论契税对房地产交易的影响研究

论契税对房地产交易的影响研究

摘要：契税是在土地、房屋权属转移时，向取得土地使用权、房屋所有权的单和个人征收的一种税。它同其他税收一样是取之于民，用之于民。除与其他税种有相同的性质外，还有自己的特点，即契税具有保障性。按照《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，当土地房屋产权发生转移时，要想取得国家颁发的合法产权手续，就必须先向财政机关缴纳契税，只有出具契税凭证，土地管理部门、房产管理部门才给予办理权属变更手续，国家才能承担保护其产权的责任，这是契税不同于其他税种的主要特征。

关键词：契税；国内外房产的现状分析；房地产市场；金融危机；次贷危机；

一、引言：目前，随着次贷危机的加深和恶化，一次全球性金融危机的阴影开始显现。归根到底，美国次贷危机之所以愈演愈烈，除了次级按揭贷款通过证券化这个变压器把风险高倍放大以外，关键在于它沉重打击了市场信心。对次贷危机的恐慌和疑虑将波及汽车、教育金、信用卡等其他消费信贷市场，还会扩大到公司债券方面，严重影响企业融资，进而造成美国及全球金融市场的危机。次贷危机爆发以来，对我国也产生了广泛而深远的影响。其中，中国房地产市场受到的影响备受关注，值得警惕的是，中国目前流动性过剩、相对低利率、房地产市场空前繁荣与美国三年前的情景如出一辙，中国房贷市场会不会爆发大规模信用危机。

二、房地产税收概述

1.房地产税收的含义

房地产税收是以房地产或与房地产有关行为和收益为征收对象的税种，是房地产开发、经营过程中，房地产开发商和消费者需要交纳的税种。房地产，就其物质形态看，有三种表现形式:房产、地产和房地合一的房地产。与此相联系，房地产税收事实.上包括了单纯以房产价值或收益为课税对象的税收，即各种房屋税;单纯以土地价值或收益为课税对象的税收，即各种土地税;以房地产价值或收益为课税对象的各种房地产税。通常广义上地税收是指房地产税收，既包括对土地本身及其提供的服务课税，也包括对土地之上的建筑物、构筑物等土地改良物课税。房地产税收，简单讲是指直接或刊接以房地产为课税对象的各种税收的总称。

2.房地产税收的特点

房地产税收是人类历史上最古老的税种之一。房地产税收，山于其课税对象的特殊性，本身有其特殊性。与一般税收相比，房地产税收主要有下列特征：

①房地产税收是一种比较稳定的税收来源

房地产税收以房地产为课税对象，房地产具有位置固定性、增值保值性等特殊的资产属性，而目.房地产作为不动产，具有难以隐匿的特点，这些决定了以房地产为课税对象的房地产税收，具有稳定性特征。正因为如此，房地产税收成为政府十分重视的财政收入的来源。

②房地产税收一般具有较强的政策功能

房地产具有稀缺性的特点，尤其是上地资产，供给有限，需求又在不断增长。

房地产的稀缺性特点决定了各国政府在设计房地产税收时，赋予房地产税收较强的政策功能。比如，通过开征房地产保有税，加大房地产持有者的持有成本，促使业主对房地产更加有效地利用;通过征收适当的土地增值税，调节土地增值收益的分配，防止交易者从房地产交易中谋取暴利，通过对城市空地征收空地税，促进人们提高土地利用率;通过调整有关房地产交易时的课税，干预和调控房地产市场使之平稳运行。’

③房地产税收是一个多环节征收的税收体系

房地产税收的政策功能是通过对房地产的生产、持有、转让等多环节征收有关税收来实现的。围绕房地产的生产、交换、消费过程所形成的一个由各种税种相互作用、相互配合组成的一个统一的税收体系。在房地产生产过程中，一般要征收营业税、企业所得税等;在房地产的持有环节，一般要征收资产税性质的房地产保有税;在房地产有偿转让环节，一般征收土地增值税或所得税、契税和印花税等;在房地产赠与、继承等无偿转让环节，一般征收赠与税和继承税。

④房地产税收不仅包括财产税，而且还包括行为税、资源税

房地产税不仅是国家用以调节国民收入分配的一种手段，它还是用于调节和干顶人们经济活动的一种手段，如耕地占用税等。随着商品经济和国家职能的扩展，税收越来越多的显示出国家干预或调控经济获得的功能，房地产税收更是如此。

⑤房地产税收的征收成本一般较高

房地产商品具有位置差异性，并且易受经济形式和政策变化的影响，房地产价格具有可变性、多样性的特点，所以房地产的价格信息一般很难从市场中轻易获得，人们要得到某一房地产的价格水平往往要花费一定的费用。因此与房地产价格水平相关联的房地产税收，其征收一般需要花费比较高的成本费用。许多国家和地区为了征收有关的房地产税收而建立了专门的房地产价格评估体系。

3.契税的计税依据，归结起来有4种：

①是按成交价格计算。成交价格经双方敲定，形成合同，税务机关以此为据，直接计税。这种定价方式，主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖。

②是根据市场价格计算。土地、房屋价格，绝不是一成不变的，比如，北京成为2008年奥运会主办城市后，奥运村地价立即飙升。该地段土地使用权赠送、房屋赠送时，定价依据只能是市场价格，而不是土地或房屋原值。

③是依据土地、房屋交换差价定税。随着二手房市场兴起，房屋交换走入百姓生活。倘若A房价格30万元，B房价格40万元，A、B两房交换，契税的计算，自然是两房差额，即10万元，同理，土地使用权交换，也要依据差额。等额交换时，差额为零，意味着，交换双方均免缴契税。

④是按照土地收益定价。这种情形不常遇到。假设2000年，国家以划拨方式，把甲单位土地使用权给了乙单位，3年后，经许可，乙单位把该土地转让，那么，乙就要补交契税，纳税依据就是土地收益，即乙单位出让土地使用的所得。

三、国内外的研究现状

1.国外研究现状

由于各个国家或地区的社会制度不同，实行的土地政策不同，因而所设置的土地税种与税率也各不相同。不少国家对土地和房屋不动产按其价值合征不动产税，而不是分别课征土地税(地产税)或房屋税(房产税)，原因在于：城市土地大部分是建筑用地，房产和地产结为一体，难以分开，单独估价较困难。所以在现实生活中，各西方国家一般把土地税和房产税合并征收者较多，分别征收者较少，并习惯上称之为房地产税，又叫不动产税。这样，土地税事实上已经包含在不动产税中。各国不动产税的征税依据有所不同，例如，法国以及英国的地方政府是依照土地及房屋的租赁价值课税的，而德国地方政府征收的不动产税则以土地和房屋的资本价值为征税依据。另外，许多国家推行财产税制度，土地税包括在财产税之中，如瑞典，荷兰中央政府征收的财产税。美国州政府和地方政府征收的财产税，各国所推行的财产税.是对上地和其他财产按其价值课税。德国州政府、瑞典、挪威、荷兰、奥地利中央政府，则是征收财富净值税，其征收的依据是某一个人所有的士地与其他不动产及动产的评定价值，减去其所负债务后的净值。日本则征收固定资产税，其征收的依据是土地、房屋以及折旧资产的评定价值。尽管许多国家都己征收物业税，但据笔者所参考查阅的文献中，就“房地产税费体制改革”这一课题专门进行深入探讨的比较少见。

2.国内研究现状

2003年11月，财政部部长金人庆与国家税务总局局长谢旭人一同出席“中国财税论坛2003”，这次论坛上传出了中国下一步税制改革的七人方面内容，其中就包括房地产税。到今2004年1月广东省表示可能在年内试点，短短数月之间，房地产税就从一个陌生的术语变成了街谈巷议的热点话题。

所谓房地产税主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。根据媒体报道，财政部税务司一位负责人透露说，房地产税改革的基本框架，是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的房地产税，基本原则是，科学测算现行房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模。

中国人民大学法学系教授周坷是国内最早撰文对土地批租制度提出质疑的学者之一。他认为，土地批租制度是一种短期行为，香港就是一个典型案例，“英国人发明了土地批租制度，但不在本土采用而用于香港，木身就说明了这种制度的局限性，英国人把香港的地卖得差不多后一走了之，我们的政府不能干这种事。”90年代初，我国内地之所以实行土地批租和土地增值税等政策，主要是受港台地区的影响。另外一个原因还与计划经济下社会财富集中于企业有关，导致我国长期以来征税对象主要是从生产经营环节征收，而对财产特别是个人财产的征税较少，“但当今社会财富(包括物业财富)的分布相当部分是在民间，”周坷说，“且我国企业己不堪重负，国家需要在财政来源上重新定位。”征收房地产税对宏观经济所起的作用没有发挥出来，对当前急需解决的热门话题，也就是缩小贫富差距的作用被大大的忽视了。

现在，绝大部分学者均认为房地产税是大势所趋，其理论上可以改变