业主委员会的法律地位研究

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从行政法角度浅议业主委员会的法律地位

从行政法角度浅议业主委员会的法律地位

基层政府部 门居委会维护社 区的秩序, 对业主负责的责任。由于业主委员会现在法律地位的不明确, 使得在其行使 自己权 利 的时候 会遇 到各 种 阻碍 , 而使 业主的权 利得 不到保 障 。本 文从 行 政法 的角度 分析 了业 主委 员会 的法律 地位 。 从
关 键词 业 主委 员会 居委 会 业主 大会
四 、 论 及 建议 结
股 尔会 , 出业主委员会, 选 而同时有承 担如监事会一样的监督责任 。
三 、 主委 员会 与 外 部 组 织 的 法 律 关 系 业
笔者认为, 业主委员会 的异军突起 , 对传统 的城市社区治理结构
及其运行机制发出了挑 战, 在现在 的社会环境之下 , 代表业主利益的 业主委员会与代表基层 政府的居委会摩擦必然使业主的权利得不到 保障。取消居委会, 在确立业 主委 员会法律地位后 , 授予业主委员会
公 司 的股 东 担 任 , 股 东 大 会 对 董 事 有撤 换 和 罢 免 权 。 主 大 会 如 同 而 业
主大会选聘 的物业管理企业签订物业服 务合 同, 以及及时 了解业主、 物业使用人的意见和建议、 监督和协助物业管理企业履行物业服务合 同的职责。 第三十 五条规定 : 业主委员会应当 与业主大会选聘 的物业 管理企业订立书面 的物业服务合同。 第五十一条规定: 物业管理企业 确 需临时 占用、 挖掘道路 、 场地的 , 应当征得业主委员会 的同意 。 依据 以上条文的规定, 业主委员会与物业管理企业之 间是一种合 同关系 。 业主委员会可 以随 时更换现在的物业公司。而现 在社会上房地
业服务合同: 四) ( 监督业 主公约的实施{ 五) ( 业主大会赋予的其他职
责。
府部门工作 的操作层和落 实层 。某些政府特别是城市基层政府及其

业主委员会的法律地位

业主委员会的法律地位

业主委员会的法律地位业主委员会是由小区业主们选举产生的代表性组织。

它在小区管理中发挥着重要的作用,并在法律上享有一定的权益和责任。

本文将探讨业主委员会的法律地位,并阐述其在小区管理中的职责和权力。

一、业主委员会的法律基础业主委员会的法律地位主要依据《中华人民共和国物权法》和相关细则、规定。

依法设立的业主委员会是小区内的合法组织,其成立和运作必须符合法律的规定。

《物权法》第十三条明确规定了业主委员会的设立程序和权力范围,为业主委员会确立了法律地位。

二、业主委员会的职责和权力1. 代表业主意愿业主委员会作为业主代表,其首要职责是代表业主的意愿和利益。

在小区的重大事务中,业主委员会参与决策,对业主们的建议与诉求进行反馈,并维护业主的合法权益。

2. 监督小区管理业主委员会有权监督小区管理工作的执行和质量。

他们可以检查和评估物业公司的服务质量,如公共设施的维护和修缮、安全管理、绿化环境等。

若发现问题,可以提出改进建议,并与物业公司协商解决方案。

3. 管理小区共有财产业主委员会需要管理小区内的共有财产,如公共设施、共用场地等。

他们有权制定和执行相应的规章制度,确保共有财产的正常使用和维护,防止滥用和破坏。

4. 组织业主大会和业主代表会议业主委员会根据需要组织召开业主大会和业主代表会议,就小区管理和重大事项进行讨论和决策。

他们应当及时向业主通报会议内容和决策结果,并确保会议的公正、公开和民主。

三、业主委员会的权利保障为确保业主委员会履行职责和行使权力的顺利进行,法律规定了一些保障措施。

1. 物业公司必须配合物权法规定,物业公司必须配合业主委员会的工作。

物业公司应当按业主委员会的要求提供相关信息和文件,配合业主委员会履行职责。

2. 业主委员会收费根据物权法规定,业主委员会有权向业主收取管理费用,以维持其正常运转。

这些费用应合理、公开,并用于小区管理的需要。

3. 受法律保护业主委员会享有法律的保护,有权依法维护自身的利益。

关于业主委员会的法律地位的探讨

关于业主委员会的法律地位的探讨

国时期 ,其 出现于周密 《 齐东野语 、 定行公 田》 中,是为了显示 与佃 主的区别 。而 《 宋刑统 》中
更有 将 所 有 权 划 分 为 动 产 的所 有权 ( 主 权 ) 不 物 与
动产所有权l 业主权J ,当时的不动产就是指 田宅, 也即今天的房地产 , 而业主就是房地产的所有者。
所提 及 。
根据 民法理论 及民法通则 的规定 ,在民事行 为主体 中 , 可大体分为公民、 法人及其他组织 , 但 是业主委员会显然不具备任何一种类型的特征与
房地产行政主管部 门登记 ,在物业管理 区域 内代 表全 体业 主 对物 业 实 施 自治管 理 物业 和维 护 全体
作简 025女汉,门学6商专研生研方:商、险。 者羿2 1),族厦大 民法业究。究向海法保法 介周 (4 :虹l一 01 8- 1 一 9 8 0 民 酉 ・
近年来 .随着城市建设速度的加快 、商品房 开发 的不 断增 多 ,物 业管理 已成 为我 国大 中城 市 住宅小区的主要管理模式。我们一般将 “ 业主委
员会 ”理 解 为 由业 主 通 过业 主大 会选举 产 生 并经
和业主委员会的法律地位和性质的问题 。即对于 业主委员会的性质 未见任何法律 、法规或规章有
决议 ,决 定成 立 法人 ,规 定名 称 和 办公处 所 ,并
在 主要 办公 处 所所 在地 进 行登 记 的 ,即成为 拥有
营利性组织 ( 如社团法人 等 ) 因为向房地产主管 ,
第 1 卷 第 3期 7 2 0 年 6月 09
呼 伦 贝 尔学 院 学 报
J uma of Hul nb ir o l u eP b ih d i u e 2 0 u l e n J n .0 9 s

法律行为案例_法理学(3篇)

法律行为案例_法理学(3篇)

第1篇一、案件背景某房地产开发有限公司(以下简称“开发商”)于2010年在某市某区投资开发了一个住宅小区,命名为“幸福家园”。

经过几年的建设,小区于2013年竣工并交付使用。

在小区建设过程中,开发商与业主委员会签订了一份《幸福家园小区业主公约》(以下简称“公约”),约定了小区的物业管理、公共设施维护、绿化养护、停车管理等事项。

公约签订后,双方按照约定履行了各自的权利和义务。

然而,随着时间的推移,小区业主对开发商的物业管理服务越来越不满意,认为开发商在物业管理、公共设施维护等方面存在诸多问题。

为此,2018年5月,幸福家园小区业主委员会(以下简称“业委会”)向开发商发出了《关于改善小区物业管理服务的函》,要求开发商在一个月内对小区物业管理服务进行整改。

开发商收到函件后,对业主委员会的要求置若罔闻,未采取任何整改措施。

2018年6月,业委会再次向开发商发出《关于解除《幸福家园小区业主公约》的函》,要求解除双方签订的《幸福家园小区业主公约》。

开发商认为,业委会无权单方面解除公约,遂将业委会诉至法院。

二、案件争议焦点本案的争议焦点主要有两个:1. 业主委员会是否有权解除与开发商签订的《幸福家园小区业主公约》?2. 法院应如何判决本案?三、案件分析(一)业主委员会是否有权解除与开发商签订的《幸福家园小区业主公约》?1. 业主委员会的法律地位根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定,业主大会是业主的自治组织,业主委员会是业主大会的执行机构。

业主委员会依法行使物业管理权,对物业管理服务进行监督和管理。

2. 业主委员会的解除权根据《中华人民共和国物权法》第七十九条的规定,业主委员会有权对物业管理服务进行监督和管理,有权要求物业管理服务企业改善服务。

同时,根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定,当事人一方有权解除合同的,应当通知对方。

当事人一方解除合同的,对方应当自收到通知之日起十五日内作出答复。

当事人一方未在规定期限内答复的,视为同意解除合同。

业主委员会法律地位之探析

业主委员会法律地位之探析

业主委员会法律地位之探析随着我国房地产业的迅速发展,住宅小区的管理逐步形成以物业管理公司实施市场化、专业化管理为主导的管理模式,物业管理问题矛盾凸显。

由于业主人数众多,群体性明显、敏感程度高,全部作为主体参加诉讼,既不利于纠纷的解决,也增加了法院的负担。

因此业主委员会作为业主自治管理组织,是否具有民事主体资格和诉讼地位,在物业纠纷处理中,显得尤为重要。

一、业主委员会的概述(一)业主委员会的概念业主委员会通常是指根据有关法律法规或者业主之间的协议约定,在物业所在地的相关人民政府房地产管理部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下,由同一个物业管理区域内的所有业主共同选举产生的,代表和维护全体业主的合法权益以及用于监督物业管理企业的一个业主自治管理组织。

(二)业主委员会的法律特征首先,业主委员会是为了全体业主利益服务的机构。

其行为需由全体业主授权,其行为的后果也全部由业主承担;其次,业主委员会的设立无需登记,但必需办理备案手续;再者,业主委员会履行职责作出的决定和行为,必须是与物业管理有关的决定和行为,不得从事与物业管理无关的活动;最后,业主委员会代表全体业主的意思表示,对外代表全体业主进行民事活动,对全体业主负责,也只维护全体业主的合法权益,而非代表部分业主的利益。

二、业主委员会法律地位的立法概况和性质争论(一)业主委员会法律地位的立法概况我国1999年颁布的我国《合同法》则在自然人与法人之外,添加了一类民事主体“其他组织”。

明确了其他组织作为一类民事主体,可以对外签订合同以及从事民事行为。

但是未能对业主委员会的法律地位提供法律规定上的支持。

2003年9月1日,我国《物业管理条例》正式颁布,在该条例中首次提到了“业主委员会”这一法律概念,但是该条例并未对业主委员会对法律地位或诉讼地位进行清晰的界定。

2007年10月1日,我国《物权法》正式实施,在其“业主的建筑物区分所有权”一章节中有部分规定提到了业主委员会,但也只限于对业主委员会的设立、业主委员会决定的效力、业主委员会的决定侵害业主合法权益的可以请求法院撤销等。

小区业主委员会现状调研

小区业主委员会现状调研

关于小区业主委员会运作与物业管理问题的调研报告——从某某小区物业管理现状分析随着国家、省、市物业管理相关条例的逐步出台,特别是《某某省物业管理条例》的正式颁布实施,标志着物业管理以及业委会运作逐步走上了法制化、规范化的道路。

但是,随着城市建设的发展,住房制度改革的深化,人们生活水平的提高,业委会运作的整体现状与广大业主的要求不相适应的现象日益凸现。

针对这些情况,我们按有关要求和分工,先后组织召开了由街道负责人、部分业委会主任、居委会主任以及物业公司经理参加的座谈会,视察了部分居住小区、走访了有关部门,对部分小区、特别是矛盾异常突出的某某小区业委会运作情况进行深入调研。

现将调研情况汇总如下:一、某某小区小区基本情况某某小区位于某某路888号,是一个分3个区块,拥有住宅226幢,住户5244户的大型小区。

近年来,随着小区业主、物业公司、业委会三方之间的矛盾激化,该小区的物业管理问题已成为我市物业管理的一个典型案例。

三方之间纠纷不断。

2005年,某某小区业委会成立,并按照规定在住建局备案,设立自己的账号。

2010年下半年,该业委会和某某物业公司因合同纠纷产生矛盾,加上业委会内部也发生诸多矛盾,导致小区管理混乱,业委会形同虚设。

2012年5月,某某小区业委会被区住建局和街道联合下文,停止工作。

2012年8月,应部分居民要求,街道成立工作小组,准备重新选举新一届业委会,但先后3次发动,都无人报名。

2013年9月,因物业公司实行道闸封闭式管理、精简保安等行为,引发保安停岗维权等群体事件,促使业主积极参与业委会筹建。

2013年12月,顺利选举产生新一届业委会。

新业委会试行自治。

新业委会成立后,小区实施了自治管理,但由于大型小区物业管理难度大、沟通协调复杂,虽经住建部门、街道和社区多次协调,但成立仅1年的新业委会仍在2014年1月频临解散,内部人员意见不一,直接导致业委会自行注册经营的思永物业因运营不善、经费不足等问题直接瘫痪,小区物业管理陷入极度混乱状态,居民意见极大。

我国业主委员会的法律地位研究

我国业主委员会的法律地位研究

我国业主委员会的法律地位研究摘要我国现行法律关于业主委员会的法律地位规定相对模糊直接制约了业主委员会职权和功能的应有发挥,与我国当前物业管理迅猛发展的形势不相适应。

如何界定我国业主委员会的法律地位,应分析我国物业管理中业主委员会运作的现状、存在的问题及原因,借鉴外国关于业主委员会的立法模式,从立法和实务操作的角度提出应对措施和明确业主委员会法律地位。

关键词业主委员会;法律地位;非法人组织一、我国业主委员会法律地位现状、存在的问题(一)我国业主委员会法律地位的立法、司法及理论研究现状1、我国业主委员会法律地位的立法现状业主委员会是现代社会物业管理中不可或缺的业主自治组织,发挥着重要作用。

我国对于业主委员会的法律地位的立法散见于各有关物业管理立法中。

我国当前关于物业管理的立法主要有:于2007年3月16日审议通过公布的,于2007年10月1日起施行的《物权法》;根据《物权法》的有关规定,国务院经修订后重新公布的于2007年10月1日起施行的《物业管理条例》;各地方的地方性物业管理条例、规定。

(1)《物权法》关于业主委员会法律地位的规定2007年3月16日审议通过,2007年10月1日施行的《物权法》新增了业主的建筑物区分所有权的内容。

在《物权法》的第六章对业主的建筑物区分所有权作了专章规定。

其中《物权法》第83条第2款规定:“业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼”。

本款虽然规定了业主大会和业主委员会的管理权能,但不能说是明确了业主委员会就可以对管理事项享有诉权,并因此具有诉讼主体资格。

(2)《物业管理条例》有关业主委员会法律地位的规定经修订后于2007年10月1日起实施的《物业管理条例》是我国目前为止涉及业主委员会制度最详尽的法规,但对于业主委员会法律地位的规定仍不够明确。

业主大会和业主委员会指导规则

业主大会和业主委员会指导规则

业主委员会的职责和权力范围
业主委员会的职责:
业主委员会的权力范围:
• 贯彻执行业主大会的决议
• 贯彻执行业主大会的决议
• 代表业主与物业管理公司签订物业服务合同
• 代表业主与物业管理公司签订物业服务合同
• 监督物业管理公司的服务质量
• 监督物业管理公司的服务质量
• 协调业主、物业管理公司和其他利益相关方之间的关系
业主大会和业主委员会的沟通协调

业主大会与业主委员会的沟通协调:
• 业主大会制定决议,业主委员会负责执行
• 业主委员会向业主大会报告工作,接受业主的监督

业主委员会与物业管理公司的沟通协调:
• 业主委员会与物业管理公司签订物业服务合同
• 业主委员会监督物业管理公司的服务质量
⌛️
业主大会与其他利益相关方的沟通协调:
05
业主大会和业主委员会的法律责任
业主大会和业主委员会的法律地位
业主大会的法律地位:
业主委员会的法律地位:
• 物业管理区域的决策机构
• 业主大会的执行机构
• 物业管理区域的监督机构
• 物业服务的合同签订方
• 物业管理区域的协调机构
• 物业服务的监督方
业主大会和业主委员会的法律责任范围
业主大会的法律责任范围:
• 审议物业管理公司的年度工作报告和财务报告
• 决定物业管理区域内的重大事项,如公共设施的建设、改造等
业主大会的权限:
• 制定和修改物业管理公约
• 选举和更换业主委员会成员
• 审议物业管理公司的年度工作报告和财务报告
• 决定物业管理区域内的重大事项
业主大会在物业管理中的作用
01
业主大会是物业管理的决策机构,负责制定物业管理区域的规章制度

论业主大会的法律地位

论业主大会的法律地位

论业主大会的法律地位摘要:业主大会是业主自治组织的重要形式之一,然而,由于我国现行法律法规对业主大会的法律地位和性质规定尚不明确,导致其在实际运行中困难重重,严重制约了业主大会的发展。

结合国际上的立法潮流和我国的社区建设和物业管理中面临的种种现实问题,完善相关法律法规,赋予业主大会明确的法律地位迫在眉睫。

关键字:业主大会法律地位非法人组织一、我国业主大会法律地位的立法现状业主大会是由特定的物业管理区域内全体业主组成,依法行使物业管理民主自治权利和自治规约订立权的群众性社会自治机构,又是业主团体自治管理体系中表达集体共管意思的权力机关。

①《物业管理条例》第八条第一款规定:”物业管理区域内全体业主组成业主大会。

”2003年09月01日国务院《物业管理条例》(以下简称《条例》)实施以后,对业主大会的相关问题作了一些规定。

《条例》第八条规定:物业管理区域内全体业主组成业主大会,业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

《条例》规定了业主大会履行的职责包括:制定、修改业主公约和业主大会议事规则;选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;选聘、解聘物业管理委员会;决定专项维修资金费用、续筹方案,并监督实施;制定、修改物业管理区域内物业共同部位和共同设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度等。

②这些规定承认了业主大会作为业主行使业主自治权的最高权力机关的地位。

但《条例》并没有对业主大会的主体资格问题做出明确的规定,仍然回避了这个关键的问题。

从对《条例》相关条文的分析可看出,业主大会已不仅是全体业主的一个议事方式,事实上已经是全体业主组成的一个团体,具有一定范围的权利能力。

另外,《业主大会章程》规定业主大会可按照规定刻制、使用印章,使业主大会又具有了组织的特征。

③从以上分析可知,虽然随着立法层级的提高,对业主大会的相关问题也给予了不同程度的关注,但业主大会的法律地位不明的问题始终未得到根本的解决。

业委会的法律规定(3篇)

业委会的法律规定(3篇)

第1篇一、引言随着我国城市化进程的加快,住宅小区作为居民生活的基本单元,其管理的重要性日益凸显。

为了规范住宅小区的管理,保障业主的合法权益,我国制定了一系列关于业主大会和业主委员会的法律规定。

本文将详细解读我国关于业委会的法律规定,旨在为相关从业人员和业主提供参考。

二、业主大会与业主委员会的定义1. 业主大会业主大会是指由一个物业管理区域内全体业主组成的,对物业管理事项进行共同决策的自治组织。

业主大会是住宅小区管理的最高权力机构,负责制定小区的管理规约、选举业主委员会等。

2. 业主委员会业主委员会是指由业主大会选举产生的,负责执行业主大会决议,管理物业管理区域内公共事务的常设机构。

业主委员会是业主大会的执行机构,对业主大会负责。

三、业主大会的法律规定1. 成立条件根据《物业管理条例》第十一条,下列条件之一的,可以召开业主大会:(1)物业管理区域内业主人数达到100人以上;(2)物业管理区域内业主人数不足100人,但建筑面积达到1万平方米以上;(3)物业管理区域内业主人数不足100人,但建筑面积达到5000平方米以上,且业主入住率达到50%以上。

2. 召集程序业主大会的召集应当遵循以下程序:(1)业主大会筹备组应当提前30日将召开业主大会的通知、议程、提案等内容书面通知全体业主;(2)业主大会筹备组应当提前10日将召开业主大会的时间、地点、议程等内容在物业管理区域内公告;(3)业主大会筹备组应当将业主大会的决议进行公告,并报物业所在地的街道办事处备案。

3. 决策方式业主大会的决策应当采取以下方式:(1)业主大会的决议,应当由参加大会的业主所持投票权的三分之二以上通过;(2)业主大会的提案,应当由参加大会的业主所持投票权的三分之二以上同意。

四、业主委员会的法律规定1. 成立条件根据《物业管理条例》第十二条,下列条件之一的,可以成立业主委员会:(1)业主大会选举产生的;(2)物业管理区域内业主人数达到100人以上,且建筑面积达到1万平方米以上的;(3)物业管理区域内业主人数不足100人,但建筑面积达到5000平方米以上,且业主入住率达到50%以上的。

浅析当前中国业主委员会的法律定位

浅析当前中国业主委员会的法律定位

浅析当前中国业主委员会的法律定位一直以来,业主委员会在我国法律上的地位都很尴尬,这种状况导致在物业管理法律关系中,物业管理公司处于强势地位,以至于在物业管理过程中,常常发生损害业主合法利益的情况,这种状况已经成为阻碍我国物业管理朝更高水平发展的重要因素。

因此,如何使业主委员会摆脱这种法律上的尴尬地位,更好地发挥其在业主自治中的应有作用,成为我们急需解决的一个难题。

标签:业主委员会;物业管理;法律性质;法律地位;非法人团体业主委员会的性质和法律地位问题,是《物权法》颁布前后一直没有明确的问题。

在我国, 不论是在理论界还是实务界,对于业主委员会这一新生事物的法律性质尚有不同认识。

针对这一问题,以我国法律规定为依据,借鉴国外物业管理相关的立法模式,并结合我国法律实践,深入地剖析业主委员会的法律性质,以期完善我国物业管理的法律体系,并期望在实际生活中发挥作用。

一、业主委员会的定义和构成要件1.业主委员会的定义业主委员会,是指由物业管理区域内业主代表组成,代表业主的利益,向社会各方反映业主意愿和要求,并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。

2.业主委员会的构成要件业主委员会,是指由业主选举产生,代表业主利益的组织,是业主行使共同管理权的一种特殊形式。

业主委员会由业主或者业主大会会议选举产生,一般由5~11人单数组成。

业主委员会的权力基础是其对物业的所有权,它代表该物业的全体业主,对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

二、我国业主委员会所面临的困境1.业主委员会法律地位不明确我国法律规定的能参与民事活动的主体有三类:自然人、法人和其他组织、国家,社会组织要成为民事主体,要么具备法人资格,要么属于其他组织,否则其行为无法得到法律的认可和保护。

经过对自然人、法人和其他组织各方面的对比后我们可以得出以下结论:第一,业主大会既有制定业主公约等内部规章制订权,又拥有进行“选聘、解聘物业管理企业”、“决定专项维修基金的使用、续筹”等民事活动的资格,还能够代表全体业主对公共场地、设施设备行使财产权。

现行法律视野下浅析业主委员会的法律地位探讨

现行法律视野下浅析业主委员会的法律地位探讨

现行法律视野下浅析业主委员会的法律地位探讨[摘要]目前我国业主委员会的法律地位及诉讼主体资格并没有相关法律、法规作出详细规定。

文章试图从实体法和程序法两方面,结合我国现行法律和司法实践探讨业主委员会作为非法人组织的法律性质和在特定情况下具有原告和被告资格的法律地位。

[关键词]业主委员会;法律地位;非法人组织;有条件的诉讼主体业主委员会由物业管理区域内业主代表组成,全体业主选举产生,代表和维护全体业主合法权益的自治性组织,业主委员会负责执行业主大会的各项决议,是业主大会的执行机关,是业主行使业主自治权的机构,它具有如下特征:1.业主委员是由业主大会选举产生。

我国《物业管理条例》第十一条相关规定:“(三)选举业主委员会或更换业主委员会成员;”业主委员会的性质是业主大会的执行机关和常设机关,是由全体业主组成的业主自治性组织,业主委员会的产生是由业主大会选举产生,负责处理在业主大会闭会期间的各项决议和日常事宜。

2.业主委员会的权利行使范围应限于物业管理活动和不动产公共区域、设施设备相关事宜。

《物业管理条例》第十九条第一款规定,业主大会、业主委员会在行使职权时基本上依照“法无授权即禁止的原则”,即业主大会、业主委员会在行使职权的时候要严格依照法律的授权,不得进行与其职权无关的活动。

3.它的职责为代表和维护全体业主的合法权益。

在物业管理活动的范围内,业主委员会的权力来源于业主大会的授权,代表全体业主的利益,其行为应当向业主大会负责,同时应当是有效沟通大、小业主之间的桥梁。

业主委员会伴随物业管理和市场经济制度逐步发展起来的。

1981年,我国第一家专业物业管理公司在深圳正式成立,标志着市场化管理住宅的开始;1993年,全国第一个业主委员会在深圳正式成立,标志着业主自治管理的开始;1994年《城市新建住宅小区管理办法》正式出台,标志着国家开始关注业主自治管理和物业管理的问题;2003年,《物业管理条例》正式实施,标志着我国从行政法规的层面关注这个问题;2007年,《物权法》正式实施,标志着我国在法律上确立了区分所有权法律制度。

城市基层社区治理的探究——业主委员会的视角

城市基层社区治理的探究——业主委员会的视角

城市基层社区治理的探究——业主委员会的视角魏水英、毛利奇(浙江万里学院法学院,315100; Email:cherryweier@)摘要:城市社区治理是构建和谐社会的重要课题。

城市社区治理在我国是一项崭新的事业,随着时代的进步和观念的更新,城市社区治理在得到认同的同时,也受到越来越大的挑战。

其中,“业主”概念的出现以及“业主维权”运动的升温给旧有的城市社区治理模式带来了前所未有的压力。

本文就是从业主维权运动引入,发现城市社区治理旧有模式的弊端,提出以“业主委员会”这种较新且符合社会发展趋势的一种社区自治形式为中心的社区治理模式。

关键词:业主维权;社区治理;业主委员会当前,此起彼伏的业主维权运动,从网上的“钉子户”事件到现实当中的业主与开发商和物业公司的艰难博弈,都说明城市社区基层治理在经历巨大变革。

基层社区治理变革作为观察我国社会成长和政治发展的一个横切面,笔者认为:随着改革开放的深化和经济总量的增加,社会转型带给公共生活的一个核心问题就是,产权界定的转型应以相应的制度安排问题。

从城市住房的角度来看,伴随着住房分配制度的深入改革和住宅商品化程度的迅速提高,我国大部分城市居民成为房屋产权的所有人,相比在以前的计划经济和高度集权的行政体制下房屋产权归国家所有,这种变化已经成为20世纪90年代以来当代中国城市社会最深刻的变化之一。

在这种情况下,业主,作为新的产权界定下的房屋归属者,开始出现在城市公共生活当中,而传统的制度安排显然对这一新现象的认识具有滞后性。

作为社会公民的业主,他们的觉悟和素质得到不断的提高,对涉及自身利益的公共事务开始有了前所未有的关注,这一变革使得现有城市基层社区治理模式面临着严峻的挑战,目前的社区治理模式——以“政府”这一社区治理的单一主体为核心,以角色仍然不明的“居民委员会”这一准行政组织为治理执行机构——已然明显不能适应这种发展。

在这种形势下,必将带来治理方式的转变。

因此,本文提出,在这种新兴阶层崛起的势头下,应转变旧有的政府主导的治理理念,取而代之以社区“业主”自治为根本理念;改变旧有的“政府为主导、居委会为执行机构”的治理模式,代之以“业主的自我引导、业委会为执行机构”的治理模式,使现代意义的“社区”在业主的自我管理中达到一种真正的“和谐”,而政府在此过程中仅起到一种制度的供给与保障作用,并不过多的干预社区的治理。

业主委员会的缺点与完善

业主委员会的缺点与完善

业主委员会的缺点与完善一、业主委员会制度存在的缺陷《物业管理条例》尽管实施了近四年,但由于物业管理在我国起步较晚,有关立法不健全,实践操作不够规范,业主委员会制度也存在着许多缺陷。

(一)业主委员会的法律地位不明确。

《物业管理条例》规定:“业主委员会是业主大会的执行机构”。

而对于业主委员会的法律地位和性质,《条例》的定性十分模糊,在学术界和实务界对业主委员会的法律定位争议也非常大:第一种观点认为业主委员会不应该具有法人资格,不能独立进行民事活动和承担民事责任;第二种观点认为,应由法律赋予业主委员会社团法人地位,规定相应的登记制度,使业主委员会能独立进行民事活动,独立承担民事责任;第三种观点认为,应借鉴法国、香港等国家和地区立法,规定物业小区应成立具有法人资格的业主团体,业主委员会为业主团体的常设事务执行机构。

依据现行法律,作为业主权利组织的业主委员会既不是独立的法人实体,也不具社团组织的地位,更不能单独设财务,无名无分使业主委员会行使权利不可避免地要面对重重阻碍。

在日渐增多的房地产纠纷中,业主委员会作为广大业主的维权代表,能否以原告的身份坐在法庭上,法院对此认识不一:有的法院认为,以业主委员会的名义提起诉讼有违法律规定,但有的则允许代表织来对待,但是从法律责任上分析,业主委员会委员或者业主不可能对业主委员会的行为承担最终责任。

也就是说,按照现行法律规定,业主委员会目前并不具备任何法律主体资格。

业主委员会的性质有待于法律做出规定。

(二)业主委员会组建困难。

当前,成立业主委员会非常困难,需要联合多个机构,经过数道程序,耗费大量时间才能完成。

单以北京市朝阳园为例,从业主第一次去小区办咨询成立管委会到最后获得备案,用了18个月时间。

1.业主委员会筹办程序繁琐,缺乏有效的运行机制。

《条例》第十条规定:“同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会”。

浅析当前业主委员会建设存在的问题及其对策

浅析当前业主委员会建设存在的问题及其对策

浅析当前业主委员会建设存在的问题及其对策业主委员会(以下简称业委会)是由物业管理区域内全体业主所选举的业主代表组成,代表和维护全体业主合法权益的组织。

由于各种原因,目前我国的业委会大多还没有充分发挥其应有的作用。

分析这些问题及其产生的原因,并找出对策,对于业委会的建设和推动我国物业管理的健康发展具有重要意义。

一、业委会运作中存在的问题1、业委会难以发挥作用,形同虚设这是当前我国绝大多数城市业委会的普遍现象,甚至连北京、深圳也不例外。

根据北京市房地局小区办的调查与统计,北京、上海、深圳等地已成立的业委会中,能够充分发挥作用的不足10%,相当多的业委会不能或没有发挥作用。

2、业委会发挥作用不当这里所说的业委会既包括业委会集体,也指一些业委会成员。

因为业委会成员的行为往往直接代表和影响业委会集体的行动与决策。

归纳起来,业委会发挥作用不当通常有以下具体表现:(1)选聘权运用不规范。

根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》规定,业委会具有法定的选聘权。

在实际操作中,业委会只有在与原物业管理公司解除合同后,才可以行使选聘权重新选聘物管公司。

但一些业委会没有认识到这一点,想当然行事,不按有关规定程序行使权利,而是擅自乱用选聘权。

如某小区业委会在没有同原物业管理公司解除合同及与其协商的情况下,又与另外的其他物业管理公司签订了委托合同,造成了“一女二嫁”、两个物业管理公司共管一个小区的混乱局面。

(2)考虑私利较多。

(3)没有协调好与物管公司关系。

有的业委会(或委员)不通过协商或合法程序来解决与物管公司的矛盾,有的业委会主任以“主人”自居,稍不满意,就到管理处大吵大闹,使物管公司无法正常开展工作。

3、不能积极主动地发挥作用业委会是全体业主和使用人的代表,业主选举业委会的目的之一,是希望业委会能积极主动的做工作和为他们服务。

但事实上,目前绝大多数的业委会不能做到这一点。

它们无论是行使权利还是履行义务时,都比较被动。

只要不出大问题,只要业主们或物管公司不督促、不反映,业委会就不主动去做工作。

业主委员会法律地位研究

业主委员会法律地位研究

《 主 大 会 规 程 》 3条 规 定 :业 主 大 会 应 当设 立 业 主 委员 会 作 业 第 “ 为执 行 机 构 。 ” 而在 物 业 管 理 实 务 中 , 主 委 员 会 有 时 也 指 为执 业
行 具 体 管 理 事 务 而 召 开 的业 主 委 员 会 会 议 。业 主 委 员 会 是 随 着 房 地 产 市 场 的 迅 猛 发 展 、房 产 所 有 权 为 越 来 越 多 的人 所 拥 有 和
第 二 , 主委 员 会 是 执 行 机 关 , 活 动 范 围是 进 行 物 业 的业 业 其
主 自治 管 理 , 即 其 设 立 的 目的 是 设 立 一 个 常 设 机 构 来 行 使 业 主 对 物 业 的 自治 管
票 对 S公 司合 并 ,购买 法 下 的 P公 司 合 并 后 资产 总 值 比账 面 上
权 益 结 合 法 相 比, 并 后 企 业 未 来 弥 补 亏 损 的 可 能 性 减 弱 , 不 合 也 会 为 股 东 带 来 更 多 可供 分 配 的 留存 收 益 。
( 对 合 并 利 润 表 的 影 二)
购 买 法 下 , 买 方 采 用 现 金 、 券 或 是 股 票 作 为 合 并 的支 付 购 债 手 段 , 得 对 合 并 后 企 业 的控 制 权 , 结 果 都 是 对 被 合 并 企 业 股 取 其 东 权 益 的 剥夺 或 削 弱 。在 合 并 后 的企 业 中 , 得 控 制权 企业 的原 取 股 东 权 益 得 到 维 护 甚 至 有 所 增 强 , 是 在 用 股 票 支付 的情 况下 即使

业 主 委 员会 的概 念 和 特 征
业 主 委 员 会 ,是 指 由一 个 物 业 管 理 区域 的 业 主 大 会 选 举 产

试析业主委员会的法律困境与出路思考

试析业主委员会的法律困境与出路思考

试析业主委员会的法律困境与出路思考论文摘要业主委员会是民间的自治自律组织,对于推动社区治理的转型至关重要。

但我国业主委员会起步晚,法律规制不完善,仍存在许多法律问题待以解决。

文章通过对业主委员会的主体地位、运作程序、酬劳机制等几方面法律问题的分析,探寻相对应的解决方法,希望能对其走出法律困境有所帮助。

论文关键词业主委员会自治自律组织社区治理社区为当代社会的简单缩影,其对于推动社区治理的转型作用不容小觑。

较于国外,我国业主委员会起步晚,且相关的法律法规规定得不够完备,日常运行中不免出现许多问题,尤以法律问题较为突出。

如何改善业主委员会如今的困难局面,使之顺利走出法律上的困境,成为了现代社会亟待思考的问题。

一、业主委员会的法律困境(一)业主委员会的主体地位不明确业主委员会从组建到运行,始终围绕着“自治”二字,本质上有别于政府机关与事业单位,显然可以排除其属于企业法人、机关法人或事业单位法人。

由此,我们需要讨论的就只是它是否属于社会团体法人了。

社会团体法人作为法人的一种,本质上当然具备其固有特点,包括依法成立并且拥有自己的财产和名称,还要能够独立的承担相对应的民事责任。

就目前发展情况来看,业主委员会不可能承担独立的民事责任。

因此无论上到国家层面,或是下到地方区域,皆未有运用法律文件来确认表示业主委员会的法人资格的情况,实践中也没有将其作为真正的法人来看待。

由此可见,业主委员会属于法人这一观点尚不准确,缺乏法律支撑。

那么业主委员会是否属于法律上所定义的其他组织呢?所谓其他组织,就是指依据法律规定而成立,虽然拥有自己的组织机构和相应财产,却并不享有法人资格的组织。

通过对法条的分析可以了解到,业主委员会的履行职责中有代表业主与选聘的物业管理公司订立相关的物业服务合同这一项。

而业主委员会单纯地作为业主大会的代表机构,本身并不具备法人条件,没有独立的拟制人格,最重要的是无法独立承担责任,其行为后果应当由全体业主共同承担。

论业主委员会的民事法律地位

论业主委员会的民事法律地位

论业主委员会的民事法律地位作者:李爽来源:《管理观察》2010年第29期摘要:随着中国法治进程的发展、《物权法》和《物业管理条例》的出台以及越来越多封闭式小区的出现,各种法律问题也随之而来,作为全体小区业主代表的业主委员会,也越来越多地成為诉讼的主体,而相关的法律规定却不健全,导致业主委员会在诉讼中处于一种尴尬的地位。

关键词:业主委员会民事法律地位一、业主委员会的定义根据建设部颁发的《业主大会和业主委员会指导规则》第三条规定,业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主的监督。

《中华人民共和国物权法》第七十五条规定,业主可以设立业主大会,选举业主委员会。

根据上述法律、法规,我们可以将业主委员会定义为,是由全体业主选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,代表业主大会维护全体业主利益的常设的自治性组织。

二、现有法律规定业主委员会的地位《中华人民共和国民法通则》第五十条规定:有独立经费的机关从成立之日起,具有法人资格。

具备法人条件的事业单位、社会团体,依法不需要办理法人登记的,从成立之日起,具有法人资格;依法需要办理法人登记的,经核准登记,取得法人资格。

《物业管理条例》第十六条规定,业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

三、业主委员会在诉讼中遇到的问题(一)上届业主委员会签订的合同,下届业主委员会是否有义务履行的问题在民事法律中,具备独立法人资格的企事业单位、社会团体,债权债务是自然承继。

《中华人民共和国公司法》第一百七十五条规定,公司合并时,合并各方的债权、债务,应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。

这种债权债务承继的前提是企事业单位、社会团体具备独立的法人地位,有自己独立的经济来源,因此,人员和机构的变更不影响承继的企业承担法律责任。

而业主委员会与此不同,每一届业主委员会都是由全体业主选举产生,本身不具备独立的法人资格,也没有独立的财产,每届业主委员会之间不必然有承续关系。

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业主委员会的法律地位研究
摘要:近些年来,伴随着业主委员会相关制度的研究,越来越多人开始重视业主委员会的发展。

业主委员会在物业管理中扮演着重要的角色,然而,因为目前相关的法律规定不完善,业主委员会的法律地位一直处于模糊不清的状态,导致了业主委员会制度在现实生活中的一系列问题无法得到解决。

因为目前业主委员会与业主、业主大会、物业公司、居委会等之间的关系尚无司法角度的定位,导致了其职权无法明确行使。

传统从民法角度定位业主委员会,将造成其在管理上的困难,业主委员会应该作为具有公共管理职能的公法主体被重新定位,由法律法规明确授权,这样业主委员会就能对公共财物、设施、道路、秩序等行使管理职能。

关键词: 业主委员会;法律地位;性质定位
Research on legal status of owner committee
Abstract: In recent years, with the research on relevant system about owner committee, more and more people began to attach importance to development of owner committee. As an important part of owner self-ruling organization, owner committee plays a crucial role in property management. However, the legal status of owner committee is still vague, because legal provisions are not complete and the definition of owner committee is not explicit. It leads to a series of problems of owner committee system in the reality can not be solved. Because the relationship between owner committee and owner, house-owner convention, property management company, neighborhood committee are not clear from the Angle of the Judicature, the function of it can not be exercised. If owner committee is located from civil law, it will lead to difficulty of management. Owner committee should be relocated as a public law subject which has the public management function, and it have to accredited by laws and regulations. So owner committee can exercise the management function on public property, facilities, roads and order.
Key words: owner committee; legal status; character’s definition
导言
在这个积极创建和谐社会的当下,人们维权的途径以及自我管理的形式多种
多样,而其中一种与我们的生活息息相关,就是业主委员会。

如果说社会是一个大集体,那么每一个小区就可以看成小集体,每家每户都是其中的组成部分。

社会这个大集体需要可以伸张正义的机构,那么小集体同样也需要。

城市居民购入商品房使房屋所有权的拥有量增加,再加上其需要维护该权益,该契机使业主委员会应运而生。

改革开放以来,国民经济水平不断提高,房屋从原先的公有朝着商品化变革,人们越来越重视物业管理的存在,随着其模式发生变化,地位也在逐步得到提升。

其中,业主委员会就在小区的自治管理中起着十分重要的作用,不容小觑。

研究业主委员会的法律地位可以深入地认识了解它从而更好地运用它。

很多人都对业主委员会的概念模棱两可,甚至有些人根本不知道业主委员会的存在,就算是法律法规也没有给予它一个明确的地位。

很多业主没有意识到,成立业主委员会不仅能够在维权的道路上众人拾柴火焰高,而且可以自己当家作主管理自己的物业。

这种认识的缺失基本上都是由于业主委员会权力以及地位的模糊造成的。

中国物业管理在实务上就一直存在着诸多问题,比如:法律地位不清晰、运作不规范、职责不明确等,这导致物业公司在管理过程中处于强势地位,从而损害业主的合法利益。

这种司空见惯的状况阻碍了中国物业朝着更好的方向发展。

因此,当务之急就是要帮助业主委员会走出这种法律困境,让其更好地发挥应有的作用。

业主委员会的法律地位游离于法条的规定中却在实践中错误的存在于自身的定位下,为此本文从业主委员会的性质、设立、职责权限以及一些存在问题如何解决等方面入手,研究和分析业主委员会的现状和法律地位,从而明确业主委员会与其他相关人员和社会组织之间的法律关系,将业主委员会的性质重新定位,最终为业主委员会制度存在的问题和今后的发展提出意见和建议。

一、业主委员会在我国的发展现状
(一)业主委员会产生和发展的背景
业主和业主委员会产生的主要背景虽然是经济体制改革为基础的社会转型,但最直接的原因是城市旧住房体制的变革[1]。

改革开放以来,居民渐渐从原先的单位中脱离,进入到了社区当中,这都是因为传统单位制度的瓦解和城市住房体制的变革。

随着计划经济体制朝市场经济体制的迈进,行政性社区管理体制转。

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