华中国际产业园A地块定位及规划建议最终稿(全)

公共交通不便
教育、医疗等生活配套不足 区域认知度目前还较差，心里距离远 项目开发周期长，资金占用期长
优势 机会 劣势 威胁
开发商实力
区域未来规划好 阳逻新港和阳逻大桥将给区域带来 进一步的发展
价格上涨带来的压力 政策变化 地块限高
区域内供应量大，同质化明显
规避项目劣势，或借助产业园的带动及相关措施进行改良，是提升项目整体品质 的基础，同时也是项目的突破口。
18 21 24 22 40 18 20 18 22
299289.8 555000 71500 71000 136396 83249 38000 41500 125879 46064.7 2078952 171000 135000 90000 120000 4062830
2010-12-1 2010-8-22 2010-6-30 2010-1-1 2010-7-1 2009-5-1 2008-7-15 2009-1-10 2008-9-20 2008-1-1 2008-11-23 2007-11-10 2009-5-28 2009-4-28 2007-12-16
首次臵业
一套取消优惠 利率
外地禁购

场供应量大，市场竞争激烈
项目名称 香榭花都 阳光新港中央花园城 半岛华庭
市场供应量： 在售楼盘众多，其中不乏20万方以上的大盘，整体市
建筑面积 容积率
佳阳公园一号 御景长江
住开盛世长江 东方新天地 深港国际 莱茵城 佳运环湖花园 保利圆梦城 东城明珠 天琴湾 佳阳中央新城 东港中心城
阳逻新港
阳逻大桥

过，公共交通严重缺乏
地块交通：项目紧邻城市干道余泊大道，通达性好，但是没有公交经
金发大道
•余泊大道 •金发大道
余泊大道

配套，居住氛围不足
余泊大道
地块现状：地块昭示性较佳，形象感差，严重缺乏商业、教育等生活
少量民居
金发大道
黄土地
西临余泊大道，南抵金发大道，东北面毗邻项目厂区； 内部为大范围黄土地和部分民居； 地处阳逻产业片区，周边工业厂房集中。

地块指标：本次研究地块由2块组成，分布在项目的A、B地块
东侧地块
建筑面积约39万㎡
项目西侧 建筑面积约
A
B

项目产业资源：项目规划为阳逻港〃华中国际产业园
规划主题：华中国际产业园
本次规划的目标：
中部第一港：临港产业经济聚集平台 临港第一园：武汉市“工业倍增 计划”新型工业示范园区
功能分区： 研发办公区、产品展示 区、总部商务区、生产 制造区、配套服务区

宏观大势： 政策三级跳，措施手段不断严格，涉及范畴不断扩大
2010.4.17 国十条
首套房首 付比例 第二套及 以上住房 贷款 非本地居 民购房 首套90平米以下30% 在商品住房价格过高、上涨 过快、供应紧张的地区，商 业银行可根据风险状况，暂 停发放购买第三套及以上住 房贷款。 无限制 只有后来北京版调控细则中 采取限购措施，要求同一家 庭在北京只能购买一套住房 。
2010.9.29 二次调控
首套首付一律30% 二套首付50%，利率1.1 倍 不分地区，要求各商业 银行一律暂停发放居民 家庭第三套及以上住房 贷款。 无纳税社保证明停贷 对于房价过高、上涨过 快、供应紧张的城市， 要在一定时间内限定居 民家庭购房套数。 明确要求地方政府未出 台新政细则的要出细则 ，已经出台细则的要完 善。
项目属性界定：项目二线城市远郊、具有良好区位规划和内部自然景
名称
内容
区域区位
区域交通 项目位臵
武汉东部新城核心组圈
区域通达性好，水陆空交通方便 新城北部郊区，道路通达性好，缺乏公共交通
区域规划
项目配套 项目指标
新城研发、制造、物流、商务、生活住区
项目规划有生活配套区
项目SWOT分析
政策支持，项目品牌知名度高 大盘规模 配套资源——华中国际产业园 通达性强 区域还没有形成居住氛围
区域位臵：阳逻是武汉东部门户新城核心组圈，是武汉城市中的重要
阳逻经济开发区
阳逻在武汉的城市定位：：
阳逻是武汉城市中的重要卫星城，阳逻的新城规划也是新一 轮武汉市总体规划的重要组成部分。阳逻自古以来是“兵家必争 之地”，现在也是具有战略眼光的投资商的必争之地，它拥有长 江中游最优良的深水岸线，阳逻机场十分完备，水、陆、空交通 十分发达，幅员辽阔，土地资源相当丰富。

假项目
A地块特点：大规模开发体量，有机会成为区域内具高品质的旅游度
地块开发指标
（A地块）规划总用地
39万㎡
地块属性
工业用地

需求
项目内部配套：项目规划有生活配套区，全面满足项目客户的生活
临街建筑
铺装
入口广场
组团景观
小品
入口景观
堤岸 小品
水景
绿化植物

观资源，通达性强，公共交通缺乏，大规模产业园配套项目。

区域交通：阳逻通达性优越，占据水、陆、空等交通优势
航空交通 本案距武汉天河国际机场30分 钟车程，距阳逻机场仅5公里，航 空优势明显。 公路交通 由汉施公路及正在兴建的江北 快速通道与汉口市区相通，经环 城高速公路、阳逻长江大桥与青 山、武昌及武汉化工新城相连， 通过沪蓉、京珠、江北、武合高 速公路以及106、318国道通达全 国。 水路交通 阳逻港作为武汉新港建设的核 心，通达江海，为长江航运中心， 水路优势明显。 铁路交通 本案场地临近京广线专用线延 伸编组站，距京九铁路新洲站仅 30公里，距武广高铁武汉站仅10 分钟车程。
住宅市场存量
在售楼盘整体去化较慢，整体月均去化不足30套/月
在售楼盘存量总计突破了400万方，潜在供应量大

于这一价格水平，价格难以突破
区域价格特征： 在售楼盘整体均价在3000元/平米，在09年已经处
区域在售楼盘价格
4000 3500
3000
2500 2000 1500 1000
500
0
2900
住宅市场供应
区域在售项目15个，总建筑面积突破462万平米，市场供应量大
区域在售楼盘10万方以上的11个

市场供应特征： 在售楼盘产品类似，同质化严重
项目名称 香榭花都 阳光新港中央花园城 半岛华庭 佳阳公园一号 御景长江 住开盛世长江 东方新天地 物业类型 小高层，高层 小高层 高层 别墅 小高层 多层、高层 高层（32层 高层（17、18、22） 高层（18层） 小高层(12层) 主力户型 85-130 80-135 90-140 75-125 80-128 90-126 88-126
限购
问责
停留于空泛问责。

投资
宏观大势： 对住房的严格限购，投资客将逐步转向工业和商业地产
限贷
投资需求
三套禁贷
限购
禁购
受抑 制
转移 • 至工业、商业地产
定期限购一套
外地、多套禁购
• 至其他城市
改善需求
二套首付 60%，1.1倍利 率
受限 制
定期限购一套 外地、多套禁购 受控 制
融合 • 首次：选择一步 到位 • 改善：先卖后买
华中国际产业园A地块定位及规划建议
武汉新聚仁·投资咨询部
报告提纲
区域概况
交通概况 地块指标 规划特点
本体认知
方向研判
整体定位
产品建议

卫星，承担武汉“东部桥头堡”的重任
阳逻功能定位:
为武汉东部地区地综合新城、现代港口 和物流枢纽、重要的制造业基地和宜居的生 活城。 阳逻地区是东部新城组群的一个核心 组圈， 规划中的新城包括一个物流产业带、 七个产业片区、两个生活片区和一个休闲度 假片区。 阳逻开发区规划面积为20平方公里，分 为各具特色的3个功能区。 港口物流区、工 业园区、综合配套生活区。
合计
319289.8 580000 99500 100000 162396 108249 73000 67500 165879 66064.7 2158952 251000 210000 110000 150000
4621830
2.675
2 2.8
2.27 5.66
2.4 2.8 3.12 2.6 1.8 2.44 2.73 1.88 2.3 3.92
2011.1.26 新国八条
首套首付一律30%
2011.3.10 汉九条
首套首付一律30%
对贷款购买第二套住房的家 庭，首付款比例不低于60% ，贷款利率不低于基准利率 的1.1倍。
二套禁购，无纳税或社保证 明禁购 各直辖市、计划单列市、省 会城市和房价过高、上涨过 快的城市，在一定时期内， 要从严制定和执行住房限购 措施。 对于执行差别化住房信贷、 税收政策不到位，房地产相 关税收征管不力，以及个人 住房信息系统建设滞后等问 题，也纳入约谈问责范围。
3400
3300
3200
3000
3000
2700
3000
3000
2700
深港国际
莱茵城 佳运环湖花园 保利圆梦城 东城明珠 天琴湾 佳阳中央新城 东港中心城
高层（18层）
高层（18层）、小高层（11层）
78-130
80-130
多层、别墅 多层、小高层、高层、别墅（双拼别墅）
小高层（11层）、高层（18层） 多层、小高层、高层、别墅（双拼别墅） 小高层（11层）、高层（18层） 高层（14层，1层为商铺）
汉九条
2011.2.22
武汉细则
2010年11月
2010年12月
2011年1月-3月
汉九条归结为以下9项要点：
房地产调控的组织领导 合理确定新建住房价格控制目标 加大保障性安居工程建设力度 强化差别化住房ຫໍສະໝຸດ Baidu贷政策 严格住房用地供应管理 合理引导住房消费需求
严格执行房地产市场调控的相关税收政策 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 加大宣传及舆论引导力度
宏观大势： “新国八条”重磅推出后，武汉落实国家楼市调控“国
2010.2.9 上调存贷款 基准利率 0.25%
2011.1.14 上调存款准 备金率0.5% 2011.1.20 北京部分银 行取消首套 利率优惠
2011.1.26
新国八条
2011.1.27 上海重庆房 地产税试点 办法出台
2011.3.10
对贷款购买第二套住房的家庭，首 付款比例不低于60%，贷款利率不 低于基准利率的1.1倍。二套以上 住房禁购
二套以上禁购，无纳税或社保证明 禁购 已有1套房的本市户籍家庭、有1 年纳税、社证明，限购1套住房； 已有2套及以上住房的本市户籍家 庭、有1套及以上住房的非本市户 籍家庭、无法提供1年纳税、社证 明的，暂停在本市内购房。 对于执行差别化住房信贷、税收政 策不到位，房地产相关税收征管不 力，以及个人住房信息系统建设滞 后等问题，也纳入约谈问责范围。
85-125 80-130
80-138 75-138 76-129 80-125
住宅市场供应特征 区域在售项目基本以多层、小高层和高层三种物业形态为主，在售主力户型基本都集 中在80-130平米之间，产品同质化严重。

市场存量： 在售楼盘整体月均去化不足30套/月，市场去化压力大
项目名称 香榭花都 阳光新港中央花园城 半岛华庭 佳阳公园一号 御景长江 住开盛世长江 东方新天地 深港国际 莱茵城 佳运环湖花园 保利圆梦城 东城明珠 天琴湾 佳阳中央新城 东港中心城 合计 月均去化 22 20 35 22 20 20 存量 开盘时间
项目核心问题
问题1：结合政策与市场情况，确定本案物业组合
物业组合
问题2：寻求产业园与地产开发结合的契合点
定位方向
问题3：如何树立工业配套项目的高端形象
项目定位
报告提纲
宏观大势
市场格局 发展方向
本体认知
方向研判
整体定位
产品建议

八条”的实施细则“汉九条”相继出炉
2010.11.1 北京首套房 贷利率上调 至8.5折 2010.11.9 上调存款准 备金率0.5% 2010.11.3 规范住房公 积金个人住 房贷款 2010.11.19 上调存款准 备金率0.5% 2010.12.10 中央经济工 作会议 2010.12.10 上调存款准 备金率0.5% 2010.12.25 上调公积金贷 款利率0.34% 2010.12.25 上调存贷款 基准利率 0.25%

武汉的距离
区域发展：阳逻新港将进一步带动区域产业发展，阳逻大桥缩短了与
阳逻新港，将从沿海发达地区以 及海外引入物流、人流及资金流。 通过新港所聚集的人气、财气， 带动本案的旅游、服务、房产开 发等产业发展，将本案建设成一 座依托港口面向国际的综合体， 使之成为武汉东部新城经济与文 化的核心之一。 阳逻大桥的建成通车，直接改善 了阳逻交通现状，构成立体化的 交通网络。因此，随着与武汉市 区的联系更加紧密，阳逻的人口 规模、物流基地、制造业、房产 等会随之壮大。