从几个实例分析商业街定位
商业案例分析(太古汇、欢乐海岸、绿地中央广场、深圳万科风情街)
（4）开发规模原则：应以新开发小区及周边1公里范围内的住宅规模为商业开 发辐射半径，因地制
宜，选择相适应的商业开发体量，以满足供求平衡 关系。 2、商业业态规划表：
深圳万科风情商业街
项目总体规划图
深圳万科风情商业街
鸟瞰图
深圳万科风情商业街
SWOT分析
优势： 1、万科强大品牌号召力。 2、精细化的操作提升项目品质 3、超大型社区，本体配套及功能完善。 4、项目别据一格的西班牙建筑风格与户型设计优 势（退台设计）。 5、亲地概念的煸动力 6、项目紧临九年一惯制小学 机会： 1、万科在坂田区前瞻性的战略布局，使项目升值 潜力巨大。 2、撤关使深圳一体化对项目房价的支撑。 3、龙华的建区及政府对北部的开发推进，使北部 未来充满生机。 劣势： 1、周边环境差，治安状况令人担忧，近一两年不 会有明显改观。 2、周边配套较为匮乏，距离中心城区距离较远。 3、梅林关口的交通瓶颈目前未解决。 4、项目物业形态复杂，高端客群很难找到高档社 区的归属感。
100—800平米 50—100平米 300—500平米 80—100平米 80—120平米 50—100平米 8—12平米 30-50平米 50—150平米 30—100平米
应预留卫生间上下水、 空调机位、招牌位
应预留卫生间上下水、空调机位、 招牌位 应预留卫生间上下水、空调机位、 招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、 招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、 招牌位
商业街定位案例——首尔 仁寺洞街(中央大街)
每年举办仁寺洞美术节，韩国国内外名家画作，韩国古代画作进行展出。
另外，仁寺洞街有100多家美术馆与展示馆，音乐剧场周末及平日都会不定期举办展 览、音乐会、舞台剧、街头表演、各种体验活动等，丰富了仁寺洞文化的多样性、多 彩性，也使仁寺洞成为了韩国的文化、流行标杆地。
仁寺洞（Insa-dong）
案例小结
古文化商店
从画廊、古董、古画、陶瓷品、韩服、工艺品、再到零售商店的小挂件、纪念品，都把 韩国的古文化融合的淋漓尽致。
仁寺洞（Insa-dong）——活动庆典
仁寺洞每年底会举办传统文化节庆典活动，内容包含以陶瓷、古代书画以及 民俗木器为主题的美术节、传统婚礼仪式表演、捕盜大將巡游、传统乐器体 验、伽倻琴弹唱、农乐表演、太平舞、敎坊舞、民谣演唱等节目，且在大街 的各个角落会有陶艺表演、家训书写、草编工艺表演、肖像绘画以及打年糕 体验、美食节等丰富的活动，使人们能够感受到浓郁的传统气息。
规定内容包括：店铺租金支持/新入驻商 家借贷优惠/广告牌优惠/税费相应减免/ 行业限定 / 卫生及街道维护 / 活动及庆典 主题限定为要以传统文化为主导……
仁寺洞（Insa-dong）—— 规划布局
2001年末修筑完工的仁寺洞以强化街区 历史文化氛围为主题，沿街外观建筑多 采用瓷砖、白石等体现传统韩国建筑风 格的建筑元素， 建筑物多为棕色、灰色 调，且中心街道路面铺设大理石，以整 块铺设的方式，且对街道两边树木及绿 化进行调整，使整个街道极富历史感。 改造后的仁寺洞根据现有街区业态组成 及周边环境规划分为A、B、C三个区域， 现各区段业态分布： A 区主要有美术馆、茶馆、照相馆、化 妆品商店、餐饮、少量办公，公演场馆， 商业氛围较B 段、 C 段增多，以 2-5 层建 筑为主，建筑装修风格较现代化。 B 区以传统工艺品商店、古茶室、韩服、 餐饮为主， 多为 2-6 层建筑，为整个街 区中间段，路面较窄。 C 区为主入口主要业态分布有书法古画、 工艺品、传统饰物、纪念品、便利店、 文化特色商店、传统餐饮、公演场馆、 并有一幢建筑独特以手工艺饰品售卖为 主的市集聚集区
商业街定位借鉴案例——俄罗斯阿尔巴特街
老阿尔巴特街(Arbat Street)——历史文化
保留众多历史建筑，老字号餐厅、名人故居、博物馆、剧场聚集于此，传承历史文 化，讲述这里曾经的故事。
布拉格餐厅 普希金故居博物馆
瓦赫坦戈夫剧院
布拉格餐厅是莫斯科最大的餐厅，开始于1902年, 共有6 个大厅、一个自助餐厅、18个单间和几张台球桌，包括 托尔斯泰、蒲宁和库普林在内的艺术家、音乐家和作家 经常光临这里。 普希金故居博物馆，俄国著名诗人普希金于1831年2月 初至5月中在此居住。1986 年莫斯科市政府对其进行了 重修，在保持原貌的同时，赋予其博物馆、教育基地和 活动场地等多种公益职能。 瓦赫坦戈夫剧院是瓦赫坦戈夫于 1913 年创建的，已有 100 多年的历史，是莫斯科最受欢迎的剧院之一，每一 季都有不同的戏剧演出，吸引着大批观众。
阿尔巴特街(Arbat Street)——新阿尔巴特街
新阿尔巴特是现代商业街，与阿尔巴特街古今相应。
苏联解体后，阿尔巴特街北面的加里宁大街改名为 “新阿尔巴特街”，两条街相较于阿尔巴特广场； 在商业上补充了阿尔巴特街区现代商业的缺失，与 老阿尔巴特街分工明确，相互呼应； 新阿尔巴特街两侧对称耸立着一幢幢高楼，俄罗斯 的一些部门机关、银行和大公司在此办公。大街上 还有装潢得富丽堂皇的大商店，如新阿尔巴特食品 商店、爱尔兰百货商店、莫斯科大书店。
以传统工艺品零售、酒吧、餐饮为主
老阿尔巴特街是一条民俗步行街，以传统工艺品零售、餐饮、酒吧、咖啡店为主，现代化的商场、名品 店、娱乐中心则聚集在其北面的新阿尔巴特街。 卖小商品的亭子把街面分成两半，老街两边分布着工艺品的商店、酒吧、餐馆，酒吧和餐馆都在露天摆 放着许多餐椅，让游客一边品酒，一边观赏街景。 路两边是一个个画摊，有推销油画的，有热情邀请行人当场画一幅肖像或漫画像的。
【参考文档】房地产商业街业态定位及面积配置案例分析-精选word文档 (12页)
本文部分内容来自网络整理，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即删除！== 本文为word格式，下载后可方便编辑和修改！ == 房地产商业街业态定位及面积配置案例分析篇一：商业地产的定位与业态组合分析商业地产的定位与业态组合分析一、商业地产的定位商业地产的成败首先取决于商业地产的定位。
而商业地产的定位是基于对国家政策的判断，对商业地产发展趋势的判断，对项目周边的详尽调查。
（一）市场条件判断项目定位首先要解决这个区域是否适合做商业地产。
大、中型项目，投资商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。
小型项目也存在这样的问题，只是国内开发商往往对自己的判断力信心百倍，不愿花时间、资金去做他们认为的"低价值"事情。
市场条件判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或区域发展相应商业房地产项目的可行性。
1．判断商业房地产项目拟选定的发展区域是否具备相应市场条件众所周知，商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题：如果某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资商再有势力，也不可以在该地区投资建设大型商业房地产项目，这样做的话，项目动工之时，就是项目失败之日。
2．判断拟投资商业房地产项目最终选址地区的市场条件：在确认拟选定的发展区域具备相应市场条件后，需通过市场调查、市场预测、建立数学模型，或以所在区域当前商业市场规模、所在地区客户到访的渗透率模型为基础，确定拟定选址位置可否发展商业房地产及发展商业房地产的可承受发展规模。
（二）商业地产项目选址在进行商业项目开发前，一定要做好选址论证工作，而且要站在商家的角度来看。
事实上商业项目选址论证是一件非常复杂、也非常专业的工作，也是一件最容易被忽视的工作，但它往往在项目的可行性报告中被一笔带过或被轻描淡写，结论过于简单化或程式化，因而也就难保其科学性与合理性。
国内外著名商业街案例分析：规划要点及成功规律总结
商业街按照定位不同可分为以下3种类型：1、综合商业街（专题阅读）：集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等多功能、多业种、多业态的商业集合体，注重提供消费者所需的综合服务。
例如王府井（专题阅读）步行街、纽约第五大街等。
2、主题商业街：集中在一起反映一个主题，并根据这个主题设置衍生类商铺，每个业态均为主题的一个部分，以适应消费者个性化、多样化与差异化的要求。
如三里屯酒吧街、香港旺角通菜街(女人街)等。
3、特色小街：具有深厚历史文化或地域风情的商业街区，为消费者提供具有传统特色的商品与服务。
例如成都锦里、西安回民街等。
商业街发展趋势商业街成功的关键因素商业街规划要素规划——空间形态→国内外大多数成功商业街的规划都很好的利用了窄巷、短街、折线、连廊以及小尺度共享空间，以营造良好的商业氛围。
→窄巷容易形成熙熙攘攘的热闹景象。
“曲径通幽”的短街不容易让消费者感到紧张和疲劳。
→连廊可以较好的解决二层及二层以上商业的水平交通问题，提升其价值。
小尺度共享空间一方面是聚客点，另一方面也是商业街的活力空间。
规划——功能结构→目前国际通行的商业区结构和业态的分布为：购物占30-35%，餐饮占20-25%，休闲、娱乐、酒店、服务等占30-40%。
→我国步行商业街（专题阅读）业态结构调查结果，购物普遍占到总业态的50%以上。
→近些年来，商业步行街功能分布中，购物所占的比例呈下降趋势。
规划——尺度(长)→商业街的长度一般在500-700米较合适，最多为1000-1500米。
→从商业街的发展规律看，非步行街长度可稍长些，步行街必须短些，具体长度视功能定位而定。
→专家测试，一般走2500米左右时腿会发酸;走4000米时会感觉到累，走6000米时会筋疲力尽。
→人逛街走“之”字型线路，行走距离是直线距离的四倍。
规划——尺度(宽)→商业街的宽度是能否形成“车水马龙”般繁荣景象的重要因素。
→商业街的宽度与整条街的交通组织方式有密切关系。
→经测试，商业街客流密度在每人4平方米时，既不会显得拥挤，又能体现商业街的繁华。
成都太古里商业街案例分析
成都太古里商业街案例分析一、内容概括成都这座充满魅力的城市，在近年来的发展中，太古里商业街成为了一个引人注目的亮点。
走进太古里，你会被这里独特的氛围所吸引。
今天我们就来聊聊这个地方的魅力所在和它成功的背后原因。
太古里商业街，不仅仅是一个购物的地方，它更像是一个融合了时尚、文化和生活的综合空间。
这里汇聚了各种知名品牌，同时也不乏具有特色的本土品牌，给消费者带来了多样的购物体验。
更重要的是，太古里的设计非常独特，充分体现了现代与传统的结合。
走在街道上，你可以看到古朴的建筑与现代设施完美融合，营造出一种古今交融的感觉。
除了购物和观光，太古里还是人们休闲的好去处。
这里有各种餐厅、咖啡馆和小吃街，无论是品尝地道美食还是享受一杯咖啡的悠闲时光，都能让人感受到生活的美好。
太古里的成功并非偶然，它的背后体现了对消费者需求的精准把握和对商业运营的深思熟虑。
接下来我们就深入剖析太古里的成功之处。
1. 简述成都太古里的背景及地理位置说到成都你会想到什么？宽窄巷子、锦里，还有那些美食吗？但近年来太古里也成为成都的时尚潮流中心之一，今天咱们就来聊聊这个充满魅力的太古里商业街。
在这之前你得知道它的地理位置和背景。
太古里的历史可以追溯到几年前的一个城市更新计划，随着成都的快速发展，这里从一个普通的商业区逐渐转型为集购物、休闲、娱乐于一体的时尚生活中心。
所以当我们今天走到太古里时，会感受到一股强烈的现代都市气息，这里的每一砖一瓦都充满了故事和活力。
那么这样一个地方究竟有何魅力呢？接下来我们就深入剖析它的成功之处。
2. 介绍文章目的和研究的重要性：对成都太古里商业街进行案例分析，探讨其成功经验和发展策略成都这座古老而又现代的城市，孕育出了许多独特的文化现象。
今天我们要一起走进成都的一个标志性地点——太古里商业街，来探讨它的成功经验和发展策略。
这篇文章的目的，就是想和大家分享太古里的故事，看看它是如何成为众人瞩目的焦点，又是如何在竞争激烈的市场中脱颖而出的。
商业街案例分析
茶馆、酒吧、民族工艺零售
租赁为主，少量出售。参考售价4万/㎡，租金4-7元/㎡/天
交通条件：5路、13路、25路、42路、47路、58路、64路、 78路、81路、340路，93路，98路，43路
整个宽窄巷子由 45 个清末明初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的 花园洋楼、新建的宅院式精品酒店组成，院落以一层为住，局部二层， 均带天井，院落面积 173～1100 ㎡不等，主要集中在 400～800㎡。
• 概况： 1、规模： • (１) 核心保护区占地面积 108 亩(66000平米)，建筑面积 44000(另说约70000) ㎡
（地上 35000 ㎡、地下停车场 11000㎡） • (２) 整个宽窄巷子由 45 个清末明初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园
洋楼、新建的宅院式精品酒店组成，院落以一层为住，局部二层，均带天井，院落面 积 173～1100 ㎡不等，主要集中在 400～800㎡。 • 2、商业定位：时尚生活街区 • 3、文化定位： • 宽巷子-闲生活； • 窄巷子-慢生活； • 井巷子-新生活
品味区
以酒吧、夜店、甜 品店、婚庆、小型 特色零售、轻便餐 饮、创意时尚为主 题的时尚动感娱乐 区
目标 客群
针对怀旧休闲客群
针对主题精品消费的 针对都市年轻人客
优秀商业街区业态案例
优秀商业街区业态案例一、成都太古里。
1. 整体定位与特色。
成都太古里那可真是个超级酷炫的地方。
它的定位就像是一个时尚潮流的大派对，把传统和现代完美地融合在了一起。
你走在太古里的街上，既能看到古色古香的川西建筑风格，像大慈寺就在其中，给人一种历史的厚重感；又能被各种超级时尚的国际大牌和潮流小店包围，就像是穿越在不同的时尚时空里。
2. 业态分布。
时尚零售：这里简直是时尚达人的天堂。
各种大牌旗舰店琳琅满目，像Gucci、LV这些，它们的店铺装修都特别有特色，不是那种千篇一律的商场店。
而且除了大牌，还有很多小众设计师品牌，像一些国内的独立设计师开的店，从衣服到饰品，充满了创意，满足了不同人群的时尚需求。
餐饮美食：美食种类超级丰富。
从高端的法式大餐到亲民的成都本地小吃，应有尽有。
你可以在精致的西餐厅里享受浪漫的烛光晚餐，也可以在街边的龙抄手店，来一碗热辣辣的抄手，感受成都的烟火气。
还有那些网红甜品店，门口总是排着长长的队伍，大家就为了尝一口那美味的蛋糕或者冰淇淋。
文化体验：大慈寺在太古里中间，这就是一个天然的文化宝藏。
人们可以进去拜拜佛，感受一下佛教文化的宁静。
而且太古里还经常举办一些文化艺术展览，比如摄影展、现代艺术展之类的，让你在逛街购物之余，还能提升一下自己的文化素养。
3. 成功原因。
独特的建筑风格与环境打造：太古里的建筑是开放式的街区，街道宽窄错落有致，这种布局让人们逛街的时候感觉很舒服，不会有那种在封闭商场里的压抑感。
而且建筑之间的绿化和公共空间设计得也很棒，有很多小广场和花园，人们可以坐在那里休息、聊天。
精准的品牌引进：他们太了解消费者的心理了。
知道成都人既爱时尚又爱美食，还对本地文化有深厚的感情。
所以引进的品牌既有国际大牌撑场面，又有本地特色品牌接地气，还有各种网红品牌吸引年轻人。
这样就形成了一个多元化的商业生态，不同年龄、不同消费层次的人都能在这里找到自己的乐趣。
营销与活动策划：太古里经常搞一些特别酷的活动。
商业街案例分析
商业街案例分析商业街是城市中繁华的地段，吸引着大量的消费者和商家。
在商业街上，各种商铺云集，形成了独特的商业氛围。
作为商业街的运营者，要想成功经营，就需要对商业街的发展现状和特点进行深入分析，找到适合的经营策略和发展方向。
首先，商业街的地理位置非常重要。
一个好的地理位置可以带来更多的客流量和商机。
例如，商业街是否处于繁华的商业区域、交通便利的地段，以及周边居民的消费水平和消费习惯都会对商业街的发展产生深远的影响。
因此，商业街的经营者需要对地理位置进行认真的分析，找到适合商业发展的地段。
其次，商业街的商铺结构也是影响经营的重要因素。
商业街上的商铺种类繁多，有餐饮、服装、娱乐、美容等各种类型。
商业街的经营者需要根据当地的消费市场和客流量情况，合理规划商铺的结构，避免同质化竞争，形成差异化经营。
例如，可以引入一些特色餐饮或特色商品，吸引更多的消费者。
另外，商业街的管理和服务也是至关重要的。
良好的管理和服务可以提升商业街的整体形象和竞争力。
商业街的经营者需要加强对商户的管理，规范经营行为，保障消费者的权益。
同时，还需要提升商业街的服务水平，提供更加便捷、舒适的购物环境，吸引更多的消费者。
最后，商业街的市场营销策略也是决定经营成败的关键。
商业街的经营者需要制定合理的市场营销策略，通过广告宣传、促销活动等手段吸引消费者，提升商业街的知名度和美誉度。
同时，还需要加强与周边商业机构的合作，形成良好的商业生态圈，共同推动商业街的发展。
综上所述，商业街的成功经营需要全面的分析和合理的规划。
只有找准地理位置、优化商铺结构、加强管理和服务、制定有效的市场营销策略，才能使商业街成为消费者喜爱的购物目的地，实现经营的长远发展。
希望以上分析对商业街的经营者有所启发，能够帮助他们更好地经营和管理商业街，取得更好的经济效益。
经典商业街的案例分析
经典商业街的案例分析引言经典商业街是城市中繁华热闹的商业区域，其独特的设计和多样的商业活动使之成为吸引人们前来购物和娱乐的热门目的地。
本文将通过分析几个经典商业街的案例，探讨其成功的因素和对城市发展的影响。
案例一：纽约第五大道纽约第五大道是世界著名的商业街，以其高档奢华的购物体验而闻名。
这条街道上聚集了许多国际品牌的旗舰店，吸引了无数购物爱好者前来消费。
除了零售商店，第五大道还拥有许多著名的文化和艺术机构，如大都会艺术博物馆和洛克菲勒中心。
这些文化设施的存在为第五大道带来了更多的游客和客流量。
纽约第五大道的成功之处在于其独特的定位和品牌价值。
这条街道以高端及奢华为主导，吸引了众多高消费人群。
此外，大量的文化设施也为第五大道创造了独特的文化氛围，使之成为购物和文化娱乐的综合体。
案例二：东京银座东京银座是日本最著名的商业街之一，以其多样化的购物选择和独特的购物体验而闻名。
这条街道上有许多国际品牌、高级百货和店，吸引了大量的购物者。
东京银座还有许多世界级的剧院和艺术场所，如新国立剧院和银座三越美术馆。
这些文化设施的存在为银座打造了高雅和艺术氛围。
东京银座在吸引游客和购物者方面的成功，主要归功于其丰富的购物和娱乐选择。
购物者可以在这里找到各种价格和风格的商品，满足不同人群的需求。
此外，银座还有许多高级餐馆和咖啡店，为人们提供舒适的休息和用餐场所。
案例三：上海南京东路上海南京东路是中国最著名的商业街之一，被誉为“东方第一街”。
这条街道集中了许多知名的国际品牌，吸引了来自世界各地的购物者。
南京东路以其充满现代感的建筑和多样化的购物选择而受到青睐。
此外，街道上还有许多历史建筑和文化景观，如外滩和和平饭店，增添了街道的历史和文化魅力。
上海南京东路的成功之处在于其巨大的消费市场和多样化的购物选择。
这里不仅有高档奢华品牌的旗舰店，还有许多时尚潮流品牌和本土特色店铺，满足不同人群的购物需求。
此外，南京东路还有许多高级餐厅和咖啡厅，提供各种美食选择。
典型案例上海新天地商业街研究分析
2、多元、开放、融合的社会性：旧城复兴是城市土地的集约使用，是城市功能的多元化融合和提升，因此除了城市综合体 商务、商贸、休闲娱乐、居住等功能外需要注重满足“社会人”多元化的需求，包括文化教育、旅游及公共服务配套等。 同时项目应该是开发式、融合性的，使项目成为市民日常休闲、文化、集会以及社交的场所，注重对人性的关怀，并最终 成为汇聚人气的“精神属地”；
五年周边地价翻一 番
8000-10000元/ ㎡
1999年
2004年
40000元/㎡
建设周期内周边房价升值5倍
20000元/㎡ 15000元/㎡
7000元/㎡
未建之前 在建之际 新天地建成 商圈成7熟
【旧城综合改造复兴关键举措】
1、站在城市运营的高度承载城市功能：旧城复兴的本质就是城市功能的不断提升和完善，实现旧城价值的飞跃。而项目作 为城市功能载体必须立足城市未来发展的趋势，站在城市运营的高度确定其功能定位；
4.4万方
68万方
6万方
50万方
10万方
绿化用地
居住
零售、餐 饮、休闲
娱乐
办公、酒 店、零售
办公
以高端居住为其核心功能：项目住宅体量68万方，占总体量的50.7%；
注重区域商务功能的传承和强化：项目写字楼总体量约60万方，占总 体量的44.7%，强化了淮海中路的商务功能，同时降低了项目整体商业体 量，形成了差异化的定位；
商业街定位案例——首尔 仁寺洞街(中央大街)
2）国内外优秀案例经验借鉴
首尔 仁寺洞街 /中央大街
Insa-dong
第一部分 项目研判
2）国内外优秀案例经验借鉴 案例借鉴●首尔仁寺洞街
仁寺的城市中心，现在是指以安国洞环岛经过的仁寺洞 十字路口，到钟路2街塔谷公园前面为中心的仁寺洞街 ，也被称为中央 大街，总长约690米，四周散布着很多的小巷，多而密集。为首尔最著 名的商业街之一。 据韩国旅游观光部统计， 14 年首尔旅游客约为 1136万人，仁寺洞旅游者数量在首尔旅游景点中排 名第五，人数占到24.4%，约277.18万人 著名旅游景点首尔五大宫环绕、学校行政机构聚 集，人流量大，形成良好的商业氛围；距市中心市 政厅仅一公里，交通便利，1号线、3号线双轨可达 在传统文化及现代创意的思想融合中，分布着各 色风格的画廊、传统工艺店、古代美术店、传统茶 店、传统饮食店、咖啡馆等商业业态。 受到年轻人 们的喜爱，更被称为是首尔的流行风向标地。
德寿宫
景福宫
昌德宫
昌庆宫 宗庙
仁寺洞街 市厅 塔谷公园
仁寺洞（Insa-dong）—— 发展历程
仁寺洞从朝鲜时代就保持作为城市中心的作用，经过600多年的发展，至今成为首尔最具独 特的文化空间
朝鲜时代 日帝时期 1950年代 1960年代 1970年代 1980年代 1990年代 现今
官宦仕坤 的传统韩 屋居住生 活区，为 首尔最繁 华的商业 衷心地
古文化商店
从画廊、古董、古画、陶瓷品、韩服、工艺品、再到零售商店的小挂件、纪念品，都把 韩国的古文化融合的淋漓尽致。
仁寺洞（Insa-dong）——活动庆典
仁寺洞每年底会举办传统文化节庆典活动，内容包含以陶瓷、古代书画以及 民俗木器为主题的美术节、传统婚礼仪式表演、捕盜大將巡游、传统乐器体 验、伽倻琴弹唱、农乐表演、太平舞、敎坊舞、民谣演唱等节目，且在大街 的各个角落会有陶艺表演、家训书写、草编工艺表演、肖像绘画以及打年糕 体验、美食节等丰富的活动，使人们能够感受到浓郁的传统气息。
王府井商业街案例分析 绝对原创
流通概论——解析王府井商业街解析王府井商业街商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。
王府井地处北京市二环内的中心地段，基本格局成形于元代。
其精华地段应算是北起金鱼胡同西口南至东长安街的810米长的大街。
最初它因地形而名“丁字街”，明成祖的时候在这块离故宫比较近的地方建了十个王府，到清朝嘉靖年间，更名为“十王府街”。
1998年王府井大改造时发现了一口井，而这口井是明中叶就存在的，据说当时它还是品评进水干涩与否的标准，“王府井”渐渐就被叫成了地名。
这个街总共划分为三段：北段称王府大街，中段称八面槽，南段因有一眼甜井，与王府合称，就成了“王府井大街”王府井地处北京二环内的中心地段，它位于市中心的东长安街北侧，是一条北起金鱼胡同西口南至东长安街的810米长的大街。
目前，王府井大街与祈年大街之间隔着台基厂大街、前门东大街。
如王府井大街延长至祈年大街，长度将超过3公里。
与现在的王府井大街相比，南延后的王府井大街“扩容”明显。
东西向：前三门大街、长安街、五四大街、平安大街，4条主要通道；东西道路均贯穿旧城区，道路条件好，无需转向分流；南北向：东二环路、东单倍大街及延长线、南北河沿大街；东二环路沿线全封闭、全立交条件很好，其余两条道路可在平安大街和前三门大街交叉路口通过转向分流，这些交叉口允许南北方向的车辆左转。
根据道路的功能划分，四条街分别承担了各自不同的功能。
主街，依然以商业为主；北街作为主街的延伸段，以商业和文化旅游为主；西部东安门大街利用靠近故宫和已形成规模的东华门小吃夜市，形成旅游、餐饮一条街；东部金鱼胡同根据星级饭店密集的特点，形成饭店一条街。
王府井商业街将划分为文艺艺术区、旅游服务区和购物休闲区三大特色区域。
东城区第十三届人民代表大会第三次会议指出，东城区今年将启动《王府井商业规划》，把王府井从购物型商业街变为休闲综合性消费商业街。
商业街定位报告
商业街定位报告1. 引言商业街作为城市的重要组成部分之一，承载了众多商业和文化活动，并对城市经济和社会发展起到重要推动作用。
商业街的定位是指确定商业街所追求的定位目标和定位策略，并通过合适的营销手段吸引目标客户群体，从而达到经济效益最大化的目的。
本报告旨在为商业街定位提供基础信息和建议，以帮助商业街制定合适的定位策略。
2. 商业街概述商业街位于城市中心地带，是城市经济和文化活动的重要节点。
商业街通常集中了大量的商铺、餐饮、娱乐等商业场所，并吸引了大量的顾客和游客。
商业街的定位需要考虑以下几个方面：2.1 人口和人流量商业街的定位需要考虑周边的人口和人流量。
人口规模和消费能力是商业街发展的重要依据，而人流量则体现了商业街的吸引力和竞争力。
通过对周边人口和人流量的分析，可以确定商业街的定位目标客户群体。
2.2 竞争环境商业街的定位还需要考虑竞争环境。
周边是否存在类似的商业街或商圈？如果存在，商业街需要通过差异化定位来与竞争对手区分开来；如果不存在，商业街可以通过创新和特色来吸引目标客户群体。
2.3 地理位置和交通便利性商业街的地理位置和交通便利性对其发展起到至关重要的作用。
商业街的定位需要考虑到周边的交通网络，例如公交、地铁等交通工具的便利程度，以及是否靠近重要的交通枢纽等。
同时，商业街的地理位置也会影响到顾客的选择和商业街的吸引力。
3. 商业街的定位策略商业街的定位策略需要与商业街的特点和竞争环境相匹配，以及满足目标客户群体的需求。
以下是一些常用的商业街定位策略：3.1 高端定位商业街可以通过提供高品质、高档次的商业服务和产品来吸引富裕人群。
例如，引入高端品牌商店、高级餐饮场所和奢侈品购物中心等，以满足高消费群体的需求。
3.2 休闲娱乐定位商业街可以提供丰富多样的娱乐和休闲场所，吸引顾客在休闲时间前往消费。
例如，引入电影院、游乐场和咖啡厅等，为顾客提供休闲娱乐的场所。
3.3 特色定位商业街可以通过打造独特的特色，吸引目标客户群体。
[建筑]上海新天地商业街案例分析
![[建筑]上海新天地商业街案例分析](https://img.taocdn.com/s3/m/075e49e279563c1ec4da71cb.png)
文化、娱乐中心，在开发的不同阶段，定位发生了三个层次的深化。
由旧区改造而成的商业体→“旅游景点”
上海·新天地---功能演进
项目特点：
修建了一个大型人工湖，使这块“新天地”的品质和价值大大提升，形成一个新的房地 产开发热点区域
塑造全新的生活形态。引进新的生活形态，利用邻近淮海路的地段优势，吸引和培育如 设计、展示、文物、艺术品拍卖、书店、演艺、娱乐等各种文化商业，并特别注重其小 型化、多样性、高品位和商业性。老建筑的历史感和新生活形态的文化品位相结合，使 得项目很有新意
• 3、广告费用的节省。一个房地产项目，一般都要投入总销售额的1%～2%做广告宣传。 根据投资方公布的规划，太平桥项目将兴建总建筑面积80万平方米的高档住宅区，粗 略计算，要投入的广告费用就高得吓人。但罗康瑞说过，“翠湖天地一分钱广告都没 有投，现在还有2000多人在ห้องสมุดไป่ตู้队买第二期。”而且，“我们的平均房价是最高的。”
经营模式：只租不卖，管理者与经营者相分离，这样的模式与国际Mall运营模式同步。因 为Mall的组织和构造形式，包含着一种促销思想，即要让消费者在购物场所尽可能停留较 长时间，该模式可保证和提高管理水平，更可使Mall以一个统一的社会形象面对消费者， 同时由于Mall内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经 营风格。数据表明，目前珠三角不少新建的Mall迫于资金压力，已经把铺位出售率定在 30%左右，北京亦庄Mall的投资商大地集团甚至准备出售40%左右商铺。
新天地就是一个Mall(英文全称“shoppingmall”，是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、 娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所
• 以房地产来带动 • 开发商：瑞安集团 • 1、上海新天地仅仅是太平桥地区改造项目
大学城商业街定位、业态、租金建议方案
学生公寓B区商业街定位、业态、租金建议方案商业街的定位和业态组合设计直接关系到建筑设计方案、对外招商和后期运营管理，租金的合理程度直接影响到招商的成效和商家的经营成本，我们通过对目标消费市场、周边商业项目、同类型大学城商业项目进行前期调研，以及在参考第一太平戴维斯方案的基础上，对商业街定位、业态组合设计以及租金制定提供如下建议方案。
一、目标消费市场调研不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好，从满足消费群体的需求出发，这是商业项目定位及业态组合设计的基本原则。
B区学生是新建商业街最主要的目标消费市场，为了充分了解B区学生消费状况和对新建商业项目的具体需求，从而为商业项目定位、业态组合设计提供参考依据，我们进行市场调研。
调研结论如下：1.学生整体消费能力不强，消费层次分化比较明显。
月均消费支出在800元以下的比例占65%，这部分学生消费能力不强，以基本的生活需要为主；月均消费支出在800-1000元的占22%，月均消费支出在1000元以上的占13%。
2.学生消费结构比较单一。
伙食及日用品支出排在学生消费支出的首位，交通、通讯（手机话费、上网等）支出排在第二位，绝大大部分学生用于服饰、学习、聚餐交际方面的支出不大。
3.与学生日常生活配套的商业项目的支持率较高。
银行、水果店、超市、风味餐饮店的支持率排在前列，73%的项目的支持率超过50%。
支持率低于50%的项目是KTV、咖啡、体育用品、眼镜店、洗衣房、数码港，因为这些项目并不是必备性商业。
因此，从调查情况来看，新建项目业态设置得到学生的支持和认可。
4.当前吸引区内学生消费的主要因素仍然是价格、质量和潮流。
从调查结果分析，讲求实际、理性消费仍然是区内学生主要的消费观念。
在购买商品和服务时，学生们大多本着经济实惠的原则，在消费时也会兼顾到实惠和高标准。
我们新建商业项目是满足区内学生生活需要的配套设施，业态规划应优先设置学生所需要的餐饮、商业零售、生活服务项目，引进大众型品牌项目，符合学生消费特点，物美价廉，适合中低消费水平。
斯瑞商业街产品定位
斯瑞·明珠城商业街产品定位分析斯瑞·明珠城商业街地处淮南市东城区主干道大通路与国庆路交口，下面从几个方面来进行本商业街产品的定位分析。
一、商业街地段与环境分析商业街位于本案的西北角，市区两主干道的东南角，地理位置极为优越；加之街前有一较为宽绰的休闲广场，是本小区业主们集购物、娱乐和休闲为一体的唯一的最佳场所，还有来往行人歇脚休憩进而畅快购物的便利街道。
二、商业街消费结构分析斯瑞·明珠城是市、区政府领导和百姓们皆为关注的东城区开发项目，无论从建筑风格、品质、小区环境和规模上讲均是东城一带史无前例的优秀楼盘，因而置业在这里的业主也必将是这座城市中追求理想居所崇尚小区环境的中高端阶层，小区总共1000多户近4000人，将是明珠城商业街里各种商品和服务的消费中流，他们要求产品的全面和消费的便利，也追求产品的实惠和服务的品质，他们的消费高端、有力而永久。
所以这里的产品和服务内容需涉及业主们衣食住行的方方面面，为统一规划也就有必要对这里的商业门店进行功能分区和优化组合。
根据以上分析，对本商业街提出如下产品建议。
1.面临大通路和国庆路交口处的商业门店建议规划为大型商场和超市以及相关配套门店，方便业主们一站式的购物。
2.面临国庆路段的商业门店右侧为高层住户，建议规划为银行、社区门诊、通信等商业用房，以及少量的餐饮、美容等商业用房。
3.面临大通路段的商业门店建议可规划为中高档衣物和生活百货用品店。
4.建议一二层可连体销售（均价），也可单层销售（须提高一层的单价），部分二楼可规划为咖啡厅、茶楼、健身房或装修设计类公司办公房。
5.因为是全框架结构，根据特殊需要购买面积大小还可自由分割。
6.建议一楼层高为4.5米，二楼层高3.3米。
具体细则如下：广州三景划置业合肥公司2006年4月29日。
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室内与室外人之间，服务者与被服务者之间，形成群体
渲染互动，彼此认同欣赏愉悦，就成为群体催眠，后产 生的一致的潜意识行为，进而形成明确的情感亲近。
4
商业街成功运作关键节点
先天：城市、区位、人口、竞争、位臵、交通、规模 规划 建筑
硬件
商业氛围 后天： 定位 招商策略 销售模式 软件 营销推广 商业营运 政府资源
39
定位 招商策略 软件 销售模式 营销推广 商业营运 政府资源
40
东莞金月湾招商的失败
41
定位 招商策略 软件 销售模式 营销推广 商业营运 政府资源
42
直接销售模式带来的经营恶果
广州中华广场 杭州涌金广场 广州中旅商业城
•中华广场由于一楼分拆销售，导致初期经营 一直不温不火，后收回经营权统一经营才有 后来的中华广场的威名。 •涌金广场位于西湖边钻石地段，但是这个怎 么看怎么好的商业地产项目交房四五年了， 至今还不能全面开业，众多投资客被死死套 牢，成为杭州商业地产永远的“痛”。 •中旅商业城由于当初拆零卖铺放弃统一经营， 项目多次启而不动，不得不艰辛地跋涉于与 业主们的痛苦谈判之中。 •亿安广场凭实力将所卖铺位悉数收回，引来 百盛统一经营，但由于商场慢热，零售商与 开发商之间利益诉求的矛盾激化，导致百盛 退出。
本报告是严格保密的。
寻求突破与创新——商业的建筑形式与业态组 合有无创新可能？
50
A
项目发展方向研究——基于两个维度：1.城市功能分化与现有区域竞 争条件；2.城市经营与区域发展阶段判断。以此寻找项目突破口：通 过城市更新挖掘项目竞争力，启动“万科城市复兴计划”
判断城市更新项目是否具备改造条件的五大关键因素
17
成功商业街规划布局要点
•空间形态：摒弃简单划一的街道空间形态，充分体现街区 的趣味性；
•共享空间：令人愉悦的空间尺度；
•短街&窄巷：充分实现商铺的可视性和人流的最大共享， “街”与“坊”的感觉，体现“逛”的乐趣；
•交通组织：停车场，易于到达，易于排空；
•人车分流：一方面便利，另一方面还给步行者安全放松的 • 空间；
•交通不便：巨库所处的区域虽看上去靠近地铁，拥有多条公交线路，但交通拥 堵、停车位不足，如果没有特殊需要，很难想象时尚男女们会拔冗前往。
•消费者缺失：项目片区蒋宅口并非这类人群的聚集地。周边多半是80-90年代 建造的房屋，居民年龄在40-60岁之间的消费群居多，这里的年轻人大多还不具 备一定消费力。 •主力商户缺失：缺乏招牌店的巨库很快面临巨大招商压力； •现实屈服理想破灭：开发商不得不降低了商户选择和品质等方面的标准，体验 式卖场最终流于形式，沦落为一般商品市场，无法保证实现当初预期的租价和 收益
建外SOHO多功能街坊式商业区
日本多摩商业街特色经营商业区
◆商业元素与大环境的协调和共融： 商业建筑/商业配套/娱乐设施/街道饰品等与大环境既 统一又各有特色，为商业营造完整而有品质的环境。 ◆商业经营的个性化： 每个店铺在与大环境的协调下，各自经营出自己的个性，使商业街丰 富多彩而又富有情趣。 ◆商业经营注重“人”的因素：商业因人而存在，每个商家以“人”为本，从“人”的需求 出发，设计各自的经营和展示。
•北京巨库：定位于35岁以下时尚青年卖场，无论从包装设计、概念、商场内的 装修和宣传攻势等各方面都花费了心思 •2003年，“巨库”实行售后包租，在短短半年时间内，总面积为3万㎡的店铺 即销售一空，当时投资客的踊跃程度可见一斑。 •然而，开业半年来小商户们惨淡经营，承诺2年期、每年支付8%的固定回报让 开发商背上了沉重的负荷。 巨库的定位的硬伤
26
商业氛围营造具象表现——小品
27
商业氛围营造具象表现——文化景观
28
商业氛围营造具象表现/配套性设施——邮 箱、电话亭、路牌、垃圾桶
29
商业氛围营造具象表现/配套性设施—— 闲椅、吊床
30
商业氛围营造具象表现——灯光工程
31
商业氛围营造具象表现——灯具
32
公共广告位的设立——广告柱、立柱广告、 广告牌、立柱招牌、立面招牌
本报告是严格保密的。
52
C
基于经济测算的规划形式建议——基于风险性对比和利弊分析确定总 体上“商业+公寓+住宅”的产品组合方向，而后提供四种建筑规划方 案的市场风险和收益比较，并提出突破限制性条件的调整方案
双街
不突破限制性条件
单街双层 单街单层 1 （临街） 单街单层 2 （临街内 延伸）
覆盖率调 整为29% 极大限高 调整为66 米 覆盖率调 整为29%
关键因素 一、是否处于衰退期
说明 物质性衰退 经济性衰退 城市机能逐渐丧失 产权人改造意愿是城市更新的 关键 政府采取强制力推动的城市更 新多数是失败的
二、产权人改造意愿
三、城市更新的空间
新的市场需求 产业结构的调整 城市空间结构的完善 功能布局的需求
1
四、社会认知与影响
政府、专家学者、社会公众、 低收入群体等对改造的看法
43
长春万达高额溢价销售所引发的失败后果
•2003年1月，长春万达内铺价格为2.8万元/㎡，临街外铺最高卖 到6.68万/㎡（最小的商铺近百万元，最大的临街商铺超过1300 万），这成为长春历史上最高的商铺价格。 •“与世界500强为邻”，“和巨人一起飞”。这样捆绑“世界 500强”的营销模式，让万达在购房者“投资案例分析”的宣传 广告中，作出了“一个面积为27.2㎡，售价为149．6万元的店 铺，6．5年就可以收回投资，年商业利润可达64800元”的惊人 回报预期。有了较高的收益预期，万达又宣称精品商铺是“带租 约发售”（大意为“你要买的商铺，我已经替你租出去了”）， 引导业主“用别人的钱，做自己的铺”。 •而广场开业之后，当初叫价500元/㎡〃月的商铺，最多只能租 到350元，开业6天后即宣告停业，让很多业主发现自己倾家荡 产买来的黄金店铺由于客流太少而根本出租不出去，终于揭竿而 起。
48
案例1
万科东莞运河东项目物业定位 报告/营销执行/招商推介
东莞市老运河东岸、原化工厂地块 项目位臵 商业氛围淡薄的老城区改造项目商业专题 项目界定
街铺 物业类型
2万2千平方米（总35万平米） 建筑面积 商业定位及营销方案 研究方向
本报告是严格保密的。
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客户的主要困惑与我们的研究方向
Focus 1 商业如何在与传统商业的竞争中建立优势， 并规避风险？ Focus 2 以商业启动项目和销售，并回笼资金，如何实现合理 范围内的价值最大化？ Focus 3
突破限制性条件
极大限高 调整为70 米
本报告是严格保密的。
53
D
案例借鉴与商业模式总结——基于相关商业案例与规划指标参考，提 出运河东项目的商业模式“首创 24小时不停息都市街区”、并总结 URD模式下的商业形态、商业经营环境与配套规划
◆ 城市中心区高密社区商业实现：高密度的建筑群落，配合人性化的空间尺度，减少高层建 筑造成的压抑感，形成商业繁华的氛围。 ◆街区价值挖掘/商业规模最大化： 9万平米商业面积，三层商铺。 16条小街，衍生300多个 100－600平米的商铺，各个店铺可分可合，满足不同需求。 ◆区域价值变革：建外SOHO的另一种价值在于其开放的商业建筑形态和设计带来的区域价 值变革，突破性的地段价值，带来了办公/公寓等的价值提升。
22
国外商业街的建筑细节表现——挑檐、雨 蓬、铁艺、壁灯、旗臶、招牌装饰构件
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规划
硬件
建筑
商业氛围
24
商业氛围的营造
广告柱、广告牌、招牌 灯箱、霓虹灯、LED灯等灯光工程
旗臶等软装饰
花坛、雕塑等小品 电话亭 凉亭、座椅
路牌
25
商业氛围营造具象表现——地面铺装、花 艺、壁灯、装饰构件
五、政府对更新的支持
政府对城市发展的前瞻性 政府的财力 更新的组织控制力
本报告是严格保密的。
51
B
区域定位与项目定位——基于区域核心竞争力模型的应用，探讨高融 合性的、可持续发展的、示范式的U.R.区域属性，并根据项目区位条 件、项目规模等客观因素确定产品模式U.R.D
莞城老区
U.R.D
新城区（CBD） 万江 （东江/运河） 南城区 （大盘社区）
关键词：文脉 建筑 功能 商户 交通 商业空间 政府
3
人与人之间关系是街区的生命力
你站在桥上看风景，看风景的人在看你 明月装饰了你的窗子，你装饰了别人的梦 —《断章》—
营业空间 共享空间 半室外空间 过渡空间
街区人互为景色，互为欣赏， 街区行人之间：急行的、闲逛的、休闲的； 室内的人：悠哉、静思的、高谈阔论的；
33
商户招牌的设立——墙面招牌、立面招牌、 立柱招牌、门头招牌
34
街区园林绿化
35
商业单元设计
36
成功商业街建筑规划设计原则
短街 窄道
曲径
共享 焦点 交通 停车 文化 氛围
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定位 招商策略 软件 销售模式 营销推广 商业营运 政府资源
38
北京“巨库”时尚卖场的定位失败
8
中国常见的宽大、笔直、大一统商业街规 划
9
东莞世博广场的商业街区布局失败
10
东莞新世界花园街区交通规划的失败
11
万科运河东一号的街区规划实践
建外SOHO，苹果街、 万科运河东一号等项目吸 取国外著名街区的成功经 验；
自然曲折的路径，镶嵌 着尺度宜人的共享空间， 小尺度街区，人车分流。
46
合肥：金地· 88街
我们介入的时机： 〃前期顾问、后期营销执 行 我们解决的问题：
•位臵：合肥马鞍山路
•规模：3000㎡，2条街区