我国业主委员会的法律地位研究
从行政法角度浅议业主委员会的法律地位
基层政府部 门居委会维护社 区的秩序， 对业主负责的责任。由于业主委员会现在法律地位的不明确， 使得在其行使 自己权 利 的时候 会遇 到各 种 阻碍 ， 而使 业主的权 利得 不到保 障 。本 文从 行 政法 的角度 分析 了业 主委 员会 的法律 地位 。 从
关 键词 业 主委 员会 居委 会 业主 大会
四 、 论 及 建议 结
股 尔会 ， 出业主委员会， 选 而同时有承 担如监事会一样的监督责任 。
三 、 主委 员会 与 外 部 组 织 的 法 律 关 系 业
笔者认为， 业主委员会 的异军突起 ， 对传统 的城市社区治理结构
及其运行机制发出了挑 战， 在现在 的社会环境之下 ， 代表业主利益的 业主委员会与代表基层 政府的居委会摩擦必然使业主的权利得不到 保障。取消居委会， 在确立业 主委 员会法律地位后 ， 授予业主委员会
公 司 的股 东 担 任 ， 股 东 大 会 对 董 事 有撤 换 和 罢 免 权 。 主 大 会 如 同 而 业
主大会选聘 的物业管理企业签订物业服 务合 同， 以及及时 了解业主、 物业使用人的意见和建议、 监督和协助物业管理企业履行物业服务合 同的职责。 第三十 五条规定 ： 业主委员会应当 与业主大会选聘 的物业 管理企业订立书面 的物业服务合同。 第五十一条规定： 物业管理企业 确 需临时 占用、 挖掘道路 、 场地的 ， 应当征得业主委员会 的同意 。 依据 以上条文的规定， 业主委员会与物业管理企业之 间是一种合 同关系 。 业主委员会可 以随 时更换现在的物业公司。而现 在社会上房地
业服务合同： 四） （ 监督业 主公约的实施｛ 五） （ 业主大会赋予的其他职
责。
府部门工作 的操作层和落 实层 。某些政府特别是城市基层政府及其
业主委员会的法律地位
业主委员会的法律地位业主委员会是由小区业主们选举产生的代表性组织。
它在小区管理中发挥着重要的作用，并在法律上享有一定的权益和责任。
本文将探讨业主委员会的法律地位，并阐述其在小区管理中的职责和权力。
一、业主委员会的法律基础业主委员会的法律地位主要依据《中华人民共和国物权法》和相关细则、规定。
依法设立的业主委员会是小区内的合法组织，其成立和运作必须符合法律的规定。
《物权法》第十三条明确规定了业主委员会的设立程序和权力范围，为业主委员会确立了法律地位。
二、业主委员会的职责和权力1. 代表业主意愿业主委员会作为业主代表，其首要职责是代表业主的意愿和利益。
在小区的重大事务中，业主委员会参与决策，对业主们的建议与诉求进行反馈，并维护业主的合法权益。
2. 监督小区管理业主委员会有权监督小区管理工作的执行和质量。
他们可以检查和评估物业公司的服务质量，如公共设施的维护和修缮、安全管理、绿化环境等。
若发现问题，可以提出改进建议，并与物业公司协商解决方案。
3. 管理小区共有财产业主委员会需要管理小区内的共有财产，如公共设施、共用场地等。
他们有权制定和执行相应的规章制度，确保共有财产的正常使用和维护，防止滥用和破坏。
4. 组织业主大会和业主代表会议业主委员会根据需要组织召开业主大会和业主代表会议，就小区管理和重大事项进行讨论和决策。
他们应当及时向业主通报会议内容和决策结果，并确保会议的公正、公开和民主。
三、业主委员会的权利保障为确保业主委员会履行职责和行使权力的顺利进行，法律规定了一些保障措施。
1. 物业公司必须配合物权法规定，物业公司必须配合业主委员会的工作。
物业公司应当按业主委员会的要求提供相关信息和文件，配合业主委员会履行职责。
2. 业主委员会收费根据物权法规定，业主委员会有权向业主收取管理费用，以维持其正常运转。
这些费用应合理、公开，并用于小区管理的需要。
3. 受法律保护业主委员会享有法律的保护，有权依法维护自身的利益。
关于业主委员会的法律地位的探讨
国时期 ，其 出现于周密 《 齐东野语 、 定行公 田》 中，是为了显示 与佃 主的区别 。而 《 宋刑统 》中
更有 将 所 有 权 划 分 为 动 产 的所 有权 （ 主 权 ） 不 物 与
动产所有权ｌ 业主权Ｊ ，当时的不动产就是指 田宅， 也即今天的房地产 ， 而业主就是房地产的所有者。
所提 及 。
根据 民法理论 及民法通则 的规定 ，在民事行 为主体 中 ， 可大体分为公民、 法人及其他组织 ， 但 是业主委员会显然不具备任何一种类型的特征与
房地产行政主管部 门登记 ，在物业管理 区域 内代 表全 体业 主 对物 业 实 施 自治管 理 物业 和维 护 全体
作简 ０２５女汉，门学６商专研生研方：商、险。 者羿２ １），族厦大 民法业究。究向海法保法 介周 （４ ：虹ｌ一 ０１ ８－ １ 一 ９ ８ ０ 民 酉 ・
近年来 ．随着城市建设速度的加快 、商品房 开发 的不 断增 多 ，物 业管理 已成 为我 国大 中城 市 住宅小区的主要管理模式。我们一般将 “ 业主委
员会 ”理 解 为 由业 主 通 过业 主大 会选举 产 生 并经
和业主委员会的法律地位和性质的问题 。即对于 业主委员会的性质 未见任何法律 、法规或规章有
决议 ，决 定成 立 法人 ，规 定名 称 和 办公处 所 ，并
在 主要 办公 处 所所 在地 进 行登 记 的 ，即成为 拥有
营利性组织 （ 如社团法人 等 ） 因为向房地产主管 ，
第 １ 卷 第 ３期 ７ ２ ０ 年 ６月 ０９
呼 伦 贝 尔学 院 学 报
Ｊ ｕｍａ ｏｆ Ｈｕｌ ｎｂ ｉｒ ｏ ｌ ｕ ｅＰ ｂ ｉｈ ｄ ｉ ｕ ｅ ２ ０ ｕ ｌ ｅ ｎ Ｊ ｎ ．０ ９ ｓ
论业主委员会的法律地位
论业主委员会的法律地位——从实体法与程序法的双重视角摘要民事权利能力与诉讼权利能力应具有一致性。
在实体法上，业主委员会应被界定为由全体业主组成之业主团体的执行机关与代表机关，相应地在程序法上具有当事人资格的应为业主团体而非业主委员会。
除非另有约定，业主委员会代表业主团体提起诉讼时须经业主大会授权，其诉讼范围应限于保护业主的共同权益;对业主团体“怠于行使权利”须作出明确界定;基于原告资格与被告资格的一致性，业主团体亦应具有被告资格。
关键词: 业主委员会，业主团体，民事权利能力，诉讼权利能力目录摘要 (3)一、绪论 (5)二、研究目的和意义 (5)民事权利能力与诉讼权利能力的关系界定.三、业主委员会之实体法定位 (6)(一)业主团体与业主委员会的应然定位(二)业主委员会实体法律地位的实证法分析四、业主委员会之程序法定位 (8)(一)业主委员会的原告资格之质疑(二)若干具体问题的分析与讨论..五.结论...................................................1 2 参考文献 (12)一、绪论业主委员会的法律地位问题，理论界与实务界一直有争论。
无论是《物业管理条例》还是被寄予厚望的《物权法》，在这个问题上都采取了较为模糊的态度，由此也导致了各地法院在面对由业主委员会提起的业主维权之诉时无所适从，在是否受理上意见也不统一。
《建筑物区分所有权司法解释(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)第13 条规定：“业主共同权益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的诉讼主体资格按照下列方式确定：(一)已经选举出业主委员会的，为业主委员会;(二)没有选举出业主委员会，或者业主委员会怠于行使权利的，为业主大会或者业主。
”“有关业主共同权益的生效裁判，对全体业主具有约束力。
其诉讼利益归属于全体业主。
”这一司法解释如获通过，似可平息有关争论。
但关于业主委员会被赋予原告资格的理论基础何在、其实体法律地位如何、以业主委员会为当事人的诉讼利益(包括可能的败诉结果)何以归属于全体业主等问题，尚有讨论的空间。
关于业主委员会法律地位的思考
关于业主委员会法律地位的思考【摘要】随着我国房地产事业的发展，如今住宅小区成为人们生活的主要模式，在住宅小区内，由业主推选业主委员会进而对小区进行物业管理，已成为众多小区管理的模式，但关于业主委员会的主体地位如何，是否可作为民事主体参加诉讼，诉讼地位如何，我国现有的法律对此问题并没有明确的界定，各地现有的判决也各不相同。
【关键词】业主委员会；法律地位；诉讼地位一、业主委员会的法律地位业主委员会是指特定物业内全体业主通过召开业主大会选举产生，经房地产行政管理部门登记备案，代表业主利益实行自治管理，维护全体业主合法权益的业主大会的执行机构并对业主实施合法管理的群众性组织。
[1]在如今的住宅小区的生活模式下，物业公司、业主、业主大会、业主委员会构成日常管理的最主要的模式，是我国现有状况下人民居住环境中的最主要的组织。
对于业主委员会的法律地位，我国目前的法律却未做出准确、具体的规定，导致在司法实践中出现许多不同的看法，各地的判决也不同。
在理论界，关于业主委员会的法律地位也有不同的观点，主要有以下三种：其一、业主委员会是独立的社团法人。
[2]其二、业主委员会是其他组织。
[3]其三、业主委员会不具有民法上的主体地位。
[4]第三种观点较为合理。
首先，根据我国《民法通则》第36条的规定：“法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。
”由此可见，作为我国法律意义上的法人，必须能够独立享有权利、承担义务，也就要求法人有独立的财产，基于此才可承担责任，这是法人独立承担责任的基础。
同时，我国法律也规定，若要成为法人还必须有自己的名称，组织机构和场所且是依法成立。
以此看来，业主委员会并不具备这些条件，主要是没有承担责任的财产基础。
虽然说，业主委员会也会管理部分财产，如业主缴纳的用于维护共有区域的修理费用等，但这部分财产并不属于业主委员会，业主委员会不能任意支配，在面对这部分财产时，业主委员会只是管理者，其用途已经由业主规定；再者业主委员会并不能独立承担民事责任，责任是由全体业主共同承担。
业主大会与业主委员会的成立程序及法律地位
业主大会与业主委员会的成立程序及法律地位摘要：在物业管理中，业主大会与业主委员会是相互依存的关联程序，业主大会作为主要主体，业主委员会便是其实行机构，其存在有助于帮助维护物业管辖范围全体业主的有效权力和合法效益。
本文将通过分析业主大会与业主委员会的成立程序，阐述其法律地位及社会影响，并且提出相关建议以帮助业主大会的整体立法更加融入且适应社会发展。
关键词：业主大会；业主委员会；成立程序；法律地位引言：成立有效的业主大会与业主委员会，能够帮助相关物业用户获得相应的法益权利，然而对于该项程序的成立，需要严格遵守相关的规章制度和立法标准，才能够建立完整有效且长期性的项目程序。
同一个管辖范围区域内的业主大会，需要有一个自身的存在体系，以帮助该范围内的业主得到良好的服务和问题解决。
一、业主大会与业主委员会的成立程序（一）业主自治理念随着我国人民生活水平的提升和经济上的不断发展，如今人们所拥有的各项权益更为广泛，我国正逐渐发展至民族民主主义的社会国家。
自从建立起社会经济体系之后，政府的职能也不断向着让人们自发性做主和选择改变，让人们能够做到有权利处理自身事物，并且具有相关的法律责任和权责。
而城乡化的权益区别同样是需要改进的部分，由于城市的业主用户可能存在更多的利益权益，例如房地产的土地使用权等，都需要高标准的自身维护法律。
由于城市居民对于需求的认可和权益的追逐较为迫切，才逐渐成立了业主自治理念的说法，让政府不断放宽权益限制，让人们能够拥有自主选择和决策的可能。
（二）业主大会制度的建立由于业主自治理念得到广泛认可，业主委员会也在部分地区开始逐步实行，而若没有成套的法律体系支撑，便会形成不具备法律因素的混乱组织，在此条件下，国家政府于1994年终于建立了住宅小区的物业管理法度条款，并且发展至今不断改善已经越发趋于成熟[1]。
在业主大会制度的体系建立下，规范了业主委员会的权利和效益，并且为其扩张了整体体系运作的模式化过程。
业主委员会法律地位之探析
业主委员会法律地位之探析随着我国房地产业的迅速发展，住宅小区的管理逐步形成以物业管理公司实施市场化、专业化管理为主导的管理模式，物业管理问题矛盾凸显。
由于业主人数众多，群体性明显、敏感程度高，全部作为主体参加诉讼，既不利于纠纷的解决，也增加了法院的负担。
因此业主委员会作为业主自治管理组织，是否具有民事主体资格和诉讼地位，在物业纠纷处理中，显得尤为重要。
一、业主委员会的概述（一）业主委员会的概念业主委员会通常是指根据有关法律法规或者业主之间的协议约定，在物业所在地的相关人民政府房地产管理部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下，由同一个物业管理区域内的所有业主共同选举产生的，代表和维护全体业主的合法权益以及用于监督物业管理企业的一个业主自治管理组织。
（二）业主委员会的法律特征首先，业主委员会是为了全体业主利益服务的机构。
其行为需由全体业主授权，其行为的后果也全部由业主承担；其次，业主委员会的设立无需登记，但必需办理备案手续；再者，业主委员会履行职责作出的决定和行为，必须是与物业管理有关的决定和行为，不得从事与物业管理无关的活动；最后，业主委员会代表全体业主的意思表示，对外代表全体业主进行民事活动，对全体业主负责，也只维护全体业主的合法权益，而非代表部分业主的利益。
二、业主委员会法律地位的立法概况和性质争论（一）业主委员会法律地位的立法概况我国1999年颁布的我国《合同法》则在自然人与法人之外，添加了一类民事主体“其他组织”。
明确了其他组织作为一类民事主体，可以对外签订合同以及从事民事行为。
但是未能对业主委员会的法律地位提供法律规定上的支持。
2003年9月1日，我国《物业管理条例》正式颁布，在该条例中首次提到了“业主委员会”这一法律概念，但是该条例并未对业主委员会对法律地位或诉讼地位进行清晰的界定。
2007年10月1日，我国《物权法》正式实施，在其“业主的建筑物区分所有权”一章节中有部分规定提到了业主委员会，但也只限于对业主委员会的设立、业主委员会决定的效力、业主委员会的决定侵害业主合法权益的可以请求法院撤销等。
业主自治团体法律地位的再思考
业主自治团体法律地位的再思考摘要：目前，关于业主自治团体地位的定位，学术界争议较大，本文首先分析业主自治团体的定位、特征和职能，通过业主委员会与其他社区组织的关系网络分析我国现行法关于业主自治团体法律地位的规定，进而探讨业主自治团体的法律地位。
关键词：业主自治团体；业主委员会；法律地位一、业主自治团体的定位关于现代建筑物区分所有人自治团体的研究表明，区分所有权人自治团体的性质，有法人型、非法人型和折衷型三种模式。
但无论三种模式之间的差异有多大，各个模式的自治团体内部均设有与其模式相适应的自治机关。
对这些管理机关给予比较法商的分析研究，无疑具有积极的意义。
1、德国法德国现行住宅所有权法称自治机关为”管理组织”。
该法第20条第1款规定，共用部分的管理责任，属于住宅所有权人及管理者。
依德国现行住宅所有权法，对公共部分予以自治的机关有四种：住宅所有权人、住宅所有权人会议、管理人及管理顾问委员会。
将住宅所有权人明确规定为公用部分的自治机关，是德国现行法律的独创。
住宅所有权人会议指由各住宅所有权人必须参加的团体。
该团体强制必设机关，在法律上位最高的管理机关。
由其决定自治方针与方法，并选任管理人、管理顾问委员会及订立自治管理规约。
管理人为不可欠缺的执行管理业务的必设机关。
而管理顾问委员会为非必设机关，由3名委员构成，3名委员当中，通常由作为建筑物区分所有权人的1名任主席，另2名建筑物区分所有权人任委员。
2、法国法法国现行住宅分层所有权法称区分所有权人自治团体的自治机关为”区分所有制度的机关”。
依该法，作为法人的自治团体内部设有三个具体的推动其运营的自治机关。
即区分所有权人大会、管理者和管理者团体参事会。
其中区分所有权人大会（总会）是意思决定机关，其权限主要包括预算的通过以及决定一切诉讼问题。
管理者为法国法上极为重要的机关，其被授权在法律上代表区分所有者全体。
管理团体参事会指一切区分所有权人管理团体所必须选出的，对管理者予以辅佐、监督、牵制的监督性与咨询性机关。
业主委员会法律地位研究
制定专门的业主委员会法律法规，明确其法律地位和权利义务。 完善相关制度建设，如财务审计、信息公开等，确保业主委员会的透明度和公信力。 建立有效的监督机制，对业主委员会的运行进行监督和评估，确保其合法、合规地履行职责。 加强相关法律法规的宣传和教育，提高业主的法律意识和参与度，促进业主委员会的健康发展。
业主委员会诉讼主体资格 的实践案例
业主委员会诉讼主体资格 的未来展望
业主委员会的法律地位决定了其对物业管理的参与程度和监督作用。 业主委员会的法律地位直接影响物业服务质量和收费标准，保障业主合法权益。 业主委员会的法律地位有助于协调业主与物业服务企业之间的关系，减少纠纷。 业主委员会的法律地位对于物业管理行业的规范化发展具有重要意义。
引入第三方评估机构，对业 主委员会的工作进行客观、 公正的评价
建立健全的监督机制，对业 主委员会的履职情况进行有 效监督
加强业主委员会成员的培训 和教育，提高其履职能力和
服务意识
建立业主委员会的财务公开 制度，确保其经费使用的透
明度和合法性
业主委员会在物业管理中发 挥着重要的作用
业主委员会的法律地位得到 了明确的界定和认可
业主委员会代表业主维权，保 障业主的合法权益
业主委员会能够监督物业服务 企业，提高服务质量
业主委员会可以协调业主之间 的矛盾，维护社区和谐
业主委员会能够参与城市社区 治理，提升居民的幸福感
业主委员会法律地位的重要性在于其能够促进社区治理的规范化、法制化。
业主委员会作为业主的代表，在社区治理中发挥着桥梁和纽带的作用。
,A CLICK TO UNLIMITED POSSIBILITES
汇报人：
目录
CONTENTS
业主委员会是由业主大会选举产生的执行机构 业主委员会负责履行物业服务合同，维护业主合法权益 业主委员会具有民事主体资格，承担相应民事责任 业主委员会应当依法成立并报经区县房地产行政主管部门备案
浅析当前中国业主委员会的法律定位
浅析当前中国业主委员会的法律定位一直以来，业主委员会在我国法律上的地位都很尴尬，这种状况导致在物业管理法律关系中，物业管理公司处于强势地位，以至于在物业管理过程中，常常发生损害业主合法利益的情况，这种状况已经成为阻碍我国物业管理朝更高水平发展的重要因素。
因此，如何使业主委员会摆脱这种法律上的尴尬地位，更好地发挥其在业主自治中的应有作用，成为我们急需解决的一个难题。
标签：业主委员会；物业管理；法律性质；法律地位；非法人团体业主委员会的性质和法律地位问题，是《物权法》颁布前后一直没有明确的问题。
在我国, 不论是在理论界还是实务界，对于业主委员会这一新生事物的法律性质尚有不同认识。
针对这一问题，以我国法律规定为依据,借鉴国外物业管理相关的立法模式，并结合我国法律实践，深入地剖析业主委员会的法律性质，以期完善我国物业管理的法律体系,并期望在实际生活中发挥作用。
一、业主委员会的定义和构成要件1.业主委员会的定义业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。
2.业主委员会的构成要件业主委员会，是指由业主选举产生，代表业主利益的组织，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。
业主委员会由业主或者业主大会会议选举产生，一般由5～11人单数组成。
业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。
二、我国业主委员会所面临的困境1.业主委员会法律地位不明确我国法律规定的能参与民事活动的主体有三类：自然人、法人和其他组织、国家，社会组织要成为民事主体，要么具备法人资格，要么属于其他组织，否则其行为无法得到法律的认可和保护。
经过对自然人、法人和其他组织各方面的对比后我们可以得出以下结论：第一，业主大会既有制定业主公约等内部规章制订权，又拥有进行“选聘、解聘物业管理企业”、“决定专项维修基金的使用、续筹”等民事活动的资格，还能够代表全体业主对公共场地、设施设备行使财产权。
《我国社区法律地位研究》范文
《我国社区法律地位研究》篇一一、引言随着我国法治建设的深入推进，社区法律地位的研究愈发受到法学界的关注。
社区作为社会的基本单位，其法律地位的明确和保障对于促进社会和谐稳定、维护公民权益具有重要意义。
本文旨在探讨我国社区法律地位的内涵、特点及存在的问题，并提出相应的完善建议。
二、社区法律地位的内涵及特点社区法律地位是指社区在法律上的地位和权利义务关系。
具体而言，它包括以下几个方面：1. 社区组织形式及职责社区组织形式包括居民委员会、村民委员会等，它们在法律上具有一定的组织架构和职责范围。
这些组织在维护社区秩序、服务居民、协调矛盾等方面发挥着重要作用。
2. 社区居民的法律地位社区居民是社区法律地位的核心，他们在社区中享有平等的权利和义务。
包括参与社区事务、享有社区服务、接受社区管理等。
3. 社区法律关系的特征社区法律关系具有广泛性、复杂性和多样性等特点。
它涉及到居民与居民、居民与组织、组织与组织等多方面的关系，需要依靠法律法规进行规范和调整。
三、我国社区法律地位的现状及问题虽然我国在社区建设方面取得了一定的成绩，但在社区法律地位方面仍存在一些问题，主要表现在以下几个方面：1. 法律法规不够完善当前，我国关于社区的法律法规还不够完善，存在一些空白和漏洞，导致社区事务管理存在一定程度的混乱。
2. 社区组织职能不明确部分社区组织的职能不够明确，导致其在处理社区事务时存在权力滥用、越权干预等问题。
3. 居民参与度不高由于缺乏有效的参与渠道和机制，居民对社区事务的参与度不高，影响了社区的和谐稳定。
四、完善我国社区法律地位的建议为了解决上述问题，推动我国社区建设进一步发展，我们提出以下建议：1. 完善法律法规加强社区法律法规的制定和修订工作，填补法律法规的空白和漏洞，为社区事务管理提供有力的法律保障。
2. 明确社区组织职能明确社区组织的职责范围和权力边界，规范其行为，防止权力滥用和越权干预。
3. 提高居民参与度建立健全的居民参与机制，为居民提供有效的参与渠道和平台，提高居民对社区事务的参与度。
业主委员会法律地位研究
业主委员会法律地位研究我国《物业管理条例》于2003年9月1日开始施行。
它的施行对我国房地产业和物业管理行业的健康有序发展,起到巨大的促进作用。
但是,物业管理在我国起步较晚,许多问题只停留在理论上的研究和实践上的探索,在《物业管理条例》中未作规定,留下了一些缺憾,引起不少争议。
其中,业主委员会的法律性质和地位是当前物业管理活动中争议最大、最广的问题。
本文从当前物业管理实践中业主委员会存在的问题出发,围绕对业主委员会的法律地位的探讨,力图使业主委员会这一业主自治机构更好地发挥其应有的职能,更好地为业主利益服务,推动物业管理的健康发展。
业主委员会制度的完善有助于切实地保护证广大业主利益的切身保护,也有利于房地产业持续、健康的发展。
唯有完善立法,在法律中明确业主团体的概念,确立业主委员会的独立法律主体地位,才能从根本上解决纠纷。
标签：物业管理业主业主委员会法律地位独立法律地位一、业主委员会在物业管理中的重要性1.物业及物业管理的概念。
从物业管理的角度来说,物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。
各类建筑物可以是一个建筑群,如住宅小区、工业小区;也可以是单体建筑,如一幢高层或多层住宅楼、写字楼、商业大厦、宾馆、停车场等;同时,物业也是单元房地产的称谓,如一个住宅单元。
物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治,并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
2.业主和业主自治。
业主是指物业的所有人,即房屋所有权人和土地使用仅人,是所拥有物业的主人。
在物业管理中,业主又是物业管理企业所提供的物业管理服务对象。
作为产权人,业主有权对自己拥有的房产的使用、经营和管理作出决定,这就是业主自治。
这种自治是通过业主大会来实现的。
业主大会是由全体业主组成,决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。
现行法律视野下浅析业主委员会的法律地位探讨
现行法律视野下浅析业主委员会的法律地位探讨[摘要]目前我国业主委员会的法律地位及诉讼主体资格并没有相关法律、法规作出详细规定。
文章试图从实体法和程序法两方面，结合我国现行法律和司法实践探讨业主委员会作为非法人组织的法律性质和在特定情况下具有原告和被告资格的法律地位。
[关键词]业主委员会；法律地位；非法人组织；有条件的诉讼主体业主委员会由物业管理区域内业主代表组成，全体业主选举产生，代表和维护全体业主合法权益的自治性组织，业主委员会负责执行业主大会的各项决议，是业主大会的执行机关，是业主行使业主自治权的机构，它具有如下特征：1.业主委员是由业主大会选举产生。
我国《物业管理条例》第十一条相关规定：“（三）选举业主委员会或更换业主委员会成员；”业主委员会的性质是业主大会的执行机关和常设机关，是由全体业主组成的业主自治性组织，业主委员会的产生是由业主大会选举产生，负责处理在业主大会闭会期间的各项决议和日常事宜。
2.业主委员会的权利行使范围应限于物业管理活动和不动产公共区域、设施设备相关事宜。
《物业管理条例》第十九条第一款规定，业主大会、业主委员会在行使职权时基本上依照“法无授权即禁止的原则”，即业主大会、业主委员会在行使职权的时候要严格依照法律的授权，不得进行与其职权无关的活动。
3.它的职责为代表和维护全体业主的合法权益。
在物业管理活动的范围内，业主委员会的权力来源于业主大会的授权，代表全体业主的利益，其行为应当向业主大会负责，同时应当是有效沟通大、小业主之间的桥梁。
业主委员会伴随物业管理和市场经济制度逐步发展起来的。
1981年，我国第一家专业物业管理公司在深圳正式成立，标志着市场化管理住宅的开始；1993年，全国第一个业主委员会在深圳正式成立，标志着业主自治管理的开始；1994年《城市新建住宅小区管理办法》正式出台，标志着国家开始关注业主自治管理和物业管理的问题；2003年，《物业管理条例》正式实施，标志着我国从行政法规的层面关注这个问题；2007年，《物权法》正式实施，标志着我国在法律上确立了区分所有权法律制度。
业主委员会法律地位研究
《 主 大 会 规 程 》 ３条 规 定 ：业 主 大 会 应 当设 立 业 主 委员 会 作 业 第 “ 为执 行 机 构 。 ” 而在 物 业 管 理 实 务 中 ， 主 委 员 会 有 时 也 指 为执 业
行 具 体 管 理 事 务 而 召 开 的业 主 委 员 会 会 议 。业 主 委 员 会 是 随 着 房 地 产 市 场 的 迅 猛 发 展 、房 产 所 有 权 为 越 来 越 多 的人 所 拥 有 和
第 二 ， 主委 员 会 是 执 行 机 关 ， 活 动 范 围是 进 行 物 业 的业 业 其
主 自治 管 理 ， 即 其 设 立 的 目的 是 设 立 一 个 常 设 机 构 来 行 使 业 主 对 物 业 的 自治 管
票 对 Ｓ公 司合 并 ，购买 法 下 的 Ｐ公 司 合 并 后 资产 总 值 比账 面 上
权 益 结 合 法 相 比， 并 后 企 业 未 来 弥 补 亏 损 的 可 能 性 减 弱 ， 不 合 也 会 为 股 东 带 来 更 多 可供 分 配 的 留存 收 益 。
（ 对 合 并 利 润 表 的 影 二）
购 买 法 下 ， 买 方 采 用 现 金 、 券 或 是 股 票 作 为 合 并 的支 付 购 债 手 段 ， 得 对 合 并 后 企 业 的控 制 权 ， 结 果 都 是 对 被 合 并 企 业 股 取 其 东 权 益 的 剥夺 或 削 弱 。在 合 并 后 的企 业 中 ， 得 控 制权 企业 的原 取 股 东 权 益 得 到 维 护 甚 至 有 所 增 强 ， 是 在 用 股 票 支付 的情 况下 即使
、
业 主 委 员会 的概 念 和 特 征
业 主 委 员 会 ，是 指 由一 个 物 业 管 理 区域 的 业 主 大 会 选 举 产
业主委员会的法律地位初探
业主委员会的法律地位初探摘要：业主委员会被界定为由全体业主组成之业主团体的执行机关与代表机关，针对当前物业纠纷的普遍性及其司法解决机制的相对缺失，笔者试图从如何确立业主委员会法律地位的角度入手，以期通过相关路径确立业主委员会的法律地位，从而更好地保护业主及其相对人的合法权益。
关键词: 业主委员会业主大会法律地位业主委员会是指经业主代表大会选举产生的,代表业主利益,维护业主合法权益的组织，是沟通业主和物业管理公司的桥梁。
但现实中小区业主委员会缺位严重、根基不稳等问题普遍存在。
《物业管理条例》第二章、《物权法》第75、78、83条均对业主委员会作出了相关规定。
但是二者都没有对业主委员会的法律地位作出明确界定，这是目前业主委员会不断陷入困境的主要原因。
有鉴于此，明确业主委员会的法律地位问题，不仅具有相当的理论价值，且对实务中面临的难题有紧迫的现实指导意义。
一、业主委员会的性质业主委员会是在城市住宅和物业管理发展过程中产生的一种社会组织体。
我国的物业管理法理论中，业主委员会是指依据业主公约或者法律规定，在房地产行政主管部门指导下成立的经业主大会选举产生的，由业主代表组成的代表业主业主委员会是业主参与民主管理的最基本形式，具有业主自治自律的基本功能，与物业管理企业的专业化管理共同构成了我国物业管理体制的基本构造。
业主委员会具有以下法律特征：（1）由业主大会选举产生，业主委员会的组成人员必须反映全体业主中绝大多数人的意见。
（2）业主委员会的活动以物业的自治管理为限。
除签订物业管理合同以外，业主委员会不能进行和从事与物业管理活动无关的任何经营性或非经营性活动。
（3）业主委员会的根本任务是代表和维护全体业主的合法权益。
业主委员会代表全体业主的意思表示，其行为向全体业法律规定的主管部门办理登记备案手续。
二、我国现行立法中业主委员会法律地位的制度分析我国《物权法》及《物业管理条例》均没有明确业主大会的法律地位，直接确立其独立的民事主体地位。
业主委员会法律地位研究
业主委员会法律地位研究一、前言随着城市规模的不断扩大和住宅小区的不断普及，业主委员会已经成为了管理小区的重要机构。
在业主委员会制度建设中，业主委员会法律地位的问题一直备受关注。
本文将探讨业主委员会的法律地位问题，以期能为业主委员会的进一步建设提供参考。
二、业主委员会的法律地位概述业主委员会是通过业主大会选举出来的，负责监督小区管理公司的工作，协调小区居民的利益，并与小区物业管理方进行沟通交流，保障小区居民的基本权益。
业主委员会虽然不是特别规范的法人，但是在日常工作中必须遵循中国法律法规，否则会被追究法律责任。
因此，对于业主委员会的法律地位，要分为两个层面，一个是制度层面，一个是法律层面。
三、制度层面上的业主委员会的法律地位业主委员会的设立是依据《物业管理条例》和《物业服务管理办法》制定的，其中明确规定业主委员会是小区的管理机构之一。
其组成和职权范围都在两个法律文件中有详细的规定。
在制度上，业主委员会与业主大会、物业管理公司等一样，都是小区管理和服务中不可或缺的一环。
业主委员会通过居民代表的方式对物业管理方的工作进行监督和评估，起到了很好的调节作用。
物业服务管理办法第会议三条也规定由物业服务企业按照《物业管理条例》的规定，组织业主居民选举业主委员会或者业主委员会代表大会，充分保障了业主委员会的选举程序，从权利上保障了业主委员会的权力。
四、业主委员会在法律层面上的地位虽然业主委员会在制度上是小区的组成部分之一，但在法律层面上却并非是一个特别明确的法人。
因此，在法律上，如何认定业主委员会的法律地位、业主委员会的权利义务是怎样的问题则显得尤为重要。
1.业主委员会的权利根据《物业服务管理办法》和《物业管理条例》的有关规定，业主委员会具有调解业主居民的纠纷、监督物业服务企业和小区居民生活管理的责任。
同时，业主委员会还有权参加业主大会，并就小区物业管理、设施设备使用、公共场所管理等有关事宜提出建议，这就表明业主委员会确实是小区管理中不可或缺的一部分，其权利是明确的。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
我国业主委员会的法律地位研究摘要我国现行法律关于业主委员会的法律地位规定相对模糊直接制约了业主委员会职权和功能的应有发挥，与我国当前物业管理迅猛发展的形势不相适应。
如何界定我国业主委员会的法律地位，应分析我国物业管理中业主委员会运作的现状、存在的问题及原因，借鉴外国关于业主委员会的立法模式，从立法和实务操作的角度提出应对措施和明确业主委员会法律地位。
关键词业主委员会；法律地位；非法人组织一、我国业主委员会法律地位现状、存在的问题（一）我国业主委员会法律地位的立法、司法及理论研究现状1、我国业主委员会法律地位的立法现状业主委员会是现代社会物业管理中不可或缺的业主自治组织，发挥着重要作用。
我国对于业主委员会的法律地位的立法散见于各有关物业管理立法中。
我国当前关于物业管理的立法主要有：于2007年3月16日审议通过公布的，于2007年10月1日起施行的《物权法》；根据《物权法》的有关规定，国务院经修订后重新公布的于2007年10月1日起施行的《物业管理条例》；各地方的地方性物业管理条例、规定。
（1）《物权法》关于业主委员会法律地位的规定2007年3月16日审议通过，2007年10月1日施行的《物权法》新增了业主的建筑物区分所有权的内容。
在《物权法》的第六章对业主的建筑物区分所有权作了专章规定。
其中《物权法》第83条第2款规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”。
本款虽然规定了业主大会和业主委员会的管理权能，但不能说是明确了业主委员会就可以对管理事项享有诉权，并因此具有诉讼主体资格。
（2）《物业管理条例》有关业主委员会法律地位的规定经修订后于2007年10月1日起实施的《物业管理条例》是我国目前为止涉及业主委员会制度最详尽的法规，但对于业主委员会法律地位的规定仍不够明确。
《物业管理条例》中涉及业主委员会制度的条文中，第十条、第十二条、第十五条以及第十九条规定了业主委员会的成立条件、职责和权限以及监督机制，特别是第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
”（3）地方物业管理条例关于业主委员会法律地位的规定在国务院《物业管理条例》颁布后，《物权法》出台以前，上海市出台并于2004年11月1日起施行的《上海市住宅物业管理规定》第二章对业主及业主大会只规定了业主委员会的成立办法，备案登记制度，而对于业主委员会的法律地位问题也是只字未提。
在《物权法》颁布后，深圳市人大常委会于2007年10月17日颁布了《深圳经济特区物业管理条例》，该条例2008年1月1日实施。
其中第三十三条规定：“业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定。
业主大会、业主委员会不得作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，不得从事与本物业管理区域物业管理无关的活动，不得组织、参与任何经营性活动。
业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，物业所在地区主管部门或者街道办事处，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主委员会超越职权作出决定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由签字同意该决定的委员承担相应的法律责任。
”从这一条款可以看出，条例只是肯定了业主委员会作为被告的诉讼主体地位，对业主大会和业主委员会的法律地位问题并未作出明确规定。
而与前述不同的是，2006年10月1日施行的《浙江省物业管理条例》中第十七条规定“业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。
”由此看出，在业主委员会法律地位问题上，浙江省采取了肯定业主委员会的独立的诉讼主体资格。
2、我国业主委员会法律地位的司法现状业主委员会的诉讼主体地位，即业主委员会能否成为诉讼主体。
《物权法》和《物业管理条例》中虽然回避了这个问题，但这个问题却一直存在于实务当中，有鉴于此，各地法院都有有关此问题的规定。
广东省高级人民法院审判委员会第160次会议通过了《关于业主委员会是否具备民事诉讼主体资格问题的批复》，其中明确规定：“经房地产行政主管部门备案登记的业主委员会，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房引起的纠纷，以及全体业主与物业管理公司因住宅小区物业管理问题引起的纠纷，可以以自己的名义提起诉讼。
”上海市高级人民法院整理公布了七类纠纷疑点的审理意见，其中对于业主、业主委员会在诉讼中的地位问题作了如下规定：“凡涉及到全体业主公共利益的事项，业主委员会有权作为原告提起诉讼，但应先召开业主（代表）大会，由大会以多数表决的方式对诉讼与否作出决定；如业主委员会拖延行使权利或不行使权利的，经物业管理区域内50%以上的业主决议决定，也可以选派诉讼代表人，对涉及业主公共利益事项提起诉讼。
”2003年8月20日最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函就认为：金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。
可以看出，虽然我国有些地方法院以及最高院都以指导意见或批复的形式承认了业主委员会的诉讼主体资格，但是业主委员会的诉讼权利仍然受到很大的限制。
这些限制使业主委员会在代表业主进行维权时处于极为不利的位置，在一定程度上仍然制约着业主委员会保护业主权益这一目的的发挥。
3、我国业主委员会法律地位的理论研究现状虽然我国立法对业主委员会的法律地位这一问题没做明确规定，但这一问题确是实际地存在于实务界中，并在理论界中也存在不同观点。
关于业主委员会的法律地位问题，目前理论界存在以下几种观点：（1）业主委员会属社团法人持这一观点者的理由在于，依《物业管理条例》及相关规定，业主委员会是经过房地产行政管理部门依法注册登记的实体组织，而且有自己的章程。
实践中绝大多数业主委员会都具有一定数量的经费。
业主委员会一般以自己的名义而非以业主的名义行使职权，如对外与物业服务企业签订合同等。
（2）业主委员会属于其他组织。
有学者认为依据《民事诉讼法》第48条的规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。
这里所称的“其他组织”是指合法成立，有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。
业主委员会是经过业主大会选举产生，经房地产行政管理部门核准登记成立的，具有合法的地位，有一定的组织机构和运营财产，应该属于《民事诉讼法》所说的“其它组织”的一种。
当然，由于此种观点认为业主委员会不是法人，没有独立的拟制人格，其行为的后果、责任应由全体业主承担。
（3）业主委员会既非法人，也无独立诉讼主体资格的一般组织。
此观点认为，业主委员会既不是独立法人，也不享有《民事诉讼法》中“其他组织”的独立诉讼主体资格，而仅仅是特定的民事主体——业主团体的代表机构。
[1]业主委员会既不从事经营活动，业主也不缴纳款项给业主委员会运作，所以，业主委员会并没有自己独立的财产，不享有民事诉讼法中“其他组织”的独立诉讼主体资格，更不能成为法人。
当在实践中涉及纠纷诉讼事务时，应由全体业主授权业主委员会，再由其作为全体业主的被委托人参加民事诉讼活动。
（二）我国业主委员会法律地位不清引发的问题1、业主委员会的法律地位和法律性质不明确，使得业主委员会在实际运作过程中处于进退两难的境地。
根据我国这些现行法律规定，业主委员会目前并不具备任何法律主体资格，它既不是自治社团，也不是企业法人，更不是政府机构。
一方面作为业主自治的维权组织，必须要很好维护业主的利益，另一方面，在不具备独立的财产和办公场所，不能独立承担法律责任，不具备独立的法人资格的情况下，维权行动往往力不从心，由于法律也没有明确的规定，因此，在某些行为上更是无法可依，使得业主委员会作用难以发挥，大多形同虚设。
2、业主委员会的设立和发展困难重重。
在居民住房商品化之前，绝大多数房屋都是国家所有，并由居委会、房管所对其进行管理。
所以业主对行政机关管理房屋的观念早已根深蒂固，根本没有业主自治的意识。
同时，根据法律的规定，业主委员会的成立要经过行政部门的登记备案制度，更使得业主对其性质认识产生偏差，认为业主委员会和房管所一样属于行政机关。
这种观念认识的错误直接导致业主们对业主委员会的成立持抵触的情绪，制约了业主委员会制度的发展。
3、业主委员会运作程序不规范，缺乏有效的监督机制。
在市场经济条件下，业主委员会成员要花费大量的时间和精力做好自己的工作却又不能取得合理报酬，在短时间内可以做到，但要在较长的任期内则未必可行。
在没有有效监督制约机制的情况下，业主委员会成员利用自己手中的职权为自己谋求私利而不惜损害其他业主的利益的行为，很可能难以避免。
由此可见，对业主委员会制度的完善关键是明晰其权责，确立其法律地位是重中之重，使其能够代表业主的真实意愿，维护业主们的权益，实现业主委员会的有效运作。
二、域外业主委员会法律地位的规定及对我国的立法启示（一）域外业主委员会法律地位的规定关于业主委员会是否具有法人主体资格，能否成为独立的民事主体和诉讼主体等相关问题，我们可以借鉴其他国家有关“区分所有权人管理团体”的立法经验和做法。
区分所有权人管理团体，是由各区分所有权人组成的团体组织。
德国称为“住宅所有权人共同体”，美国称为“公寓所有人协会”，法国称为“管理团体”，日本则根据自己独特的立法，分别称为“区分所有权人的团体”、“管理团体法人”。
区分所有权人管理团体的意思机构是“区分所有权人大会”，相当于我们所说“业主大会”；其执行机构是“管理委员会”，相当于我们所说的“业主委员会”[2]。
1、法人资格模式法国、新加坡、香港之区分所有权建筑的管理团体具有法人资格，是权利义务的主体，能够独立承担民事责任，自不发生当事人能力问题。
[3]根据《法国住宅分层所有权法》第14条规定：“如果由名义上拥有建筑物不同部分的建筑物区分所有者，就应存在建筑物区分所有权人管理团体。
2名以上建筑物区分所有权人全体在法律关系中当然构成团体，并各自成为该管理团体的机构成员。
”该团体性质上属于具有法人资格的团体，其与公司相同，有法律上的行为能力，能实施法律行为，能进行诉讼活动。