星河湾营销策略及执行方案.pptx
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星河湾公关项目活动介绍与广告推广策略.pptx
4
消费者分析
来星河湾看楼的原因
项目
潜在客户 准客户
业主
环境好
31%
楼盘设计好 6%
配套
3%
32%
69%
9%
32%
6%
29%
5
消费者分析
没来星河湾看楼的原因
项目
注：绿色色块为可改变项目
潜在客户
价格
14%
地理位置
13%
交通
11%
6
消费者分析
对广告与楼盘本身的看法：
潜在客户中认为广告好的占13%，业主占8% 潜在客户中认为楼盘好的占69%，业主占 84% 结论：参观现场后的准客户和业主认为楼盘比 广 告好
• 业主高尔夫训练班； • 组织专业球会会员到星河湾比赛； • 市民参与大奖活动，凭印章领取纪念品。 • 各大外企、社团、各国商会到星河湾参与
高尔夫活动，由戴德梁行组织，并参观已 出租经营的公寓。
20
驰骋之旅-----名车、名盘展 • 国庆期间，各大车行、厂商、协会在星
河湾展示名车，并可试驾。参与品牌： 劳斯莱斯、法拉利、美洲虎、奔驰、宝 马等 • 名车展与摄影大奖巧妙的组合，名盘、 名车、美女成为完美构图
方面表现出来的作品之美 • 以人为本：突出在建筑、设计、规划等
方面表现出来的性能之美 • 人文社交：突出在社区、文化、邻里等
方面表现出来的人文之美 • 素质教育：突出在名校、教育、成长等
方面表现出来的教育之美
17
行为艺术表演、卡通人物展 • 吸引学生及家长到星河湾拍照、旅游、
看楼。 • 邀请专业的行为艺术表演团体，分散到
11
广告主题
“星河湾-----中国地产劳斯莱斯鉴赏之旅”
消费者分析
来星河湾看楼的原因
项目
潜在客户 准客户
业主
环境好
31%
楼盘设计好 6%
配套
3%
32%
69%
9%
32%
6%
29%
5
消费者分析
没来星河湾看楼的原因
项目
注：绿色色块为可改变项目
潜在客户
价格
14%
地理位置
13%
交通
11%
6
消费者分析
对广告与楼盘本身的看法：
潜在客户中认为广告好的占13%，业主占8% 潜在客户中认为楼盘好的占69%，业主占 84% 结论：参观现场后的准客户和业主认为楼盘比 广 告好
• 业主高尔夫训练班； • 组织专业球会会员到星河湾比赛； • 市民参与大奖活动，凭印章领取纪念品。 • 各大外企、社团、各国商会到星河湾参与
高尔夫活动，由戴德梁行组织，并参观已 出租经营的公寓。
20
驰骋之旅-----名车、名盘展 • 国庆期间，各大车行、厂商、协会在星
河湾展示名车，并可试驾。参与品牌： 劳斯莱斯、法拉利、美洲虎、奔驰、宝 马等 • 名车展与摄影大奖巧妙的组合，名盘、 名车、美女成为完美构图
方面表现出来的作品之美 • 以人为本：突出在建筑、设计、规划等
方面表现出来的性能之美 • 人文社交：突出在社区、文化、邻里等
方面表现出来的人文之美 • 素质教育：突出在名校、教育、成长等
方面表现出来的教育之美
17
行为艺术表演、卡通人物展 • 吸引学生及家长到星河湾拍照、旅游、
看楼。 • 邀请专业的行为艺术表演团体，分散到
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广告主题
“星河湾-----中国地产劳斯莱斯鉴赏之旅”
房地产跨界营销宝典(星河湾)PPT课件
社交媒体影响力
分析活动在社交媒体上的传播效果， 包括转发量、点赞量、评论量等指标。
跨界营销的挑战与应对策略
资源整合难度大
法律法规限制
由于跨界营销涉及多个行业和领域，资源 整合难度较大，需要加强与合作伙伴的沟 通和协作。
不同行业和领域可能存在不同的法律法规 限制，需要严格遵守相关法律法规，避免 出现法律风险。
位于城市核心区域， 交通便利，周边配套 设施完善。
开发商品牌实力雄厚， 拥有丰富的房地产项 目经验。
依托政策支持，市场 需求旺盛，具备发展 潜力。
项目特点与优势
01
02
03
04
建筑设计独特，融合现 代与传统元素，彰显高 端品质。
园林景观优美，注重生 态环保，打造宜居环境。
户型设计多样化，满足 不同客户需求，注重舒 适度和空间利用。
05
跨界营销实施与效果评估
实施步骤与计划
明确目标市场
首先需要明确目标市场，了解 目标客户的需求和喜好，以便
制定有针对性的营销策略。
选择合作伙伴
选择与房地产行业相关的其他产业， 如金融、家居、旅游等，通过合作 实现资源共享和互利共赢。
制定跨界营销计划
根据目标市场和合作伙伴的特点， 制定具体的跨界营销计划，包括活 动主题、时间安排、执行方式等。
组织与执行
确保计划的顺利实施，包括人 员调配、资源整合、活动宣传
等环节。
效果评估标准与方法
销售业绩
通过比较跨界营销活动前后的销售数 据，分析活动对销售业绩的影响。
品牌知名度与美誉度
通过市场调查了解活动前后消费者对 品牌的认知度和满意度变化。
客户满意度
通过调查问卷等方式了解客户对产品 和服务的满意度，以及客户对跨界营 销活动的反馈。
XX广州星河湾半岛营销策
XX广州星河湾半岛营销 策
PPT文档演模板
2020/11/4
XX广州星河湾半岛营销策
• 星河湾经历多年，已突破区域局限，不再只是番禺标 志性豪宅，亦不仅仅是一个楼盘的名字
•而是一个品牌及地产品质的象征
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XX广州星河湾半岛营销策
•从广州到北京，再到上海，到全国， •全面性的爆发，品牌需有更高的标准
•成衣/鞋饰高级定制
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XX广州星河湾半岛营销策
•『私爱文化汇』
•艺术品鉴赏拍卖 ·定期私藏欣赏 ·琴棋书画协会 ·戏剧堂会 ·读书会
•茶道协会 • 粤•H剧OW C•U昆LT剧URALIZE 如何文•化话剧地生活
•花道协会 •读书会
•文化潮流信息
•顶级厨艺协会
•画廊
•歌剧
PPT文档演模板
✓ 会员服务涵盖方面广： • 星河基金会 • 企业商学院 • 顶级消费汇 • 私爱文汇 • 全能超级管家……； ✓ 会员经过严格的资格审核，以项目业主和社
会金字塔尖端的人群为主，纯粹的人群圈子， 并为会员打造顶级的生活和社交平台； ✓ 会籍终身制，不可转让； ✓ 会员数目恒定，体现这一圈层的尊崇地位， 有较强的不可复制性；
•仅限被邀请会员
•One •Two •Three
•对生活有品位的高端社会精英名流
•（以三地星河湾业主名流精英为首批邀请，但需资产审核及职业审 核）
•星河湾半岛业主
•（购买前已经资产及职业审核，购买后可获入会资格）
•会员推荐，需经审核通过
•50万的入股资本，每年需交纳10万基本消费金，需保证参与一定时限俱 乐部活动 •申请人必须在社会地位、职业、生活方式等方面经受董事会的详细考量 •只有成功通过初试与面试的申请人才能跻身股东的行列
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2020/11/4
XX广州星河湾半岛营销策
• 星河湾经历多年，已突破区域局限，不再只是番禺标 志性豪宅，亦不仅仅是一个楼盘的名字
•而是一个品牌及地产品质的象征
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XX广州星河湾半岛营销策
•从广州到北京，再到上海，到全国， •全面性的爆发，品牌需有更高的标准
•成衣/鞋饰高级定制
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XX广州星河湾半岛营销策
•『私爱文化汇』
•艺术品鉴赏拍卖 ·定期私藏欣赏 ·琴棋书画协会 ·戏剧堂会 ·读书会
•茶道协会 • 粤•H剧OW C•U昆LT剧URALIZE 如何文•化话剧地生活
•花道协会 •读书会
•文化潮流信息
•顶级厨艺协会
•画廊
•歌剧
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✓ 会员服务涵盖方面广： • 星河基金会 • 企业商学院 • 顶级消费汇 • 私爱文汇 • 全能超级管家……； ✓ 会员经过严格的资格审核，以项目业主和社
会金字塔尖端的人群为主，纯粹的人群圈子， 并为会员打造顶级的生活和社交平台； ✓ 会籍终身制，不可转让； ✓ 会员数目恒定，体现这一圈层的尊崇地位， 有较强的不可复制性；
•仅限被邀请会员
•One •Two •Three
•对生活有品位的高端社会精英名流
•（以三地星河湾业主名流精英为首批邀请，但需资产审核及职业审 核）
•星河湾半岛业主
•（购买前已经资产及职业审核，购买后可获入会资格）
•会员推荐，需经审核通过
•50万的入股资本，每年需交纳10万基本消费金，需保证参与一定时限俱 乐部活动 •申请人必须在社会地位、职业、生活方式等方面经受董事会的详细考量 •只有成功通过初试与面试的申请人才能跻身股东的行列
星河湾_广州星河湾_半岛豪宅项目推广策略完稿69PPT(精品PPT)
政府有二句老话：搭台唱戏或借台唱戏
现在，都有了
搭台唱戏：星河湾； 借台唱戏： 270°半岛江景
豪宅有两种卖法：卖外在，或卖内在
现在，聚齐(jù qí)了
内在第一：星河湾； 外在第一：270°半岛江景
第三十页，共七十页。
国家豪宅星河湾半岛在传承(chuán chénɡ)与创新之间的辩证
“涵盖更多高端人群(rénqún)〞与“强调价值特征〞的平衡时，
对
第二十四页，共七十页。
星河湾再来一次
对
星河湾王者(wánɡ zhě)再临
对
第二十五页，共七十页。
这一次和上一次一样(yīyàng)
错！
第二十六页，共七十页。
平台性质暨产品定位的界定——为了(wèi le)品牌和销售
广为人知的星河湾的品质，不是星河湾半岛要做的全部任务。 如前所述，星河湾半岛，是星河湾品牌统治力建立的平台。 新的问题是，什么份量的平台可以承载这个任务
——品牌(pǐn pái)影响力 这次做的豪宅工程，有多像星河湾……
——品牌统治力
第十五页，共七十页。
品牌统治力的效果 生产方案常常和订单(dìnɡ dān)一起出现在经营者的
办公桌上
对手生产出物理层面更好更昂贵的竞争产品无人喝 彩
第十六页，共七十页。
再看一遍今天的星河湾
品质一流(yī liú)，世界公认 品牌知名度广、认同度高 行业内一直领先，无法被超越 在群众的心目中，星河湾品牌是高端住宅的代名词
帝之后，宜为土德，故神兽如牛，牛土畜，又黄星显曜，其符也。 于是始从土德，数用五，服尚黄，牺
牲用白。祀天之礼用周典，第以十三页夏，共七四十页。月亲祀于西郊，徽帜有加焉。
统治力的另一个(yī ɡè)直接说法——
现在，都有了
搭台唱戏：星河湾； 借台唱戏： 270°半岛江景
豪宅有两种卖法：卖外在，或卖内在
现在，聚齐(jù qí)了
内在第一：星河湾； 外在第一：270°半岛江景
第三十页，共七十页。
国家豪宅星河湾半岛在传承(chuán chénɡ)与创新之间的辩证
“涵盖更多高端人群(rénqún)〞与“强调价值特征〞的平衡时，
对
第二十四页，共七十页。
星河湾再来一次
对
星河湾王者(wánɡ zhě)再临
对
第二十五页，共七十页。
这一次和上一次一样(yīyàng)
错！
第二十六页，共七十页。
平台性质暨产品定位的界定——为了(wèi le)品牌和销售
广为人知的星河湾的品质，不是星河湾半岛要做的全部任务。 如前所述，星河湾半岛，是星河湾品牌统治力建立的平台。 新的问题是，什么份量的平台可以承载这个任务
——品牌(pǐn pái)影响力 这次做的豪宅工程，有多像星河湾……
——品牌统治力
第十五页，共七十页。
品牌统治力的效果 生产方案常常和订单(dìnɡ dān)一起出现在经营者的
办公桌上
对手生产出物理层面更好更昂贵的竞争产品无人喝 彩
第十六页，共七十页。
再看一遍今天的星河湾
品质一流(yī liú)，世界公认 品牌知名度广、认同度高 行业内一直领先，无法被超越 在群众的心目中，星河湾品牌是高端住宅的代名词
帝之后，宜为土德，故神兽如牛，牛土畜，又黄星显曜，其符也。 于是始从土德，数用五，服尚黄，牺
牲用白。祀天之礼用周典，第以十三页夏，共七四十页。月亲祀于西郊，徽帜有加焉。
统治力的另一个(yī ɡè)直接说法——
北京星河湾广告策略提案_77体PPT_今久传播
• 这些诉求并没有错，但随着二期价格增高、随着三期的即将推出，这 样的诉求明显受到局限。
• 到三期的时候我们还要这么说吗？市场对这种诉求还会感兴趣并且买 单吗？这是关键问题。
• 星河湾品牌文化行销的迫切性
• 用产品品质打动市场（客户）是正确的，但星河湾推广不能在这个阶 段止步。
• 回顾其他代言高品质品牌的推广，比如劳斯莱斯、奔驰、宝马、卡迪 亚等，他们有诉求品质完美、创新的表现，但他们却已经超越产品的 物质层面。这些品牌所强调的是一种更完美生活/享受的体验。就是 他们更强调品质完美能为拥有者带来什么。这是奢侈品推广法则关键！
星河湾
下面是对星河湾是艺术品的广告表达
法国著名画家莫奈的作品《睡莲》在纽约苏富比拍卖行拍卖， 以1348万英镑售出。
塞尚的静物油画《窗帘、小壶和高脚果盘》 以6050万美元成交,在全球最贵的名画中排名第六。
列维坦，19世纪世界上最伟大的风景大师，《雪地》估价在1300万美元。
杂志稿体现
• 表现之：
系列
人物图片替代 建议实拍星河湾整 个团队 稿子不止是体现销 售第一 也是星河团队形象 的体现 为后期品牌系列广 告铺垫
异形版位创意
报纸异形版位Hale Waihona Puke 意推广时间：07年2月－4月
星河湾＝品质生活（文化）
品牌形象广告
• 对星河湾之前广告诉求的反思
• 之前星河湾的诉求一直是完美的品质＋细节，内容落点是精美的园林 ＋精致的装修＋精心的配套、服务等，这些物理层面的完美。
杂志稿体现
杂志稿体现
• 星河湾价值思考 • 星河湾带来了什么？
推广时间：07年4月－6月
星河湾＝豪宅第一品牌（奢侈品）
品牌形象＋促销广告
• 大家的共识之一：星河湾＝豪宅第一品牌的任务任重道远，并非短期 内就能够达到这个目标。
• 到三期的时候我们还要这么说吗？市场对这种诉求还会感兴趣并且买 单吗？这是关键问题。
• 星河湾品牌文化行销的迫切性
• 用产品品质打动市场（客户）是正确的，但星河湾推广不能在这个阶 段止步。
• 回顾其他代言高品质品牌的推广，比如劳斯莱斯、奔驰、宝马、卡迪 亚等，他们有诉求品质完美、创新的表现，但他们却已经超越产品的 物质层面。这些品牌所强调的是一种更完美生活/享受的体验。就是 他们更强调品质完美能为拥有者带来什么。这是奢侈品推广法则关键！
星河湾
下面是对星河湾是艺术品的广告表达
法国著名画家莫奈的作品《睡莲》在纽约苏富比拍卖行拍卖， 以1348万英镑售出。
塞尚的静物油画《窗帘、小壶和高脚果盘》 以6050万美元成交,在全球最贵的名画中排名第六。
列维坦，19世纪世界上最伟大的风景大师，《雪地》估价在1300万美元。
杂志稿体现
• 表现之：
系列
人物图片替代 建议实拍星河湾整 个团队 稿子不止是体现销 售第一 也是星河团队形象 的体现 为后期品牌系列广 告铺垫
异形版位创意
报纸异形版位Hale Waihona Puke 意推广时间：07年2月－4月
星河湾＝品质生活（文化）
品牌形象广告
• 对星河湾之前广告诉求的反思
• 之前星河湾的诉求一直是完美的品质＋细节，内容落点是精美的园林 ＋精致的装修＋精心的配套、服务等，这些物理层面的完美。
杂志稿体现
杂志稿体现
• 星河湾价值思考 • 星河湾带来了什么？
推广时间：07年4月－6月
星河湾＝豪宅第一品牌（奢侈品）
品牌形象＋促销广告
• 大家的共识之一：星河湾＝豪宅第一品牌的任务任重道远，并非短期 内就能够达到这个目标。
房地产策划案例“星河湾”品牌
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房地产策划案例“星河湾”品牌
•传播定位
•品质沉淀论
•第一批劳斯莱斯的售价是395英磅，而现在的 劳斯莱斯却是价值25万； •凡高的作品，在他逝世之后十多年才被世人所 认同。
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房地产策划案例“星河湾”品牌
•传播定位
•以精神定义品质
•品质观心 论
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房地产策划案例“星河湾”品牌
房地产策划案例“星河湾”品牌
•传播定位
•品质沉淀论
•真正的品质，具有永不过时的美感，可以世 代流传，谓之经典; •世界八大奇迹之一的金字塔，其建筑之美， 历经千年，在珍品汇粹的罗浮宫前仍毫不逊色。
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房地产策划案例“星河湾”品牌
•传播定位
•品质沉淀论
•时间拒绝一切浮华和虚假，沉淀下来的也只有 传世的品质； •曾经在地产界喧嚣一时的诸多“概念”，已经 灰飞烟灭，被市场抛弃。
房地产策划案例“星河湾”品牌
•品牌定位——我们打造了什么
•星河湾，是一个心情盛开的地 方
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房地产策划案例“星河湾”品牌
•品牌定位——我们打造了什么
•是实实在在的好材料 •是可以流传的艺术 •是苛求造就的精品 •是心情盛开的地方
过硬的品质 经典的品质 执着的品质 赏心的品质
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——笛卡尔
房地产策划案例“星河湾”品牌
•传播定位
•以时间定义品质
•品质沉淀 论
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房地产策划案例“星河湾”品牌
•传播定位
•品质沉淀论
•真正的品质，可以接受时间的考验，甚至 只有时间才能让它大器渐成，缔造完美; •极品佳酿，除以产地作区分外，无不以年 份作为品质的衡量标准。
杭州星河湾圈层营销
杭州-星河湾圈层营销
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2020/11/18
杭州星河湾圈层营销
概况
• 中国星河湾蜚声国际、名动中国， 秉持“舍得、用心、创新”的企业 理念，成功布局中国盛世版图，开创星河湾传奇，撰写与国内外知名房企 同场争辉的璀璨篇章，实现从“中国制造到中国创造”的华丽成长。
• 2011年是浦东星河湾崭新一页的开篇，长三角作为中国乃至全球民 营资本最为集中的阵营，凭借自身开创精神倍受世界敬仰。星河湾不仅为 长三角精英们搭建生活、事业、修为的平台，更致力于关注高端阶层内心 的幸福感，带来国际领先的生活理念，星河湾2011年拓展工作也将围绕这 一主题由点到面，星火燎原。
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都用手轻轻掰开。杭州星河湾圈层营销
•14：00 酒店大堂处摆放上象征星河湾的天堂鸟。
•before •after
•为节约成本，星河湾人买来鲜花自己插。但由于担心细节把握不好，因此邀请
P酒PT文店档演模花板 艺师来免费帮忙。
杭州星河湾圈层营销
•14：30 手提袋放置
•即使是最粗心的男生，也会为了星河湾变得细心。为了美观，一位星河湾人正
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杭州星河湾圈层营销
•14：40 台卡准备
•6个席位准备了10份台卡，折叠过程中出现褶皱影响质感，则直接换掉。担心酒 店打印效果有偏差、且费用太高，因此台卡事先在外打印好带来。 P•P为T文档便演模于板 其他同事折叠，星河湾人事先用美工刀刻出折痕杭。州星河湾圈层营销
•高管
9% •其他
•总经
14%
理及总
裁18%
•董事、
董事长
•59%
•能源 •服装 •9% 18% •房地
产
•金融
•14% •IT
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2020/11/18
杭州星河湾圈层营销
概况
• 中国星河湾蜚声国际、名动中国， 秉持“舍得、用心、创新”的企业 理念，成功布局中国盛世版图，开创星河湾传奇，撰写与国内外知名房企 同场争辉的璀璨篇章，实现从“中国制造到中国创造”的华丽成长。
• 2011年是浦东星河湾崭新一页的开篇，长三角作为中国乃至全球民 营资本最为集中的阵营，凭借自身开创精神倍受世界敬仰。星河湾不仅为 长三角精英们搭建生活、事业、修为的平台，更致力于关注高端阶层内心 的幸福感，带来国际领先的生活理念，星河湾2011年拓展工作也将围绕这 一主题由点到面，星火燎原。
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都用手轻轻掰开。杭州星河湾圈层营销
•14：00 酒店大堂处摆放上象征星河湾的天堂鸟。
•before •after
•为节约成本，星河湾人买来鲜花自己插。但由于担心细节把握不好，因此邀请
P酒PT文店档演模花板 艺师来免费帮忙。
杭州星河湾圈层营销
•14：30 手提袋放置
•即使是最粗心的男生，也会为了星河湾变得细心。为了美观，一位星河湾人正
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杭州星河湾圈层营销
•14：40 台卡准备
•6个席位准备了10份台卡，折叠过程中出现褶皱影响质感，则直接换掉。担心酒 店打印效果有偏差、且费用太高，因此台卡事先在外打印好带来。 P•P为T文档便演模于板 其他同事折叠，星河湾人事先用美工刀刻出折痕杭。州星河湾圈层营销
•高管
9% •其他
•总经
14%
理及总
裁18%
•董事、
董事长
•59%
•能源 •服装 •9% 18% •房地
产
•金融
•14% •IT
鄂尔多斯星河湾房地产项目开盘前营销执行方案
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全国联动活动计划
➢ 主要活动安排
第三站——广州： 7月16日（拟定） 中原地产星河湾项目全国巡展活动之广州站(100人) 活动主题选择建议（择一或另起主题） 主标题一：中国之美，南粤传承 副标题：中原地产 全国星河湾项目品鉴会（发布会） 主标题二：中国之美，悦动华南 副标题：中原地产 全国星河湾项目品鉴会（发布会） 主标题三：中国之美，粤赏星河 副标题：中原地产 全国星河湾项目品鉴会（发布会） 7月—8月 星河湾豪宅品鉴系列沙龙活动5场(15-30人)
Code of this report | 4
营销计划
➢ 一、活动安排计划
为更好的推介项目，我们计划安排以高频次的活动营销为手段，除每周六、日安排1次小众活动外 ，每周三另增一场客户维系活动，最终每周举行2次营销活动，实现行销型活动与嫁接性活动结合执行。 此次活动计划分三部分，分别为“全国联动营销活动计划”、“鄂尔多斯本地活动计划”及“呼、包、 鄂及周边地区嫁接型活动形式”。同时，为提高项目鄂尔多斯市场知名度，我们特地安排两场公共型 的大型文化宣传活动。因举办活动涉及到场地以及各项公关活动，以及费用支出问题。我们在确定本 活动计划后，将在后期提交具体活动的执行计划。活动的举办，需开发商给予强有力的支持。
全国联动活动计划
➢ 主要活动安排
第一站——北京： 活动地点——北京星河湾会所 7月9日（初定）梅葆玖先生星河湾票友会成立暨星河湾 品牌全球发布会（100-150人）——中原地产星河湾项目 全国巡展活动之首站北京 6月—8月 每月5场小型沙龙（15-30人左右）
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相关主题
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传播诉求
传奇
态度+开盘信息
产品力+PR事件
27
营销节点执行方案及工作内容
6.1
时间轴
6月
CRM系统投入使用 活动、公关开始
6.7
6.25
拿到预
售证 7月
去化特征： ◎ 06-08年，在售项目逐年增加，月均去化套数始终保持个位数，；受整体市场环境影响，
2008年市中心豪宅呈现价格调整特点。
◎ 09年1-4月，上海豪宅公寓市场金三银四成交量集中放量，3~4万元/㎡项目通过适当降
价带动成交量的上升。
8
上海豪宅公寓市场分析
豪宅竞争市场层面
从成交均价来看，成交均价大于35000元/㎡的在售豪宅公寓项目，仅16个！
11
有钱可以买到奢侈品，却买不到“奢侈品”级别的。。。
房子？ 早已有了自己的豪宅 有了无数处城市的府邸，
但是， 仍然希望找到一处能释放自己的地方
只遵从自己的心与梦想 不经意间，成就“豪宅收藏家”，无奈下唯有继续寻觅
12
一旦遇到，顷刻间收入囊中，实非冲动。。。
总统套房，日租1-5万不等 下榻必住最高级酒店的总统套房； 与其说是夜宿地，不如说是没有“家” 对于好房子，心里有标准， 完美的作品经得起细节的挑剔， 中意的居所绝不勉强
※ 顶级名流生活圈层
舒适而奢华的设计理念成为社区的“隐性门槛”，实现顶级豪宅真正意义上的 身份纯粹而同一。
※ 高端资源整合平台
以国际豪宅经营理念在星河湾做到极致，建造产品即整合跨界资源，营造高端 的生活与社交平台。
4
二、上海对星河湾的意义
Beijing Shanghai
Guangzhou
北京：中国的标杆/官场 人居时代革命，中国的星河湾
（世茂滨江花园＼御翠豪庭＼嘉利浦江＼泰府名邸＼君御豪庭＼永业公寓＼经典茂名公寓＼静安紫苑＼老西门公馆＼翠湖天地嘉苑＼远中风华园＼兰馨公寓＼王子 晶品＼新外滩花园＼财富海景花园＼翠湖天地御苑）
从主力面积来看，单套产品主力面积大于250㎡的在售豪宅公寓项目，仅4个！
（晶品公寓（王子晶品）、兰馨公寓、财富海景花园、万特园二期（独栋、公寓社区，公寓为35套复式）
企划表8核爆
二个基本点 精准制导/集中爆发/线下配合
传奇故事/产品力/PR事件
26
传播策略【紧密围绕五类目标客户】
传 播 节 奏
6月-7月
概念传播 线下为主
8.6-8.8
8.8核爆
集中投放 全面覆盖 轰动事件
8月-9月
产品力表现 线上线下 持续推进
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平面的豪华并非生活的奢华。。
有内在，空间才值得存在。 当别人追求用平方米来衡量成功的同时， 少数人早已深谙“豪华”与“奢华”的分别。 一切空间只为生活而存在
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消费者描绘
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阅尽了功名， 游历环球，
尝遍了世界， 享尽人生。
还有什么能打动他？
直到，遇见星河湾……
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营销执行策略
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浦东星河湾2009年销售目标：
世界的星河湾–浦东星河湾营销策划执行细案
以打造城市豪宅社区为价值核心的综合地产商姿态，星河湾奠定了中国城市豪宅的王 者地位。今天，星河湾立足上海，将一个胸怀伟大理想的企业与世界对话……
I. 浦东星河湾项目定位 II. 浦东星河湾营销执行策略
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浦东星河湾项目定位
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一、解读星河湾
※ 高端住宅社区
全景园林、精装平层豪宅公寓、超五星酒店、会所、商业，真正意义上的大规 模成品豪宅社区。
重度关心项目
具备鉴别好东 西的能力 与上海联系密切
追随特点
具备鉴别好东 西的能力
产品信息公布 以现场实景震撼 航机杂志、公关活动配合 航机杂志、公关活动配合 航机杂志、公关活动配合
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外籍/港澳台 客户
行业内/老客户
上海本地客户
江浙客户
其他客户
挑剔的鉴赏力 保持信息披露 挑剔的鉴赏力 与上海联系密切
※ 成为中国的世界名片。从浦东星河湾先发，引起世界关注，最终
形成星河湾世界级资源平台，成就中国第一张奢侈品地产品牌。
※ 建成第一个最复杂最具国际化豪宅社会。上海文化熔炉的国
际化地域特点决定了浦东星河湾的业主圈层将是星河湾系中国际化 色彩最为浓郁的顶级层峰社会。
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上海豪宅公寓市场分析
整体市场环境
市场特征： ◎ 上海豪宅市场发展动线遵循由西向东的变迁 ◎ 分布上以古北、碧云为代表的圈层型与陆家嘴滨江、新天地等资源型为主
从综合推案量来看，单套产品主力总价大于1000万元、超过150套的在售豪宅公寓项目，无！
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目标
定位
浦东星河湾
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星河湾很像我在曼哈顿看过的房子 环境！小环境大环境都要好，到现在为止我还没见过让我满意的 样板房做的美仑美奂，但是收房时总是打折扣，为何不能眼见为实 园林景观看起来挺美，可是入住后缺总觉得缺点啥 邻居是谁很重要 很期待，却总是在期待
300套
年内销售金额30个亿！
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30进1法则：
以足够庞大的社会高端人士现场到访量，
创开盘即红盘！
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开传奇，创传记！
万人看星河湾
8月8日~9月8日,日均300人次，峰值日1200人次 逾万名高端阶层蜂拥浦东星河湾
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地段，不重要；多余的概念包装，不重要……
星河湾，已经足够优秀
我 们 的 任 务
自我实现 尊重 归属 安全 生理
外籍客户
自我实现 尊重 归属 安全 生理
不同客户与马斯诺理论的匹配
行业内/老客户 自我实现 尊重 归属 安全 生理
江浙客户
自我实现 尊重 归属 安全 生理
其他区域
自我实现 尊重 归属 安全 生理
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行业内/老客户 上海本地客户 江浙客户 其他区域 外籍客户
与客群的对话方式
如何告诉客户！
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浦东星河湾目标客户分类
外籍/港澳台 客户
行业内/老客户
上海本地客户
江浙客户
其他客户
注重品牌形象以及 产品性价比（比较
香港国外豪宅）
重度关心者 忠实购买人群
对高端品质住宅极
向上海看齐，
受影响者，盲目跟
具判断能力
高品质住宅跟随者 风，相信神话产品
鉴别
信息露出
震撼
偶像
神话
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上海本地客户
上海： 世界的窗口/洋场 星河湾，对话世界
广州：华南的门户/商场 品质大盘时代，华南的星河湾
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二、上海对星河湾的意义
运作上：规模化开始显形表露 对市场而言，从项目走向品牌化 资源上：真正从链环到平台化
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三、浦东星河湾的提升
※ 纯粹的奢华的量身定制豪宅。集合广州与北京星河湾项目的产
品精髓，浦东星河湾项目摒弃一房、二房产品，专为亿万身价客户 量身定制。