项目前期规划设计要点
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前期规划设计培训主讲人：陈娟时间：2018年3月
前言
建筑规划设计阶段是整个项目前期定位的成果输出，通过图纸将宗地性质、市场调研、客户需求等结果跃然于规划图之上，结合路网结构、园林景观等显性价值形成最初的居住社区雏形。
前期策划报告流程规划阶段总体步骤规划案例分析项目实操实战
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目录
Contents
1
前期策划报告流程
前期策划报告流程
•
目标区域宏观市场环境认知—城市认知、区域发展前景及板块价值判断•
项目认识—地块资源条件及地块的核心价值提炼
•开发商诉求、地块价值、客户需求决定项目基本定位方向；
•
市场竞争形势的分析，进一步明确市场定位精细化
（项目档次、客户、户型、产品组合模式等）
•产品形态组合，结合可能发展模式，针对不同模式的市场可行性分析以及经济效益分析从而明确产品组合模式;
•
基于产品策略明确下实现产品落位（包含整体规划、户型、交通组织、园林景观等）;
拿地阶段
前期定位阶段
规划设计阶段
三大阶段
市场调研市场可研
市场定位客户定位产品定位
产品突破规划落位经济效益测算
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规划阶段总体步骤
分析设计任务书
同时结合前期产品定位
场地调研场地分析
对项目用地进行实际踏勘，了解现状
整体方案强排根据指标排布基本方案，并优化空间及户型
路网模式景观优化
设定路网模式、骨架，同时确定景观主题
分析设计任务书
同时结合前期产品定位
宗地调研宗地分析
对项目用地进行实际踏勘，了解现状
整体方案强排根据指标排布基本方案，并优化空间及户型
路网模式景观优化
设定路网模式、骨架，同时确定景观主题
场地调研/场地分析
调研用地现状——
必须到项目用地的现场调研，有直观的感受。调研内容包括且不限于：
①用地周边的道路
②用地周边的建筑
③用地周边的景观
④用地内的现状（建筑、高差等）
⑤用地周边有无明显劣势（高压线、化工厂等）
宗地调研/宗地分析
本案
地块全景
地块内部水塘
地块与莲坪路高差
地块植被茂密，开发条件较好
案例—长沙某项目
N
宗地调研/宗地分析
案例—长沙某项目
北侧紫苑路
东侧茯苓路
南侧莲坪路
西侧学士路
南侧在建高架
本案
N
【基地价值点分析】
①生态资源优越：现状用地三面环山，且山
体植被覆盖率高，北侧及南侧均有果林，生
态环境好；
②禅道文化浓郁：地块北侧有龙岩寺，本案
可以充分利用寺庙资源打造禅养文化；
③用地坡向资源好：北侧用地阳坡，且道路
婉转清幽，适宜打造居住类产品；
地块具备一定的优势资源，有一定的开发潜力，需结合后期规划来凸显该资源
价值点；
【基地劣势资源分析】
①用地零散：现状用地整体南北分区，北侧用
地相对较为零散，后期整合难度大
②用地高差大：南北侧用地，均有超过50米
的高差且现状平坦用地较少，不便于后期开
发利用，使用率低；
③现状道路条件差：王吕路现状条件较差，
后期开发利用增加成本投入；
【基地劣势资源分析】
④煤矸石厂、砖厂：南侧有大体量的煤矸石堆积、同时砖
厂在运营中，现状形象差、前期不能呈现较好的品质；
弊端资源明显，前期开发干扰因素较多，不利于本案启动区品质的呈现；
分析设计任务书
同时结合前期产品定位
宗地调研宗地分析
对项目用地进行实际踏勘，了解现状
整体方案强排根据指标排布基本方案，并优化空间及户型
路网模式景观优化
设定路网模式、骨架，同时确定景观主题
规划阶段总体步骤
用地红线
建筑红线
第一步：分析控规条件—分析宗地控规指标结合项目产品情况进行初步规划落位。控规条件包括且不限于：①用地性质的分析②高度限制
③容积率分析④限宽及日照要求
⑤退界要求（代征绿化、市政道路退线）⑥有无出入口的限制
第二步：分析设计任务书—将可行性研究报告/产品定位中的相关要求加以具体细化。
设计任务书包括且不限于：
①各物业类型占比情况（建面配比）
②各物业户型区间及占比
③车位配比指标
④建筑立面打造方向
⑤道路系统模式
⑥园林景观主题案例：项目设计任务书
“户型的选择”
户型不要求自己设计，但要会找到合适的户型，合适的户型指的是满足楼层高度的要求及市面上流行的户型。要学会搭配户型比例并能放置到规划中正确的位置上。
套户型要注意以下几个方面：
①户型要符合楼层高度（即消防的要求）
②户型要符合市面上流行的户型
③户型要考虑日照的影响
④如何在总图中放置合理的户型
如何套用市场优质户型？—翻户型
翻户型
新力琥珀园
高层116㎡
前期策划报告流程
分析设计任务书
同时结合前期产品定位
宗地调研宗地分析
对项目用地进行实际踏勘，了解现状
整体方案强排根据指标排布基本方案，并优化空间及户型
路网模式景观优化
设定路网模式、骨架，同时确定景观主题