【万科城市地图专题】城市进入策略研究(强烈推荐)
万科城市选择的策略
学习改变命运,知 识创造未来
万科城市选择的策略
•对于未进入的非核心城市的策略
•方法：对可能进入的非核心城市进行筛选。
•筛选标准：同时在人口、人均GDP、人均可支配收入、 房地产投资额、商品房销售量/额、均价六项指标（2000 年）排名前20名的城市中，集团尚未考虑进入的城市 。
•筛选结果：杭州、福州、青岛
•各地发展商与万科当地公司比较
•注：金地公开的财务数据仅到2000年上半年，仅了解到全年销售额
学习改变命运,知 识创造未来
万科城市选择的策略
•小结：
•从集团层面比较，竞争对手往往专注于一个或几个核心 城市的市场拓展，其取得的经营业绩并不比我们差 。
•从核心城市市场的层面同竞争对手比较，除深圳外与当 地主要竞争对手还有很大的差距。
• 全国的一些主要的大发展商均希望抓住时机，制定了 全国性的扩张计划。
• 万科在全国的优势地位在某些方面将面临挑战。
• 万科现在面临的的关键问题是如何抓住机遇，确定合 适的业务扩张策略，以迅速确立万科在全国市场的领先 地位。
学习改变命运,知 识创造未来
万科城市选择的策略
•第一部分
2、集团已进入/计划进入城市的各项
学习改变命运,知 识创造未来
万科城市选择的策略
•99-2000年商品房销售额比较 •单位：万元
• 各城市的商品房销售额增幅均快于销量的增幅，说明11个城市基 本呈价升量增的态势；
• 2000年核心城市对全国商品房销额增量的贡献率为50%，高于非 核心城市的18%。
学习改变命运,知 识创造未来
万科城市选择的策略
学习改变命运,知 识创造未来
万科城市选择的策略
•99-2000年人均可支配收入指标比较 单位：元
沈阳万科取地策略分析
住宅 物业用房
社区用房 垃圾房
地下室面积 建筑密度
绿化率 容积率
建设住宅栋数 总户数
物业人数
地下停车位 地上停车位
项目参数梳理
规划概况：
单位
数值
规划用地:27249.32㎡
m2
27249.32
m2
119273
建筑面积:119273 ㎡
m2
21464
地上:面积108937 ㎡
m2
86898
m2
358
地下面积:10336 ㎡ （不计容积
08年一级市场区域去化梳理
区位
土地成交幅数 成交面积
和平区
1
4.98
沈河区
1
3.35
大东区
2
4.26
皇姑区
6
30.61
铁西区
5
26.42
东陵区
5
31.71
于洪区
6
49.16
浑南新区
6
51
沈北新区
13
89.26
苏家屯
4
27.05
09年1-7月份一级市场区域去化梳理
区位
土地成交幅数 成交面积
和平区
1
1.4099
0.09%
1075.07
100%
销售金额
金额
百分比
12.74
3.45%
28.71
7.77%
21.86
5.91%
78.16
21.14%
42.62
11.53%
42.01
11.37%
75.96
20.55%
29.66
8.02%
8.00
世联_取地和进入策略
1、商服繁华程度 2、道路交通状况 3、基础配套设施状况 4、环境条件 5、产业影响因素 6、城市规划 7、宗地现状及内部资源
七大核心因素权重值及考虑因素
项目名称
时间
廊坊固安工业园区项目取 地和进入策略研究
2004
城市 项目规模 委托客户
服务内容
廊坊 30平方公里
廊坊市开发区 三浦威特园区 建设发展有限 公司
土地价值评估与地块划分、 取地策略（取地规模、范 围及次序）、项目整体定 位与发展战略、区域开发 模式与运作、启动区发展 定位及发展建议
中山房地产市场研究
5. 如何确定取地规模从而使得效益最优？
6. 企业进入市场的时间节奏是怎样的？
7. 合理的取地成本是多少？
世联对取地和进入策略研究的理解及观点 Opinion >
进
战略层面
意向地区外部环境的变化带给房地产业的机遇与风险
企
进不进入该地区？
意向地区城市及产业发展给房地产带来的机遇与风险
在进行取地和进入决策时开发商最关注以 下问题
1. 在企业战略和开发目标的指导下是否要进入意向地 区？
2. 意向地区房地产市场和土地市场的现状和未来发展 趋势是怎样的？
3. 现时意向地块的评估价值是多少？影响现时土地价 值的关键因素有哪些？意向地块的发展前景如何？
4. 哪些地块价值大、对区域发展最为关键？哪些地块 必须在近期拿？哪些可以远期拿？
业
意向地区房地产市场现
横向观察：周边其他城市的房地产发展
区
状及发展前景
万科拿地全套评估策略
标杆万科拿地全套评估策略第一部分：万科城市进入策略研究方法☞万科的研究思想(一)大区域中的城市发展阶段☞万科的研究思想(二)以全国范围的城市等级划分为基础，结合贵集团自身的企业战略发展要求，进行初步的城市筛选；通过房地产市场上升潜力的系统研究，选择在房地产市场价值实现潜力高，房价满足快速上升条件的城市进入；根据高潜力市场的进入性条件与所在区域的潜力条件，判断聚焦区域；借鉴成功企业的发展经验，结合自身条件最终确定进入的目标城市七次筛选确定目标城市我们的研究范围集中于中国已经形成及即将形成的十七个城市群与城镇密集区▌ 第一次筛选：中国城市梯级划分● 什么是城市群城市群（城市带、城市圈、都市群或都市圈）指以中心城市为核心，向周围辐射构成城市的集合。
城市群的特点反映在经济紧密联系、之间的产业分工与合作，交通与社会生活、城市规划和基础设施建设相互影响。
由多个城市群或单个大的城市群即可构成经济圈。
为什么以城市群作为研究范围城市群是区域经济的主要划分单位；城市群是国际竞争的基本单位；城市群能够反应城市之间的有机联系与功能分工；● 城市群划分标准根据国家十一五规划及地方规划的划分标准，将中国大部分城市划分为17个城市群及城镇密集区根据经济总量水平，我国城市群明显划分为四个等级一级城市群经济总量达到10000亿以上，包括：长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、山东半岛城市群；二级城市群经济总量在5000~7000亿，包括：辽中南城市群、川渝城市群、中原城市群、海峡西岸城市群、湘中城市群；三级城市群经济总量在2000~3000亿，包括：关中城市群、长江中游城市群、哈大齐城市群等；经济总量2000亿以下为四级城市群根据城市经济总量与人均财富水平，将城市群中的代表城市进行等级划分与排序中国代表城市梯级模型同一级别城市中，根据城市在城市群中的功能等级细分为区域中心城市（即各城市群中的中心城市）和区域重点城市（包括各城市群中的次中心城市、功能性中心城市、功能增长型城市），以反映各城市影响力差异；同一级别城市按照人均财富水平（人均可支配收入）进行排序，以反映购买力差异；城市发展阶段与进入建议▌第二次筛选：集团发展要求▌第三次筛选：房地产市场价值实现潜力计算说明：城市人口的统计数据包括全市总人口、市区人口、户籍人口、常住人口等数种统计，在本次计算中主要采用市区常住人口的统计数据（常住人口更能反应真实的房地产需求），少数城市因缺少统计数据，采用市区户籍人口进行计算；城市总面积包括众多山体、水体、耕地等不可建设面积，不符合房地产用地建设的真实情况，因此采用城市的建成区面积作为计算指标。
万科大北京策略性进入区域研究报告1
在开发拿地等角度考虑可行性， 能够具备较大的利润空间
操作层面 土地获取 地价水平
北京将向东南区域发展，怀来 位于西北部，发展优势稍弱，
不推荐进入
燕郊客户多为挤压型客户、蓟 县更适合作为卫星城组团，都 不适合做北京客户第二居所
涿州、廊坊地区土地成本高， 规模小且市场发展相对成熟，
无丰厚利润空间，不推荐
区域
指标
城市等级
市场阶段
怀来 张家口辖县 开发初期
客户来源 本地客户
主力产品 价格水平
中密度普 通住宅
2000元/㎡
自然景观人工环境 官厅水库、农业资源
燕郊
三河开发区
开发热点
北京挤压客户
中高密度 普通住宅
6000元/㎡
沿潮白河高尔夫
蓟县
天津辖县
开发初期
京津冀客户
中低密度 第二居所
6000元/㎡
盘山、黄崖关长城
大厂
廊坊辖县 开发初期
北京客户
中低密度 第二居所
7000元/㎡
潮白河
北京城市发展方向研究思维导图
基于北京市及“大北京”区域规 划，结合产业、交通、新城等规 划建设确定未来城市发展方向
能够满足客户第二居所的购房需 求，吻合客户主动郊区化的特征
北京市规划 大北京规划
区域交通 产业规划
客户需求
需求现状 发展趋势
城南计划涉及医疗、教 育、文体、居住改革、 基础设施、交通环境等 诸多方面；
2900亿投资的城南计划将大幅带动南部区域的发展，给未来南部区域发展预留空间
在北京城市用地规划下，东部次区域和 南部区域是具备最为良好的发展空间和 前景
山区次区域
东部次区域
中心 城次 区域
【万科城市地图专题】最新万科城市评价报告标准
【万科城市地图专题】"最新"万科城市评价报告标准以下指标和内容是投资发展中心提交的城市评价报告中必须涵盖的部分，除此之外，可根据当地的具体情况增加其他内容，以期对项目的市场前景和盈利前景进行详尽说明城市模型配套文件:城市评价报告标准模板主要通过对供给、需求以及这两者的匹配状况的分析实现对特定城市宏观市场的把握和判断。
一、城市市场趋势评价指标(1) 新开工面积/ 施工面积指标的意义：该指标也称开工率，是重要的前瞻性指标。
新开工面积反映1~2年后的预售供应量和2~3年后的现房供应量。
新开工面积占施工面积比例的高低，反映了当前市场运行状况和房地产开发企业对市场的预期。
该比值的异常变化，结合近年来新开工面积的增幅，可以预示下一年度施工面积/销售面积比值(2) 施工面积/ 销售面积指标的意义：施工面积反映了1～2年内的期房和现房供应量；施工面积/销售面积比值的变化反映供求是否平衡发展，该指标的异常变化能对下一年度的价格走(3) 预售面积/ 批准预售面积指标的意义：即期消费指标，反映当前商品住宅预售情况，该指标合理区域在(4) 房地产开发投资额/ 固定资产投资额指标的意义：此项指标是直接反映投资结构是否合理及其变化趋势的基础性指(5) 新增住宅用地可建面积/ 商品住宅新开工面积指标的意义：此项指标是表明一、二级市场是否协调发展的重要指标。
当比值大(6) 商品住宅价格增幅/ 人均GDP增幅指标的意义：该指标可以作为工具之一判断房价是否处在正常区间内，房价上涨的空间的大小以及购房者价格承受能力的消长。
一般而言，将实际利率值作为房价涨幅的下限，低于此值，房地产投资没有效益；但是房价上涨也不能过快，通(7) 投资性购买所占的比例指标的意义：投资性购买所占比例是判断房地产泡沫的重要指标。
在一个价格平稳的市场中，以居住为目的的购房者居多或长期投资为主，这样的市场结构稳定，抗市场波动能力较强，而在一个房价上涨过快的市场里，房价的快速上涨刺激了投机者的增加，以短期获利为目的的投机行为反过来又会加剧房价的上扬速度。
万科青岛万科城市花园项目推广策略思路91PPTXX腾鲤企划
阶段目标： 通过对赖特有机建筑理念的传达，建立市场对项目的期待和初 步认知，为第一次开盘保证足够的关注和参与度。
阶段策略： 通过线上媒体，以赖特风格的画面与文案描摹，让市场对赖特 建筑理念产生初步认知；线下配合活动，诠释赖特有机建筑理 念，并利用事件营销，达到入市即成关注焦点的目的。
战术要点： 线上宣传、线下活动与现场宣讲对赖特有机建筑的统一而清晰 的理念传达是推广成功的关键。
万科青岛万科城市花园项目推广策略思路91PPTXX腾鲤企 划
学习改变命运,知 识创造未来
万科青岛万科城市花园项目推广策略思路91PPTXX腾鲤企 划
【入市形象报纸设计 】
学习改变命运,知 识创造未来
万科青岛万科城市花园项目推广策略思路91PPTXX腾鲤企 划
形象面试报纸形式一
学习改变命运,知 识创造未来
万科青岛万科城市花园 项目推广策略思路 91PPTXX腾鲤企划
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月3日星期三
提案提纲 Contents
提案项目
一、〖目标设定〗 二、〖策略核心〗 三、〖执行战术〗
学习改变命运,知 识创造未来
万科青岛万科城市花园项目推广策略思路91PPTXX腾鲤企 划
学习改变命运,知 识创造未来
学习改变命运,知 识创造未来
PART 2
策略核心
万科青岛万科城市花园项目推广策略思路91PPTXX腾鲤企 划
【策略出发点】
走一条不同于魅力之城的路，但是要同样实现标杆站位
学习改变命运,知 识创造未来
万科青岛万科城市花园项目推广策略思路91PPTXX腾鲤企 划
【策略切入口】
赖特建筑+全精装社区
学习改变命运,知 识创造未来
案例-万科-城市地图模型介绍
内部因素分析
城市战略
片区、组团发展策略
评分标准
评分标准解决的是对要素点的影响程度和影响范围的评价。 影响程度指要素点之间横向比较而形成的在其影响范围内的最高得分， 是对要素点的综合评价。 影响范围指要素的对于客户的影响距离，或者说辐射能力。 以下以商业要素为例说明：（具体使用方法将在模型中详细介绍）
城市地图——模型介绍
深圳地产项目发展部
城市地图与战略
仅由客户细分导出的城市地图只能回答：哪里？适合做什么样的项目？这是狭义的城市地图。 狭义城市地图的制做过程是外部因素收集和分析的过程，是城市战略形成的重要组成部分。 城市地图制作过程可以兼容其它六个方面，进而回答：我们的外部环境如何？地图概念得到了扩展。 外部环境+内部环境，结合企业目标，利用战略管理工具，最终形成城市战略。（广义的城市地图） 广义的城市地图就是城市战略。
1.31万 363 120
１、２房（小户型） 15
平层6500、复式9300 2005-7-2
由烂尾楼改造，精装修
注：鸿业苑项目１、２期的数据暂缺。
疑问
1. 缺少各类因素影响范围界定的科学手段；
2. 商业同医院的情况是类似，不同客户对商业的最佳 距离有不同的选择
3. 景观的影响很难确定，而且对于不同的客户景观和 文体设施的影响可能重叠，带来矛盾。
区级医院 其他
最低4分 10 8 6
影响范围定 义为20分钟 步行路程
组团医疗设施得分：10分
组Ｄ团１影６响组因团素影分响析因素分析——商业设施
东门商圈 沃尔玛购物广场 万佳百货
行政区最低得分
罗湖
4
福田
3
南山北环以南
3
南山北环以北
万科企业城市更新项目的研究
万科企业城市更新项目的研究在当今社会发展，城市更新成为了一个重要的话题。
随着城市化进程的加速，老旧城区的存在已经成为制约城市可持续发展的瓶颈之一。
在这种背景下，万科企业作为中国房地产行业的领军企业，积极投身于城市更新项目的研究与实践。
一、背景介绍万科企业城市更新项目的研究旨在解决城市老旧区域的经济、社会和环境问题，提升城市的品质与价值，创造更宜居的城市环境，促进城市的可持续发展。
该项目采用多元化的方法，通过集中连片、功能转换、空间改造等手段，为城市注入新的活力。
二、项目目标万科企业城市更新项目的目标是通过改造升级老旧城区，提升城市发展的质量和效益，实现人与城市的和谐共生。
具体目标如下：1. 提高城市土地利用效率，优化城市空间布局，提升城市品质；2. 改善老旧住宅区的基础设施和公共服务设施，提高居民的生活质量；3. 促进城市经济的转型升级，鼓励优质产业发展，提高就业机会；4. 优化城市交通系统，提升交通便捷性和效率；5. 加强环境保护与生态建设，实现可持续发展。
三、项目实施万科企业城市更新项目的实施包括以下几个主要步骤：1. 市场调研与规划：通过对城市老旧区域的市场需求和潜力进行调研，确定更新项目的规划布局和发展方向。
2. 合作伙伴选择与协作：寻找合适的合作伙伴，共同参与项目策划、设计和实施，并提供相应的资源支持。
3. 基础设施改善：改善老旧住宅区的基础设施，包括供水、供电、供气、供暖等公共设施的更新与改善。
4. 公共服务设施建设：增加公共服务设施，包括学校、医院、公园等，提升居民的生活品质。
5. 建设标杆项目：选取具有示范性意义的标杆项目，通过该项目的成功实施，带动周边区域的发展与改造。
6. 经济转型与产业升级：优化老旧区域的产业结构，吸引优质产业和企业进驻，提高就业机会和经济效益。
7. 社区管理与居民参与：加强社区管理，提高居民的自治能力和参与度，推动共建共享的社区发展。
四、项目成果万科企业城市更新项目的实施已经取得了显著成果：1. 改造升级的老旧区域焕发新的生机与活力，提升了城市的整体形象和品质。
万科城市花园商业定位及营销方案建议
提供优质的售后服务，建 立长期稳定的客户关系。
实施预算
营销策划费用：XXX元
活动策划与执行费用： XXX元
广告宣传费用：XXX元 销售提成与奖金：XXX元
06
风险评估与应对策略
市场风险评估
市场需求变化
评估市场需求的变化趋势，包括 消费者需求、消费习惯和消费能 力等，以确定商业定位的合理性 和市场潜力。
促销活动策略
1 2
开盘活动
举办盛大的开盘仪式，吸引客户关注和购买。
节日促销
在重要节日或活动期间推出特价房、折扣等促销 活动。
3
老带新奖励
鼓励老客户介绍新客户，给予双方一定的优惠或 奖励。
04
预期效果与评估
预期销售效果
1
提升万科城市花园商业项目的知名度和品牌形象。
2
吸引目标客户群体，增加潜在客户数量。
风险监控与预警
建立风险监控机制，及时发现和预警潜在风 险，采取有效措施进行防范和控制。
感谢您的观看
THANKS
涉及商业定位、建筑设计、品牌招商、 营销推广等方面的策划和实施工作。
包括购物中心、商业街区、文化娱乐 设施等业态规划。
02
商业定位分析
目标客户群分析
目标客户群
中高端家庭、年轻白领、周边居民及游客。
客户需求
高品质的购物环境、丰富的商品选择、良好的服 务和体验。
客户消费习惯
注重品质和品牌，倾向于线上与线下结合的购物 方式，追求便利性和个性化。
市场占有率
评估市场占有率的变化趋势，以判断商业定位是否具 有竞争优势和市场地位。
竞争策略调整
分析竞争对手的竞争策略调整，以应对市场竞争和变 化。
风险应对策略
【万科地产】-万科_北京金隅万科城市场定位研究报告_137-24-
用地性质：住宅和商业
建筑形态：板楼、塔楼 容积率： 1.80 地块情况：目前已全部现房，仅有一栋塔楼（小户型公 寓）未入住 优惠：一次性付款（前期98折、后期95折）、按揭99折、 公积金、分期（98折、周期为一年内） 交房时间：最后一期（小户型公寓）为08年10月，其余已 入住。
区域市场分析——区域内竞品项目（已售完项目）
区域市场分析——区域市场总结
昌平城区承载着未来北京的科教创新基地、人文生态景区、和谐宜居新城的规划建设目标， 有着良好的发展趋势和发展空间。但从目前整体市场环境来看，当地房地产市场相对北京城区
仍处于比较落后的地步。
• • • 商品住宅市场起步较晚，目前市场大量存在的是早期建成的房改房、单位福利房； 商品住宅项目2002年起开始集中供应，但数量偏少，总体规模偏小； 昌平城区人口基数过小，仅14万人，当地购买客群有限；
区域市场分析——区域内竞品项目（在售项目）
项目名称：佳莲〃时代广场
开发商： 北京佳莲伟业房地产开发有限公司 地理位置：北京昌平区鼓楼大街老电影院原址 用地面积：9285㎡ 建筑面积：约52000㎡ 用地性质：商业（民用水、电） 容 积 率：5.6
地块情况：目前处于±0情况，土地设为抵押，抵押权为北
板楼 板楼、塔 楼
板楼 联排别墅
佳莲· 时代广场
28
200
228
12%
12000
LOFT
区域市场分析——区域内竞品项目（已售完项目）
项目名称：蓝郡嘉苑
开发商：北京兆恒房地产开发有限公司 设计单位：军都晨宇 施工单位：昌平一建、住总集团 地理位置：昌平区城区镇西环路25号 用地面积：7.14公顷 建筑面积：住宅17万平米、4万平米集中商业
城市进入研究—世联方法 PPT
城市群； 二级城市群经济总
25000
►向北京、上海、深圳公 司多位世联一线业务同仁 征询城市发展建议
►……
进行的研究
►《中国城市群》 ►《城市群与城市国际化》 ►《美国城市发展模式》 ►《美国城市城市化的历史 解读》 ►《中国城市竞争力报告》 ►《中国120个城市竞争力 的提升》 ►《京津冀地区城乡发展规 划研究》 ►全国十一五规划纲要 ►多个城市的规划文本 ►《MGI china consumer demand》 ►……
为什么以城市群作为研究范围 城市群是区域经济的主要划分 单位； 城市群是国际竞争的基本单位 ； 城市群能够反应城市之间的有 机联系与功能分工；
城市群划分标准 根据国家十一五规划及地方规 划的划分标准，将中国大部分 城市划分为17个城市群及城镇 密集区
12
35
4
10 7
11 14 1
6
9 17
15
8
13
参考的数据
►世联平台 ►中国房地产信息网数据 库 ►搜房网数据库 ►《中国房地产年鉴》 ►各城市2000~2006年统 计公报 ►各城市官方统计网站 ►部分城市统计年鉴 ►中国土地监测中心网站 ►……
世联的研究思想（1/2）
பைடு நூலகம்区域单中心城市阶段
大区域中的城市发展阶段
（案例借鉴：日本东京—城市发展进程）
——访谈纪要（2007.4.30）
协信对于异地发展的思考
集中力量，先扎一个城市。 在异地发展中选中的地方，不会少于2~3个项目。一定是把一个城市做透。 今年进一个城市，开盘后明年下半年再进一个城市。 要出去一定要成功，在新市场一定是做成熟的产品。 在选择进入市场的时候还有一个考虑，如果走低端市场，比如说像贵阳、 长沙，面临人才资源的缺乏，而走高端市场，比如北京、上海，就能够吸引 到高端的人才资源。人才能够决定企业的命运。
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【万科城市地图专题】城市进入策略研究(强烈推荐)
2014-02-19房地产经理人联盟
城市进入策略研究分享
万科的研究思想(一)
大区域中的城市发展阶段
万科的研究思想(二)
以全国范围的城市等级划分为基础，结合贵集团自身的企业战略发展要求，进行初步的城市筛选；
通过房地产市场上升潜力的系统研究，选择在房地产市场价值实现潜力高，房价满足快速上升条件的城市进入；
根据高潜力市场的进入性条件与所在区域的潜力条件，判断聚焦区域；
借鉴成功企业的发展经验，结合自身条件最终确定进入的目标城市
七次筛选确定目标城市
我们的研究范围集中于中国已经形成及即将形成的十七个城市群与城镇密集区
第一次筛选：中国城市梯级划分
什么是城市群
城市群（城市带、城市圈、都市群或都市圈）指以中心城市为核心，向周围辐射构成城市的集合。
城市群的特点反映在
经济紧密联系、之间的产业分工与合作，交通与社会生活、城市规划和基础设施建设相互影响。
由多个城市群或单个大的城市群即可构成经济圈。
为什么以城市群作为研究范围
城市群是区域经济的主要划分单位；
城市群是国际竞争的基本单位；
城市群能够反应城市之间的有机联系与功能分工；
城市群划分标准
根据国家十一五规划及地方规划的划分标准，将中国大部分城市划分为17个城市群及城镇密集区
根据经济总量水平，我国城市群明显划分为四个等级
一级城市群经济总量达到10000亿以上，包括：长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、山东半岛城市群；
二级城市群经济总量在5000~7000亿，包括：辽中南城市群、川渝城市群、中原城市群、海峡西岸城市群、湘中城市群；三级城市群经济总量在2000~3000亿，包括：关中城市群、长江中游城市群、哈大齐城市群等；
经济总量2000亿以下为四级城市群
根据城市经济总量与人均财富水平，将城市群中的代表城市进行等级划分与排序
中国代表城市梯级模型
同一级别城市中，根据城市在城市群中的功能等级细分为区域中心城市（即各城市群中的中心城市）和区域重点城市（包括各城市群中的次中心城市、功能性中心城市、功能增长型城市），以反映各城市影响力差异；
同一级别城市按照人均财富水平（人均可支配收入）进行排序，以反映购买力差异；
城市发展阶段与进入建议
第二次筛选：集团发展要求
第三次筛选：
房地产市场价值实现潜力
计算说明：
城市人口的统计数据包括全市总人口、市区人口、户籍人口、常住人口等数种统计，在本次计算中主要采用市区常住人口的统计数据（常住人口更能反应真实的房地产需求），少数城市因缺少统计数据，采用市区户籍人口进行计算；
城市总面积包括众多山体、水体、耕地等不可建设面积，不符合房地产用地建设的真实情况，因此采用城市的建成区面积作为计算指标。
第四次筛选：房价快速上升条件
城市研究总结：房价快速上升的指标关系
优选城市房地产指标
投资潜力指标
1、经济发展情况（GDP、人均GDP、GDP增长率）
2、房地产开发投资规模（固定资产投资、房地产投资）
3、人口规模（常住人口、市区人口）
4、人均使用面积规模（人均住宅使用面积）
5、供给规模（施工面积、竣工面积）
6、需求规模（销售面积）
7、购买力水平（人均可支配收入、人均储蓄余额、恩格尔系数）
投资风险指标
1、房地产投资风险：房地产投资/GDP、房地产投资增长率/GDP增长率
2、购买力风险：房价/人均可支配收入、房价增长率/收入增长率
3、供求风险：施工/销售、竣工/销售
第六次筛选：城市群优势比较
促进城市群发展的六大主导因素
第七次筛选：成功经验借鉴
有了以上分析.。