《小区布防方案》 按作业指导书要求
街 361 路：巴沟村—和平西街—白庙—南湖东园—望京科技园 运通 110：望京新城—广顺北大街—白庙—东小区—北沙滩—中关村—昆明湖 桥—半壁店
至南城 952 路：东湖—广顺北大街—花家地街—朝阳公园—劲松—丰台—丰台路口 420 路：北京站—东四—农展馆—丽都饭店—望京西园—望京科技创业园 627 路：望京小区—花家地—四元桥—农展馆—垂杨柳—十里河—方庄 —和义农场—三营门 976 路：亦庄—双井—六里屯—酒仙桥—望花路—广顺北大街—北湖沏渠 953 路：南十里居—将台路—东八间房—东坝中路—马厂—黎各庄--六里桥长
2.0 负责组织持续改进 2.2 负责组织对管理提案制度的执行，对于适合管理处的管理提案组
措施的实施
织实施；
2.3 负责组织整理典型的物业管理案例，在管理处范围内进行培训。
3.1 根据管理处绩效计划，制定管理处年度工作计划和月度工作计
3.0 管 理 处年度绩效 划；
目标计划的管理
3.2 组织实施管理处绩效目标计划并对实施情况进行检查。
2、同时具有物业管理师或专业工程师职称资格的优先考虑。
证件
1、持有物业管理部门经理上岗证；2、持有 GB/T19001、GB/T28001、GB/T24001 内审员证； 3、管理学类、工程学类（酒店、旅游管理等专业优先）。
工作分析
评估标准
1、熟悉物业管理行业基本知识及物业项目各阶段（前期、入伙、装修及正常期运作）的运行模式；
消
高区增压泵（喷淋）
高区稳压泵（喷淋）
低区消火栓泵
低区增压泵
低区稳压泵
低区喷淋泵
防
低区增压泵
低区稳压泵
潜水泵
泵房内消防管道
单流阀
系
防火阀
排烟阀
喷淋头
烟感探头
温感探头
区域报警器
统
主机
消防广播
疏散灯
楼层指示灯
消防对讲系统
高区生活泵
生
低区生活泵
高区中水泵
活
低区中水泵
水
生活恒压泵
中水泵
泵
排水泵
排污泵
潜水泵
1、达到培训学分的要求 2、达到公司规定的工作技 能方面的要求 3、满足具体工作职责的绩 效成果的要求 4、达到心态问卷测评的要 求
1、达到公司规定的培训学 分要求
2、达到心态问卷测评的要 求
主要职责
具体工作内容
工作周期
绩效要求或成果
1.0 负责公司运营体系 1.1 管理处服务过程的体系执行检验，制定改进措施，每月编制检验 在管理处的执行与体系 报告；
工程或管理上遗留问题 空置房情况
管理用房及社区活动用
未入住
未接管验收 未入住
物业管理用房:经理办公室;综合办公区;多功能业务会议室;客服中心;财务 室;会议室;档案室;工程物料室;资料室;保洁库房;保安库房;员工休息间
房清单 社区交通
广顺南北大街西八间房、五环的出入口，望京桥、京承高速科技园入口（利泽西 街），用以上四个出入口作为指引客户的主要动线方向 有城铁 13 号线：望京西站至 CBD：
途站 至京西、西南： 409 路：阜成门经新街口、安华桥、中日医院、小营、湖光中街至来广营 921 路：大峪经苹果园地铁、石景山、钓鱼台、民族大学、安贞西里、广顺大
街 983 路：王佐汽车站经长辛店、五棵松、南坞、学院路、花家地至北湖渠 827 路：北京西—大钟寺—学院路—花家地—广顺北大街—善各庄
天润地产与城建公司合作开发东湖湾名苑项目,天润地产控股,东湖湾
名苑项目定位为中高档住宅项目
住宅面积（M2）
高层（5）栋（125458.3）Ｍ,２
写字楼
（
）Ｍ２（
）层，共（ ）栋
商业面积
（ 18207 ）Ｍ２，地上 2 层地下 2 层，共（ 1 ）栋
会所（M2） 停车场 垃圾站
4980.2
功能配置
未定
0
社区安全管理、车场管理管理
1
中控室值班、巡逻岗、车场进 出口、车场疏导岗 、轮休岗
19
负责 9 个大堂的接待及保安 工作
24
机电一体化专业
1
弱电、暖通
0
7
护卫员 19 人分包 44
13
保洁组
供配电运行值班
泵房运行维修
技工
业主请修服务
12
公共设施巡视维护
轮休
环境主管 负责小区全面保洁工作
1
1
保洁员
项目荣誉
北京市十大明星楼盘
项目 供 配 电
设施设备情况（型号、厂家、铭牌、设备编号）
名称
高压开关柜 变压器
低压配电柜 柴油发电机 动力配电柜
数量 功率
运行时间 服务区域
（小时/天）
运行时间 （小时/年）
启动柜
系
控制柜
变频柜
统
控制箱
电表箱
开关箱
正压送风机
排烟机
高区消火栓泵
高区增压泵
高区稳压泵
高区喷淋泵
421 路：大北窑、光华路、亮马桥、丽都饭店、望京花园 952 路：东胡、广顺北大街、丽都、酒仙桥、朝阳公园、四惠桥、北宫大 707 路：嘉园经洋桥、天桥、劲松中街、农展馆、丽都饭店至来广营 710 路：善各庄经望京花园、丽都饭店、朝阳公园至染料厂 小 6 路：西马庄—二外—北太—红庙—团结湖—丽都—望京 至东直门： 614 路：东直门—东坝河—望花路—望京西园—望京科技园 416 路（环）：来广营经花家地、亮马桥、东直门、丽都饭店至来广营 404 路：东直门经三元桥、丽都饭店、花家地、望京花园至来广营 975 路：东直门经望京花园、奶子房、北七家至桃峪口（亚北） 966 路：东直门经柳芳街、国展、南湖渠路、广顺北大街、来广营至平西俯 606 路：东直门内、建材经贸大厦、静安庄、太阳宫路、望京西路、广顺大街 至亚奥商圈 752|852 路：西北旺村经上地、大屯、北苑家园、来广营至京南交易中心 629 路：东北旺中路、西三旗、东小口、大羊坊、北湖渠、利泽西街 小 34 路：将台路到北辰 944 路：奶子房经望京花园、花家地、学院路、万寿寺、六里桥北里至来广营 939 路：奶子房经湖光中街、小营、牡丹园、阜成门至北京南站 422 路：莱广营—广顺北大街—花家地—中日医院—马甸—三义庙 小 71 路：望京小区—花家地南里—白庙—亚运村—志新—清华西门—上地桥 小 72 路：莱广营—西八间房—三元桥东站—西坝河—安贞—奥体东门—苇子 坑 至中关村 422 路：来广营花家地西里、小营、安贞里、学院路至三义庙（人大） 827 路：北京西站经甘家口、人民大学、小营、花家地至善各庄 630 路：香山东路、卧佛寺、知春里、五道口、科技大厦、华汇商厦、利泽西
5.1 组织制定并实施小区布防方案；
5.2 负责物业项目区域内日常秩序的维护和监控；
5.0 负责物业项目的公 5.3 定期组织消防安全检查以及每半年组织一次的消防演习，制定整
共秩序的维护
改措施；
5.4 负责制订突发事件的应急预案，处理各类突发事件；
5.5 负责物业项目区域内车场事务处理。
内审后 外部审核后
7、能够掌握一定的人力资源管理、绩效管理方法，能够对团队及职员进行有效的绩效管理。
工作 技能
工作 心态
1、有较强的领导和协调能力，能带领团队取得组织目标； 2、有较强的书面表达能力，能组织起草和修订管理处各类公文和函件； 3、有较强的洞察力，对管理处现场进行检验，发现问题及时纠正； 4、有较强的应变能力和沟通能力，能及时处理客户问题，对突发事件能迅速准确地处理； 5、有较强的计划能力，能统筹协调管理处的各项工作计划； 6、有较强的学习能力和创新能力，能够不断的提高和改进管理工作； 7、能够熟练使用公司的各类信息管理系统的软件。 1、对企业有高度的忠诚感，有良好的职业道德和成就事业的愿望； 2、有在压力下完成工作，并具有追求卓越和勇于创新的精神； 3、能承担责任和自我调控，带领团队取得组织目标； 4、高度认可公司的文化和理念。