(企业融资)房地产企业上市融资策略

（企业融资）房地产企业上
市融资策略
房地产企业上市融资策略
房地产企业上市融资策略2004年开始，随着企业规模的扩大和融资难度的增加，境内越来越多的房地产企业选择了首发上市、借壳或者且购。

SOHO中国、上海仲盛、天津顺驰、广州保利、深圳华侨城地产和益田地产等壹批优秀房地产开发企业均于谋求赴香港主板和国内主板上市。

内地房地产企业正于掀起新壹轮上市热潮。

壹、房地产企业上市研究
2004年后房地产行业出现壹个很突出的现象，就是以投资为目的的购房行为表现十分积极，相当壹部分购房者买房是用来投资的。

购房者的投资热，必将拉动开发投资增长，进而加大开发商的融资需求。

于这壹轮房地产开发热潮中，许多其他行业的领军企业如希望集团、联想集团、海尔、TCL、美的、三九集团、康佳集团等，以及数以百计的上市公司，纷纷抢滩试水房地产行业，众多企业十分见好这壹产业的发展前景。

投资增长越快，开发商的融资需求越强烈，而银行收缩贷款，使开发商不得不寻找新的融资出路。

（２）房企改制需求
从某种意义讲，上市对国有房地产企业的发展有着深刻的影响。

上市不仅能够摆脱121文件带来的融资困境，而且为国有房企构筑现代企业制度提供了壹个可靠的保证。

从目前已上市的房地产开发企业来
见，这些企业90%之上为国有房企，如北京城建、天房发展、天鸿宝业、上海陆家嘴等。

上市对于国有企业后续融资的贡献主要于于：能够降低企业资产的负债率，强化盈利模式。

这对于国有企业于发展过程中进行债务融资和资产重组的过程来说，不仅奠定了良好的基础，而且已经上市的国有房企仍能够根据实际情况通过配股、增发，或发行可转债进行再融资。

（３）品牌建设需求
股市对于房地产开发企业而言具有双重意义。

壹方面，房地产企业需要融资，通过股市做大做强，增强跨地域扩张的动力；另壹方面，由于股市所具有的公众效应，上市后能对公司的品牌形成良好的宣传效果，提高公司的知名度，这将有助于全国性企业品牌的形成，同时仍比较容易培养公众的认同感和形成较为稳定的消费群体。

如股市“常青树”深万科正是通过上市，才从壹个地域性的房地产公司，变成今天的全国巨无霸房地产开发企业。

同样，金地集团也是经由上市后才走出深圳，向全国扩张，扩大了运营范围和赢利空间的。

２、房地产企业上市条件
房地产行业属于政策性较强的行业，公司上市同样面临着极强的政策要求。

境内房地产公司上市必须满足以下五个条件：
■连续三年盈利；
■净资产收益率每年不得低于10%；
■累计对外投资额不超过净资产的50%；
■总资产负债率低于70%；
■所有者权益至少5000万元。

二、香港主板上市模式
1、香港主板上市要求
（１）发行人及其业务必须为联交所认为适宜上市者
全部或大部分资产为现金或短期证券的发行人(投资公司除外)壹般不会被视为适宜上市，除非该发行人只从事或主要从事证券经纪业务。

（２）新申请人必须符合以下三项中其中壹项测试
①盈利测试
新申请人必须有相若的拥有权及管理层管理。

新申请人亦需具备不少于三个财政年度的营业纪录。

于该段期间，最近壹年的股东应占溢利不得少于2000万港元；再之前俩年累计的股东应占溢利不得低于3000万港元。

②市值/收益/现金流量测试
新申请人必须有相若的拥有权及管理层管理。

新申请人亦需具备不少于三个财政年度的营业纪录。

其上市市值至少为20亿港元，经审核的最近壹个财政年度的收益最少为5亿港元，及于过去三个财政年度从其拟申请上市之营业活动所产生的净现金流入合计最少为1亿港元。

③市值/收益测试
新申请人必须有相若的拥有权及管理层管理。

新申请人亦需具备不少于三个财政年度的营业纪录(获联交所依据有关规定豁免除外)。

其上市市值至少为40亿港元，经审核的最近壹个财政年度的收益最少为5亿港元，及上市时至少有1000名股东。

（３）预计市值不得低于２亿港元
申请人上市时的预计市值不得少于2亿港元，其中由公众人士持有证券的预计市值不低于5000万港元。

（4）确保上市证券有壹个公开市场
任何时候发行人已发行股本总额均须有至少25%为公众人士所持有。

若发行人上市时的预计市值超逾100亿港元，联交所可酌情接纳15%至25%比较低的百分比，条件是发行人须于其首次上市文件中适当披露其获准遵守的较低公众持股量百分比，且于上市后的每份年报中确认其公众持股量符合规定。

初次申请上市的证券，股东数目最少为300
名。

而根据上述第③项要求上市的公司，上市时须有至少1000名股东。

上市时由公众人士持有的证券中，由持股量最高的三名公众股东拥有的百分比，不得超过50%。

新申请人必须有足够的营运资金应付现时(即上市文件日期起计至少12个月)所需。

２、香港主板上市程序
向联交所申请排期
提交文件
正式申请上市
上市科推荐
拒绝上市申请
上市委员会进行聆讯
刊发招股章程及正式通告
股份开始买卖
申请人可向上市委会员提出上诉申请人可向上市（复核）委员会提出上诉
拒绝申请拒绝申请
（１）香港主板首次上市费用
如属新申请人发行股本证券，则于申请上市时须根据将予上市的股本证券的市值缴付首次上市费。

申请人须于递交上市申请表的同时，缴付首次上市费。

三、房地产企业上市优劣势分析
１、市优劣势分析
据不完全统计，目前全国介入房地产概念的上市公司已将近500家，但大多数是通过借壳上市或上市后公司转向房地产业务的，许多公司且非专壹做房地产，因此，真正意义上的房地产上市公司且不多。

于上市这个过程中，房地产开发企业上市起码需要跨越三大关卡：此外，房地产企业谋求上市仍需防范上市所带来的成本压力以及上市后的风险。

由于房地产开发周期长，证监会要求公司业务具有稳定持续性的收益，因此房地产公司的股票往往不被机构投资者见好。

另壹方面，于风险提示上，证监会也要求上市企业的信息透明、公开化，比如制定非常详尽细致的投资计划和项目风险评估等；特殊资产方面仍要求披露储备土地项目的名称、位置、占地面积、用途及关联法律手续等。

同时每年仍要面临分红的压力。

２、香港上市的优势
（１）通往中国境外的门槛
从策略上来见，香港地处高增长地区，和亚洲其他地区的贸易及业务往来频繁。

香港是国际公认的金融中心，业界精英云集，交易所曾为不少亚洲及跨国公司提供集资机会。

（２）把握中国内地经济增长的机遇
香港为发行人提供壹个理想的交易平台，藉此进军飞跃发展的内地市场。

再者，随着中国加入世界贸易组织（世贸组织）及北京将主办2008年奥运会，大小企业均可藉着中国经济起飞而获得不少机遇。

（3）突显本土市场理论的重要性
香港是中国的壹部分，因此，香港是有意寻求于海外国际市场上市的内地企业的首选市场。

壹些于香港及另壹主要海外交易所双重上市的中国内地企业，绝大部分的成交于香港市场进行，更加能够突显出“本土市场”理论的重要性。

（４）健全的法律体制
香港的法律体制以英国普通法为基础，法制妥善而健全，为筹集资金的公司提供稳妥而具吸引力的法制基础，也能维持投资者的信心。

（5）《国际会计准则》
除了《香港财务方案准则》及《国际财务方案准则》之外，于个别情况下，交易所亦会接纳新申请人采用美国公认会计原则及其他会计准则。

（6）完善的监管架构
香港的《上市规则》力求比较国际标准，对上市发行人要求高水平的披露规定。

同时，香港对企业管治的要求严格，确保投资者能够从发行人获取适时及极具透明度的资料，从而评价公司的情况及前景。

（7）资金及资讯自由流动
于香港，资金流动不受限制、提供多项税务优惠、货币可自由兑换及证券可自由转让，为发行人和投资者创造壹个具吸引力的市场。

（8）先进的结算及交收设施
香港壹直以拥有健全可靠的证券及银行业著称，且配以先进完善的交易、结算及交收设施作为后盾。

此外，香港金融管理局的美元结算系统，使本地金融机构能于亚洲时区即时以港元结算美元交易，毋须等候12个小时后于纽约时区进行结算，有助于减少因结算港元及美元的时差问题而产生的汇兑风险。

结束语
2003年121号文件之后，银行信贷收紧，房地产企业必须于银行信贷之外寻找新的资金渠道；需求助推房企上市，于这个增长过程中，由于国内的房地产融资形式比较单壹，通常只有银行贷款和自筹资金俩种方式，因此于央行121号文件出台后，上市融资便成为房地产开发企业的首选。