论房屋所有权侵权赔偿原则和计算标准

论房屋所有权侵权赔偿原则和计算标准

摘要：房屋所有权侵权案例在司法实务中大量发生，当被侵权人返还财产的诉求无法实现时，便涉及请求损害赔偿，其中房屋所有权侵权赔偿原则和计算标准问题直接涉及到被侵权人的财产是否能够得到法律充分有效的保护。房屋所有权侵权赔偿的原则应根据直接财产损失和间接财产损失的分类适用不同的赔偿原则。房屋所有权侵权赔偿的计算标准应当根据损失发生时的市场价格并结合其他因素进行综合考虑。

关键词：房屋所有权；侵权；赔偿原则；计算标准

随着我国住房制度改革和房地产市场的发展，房屋成为我国居民家庭财产的主要构成部分，对于绝大多数家庭和个人而言，当其房屋所有权受到了侵害，返还财产的诉求未能实现，又未能得到充分的赔偿，其损失对于当事人而言往往不可承受。因此，探讨房屋所有权侵权赔偿的赔偿原则和计算标准问题在理论与实践中十分必要。房屋所有权侵权行为分为部分侵权与完全侵权两种，房屋所有权部分侵权指侵权人对于房屋所有权人占有、使用、收益、处分中的任何一项或多项权利的侵害；房屋所有权完全侵权是指侵权人对于房屋所有权的产权进行的侵害，这种侵害涉及对房屋的占有、使用、收益、处分的全部权利。本文仅就房屋所有权完全侵权的赔偿原则和计算标准问题进行讨论。

一、房屋所有权侵权方式与法律规定

房屋所有权侵权案例在房地产交易活动中大量发生，常见的有以下类型：一是无权处分房产的行为人处分他人房产，如房屋的受委托管理人对房屋进行出售。二是部分享有房屋所有权的共有人，在其他共有人不知情的情况下处分房屋。例如登记在夫妻一方名下的夫妻共有财产，产权登记人在配偶不知情的情况下擅自处分的行为。三是盗取他人证照或伪造证照处分他人房屋的行为。

在房屋所有权受到侵害时，被侵权人往往通过提起民事起诉、撤销民事行为的方式追求返还财产，但是返还财产的诉求受到了《物权法》106条设定的不动产善意取得制度的制约，当不动产的受让人出于善意取得、给付合理价格并经过登记的，受让人便取得了不动产的所有权。在这种情况下，被侵权人只能通过侵权赔偿的方式进行救济。

房屋所有权侵权行为涉及民事法律规范中物权保护和侵权责任的问题。

《物权法》第三章设立了专门保护物权的方式，即物权请求权，包括返还原物请求权、排除妨碍、消除危险、恢复原状请求权四种方式，强化了对物权的保护。除此之外，物权人在权利遭受损害时也可以请求损害赔偿。[1]涉及侵权赔偿的具体条款为《物权法》第37条：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”

《侵权责任法》也将所有权的侵权赔偿纳入其调整范围，《侵权责任法》第

二条规定：“侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。”但是《侵权责任法》更像一部“人身损害赔偿法”，其所重点关注的是人身损害赔偿问题，因此直接涉及财产损失赔偿的规定较少，仅仅有第19条和第20条的规定。[2]

关于房屋所有权侵权赔偿的问题，虽然《物权法》与《侵权责任法》都有涉及，但是条目较少，规定较为原则。最高人民法院也没有颁布过任何涉及财产性赔偿的司法解释，可见财产损失的赔偿一直没有成为立法和司法解释的一个重点关注的问题。[3]下面，笔者将从房屋所有权侵权赔偿的原则和计算标准方面进行探讨。

二、房屋所有权侵权赔偿的原则

当事人的房屋所有权遭受侵害时，会产生直接财产损失和间接财产损失。

直接财产损失包含房屋的自身价值和附有价值。房屋的自身价值是房屋的自有价值，主要表现为房屋的市场售价；房屋的附有价值是指附属在房屋的添附物和资金，主要表现为房屋的装修价值、购买房屋缴纳的税款和缴存的公共维修基金等。当事人的房屋所有权遭到侵害时，不仅房屋的自身价值遭受损失，而且附有价值也随之受到损失。因此，房屋所有权的直接财产损失应适用完全赔偿原则，即赔偿被侵权人的实际损失，包含房屋的自身价值和附有价值。

间接财产损失包括当事人在取得该房屋前所产生的的购买和登记成本以及因房屋所有权受到侵害而产生的支出增加和收益减少。购买和登记成本主要表现为交通费用、误工费用、登记费用、委托代理费用等。因房屋所有权受到侵害而产生的支出增加和收益减少包括：所有权受侵害的房屋是被侵害人居住房屋的，其权利受损后购买房屋前的租房成本；房屋出租收益的损失；不动产用于经营用途因被侵权而产生的停产停业损失等。

房屋所有权的间接财产损失应当根据案件具体情况对间接财产损失进行具体区分，分别适用完全赔偿原则和适当赔偿原则。对于客观上已经发生的被侵权人能够证明的间接财产损失，应适用完全赔偿原则，法院应予以全部支持。对于客观上已经发生或将来必然发生，但又无法确定或者在审判时无法预测的间接财产损失，则需要根据法律的基本价值和具体案情统筹考虑适当赔偿的数额。采用此原则是基于间接财产损失的客观性和必然性，但准确数额往往难以确定和预测的考虑。例如被侵权人丧失居住房屋时，其权利受损后购买房屋前的租房成本也会在具体情形中差异较大，这主要表现在被侵害人购买存量房屋与购买新建房屋，购买现房与购买期房从购买到入住的时间间隔存在较大差别，而这种差别在案件判决时不能够进行预测，只能在一定期限幅度内予以适当赔偿。

适当赔偿原则作为完全赔偿原则的补充，二者的联系与区别仅限于在赔偿原则的区分。在实践中确定具体数额的层面，不能在二者之间建立某种机械的数

量范围关系，例如：不能机械地认为适当赔偿原则下的赔偿数额必然少于完全赔偿原则下的赔偿数额。三、房屋所有权侵权赔偿的计算标准

《侵权责任法》第19条规定：侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或其他方式计算。笔者认为：房屋所有权侵权赔偿不应机械地按照损失发生时的市场价格计算，理由如下：

1.房屋的市场价格在损失发生时和实际赔偿时会产生价格变动，其价格变动从近20年的房地产市场形式来看以升值为主导趋势，有时短期内还出现了价格激增。如果不考虑此因素而以损失发生时的市场价格计算必然会导致被侵权人实际财产额的减损贬值。例如一套房屋在损失发生时的市场价格是200万，但经过较长的诉讼期限后，损失发生时的市场价格却买不到同区位同面积的房屋了。

2.位于优势区位的房屋，例如：位于核心商务区的房屋、列入重点学校招生学区的房屋、毗邻风景名胜区的房屋等，其市场交易往往处于有价无市的行情，即便发生过市场交易也是个案，其交易价格不能完全代表市场价格。此类情况的房屋市场价格难以采集确定。

3.含有特别价值的房屋，例如：带有历史文物属性的老宅，列入文化和自然保护区内的房屋，此类房屋的价值无法用市场价格的标准去衡量。

因此，房屋所有权的侵权损害赔偿不适于按照损失发生时的市场价格计算，而应考虑其他方式。对于能够采集市场价格的不动产，赔偿数额应当以市场价格为基础考虑合理的资产增值或减值，这种计算方法最合理地保护了被侵权人的财产额，同时也能让侵权人承担恶意拖延诉讼时间的不利后果。

对于市场价格难以采集和含有特别价值的房屋，应根据涉案房屋的情况和具体案情进行衡平价值观的综合判断。综合判断应考虑以下因素：（1）房屋所在的位置和环境；（2）房屋有无可以参照比附的市场价格；（3）房屋的特别价值，如文物价值、情感价值；（4）损失该房屋对当事人生活方式的影响；（5）损失该房屋对当事人经济收益的影响；（6）损失该房屋而产生的其他损失，如因损失该房屋而产生的违约赔偿。例如：甲拥有位于某历史文化古城区的百年祖宅，平时以游客对该老宅的付费参观和在老宅内出售旅游商品为生，那么当甲的房屋所有权遭到侵害后，其丧失的不仅仅是房屋所有权，而且丧失了原来固有的收入来源和对于祖业的情感寄托，此类房屋所有权侵权案件在计算赔偿时应综合考虑以上因素进行判断。

结语

鉴于房屋在我国人民财产构成中日益重要和市场经济生活中交易活跃的现实，本文以物权保护和侵权赔偿的视角对房屋所有权侵权赔偿原则和计算标准进行了探讨。在社会生活和司法实践中，房屋所有权的物权保护和司法救济仍然以返还财产、恢复原所有权为主要法律救济途径；当返还财产、恢复原所有权的诉求无法实现时，诉诸于侵权赔偿就成为法律救济的补充解决方案。本文所述的房