现行法律视野下浅析业主委员会的法律地位探讨

现行法律视野下浅析业主委员会的法律地位探讨[摘要]目前我国业主委员会的法律地位及诉讼主体资格并没有相关法律、
法规作出详细规定。

文章试图从实体法和程序法两方面，结合我国现行法律和司法实践探讨业主委员会作为非法人组织的法律性质和在特定情况下具有原告和被告资格的法律地位。

[关键词]业主委员会；法律地位；非法人组织；有条件的诉讼主体
业主委员会由物业管理区域内业主代表组成，全体业主选举产生，代表和维护全体业主合法权益的自治性组织，业主委员会负责执行业主大会的各项决议，是业主大会的执行机关，是业主行使业主自治权的机构，它具有如下特征：
1.业主委员是由业主大会选举产生。

我国《物业管理条例》第十一条相关规定：“（三）选举业主委员会或更换业主委员会成员；”业主委员会的性质是业主大会的执行机关和常设机关，是由全体业主组成的业主自治性组织，业主委员会的产生是由业主大会选举产生，负责处理在业主大会闭会期间的各项决议和日常事宜。

2.业主委员会的权利行使范围应限于物业管理活动和不动产公共区域、设施设备相关事宜。

《物业管理条例》第十九条第一款规定，业主大会、业主委员会在行使职权时基本上依照“法无授权即禁止的原则”，即业主大会、业主委员会在行使职权的时候要严格依照法律的授权，不得进行与其职权无关的活动。

3.它的职责为代表和维护全体业主的合法权益。

在物业管理活动的范围内，业主委员会的权力来源于业主大会的授权，代表全体业主的利益，其行为应当向业主大会负责，同时应当是有效沟通大、小业主之间的桥梁。

业主委员会伴随物业管理和市场经济制度逐步发展起来的。

1981年，我国第一家专业物业管理公司在深圳正式成立，标志着市场化管理住宅的开始；1993年，全国第一个业主委员会在深圳正式成立，标志着业主自治管理的开始；1994年《城市新建住宅小区管理办法》正式出台，标志着国家开始关注业主自治管理和物业管理的问题；2003年，《物业管理条例》正式实施，标志着我国从行政法规的层面关注这个问题；2007年，《物权法》正式实施，标志着我国在法律上确立了区分所有权法律制度。

关于业主委员会的法律地位和的法律性质定位，无论是在法学理论界还是在司法实践上，都逐渐成为人们争议的话题。

总结起来主要有以下几种：有的学者认为，业主委员会是一种法人组织；有的学者认为，业主委员会不具备法人主体资格，但其认为业主委员会是“其他组织”中的一种；第三种观点认为业主委员会既不符合法人组织的构成要件和特征，也不属于“其他组织”，即使在我国现行相关法规中有关其诉讼权利的规定的条件下，仍主张该项诉讼权利是来自于全体业主以及业主大会的授权，近而否认业主委员会自身具有独立的民事主体地位。

纵观上述观点我们不难得出结论，对于业主委员会的法律地位和性质问题法学界还存在着争论，这些问题的存在也给我国的司法实践层面带了不少的困扰，甚至出现了在不同的地方法院的审判实践中对相似的问题作出了截然不同判决的现象。

有的法院认为业主委员会属于非法人组织，认为其具有独立民事主体地位，而有的法院则认为业主委员会不能独立承担民事责任，从而否认其具有独立民事主体资格。

本文试图从我国现行法律框架下和司法实践中探究一下我国相关法律、行政法规对业主委员会的规定，分析其法律地位和法律性质。

实体法上的探究——业主委员会不具有法人资格，而可以归结为非法人组织。

我国《民法通则》规定，民事主体有三类：法人、自然人和非法人组织。

业主委员会显然不属于自然人的范畴。

《民法通则》第36条和第37条规定：“法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。

”“法人应当同时具备下列条件：（1）能够以自己的名义独立承担民事责任；（2）有一定的财产或经费；（3）有自己的名称、组织机构和活动场所；（4）依法成立。

”上述四个条件缺一不可。

依法设立指依照法律规定而成立，包括实体上和程序上依法。

实体上法人设立的目的组织机构、经营机构和经营范围应当符合法律的要求。

我国《物业管理条例》规定业主委员会是业主大会的执行机关，经过执行业主大会决定的事项，由业主委员会负责执行，具体包括：召集业主大会会议；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业管理服务合同；对物业服务企业履行物业管理服务合同进行监督和协助等等。

其次，在程序上成立法人程序的应当符合法律、法规的规定。

根据《民法通则》第四十一条的规定，企业法人的成立，只有经过登记才能取得法人资格。

法人的设立登记是法人依法成立取得民事主体资格的必备要件。

我国《物业管理条例》第十六条规定：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

本条规定了业主委员成立无须登记，只需向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处备案即可。

业主委员会在民事活动中能否依法承担独立的民事法律责任？独立承担民事责任是指民事主体依法以其经营管理或所有的财产对自身的债务独自承担责任，而不是由其他组织、法人或个人代替或连带承担。

我国《民法通则》第三十四条规定：“企业法人对他的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。

”独立责任是法人和非法人组织的一个重大区别。

依照我国《物业管理条例》第十九条第一款的规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得做出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

”本条款明确规定了业主委员会的职责范围，从中不难推断出业主委员会的职责是执行业主大会的决议以及履行业主大会赋予的其他职责，其地位相当于业主大会的执行机构。

所以，业主委员会不能按照自身的意志取得民事权利、承担民事义务，即不具有民事行为能力，从而不具有独立的意思表示能力。

尽管业主委员会可能在日常物业管理活动中具有一定的活动经费，或固定的办公场所和人员，但它没有经过合法的登记，同时没有独立的意思表示能力和独立财产，进而不能独立承担民事责任。

非法人组织，是指不具备法人资格但又能以自己名义独立进行一定民事活动的组织体。

根据《最高人民法院关于使用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》有关于非法人组织的规定：“其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具有法人资格的组织”。

非法人组织应具有以下特征：第一、具有一定稳定型的组织体；第二、有一定的财产或者经费；第三、不能独立承担民事责任；第四、依法成立。

本文认为将业主委员会归入非法人组织比较合适。

对于“其他组织”司法解释中规定要求其具有“有一定财产”，但并不要求一定享有独立的所有权，上述财产或经费仅需“其他组织”可以相对独立支配即可。

因此，非法人组织只要求有资金能独立支配的财产或经费即可，并不要求有独自享有的财产或经费。

同时其财产或经费也不要求必须与其他成员的财产截然分开。

进一步讲，由于全体业主与业主委员会的关系
是建立在建筑物区分所有权的法律制度之上，是一种独特的组织或成员之间的关系。

在民事责任承担方面，业主委员会对外的法律责任最终将由全体业主共同承担，及全体业主对业主委员会的行为负责任。

由此可见，业主委员会符合非法人组织的构成要件，其作为非法人组织的民事主体资格，应当是适宜的。

程序法和司法实践上的探究——业主委员会为有条件的诉讼主体资格
民事主体资格不能等同于诉讼主体资格，不能混为一谈。

诉讼主体资格即当事人主体要件，是指当事人作为诉讼主体必须具备的要件。

国内没有专门的规定业主委员会制度的法律法规，对于业主委员会的诉讼主体资格，依照我国现行法律规定，理论界和司法界很难达成一致。

主张业主委员会是事业法人或者社团法人观点的，其诉讼资格当然不存在问题，必经业主大会决议即可作原告提起诉讼或者作为被告应诉。

也有学者认为，业主委员会虽然不具备法人资格，可是有一定的组织机构和财产，业主委员会属我国民事诉讼法第49条规定的“其他组织”一类，可以用自己的名义独立提起诉讼或应诉。

本文认为业主委员会在特定的条件下具有相应的诉讼主体资格。

一方面，我国《物权法》第78条规定：“业主大会或业主委员会的决定对业主具有约束力。

业主大会或业主委员会侵犯业主合法权益的，业主可以请求人民法院予以撤销”。

从上述不难得出结论：业主委员会在业主侵权案件中具有被告的资格。

该法条应为我国第一次以法律的形式确认了业主委员会的具有被告资格。

另一方面，在司法实践中，最高人民法院的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业纠纷案件具体法律问题的解释》业主委员会在某些情况下可以作为被告。

同时，有些地方法院对业主委员会的诉讼活动也作了相关规定。

例如，广东省高级人民法院《关于业主委员会是否具备民事诉讼主体资格问题的批复》规定，业主委员会的诉讼主体资格需把握好三个问题：一是业主委员会依法成立并经主管部门备案方具民事诉讼主体资格；二是业主委员会为了全体业主可以以自己的名义提起诉讼，但还仅限于涉及全体业主公共利益的物业服务纠纷；三是业主委员会一般只能作原告，不能作被告。

再如，重庆市高级人民法院发布的《关于确认业主委员会在物业管理纠纷案件中诉讼主体资格的指导意见》规定，依法成立的业主委员会可当原告或被告，诉讼风险由全体业主共同承担，业主委员会在提起诉讼或作为被告参加诉讼时，须召开业主大会或业主代表大会。

总结上述司法解释，业主委员会可能作为原告基本在以下情况：1.业主委员会或者业主请求确认物业协议或者物业协议相关条款无效的；2.物业管理企业将物业公共区域内的全部物业管理业务全部委托他人而签订的物业委托合同；3.物业管理协议中单方排除物业服务企业责任、加重业主责任或者业主委员会、排除业主委员会或者业主相关权益的约定；4.业主大会按照物权法第76条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的；5.物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的；六、业主共同权益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，已经选举出业主委员会的，业主委员会可以作为诉讼主体的原告。

综上所述，业主委员会已经成为物业管理中一个不可或缺的主体，我国现行法律和司法实践也规定了业主委员会可以参照适用非法人组织的规定和在一定情况下具有原告和被告资格。

即便如此对于业主委员会的法律地位依然不够明确，仍需法律进一步完善。

同时确认业主委员会的民事法律地位对于完善物业管
理，实现业主自治，健全物业管理制度具有重大意义。