物业管理基本制度与政策
物业管理基本制度守则与政策
第一章物业管理概述本章要求:掌握:《条例》对物业管理的定位，《条例》的指导思想以及确立的基本法律关系。
熟悉：物业管理的基本特征,物业管理在社会经济中的地位和作用，《条例》确立的基本制度，《条例》涉及的主要问题。
了解：物业管理的产生和发展,我国物业管理制度建设的历史沿革。
本章考试知识要点：1。
《条例》对物业管理的定位2.物业管理的特征3。
物业管理的市场化特征4.市场原则作为物业管理活动的前提条件5.我国物业管理的产生和发展6.我国改革开放前城镇住房制度的主要特征7。
物业管理在社会经济中的地位和作用8。
我国物业管理制度建设的历史沿革9。
政府在我国物业管理发展中的特殊地位10.《条例》颁布前物业管理制度建设的主要特点11。
《城市新建住宅小区管理办法》12。
《条例》颁布后物业管理制度建设的主要特点13.《条例》的指导思想14。
《条例》创设的法律制度及其内容15.《条例》的主要内容16.《条例》法律责任的特点17.《条例》确立的基本法律关系本章复习纲要：一、物业管理的概念（掌握)1．物业管理定义《物业管理条例》第二条明确规定：物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动.2。
物业管理定义的含义①物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动②物业管理活动的基础是物业服务合同③物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护3.《物业管理条例》调整的范围①既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动②既包括城市，也涵盖乡村4.物业管理的特征社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征①社会化社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。
物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提。
物业管理基本制度与政策
第一章1.物业管理的内容是：（对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。
）2.（市场原则）可作为物业管理活动的前提条件。
3.物业管理起源于19世纪60年代的（英国）4.新中国成立的五十多年中，公有住宅总量经历了一个（由小到大，再由大到小）的过程。
5.（20世纪初）美国成立了第一个行业协会芝加哥建筑管理人协会。
6.我国的物业管理制度是由（国家法规政策和地方性法规政策）共同组成的。
7.（1994年3月21日）建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。
8.第二章9.（物业管理服务）是物业管理的基础。
10.物业服务合同规定以外的服务是（有偿服务）。
11.一级服务标准，物业管理应（每日一次）巡查小区单元门、楼梯道以及门窗、玻璃等状况。
12.物业服务的原则是（合理、公开、收费与服务水平相适应原则）13.《价格法》对包括服务收费在内的价格管理规定了（政府定价、政府指导价、市场调节价）。
14.以政府定价方式管理物业服务存在弊端是（1不利于物业管理企业提高服务质量2制约了业主对物业服务质量的监督权的选择权3因定价标准不客观产生了大量矛盾4政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市场的发展。
15.物业服务合同确立了业主和物业管理在物业管理活动中的（权利义务的法律依据）。
16.物业合同应当具备以下主要内容（1物业管理事项2物业服务质量3物业服务费用4双方的权利义务5专项维修资金的管理与使用6物业管理用房7合同期限8违约责任）17.物业收费的形式为（包干制或酬金制）18.《物业管理条例》（第四十七条第二款）规定，物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。
19.物业管理企业（应自觉接受公安机关的监督指导，建立一套科学的安全防范管理制度，明确细化职责，建立考核奖惩激励机制，提高安全防范能力和水平）20.无论业主大会、业主委员会、业主和物业管理企业，都不得擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途。
物业管理基本制度与政策
物业管理基本制度与政策随着城市化进程的不断加速，物业管理的重要性越来越受到人们的关注。
作为城市发展的重要组成部分，物业管理不仅关系到居民的安居乐业，还关系到社区环境的整体品质和城市形象的提升。
因此，建立完善的物业管理制度与政策成为一项必要的任务。
一、物业管理制度物业管理制度是物业管理活动的组织和实施规范。
它涉及到物业服务、维修养护、安全管理、绿化环境、消防安全等多个方面，对住宅小区、商务办公楼、工业园区等不同类型的物业提供了有针对性的管理方案。
1. 物业服务制度物业服务制度是指物业公司提供给业主的各项服务，如公共区域的清洁维护、停车位管理、家政服务等。
该制度应规范服务内容、服务标准、服务时间等，建立健全的服务流程，确保物业服务的高效、规范、精细。
2. 维修养护制度维修养护制度是针对小区内的设施设备、公共区域等进行规定和管理。
物业公司应定期组织设备设施的巡查、维修和保养工作，做到早发现、早处理，以确保物业设施的正常运行和使用。
3. 安全管理制度安全管理制度是为了维护住户和物业安全而设立的一系列制度。
包括出入管理、防护设施维护、安全巡逻等。
物业公司应建立健全的安全管理机制，提供安全技术咨询和培训，加强安全意识的宣传，确保居民的人身和财产安全。
4. 绿化环境制度绿化环境制度是为了提升小区绿化品质和环境质量，增加居民的舒适感。
物业公司应制定绿化规划和管理方案，负责绿化植物的养护和管理，保持环境的清洁和整洁。
5. 消防安全制度消防安全制度是为了保护居民生命财产安全而设立的一系列制度。
物业公司应建立健全的消防管理和应急预案，定期组织消防演练和消防设施的检测维护，确保消防设施的完好和使用效能。
二、物业管理政策物业管理政策是相关部门根据实际情况针对物业管理问题采取的一系列政策措施。
它旨在提高物业管理水平，优化社区环境，保障居民的合法权益。
1. 市场准入政策市场准入政策是指对物业管理企业准入条件和标准的规定。
政府应加强对物业管理企业的监管，限制无证经营，提高企业资质门槛，鼓励优质企业参与物业管理市场竞争，促进物业管理行业的健康发展。
2024版物业管理法规制度与政策
2024版物业管理法规制度与政策合同编号：__________鉴于甲方为物业管理法规制度与政策的制定和实施主体，乙方为物业管理服务的提供主体，为明确双方的权利义务，经甲乙双方友好协商，特订立本合同，以便共同遵守。
第一条物业管理范围1.1 本合同所称物业管理范围包括：（具体列出物业地址、物业类型、物业规模等）。
第二条物业管理服务内容2.2 乙方应确保物业管理服务的质量，按照甲方要求达到相应的服务标准。
第三条合同期限3.1 本合同自签字之日起生效，有效期为____年，即自____年__月__日起至____年__月__日止。
3.2 在合同期限内，除非甲乙双方协商一致，否则任何一方不得提前终止本合同。
第四条费用及支付4.1 乙方提供的物业管理服务费用为（列出费用明细，如基础服务费、维修基金、额外服务费等）。
4.2 甲方应按照本合同约定的费用支付方式及时支付乙方服务费用。
4.3 甲方逾期支付服务费用的，应按照逾期部分每日支付违约金，违约金计算方式为（给出计算方式）。
第五条甲方权利义务5.1 甲方应确保物业管理范围的物业符合法律法规及国家标准，不得损害乙方合法权益。
5.2 甲方应配合乙方的物业管理服务，遵守物业管理规定，维护物业的正常运行和使用。
5.3 甲方有权对乙方的物业管理服务进行监督和评价，并提出改进建议。
第六条乙方权利义务6.1 乙方应按照物业管理法规制度与政策，提供专业的物业管理服务，确保服务质量。
6.2 乙方应尊重甲方及其用户的合法权益，保护甲方的商业秘密。
6.3 乙方应定期向甲方报告物业管理情况，并对甲方提出的改进建议进行整改。
第七条违约责任7.1 甲乙双方违反本合同的约定，应承担相应的违约责任。
7.2 甲乙双方因不可抗力导致不能履行本合同的，应及时通知对方，并根据情况部分或全部免除责任。
第八条争议解决8.1 甲乙双方在履行本合同过程中发生的争议，应通过友好协商解决；协商不成的，可以向合同签订地的人民法院提起诉讼。
2024年物业管理师-物业管理基本制度与政策考试历年真题摘选附带答案版
2024年物业管理师-物业管理基本制度与政策考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(单项选择题)(每题 1.00 分) 下列（）不属于业主大会的职责。
A. 制定、修改管理规约和业主大会议事规则B. 选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作C. 与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同D. 决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施2.(单项选择题)(每题 1.00 分) 下列事项中，应当经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意才能作出决定的是（）。
A. 筹集电梯大修资金B. 选聘和解聘物业服务企业C. 改建楼顶水箱D. 监督或协助物业服务企业履行物业服务合同3.(单项选择题)(每题 1.00 分) 下列物业服务企业提供的服务活动，属于物业服务合同约定的是（）A. 物业管理区域内秩序维护B. 业主专有部分装修服务C. 为业主送餐服务D. 孤寡老人照管服务4.(单项选择题)(每题 1.00 分) 业主共同财产的管理和共同利益的平衡，需要通过（）机制来实现。
A. 市场管理B. 市场竞争C. 民主协商D. 业主决策5.(单项选择题)(每题 1.00 分) 业主委员会委员资格终止后，该业主应当自（）起3日内将其保管的档案资料、印章移交给业主委员会。
A. 终止之日B. 终止之日后1天C. 终止之日后1周D. 终止之日后1个月6.(单项选择题)(每题 1.00 分) 房屋抵押权自申请（）之日起生效。
A. 抵押合同签订B. 抵押合同备案C. 抵押权登记D. 领取他项权利证书7.(多项选择题)(每题 2.00 分) 建设单位为在城市规划区内进行的工程建设项目申请领取施工许可证时，必须具备的条件包括（）。
A. 已经取得建设工程规划许可证B. 已经确定施工企业C. 施工企业已签署了工程保修书D. 有满足施工需要的施工图纸及技术资料E. 建设资金已经落实8.(多项选择题)(每题 2.00 分) 房地产开发企业提供给用户的《住宅质量保证书》，应当包括的内容有（）。
2024年物业管理师-物业管理基本制度与政策考试历年真题摘选附带答案版
2024年物业管理师-物业管理基本制度与政策考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(单项选择题)(每题 1.00 分) .( )是物业管理市场化的集中体现。
A. 市场竞争B. 自主经营C. 双向选择和等价有偿D. 等价有偿2.(单项选择题)(每题 1.00 分) 物业管理从业人员执业资格实行（）制度。
A. 登记审批B. 备案审核C. 注册审核D. 注册登记3.(多项选择题)(每题 2.00 分) 《物业管理条例》规定，物业服务收费应当遵循（）A. 合理原则B. 公开原则C. 费用与服务水平相适应的原则D. 公平原则E. 公正原则4.(单项选择题)(每题 1.00 分) 管理规约规定的事项不包括（）。
A. 业主使用、维护、管理的约定B. 业主共同利益的维护C. 违反管理规约应当承担的责任D. 物业服务企业的权利与义务5.(单项选择题)(每题 1.00 分) 住宅专项维修资金的使用，应当遵循（）的原则。
A. 平均分摊、公开透明、权利与义务相一致B. 方便快捷、公开透明、权利与义务相一致C. 方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致D. 方便快捷、公开透明、自愿分摊6.(单项选择题)(每题 1.00 分) 房地产估价师的考试办法由（）共同制定。
A. 省级房地产主管部门和直辖市房地产管理部门B. 国务院建设行政主管部门和省级人民政府建设行政主管部门C. 省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门D. 国务院建设行政主管部门和人力资源和社会保障部门7.(多项选择题)(每题 2.00 分) 物业服务企业应在物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示（）和收费标准。
A. 物业服务目的B. 物业服务企业名称C. 服务标准D. 收费项目E. 收费计价方式8.(单项选择题)(每题 1.00 分) 《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》中的二级标准规定，业主对物业服务的满意率应当达到（）以上。
物业管理基本制度与政策
物业管理基本制度与政策作为一个城市中不可或缺的一环，物业管理在城市发展和社区生活中扮演着至关重要的角色。
物业管理基本制度与政策的建立和实施对于维护社区安全、改善居民生活环境以及保障公共设施的正常运行发挥着重要作用。
本文将深入探讨物业管理的基本制度与政策，旨在帮助读者更好地了解和理解物业管理领域的重要性和相关政策。
一、物业管理基本制度的要求物业管理基本制度是物业管理工作的规范性文件，是根据现行法律法规和相关政策要求而制定的。
其目的是确保物业管理公司和居民之间的权利和义务得到平衡和双方的合理满足。
基本制度通常包括以下方面的内容：1.1 符合法律法规的要求物业管理基本制度应该严格按照国家有关法律法规的要求来制定和执行。
比如，制度应遵循《物权法》、《城市房地产管理法》等有关物业管理的法律法规，确保物业管理的合法性和合规性。
1.2 居民权益的保护物业管理基本制度应明确规定居民的权益和义务，保护居民的合法权益。
比如，物业管理公司应提供及时有效的维修服务，解决业主投诉和维权问题等。
1.3 规范物业管理行为物业管理基本制度应规范物业管理人员的行为，明确其职责和权力范围。
物业管理人员应遵守管理制度，不得滥用职权、徇私舞弊等。
1.4 合理的收费标准和管理费用细则物业管理基本制度应规定合理的收费标准和管理费用细则，确保居民缴纳的费用与提供的服务相符合。
制度应明确收费项目、计算方式和缴费期限等。
二、物业管理政策的实施除了物业管理基本制度，政府制定和实施的物业管理政策也在一定程度上影响着物业管理的运行和发展。
以下是一些常见的物业管理政策：2.1社区管理体系建设政府通过建立完善的社区管理体系，加强对物业管理工作的指导和监督。
政府职能部门与物业管理公司之间加强沟通和协作，共同促进社区的良好运行。
2.2物业投资优惠政策政府为鼓励物业管理公司投资兴业，提供一系列的物业投资优惠政策。
例如，减免企业所得税、提供贷款贴息等。
2.3人才培养政策政府出台人才培养政策，鼓励培养和引进优秀的物业管理人才。
2023年物业管理师考试复习资料
物业管理师考试复习资料一、物业管理基本制度与政策目录第一章物业管理概述第一节物业管理的概念第二节我国物业管理的产生与发展第三节我国物业管理制度建设的历史沿革第四节《物业管理条例》第二章物业管理服务第一节物业管理服务的特点和内容第二节物业服务收费第三节物业服务协议第四节物业的使用与维护第三章物业管理的基本制度第一节业主大会制度第二节管理规约制度第三节前期物业管理招投标制度第四节物业承接查验制度第五节物业服务公司资质管理第六节物业管理从业人员职业资格制度第七节住宅专项维修资金制度第四章业主的建筑物区分所有权第五章房地产相关制度与政策第一节房地产与房地产业管理制度简介第二节房地产开发经营管理第三节房地产转让管理第四节商品房销售管理第五节房屋租赁管理第六节房地产中介服务第七节房地产抵押管理第八节房地产权属登记第九节房屋维修养护管理附录1：物业管理最新行政法规中华人民共和国物权法物业管理条例物业服务公司资质管理办法住宅专项维修资金管理办法物业服务定价成本监审办法（试行）最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释保安服务管理条例业主大会和业主委员会指导规则二、物业管理实务图书目录第一章物业管理实务概述第二章物业管理招投标第三章初期介入与前期物业管理第四章物业的承接查验第五章入住与装修管理第六章房屋修缮管理第七章物业设备设施管理第八章物业公共秩序管理第九章物业环境管理第十章物业管理服务风险防范与紧急事件第十一章物业服务公司客户服务与管理第十二章物业服务公司的人力资源管理第十三章物业管理档案第十四章物业服务公司QEO管理体系的建立与实行第十五章各种不同类型物业的管理与服务三、物业管理综合能力图书目录第一章经济学基础知识与应用第二章管理学基础知识与应用第三章心理学基础知识与应用第四章公共关系基础知识与应用第五章行政管理学基础知识与应用第六章法律法基础知识与应用第七章记录学基础知识与应用第八章保险基础知识与应用第九章社会学基础知识与应用第十章建筑工程基础知识与应用第十一章建筑设备基础知识与应用第十二章建筑智能化基础知识与应用四、物业经营管理图书目录第一章物业经营管理概述第二章房地产投资及其区位选择第三章房地产投资分析技术第四章收益性物业价值评估第五章房地产市场与市场分析第六章租赁管理第七章成本管理第八章协议与风险管理第九章财务管理与绩效评价第十章写字楼物业经营管理第十一章零售商业物业经营管理第十二章物业经营管理的未来发展一、《物业管理基本制度与政策》第一章物业管理概述本章规定：掌握：《条例》对物业管理的定位，《条例》的指导思想以及确立的基本法律关系。
物业管理基本制度与政策
物业管理基本制度与政策第一章物业管理概述1.物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套的设施设备和相关的场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动. 物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动。
2。
将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于以下两点：一是强调业主在市场活动中的自主权，二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序3.社会化、专业化、市场化(最主要特征）是物业管理的三个基本特征。
4。
解放前我国城镇住房呈现的特征:住房投资由国家和国有企业统包，住房分配采取实物分配，住房消费采取福利低租金和国家保修保养的制度。
5.1981年深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司—深圳市物业管理公司挂牌成立6。
物业管理作为一个新兴的行业，在实现全面建设小康社会的目标中，更要发挥其重要的作用; 居住消费主要包括购房消费支出；家庭装饰指出、家具家电等消费支出，使用过程中的水电气暖等方面的长期消费支出；房屋大中修及设施设备改造以及物业管理消费支出。
7.20世纪90年代到《条例》颁布前我国物业管理政策法规主要体现特点有：借鉴性、过渡性、针对性。
《城市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件,是推动我国全面开展物业管理活动的基石。
8。
《物业管理条例》的颁布是我国物业管理发展史上一件具有里程碑意义的大事,报纸着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。
9.《条例》的立法指导思想主要表现在:一是强调保护业主财产权益,协调单个业主的共同利益关系；二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系;三是强调业主与物业管理企业通过公平、公开、公正和协商的方式处理物业管理事项。
10。
条例创设的法律制度有:业主大会、业主规约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项物业管理基本制度. 条例有七章共70条.11。
物业管理法规制度跟政策
物业管理法规制度跟政策合同编号：__________甲方（物业公司）：__________乙方（业主）：__________根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》等法律法规，甲乙双方本着平等、自愿、公平、诚信的原则，就甲方为乙方提供物业管理服务事宜，达成如下协议：一、物业项目基本情况1.1 物业项目名称：__________1.2 物业项目地址：__________1.3 物业项目面积：__________1.4 物业项目业主数量：__________二、物业管理服务内容（1）物业共用部位及设施设备的使用、维护和管理；（2）物业共用部位及设施设备的维修、养护和更新；（3）物业公共秩序、环境卫生的维护和管理；（4）物业公共设施、绿化景观的维护和管理；（5）物业安全保卫工作；（6）物业服务费的收取及使用管理；（7）物业档案资料的管理；（8）法律法规规定的其他物业管理服务内容。
2.2 甲方应严格执行国家和地方物业管理法规和政策，依法履行物业管理职责，保证物业的正常使用和维护。
三、物业管理服务费用3.1 物业服务费收费标准按照__________（政府部门规定的文件）执行。
3.2 乙方应按照约定时间支付物业服务费，逾期未支付的，按照__________（政府部门规定的文件）有关规定支付滞纳金。
3.3 物业服务费的具体使用情况，甲方应定期向乙方公布，接受乙方监督。
四、物业维修资金管理4.1 乙方应按照《住宅专项维修资金管理办法》的有关规定，按时足额缴纳住宅专项维修资金。
4.2 甲方应合理使用住宅专项维修资金，确保资金的安全性和有效性。
五、合同的变更和解除5.1 甲乙双方同意，合同的变更或解除，应书面签署，并经双方协商一致。
5.2 合同变更或解除后，甲方应按照法律法规和政策规定，妥善处理物业管理相关事宜。
六、违约责任6.1 甲乙双方违反合同约定的，应承担相应的违约责任。
物业管理基本制度与政策课后复习思考题(1-3章)
第一章第1题：如何认识物业管理概念？答：《物业管理条例》第二条明确规定：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的活动。
第2题：怎样理解我国物业管理的产生和发展？答：物业管理产生的根本动因在于工业化、城市化以及技术进步所带来的房地产利用、使用方式的变革、人们生活和生产方式的变革以及由此带来的房地产产权多元化、复杂化的内在矛盾。
物业管理的发展是市场推动物业管理法律法规的不断完善。
第3题：将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的和现实意义是什么？答:将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于以下两点：一是强调业主在市场活动中的自主权.业主作为物业的主人，具有充分的自主选择权，而这种选择权必须依法得到保护；二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序。
物业管理企业为业主提供哪些服务，服务标准是什么，业主如何承担服务费用，以及业主与物业管理企业相互之间所承担的违约责任，都必须在物业服务合同中作出明确约定第4题：如何理解物业管理的基本特征？答：社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。
（1）物业管理的社会化,指的是摆脱了过去那种自管的分撒管理体制，由多个产权单位、产权人通过业主大会选聘一家物业管理企业。
（2）物业管理的专业化,指的是由物业管理企业通过合同或契约的签订,按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理.（3）市场化是物业管理最主要的特点.第5题：如何正确认识物业管理在我国社会经济中的地位和作用？答:(一）实施物业管理有利促进经济增长。
居住消费本身包含众多的消费环节，大致可归纳为四类基本消费支出：购房消费支出、装饰装修支出、水电气暖长期消费支出、大中修设备改造及物业费支出；（二）实施物业管理有利于提高人民群众居住质量。
重点是：“改善居住、卫生、交通、通信条件,扩大服务性消费,逐步增加公共设施和社会福利设施”(三）实施物业管理有利于增加就业.物业管理吸纳大量的失业人员、复转退军人、农村劳动力。
2024版物业管理法规制度与政策
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX2024版物业管理法规制度与政策本合同目录一览第一条：合同主体及定义1.1 甲方名称及定义1.2 乙方名称及定义1.3 丙方名称及定义第二条：物业管理范围与内容2.1 物业管理范围2.2 物业管理内容2.3 物业管理期限第三条：双方权利与义务3.1 甲方权利与义务3.2 乙方权利与义务3.3 丙方权利与义务第四条：物业管理费用4.1 物业管理费用的构成4.2 物业管理费用的支付方式4.3 物业管理费用的调整第五条：服务质量与标准5.1 服务质量要求5.2 服务标准规定5.3 服务质量的评估与监督第六条：合同的变更与解除6.1 合同变更的条件6.2 合同解除的条件6.3 合同变更与解除的程序第七条：违约责任7.1 甲方违约责任7.2 乙方违约责任7.3 丙方违约责任第八条：争议解决8.1 争议解决方式8.2 争议解决时效8.3 争议解决地点及适用法律第九条：合同的生效、终止与延续9.1 合同生效条件9.2 合同终止条件9.3 合同延续条件第十条：保密条款10.1 保密内容10.2 保密期限10.3 保密泄露的责任第十一条：合同的转让11.1 合同转让的条件11.2 合同转让的程序11.3 转让合同的效力第十二条：法律法规与政策12.1 遵守法律法规12.2 政策变动影响12.3 法律法规的补充第十三条：其他约定13.1 甲方特殊要求13.2 乙方特殊要求13.3 丙方特殊要求第十四条：附件14.1 附件列表14.2 附件效力14.3 附件更新与替换第一部分：合同如下：第一条：合同主体及定义1.1 甲方名称：指物业管理合同签订时的物业管理公司，具有物业管理资质的企业法人。
1.2 乙方名称：指物业管理合同签订时的业主委员会，代表业主群体利益的非营利性组织。
1.3 丙方：指与甲方、乙方签订合同的其他相关方，如业主、住户等。
第二条：物业管理范围与内容2.1 物业管理范围：指甲方负责管理的物业项目范围，包括物业建筑、设施设备、公共区域等。
2024版物业管理法规制度跟政策
2024版物业管理法规制度跟政策合同目录第一章：总则1.1 目的与适用范围1.2 法规制度与政策的定义1.3 法规制度与政策的法律地位第二章：物业管理法规制度的基本原则2.1 公平性原则2.2 透明性原则2.3 可持续性原则第三章：物业管理的组织机构与职责3.1 物业管理机构的设置3.2 物业管理机构的职责3.3 业主大会与业主委员会的职能第四章：物业管理服务内容与标准4.1 物业服务的基本内容4.2 物业服务的质量标准4.3 物业服务的监督与评价第五章：物业使用与维护5.1 物业使用的规定5.2 物业维护的责任与要求5.3 物业维修与更新的程序第六章：物业安全管理6.1 安全管理的职责6.2 安全防范措施6.3 应急处理与事故应对第七章：物业财务与费用管理7.1 物业财务的基本原则7.2 物业服务费用的收取与使用7.3 物业维修基金的管理第八章：物业法规制度的制定与修订8.1 法规制度的制定程序8.2 法规制度的修订条件8.3 法规制度的公示与备案第九章：物业法规制度的执行与监督9.1 法规制度的执行责任9.2 法规制度的监督检查9.3 违规行为的处理第十章：业主的权利与义务10.1 业主的基本权利10.2 业主的基本义务10.3 业主大会的决策程序第十一章：物业管理争议的解决11.1 争议解决的原则11.2 争议解决的途径11.3 争议解决的程序第十二章：法律责任12.1 违法行为的法律责任12.2 违规行为的处罚规定12.3 法律救济的途径第十三章：附则13.1 法规制度的解释权13.2 法规制度的生效时间13.3 其他补充规定第十四章：签字栏14.1 物业管理机构代表签字14.2 业主委员会代表签字14.3 签订时间14.4 签订地点合同编号_______第一章：总则1.1 目的与适用范围本法规制度旨在规范物业管理活动，明确各方的权利与义务，适用于本物业管理区域内的所有物业管理活动。
1.2 法规制度与政策的定义本合同所称的法规制度包括国家法律法规、地方政府规章以及本物业管理区域的相关规定。
物业管理基本制度与政策：物业管理概述考点
物业管理基本制度与政策：物业管理概述考点1、多选从20世纪90年代初到《物业管理条例》颁布前，物业管理政策法规主要体现的特点有（）。
A.经验性B.借鉴性C.针对性D.操作性E.过渡性正确答案：B, C,（江南博哥） E2、单选房地产行政法规包括（）等。
A.《物业管理条例》B.《城市商品房预销售管理办法》C.《商品房销售管理办法》D.《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》正确答案：D3、单选我国对房地产管理实行（）管理方式。
A.权证B.登记C.备案D.审核正确答案：A4、单选前期物业管理合同关系是根据（）形成的。
A.建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同B.监理单位和物业服务企业签订的前期物业服务合同C.设计单位和业主签订的前期物业服务合同D.房产开发商和业主签订的前期物业服务合同正确答案：A5、多选《物业管理条例》就业主的权利和义务，业主大会的组成、职责和行为规则，前期物业管理，业主与物业服务企业的法律关系，业主处理财产共同利益的方式等，创设了（）、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等物业管理的基本制度。
A.业主大会B.管理规约C.业主委员会D.物业承接查验E.前期物业管理招标投标正确答案：A, B, D, E6、单选建设部发布《关于修订合同物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》是根据（）的形势需要。
A.规范物业服务企业的服务收费行为B.培训合格上岗制度实施后C.物业管理人员素质不断上升D.全国物业管理迅猛发展正确答案：D7、单选《住宅质量保证书》规定，保修范围和保修期限主要针对物业（）。
A.共用部位与自用设施设备B.自用部位与自用设施设备C.共用部位与共用设施设备D.自用部位与共用设施设备正确答案：B8、多选在我国短暂的物业管理发展史中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要原因是（）。
A.我国仍处于计划经济向市场经济的转型期，由福利制的房屋管理模式转变为市场的物业管理模式，需要政府发挥应有的作用B.物业管理是我国城市管理的重要组成部分，物业管理的水平直接关系到城市管理水平，而城市管理是政府的主要职能。
2024版物业管理法规制度跟政策
2024版物业管理法规制度跟政策合同编号：__________甲方（物业公司）：__________乙方（业主/住户）：__________根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》和《__________物业管理法规制度跟政策》，甲乙双方本着平等、自愿、公平、诚信的原则，就甲方提供物业管理服务，乙方支付物业费等事项，达成如下协议：一、物业管理范围及内容1.1 物业管理范围：__________（物业地址），物业共用部位、共用设施设备和相关场地。
1.2 物业管理内容：（1）房屋及设施设备的管理和维护；（2）公共区域的环境卫生和绿化管理；（3）公共秩序维护和安全防范；（4）物业服务活动的组织和管理；（5）其他物业服务事项。
二、物业服务费用（1）物业基础服务费：__________元/月·平方米；（2）物业增值服务费：__________元/月·平方米；（3）其他费用：按实际发生费用分摊。
2.2 物业服务费用的支付方式：（1）乙方应在每月__________日前，将当月物业服务费用支付至甲方指定的账户；（2）乙方逾期支付物业服务费用的，每逾期一日，应支付应付金额的__________‰作为滞纳金；（3）乙方未按约定支付物业服务费用的，甲方有权采取法律允许的措施追讨欠费。
三、物业的使用、维护和管理3.1 乙方应合理使用物业，遵守公共秩序，维护物业的安全和完好，不得损害其他业主的共同利益；3.2 乙方应按照甲方制定的物业管理规定，使用共用设施设备，不得擅自拆改、损坏；3.3 乙方不得在公共区域从事影响物业管理和他人生活的活动；3.4 乙方应按照甲方指定的方式，参与物业管理的监督和评价。
四、物业公司的权利和义务4.1 甲方有权按照合同约定，收取物业服务费用；4.2 甲方应按照合同约定，提供优质的物业管理服务，确保物业的正常使用；4.3 甲方应定期向乙方通报物业管理的有关情况，接受乙方的监督；4.4 甲方应依法履行物业管理的职责，保障乙方的合法权益。
物业管理基本制度与政策
物业管理基本制度与政策物业管理是指对房地产项目进行管理和维护的一系列活动。
为了保障业主权益、维护良好的社区环境，各地都制定了物业管理的基本制度与政策。
本文将依次从物业管理的定义、基本制度以及政策等方面进行论述。
一、物业管理的定义物业管理是指对房地产项目进行维护与管理的活动，包括保洁、安保、设备维护、绿化养护等方面。
其目的是提供良好的居住、办公等环境，保障业主及租户的权益，提升物业价值。
二、物业管理的基本制度1. 物业管理责任划分物业管理应明确责任的划分，明确业主、物业管理公司及相关部门的职责，确保各方能够履行自己的职责。
同时，对物业管理公司的绩效进行评估和监督，以确保物业管理工作的有效性。
2. 物业管理费管理物业管理费是业主按照一定比例缴纳的费用，用于支付物业管理所需的人力、资源等成本。
物业管理应明确费用的计算方式和使用范围，并定期向业主报告费用的使用情况。
3. 小区安全管理小区安全是物业管理的重要内容之一。
物业管理应加强对小区的安全监控，安装安防设备，制定安全防范措施，并加强对小区门禁、巡逻等工作的管理，确保小区安全稳定。
4. 小区环境管理物业管理应注重小区的环境管理，包括绿化养护、垃圾分类处理、道路清洁等方面。
通过定期维护和管理，保持小区环境的整洁与美观，提升居住品质。
5. 业主权益保障物业管理应积极维护业主的权益，协助解决小区内的纠纷和问题。
同时，建立业主代表会议或业主大会等机制，促进业主与物业管理公司之间的沟通和共识。
三、物业管理的政策支持1. 政府支持政府应出台相关的政策，支持和规范物业管理工作。
例如，加强对物业管理公司的监管，推动物业管理行业规范化发展；提供物业管理方面的培训和指导，提高物业管理人员的专业水平。
2. 法律法规支持相关的法律法规应对物业管理提供保障和支持。
例如，《物业管理条例》明确了物业管理的各项规定；《业主权益保护法》保障了业主的权益等等。
3. 社区自治支持社区应加强自治，组建业主委员会等组织，参与物业管理的决策和监督。
物业管理基本制度和政策
《物业管理基本制度》1、物业管理：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
2、物业管理定义的理解：⑴是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动。
⑵物业管理活动的基础是物业服务合同⑶物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序维护3、《条例》的调整范围：（1）《条例》既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动。
（2）《条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村。
4、物业管理的特征：按照社会产业部门划分的标准，物业管理属于第三产业。
社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。
（熟悉）物业管理社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。
5、物业管理的起源与发展（A）物业管理起源于19世纪60年代的英国。
一位名叫奥克维娅·希尔的女士为在其名下出租的房屋制定了一套行之有效的管理办法。
英国还成立了非盈利性行业组织——皇家特许屋宇经理学会。
20世纪初，美国也成立了第一个行业协会——芝加哥建筑管理人协会。
6、我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征：（B）（1）住房投资由国家和国有企业统包；（2）住房分配采取实物分配；（3）住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。
7、1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立。
（A）广州东华实业股份有限公司1984年征地开发的五羊村，也是实行专业化物业管理较早的一个小区。
8、1993年深圳市人大颁布了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》（A）9、建设部于1994年针对全国颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，明确要求“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”，（A）《城市新建住宅小区管理办法》上升《条例》上升《物权法》10、物业管理在社会经济中的地位与作用（熟悉）⑴实施物业管理有利于促进经济增长⑵实施物业管理有利于提高人民群众居住质量⑶实施物业管理有利于增加就业⑷实施物业管理有利于维护社区稳定⑸实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展11、《条例》颁布前，物业管理政策法规主要体现以下特点：借鉴性、过渡性、针对性（A）12、《城市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石。
物业管理师：物业管理基本制度与政策考试试题
物业管理师：物业管理基本制度与政策考试试题1、多选业主在物业管理活动中，享有下列权利：()A.选举业委会委员，并享有被选举权;B.提议召开业主大会会议，并提出建议;C.提出制定和修改主业主公约、大会议（江南博哥）事规则的建议;D.参加业主大会会议，行使投票权正确答案：A, B, C, D2、单选物业管理活动中的物业承接查验制度是依据()设立的。
A.《物权法》B.《合同法》C.《物业管理条例》D.《物业承接查验办法》正确答案：C3、单选业主要装饰装修房屋的应当事先告知物业管理企业，物业管理企业应当将房屋装饰装修中的()告知业主。
A.禁止行为B.注意事项C.规章制度D.禁止行为和注意事项正确答案：D4、单选在建筑物区分所有权中，占主导地位的是()。
A.专有部分的管理权B.专用部分的所有权C.共有部分的共有权D.共有部分的共同管理权正确答案：B5、多选在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：()A.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;B.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;C.物业质量保修文件和物业使用说明文件;D.物业管理所必需的产权资料正确答案：A, B, C, D6、单选县级以上地方人民政府()负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
A.房地产行政主管部门B.工商行政管理部门C.小区管理办公室D.物业管理协会正确答案：A7、多选对物业管理区域内违反有关治安，环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为()。
A.予以制止B.依法处理C.行政处罚D.行事处分正确答案：A, B8、单选管理规约规定的事项不包括()。
A.业主使用、维护、管理的约定B.业主共同利益的维护C.违反管理规约应当承担的责任D.物业服务企业的权利与义务正确答案：D9、单选下列业主的行为中，属于未履行对共有部分承担义务的是()。
物业管理基本制度与政策物业管理的基本制度
第三章物业管理的基本制度第一节业主大会制度1、条例实施以前,各地在物业管理实践中,大多采用业主委员会制度,即业主选举产生的业主委员会,代表全体业主行使有关物业管理的权力;2、条例的第六条规定：房屋的所有权人为业主;3、在物业管理活动中,业主作为不动产所有权人,不受国籍限制,也不受自然人、法人或其他组织的属性限制;4、具有业主身份的有三种,房屋所有权证书持有者；房屋共有权证书持有者；待领房屋所有权和房屋所有权证书的购房者;5、业主在物业管理中应享受的权力：参加会议提建议,接受服务四权利：选举权、被选举权、监督权、知情权;6、业主的义务遵法,交钱：遵守业主公约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位、设备设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；按照国家规定缴纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用;7、物业服务费用是服务合同约定的重要内容之一;8、一个物业管理区域只能成立一个业主委员会;9、业主大会的筹备：成立业主大会筹备组；业主大会筹备组的工作内容确认首次业主大会会议召开时间、地点、形式和内容；参考政府主管部门制定的示范文本,拟定业主大会议事规则草案和业主公约草案；确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议以上的投票权数；确认业主委员会委员候选人产生办法及名单；做好召开首次业主大会的其他准备工作；筹备业主大会的工作要求开会公布15日前,确认身份,确认投票权10、业主大会筹备组的工作内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告;11、业主大会筹备组应当自组成之日30日内在行政主管部门的指导下,召开首次业主大会;12、业主大会的职责业主共同决定的事项,一定,二选,三动：条例规定中,制定、修改业主公约和业主大会议事规则；选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作；选聘、解聘物业管理企业；决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施；制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；法律、法规或者业主大会议事规则的其他有关物业管理的职责;13、业主大会临时会议召开条件特殊人,紧急事20%以上业主提议；重大事故或者紧急时间需要及时处理；业主大会会议规则或者业主公约规定的其他事情; 14、推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议3日前,就业主大会会议拟讨论的事项,书面征求其多代表的业主意见;15、业主大会的表决效力,一般决定,1/2以上投票通过；如修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项基金使用与续筹方法的决定,需过物业管理区域全体业主所持投票权的2/3;16、业主委员会应当将业主大会的决定以书面形式在物业管理区域内及时公告;17、业主委员会的性质：条例将业主委员会明确定位为业主大会的执行机构;业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生,是业主大会的常设性执行机构,对业主大会负责,具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事宜;18、业主委员会的职能：召集业主大会会议,报告业主管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监督业主公约的实施；业主大会赋予的其他职责;19、业主对业主委员会工作享有监督权;20、业主委员会有权对业主公约的实施情况进行监督,一旦有业主不遵守业主公约的约定,影响到其他业主的合法权益或者物业管理区域内的公共利益时,业主委员会有权予以制止、批评教育、责令限期改正,并依照业主公约的规定进行处理;错误：依法处理21、条例规定,业主委员会备案时间为自选举产生之日起30日内;22、业主委员会委员的选举条件：有时间、有能力、守规矩;23、业主委员会委员变更：经业主委员会或20%以上业主提议,由业主大会会议做出变更决定,并以书面形式在物业区域内公告;第二节业主公约制度1、物业管理往往涉及多个业主,业主之间既有个体利益,也有共同利益;2、业主公约是由全体业主共同制定的,对全体业主具有普遍约束力的自律规范;3、业主公约是物业法律法规和政策的一种有益的补充,是有小调整业主之间权利与义务关系的基础性文件,也是物业管理顺利进行的重要保证;4、共同财产和共同利益是业主之间建立联系的基础;物业管理的落脚点就是要保护业主的财产权利,不仅要保护单个业主的权力,而且要保护全体业主关于房屋财产的权益;5、业主公约的主要内容：有关物业的使用、维护、管理；业主共同的利益；业主应当履行的义务；业主应当履行的权力;6、业主公约对物业使用人也发生法律效力;继受人是业主7、无论物业的现售还是预售,建设单位在销售物业之前应制定业主临时公约;8、临时公约相关主体的法律义务：建设单位不得侵害物业买受人的义务；建设单位对临时公约的说明义务；物业买受人对业主临时公约承诺的义务;9、2004年9月,建设部颁布了业主临时公约示范文本,明确了业主临时公约应当具备的主要内容;10、业主使用物业应当遵守的规则：遵守相邻权规定；遵守房屋装饰装修规定；共同部位共同设施设备的使用规定；使用物业的禁止性规定;11、违约责任主要规定的内容：业主违反关于物业的使用、维护和管理的规定,妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失；业主违反关于业主共同利益的约定,导致全体业主的共同利益受损的；建设单位未履行临时公约约定的义务,业主和物业管理企业可向有关行政部门投诉;以上三条其他业主和物业管理企业可依据临时公约向人民法院提起诉讼;第三节前期物业管理招投标制度招标为买服务1、物业管理是市场经济的产物,竞争是市场经济的基本特征;2、条例第二十四条规定,住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相同资质的物业管理企业;3、招标投标是市场经济下,交易双方所采取的一种交易形式;采用招标投标方式进行交易,最显着的特征是将有序的竞争机制引入交易过程;通过招投标形式选聘前期物业管理企业的优越性表现在：有利于遏制协议选聘物业管理企业各种不正当竞争行为；有利于创造物业管理公平的市场竞争环境；促进物业企业提高物业服务质量;4、招投标活动必须遵守“公开、公平、公正和诚实信用”的原则;5、投标人少于3个,由于缺乏足够的竞标,进行招投标的意义不大,可采用协议的方式选聘物业管理企业;条例特别规定,应当经过物业过在第的区、县房地产行政主管部门的批准,才可以进行;6、前期物业的招标原则：不得以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人；不得对潜在投标人实行歧视待遇；不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际不符的资格要求;7、前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标;8、从事物业管理的招标代理机构应具备的条件：有经营场所和相应资金；有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量；有房地产行政管理部门建立的物业管理评标专家名册;9、前期物业管理招标文件应包括的内容：招标人及招标项目简介；物业管理服务内容及要求；对投标人及投标书的要求；评标标准和评标方法；招标活动方案；物业服务合同的签订;10、招投标的知识要点：1招标人应当在发布招标公告或者发出招投标要求书的10日前向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产新政主管部门备案标前10天备案；2自招标文件发出之日至投标人提交文件截止之日止,最短不得少于20天发标至投标不少于20天；3招标人对发出的招标文件,认为必须澄清或者修改有关内容的,应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前,以书面形式通知所有的招标文件收受人需修改15日书面；4通过招投标选择物业的,招标人应当在规定时限完成物业管理招投标工作,现售30日1个月,预售90天3月；5招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人；6招标人应当自确定中标人之日15日内,向物业项目多在低的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案标后备案15天；7招标人和投标人应当自中标通知书发出之日起30日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同30天内纸上见;11、投标备案需准备：与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；招标公告和投标邀请书；招标文件；法律、法规规定的其他材料;12、物业管理项目招标规则：投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求；相关政策和招标人对投标人的企业资质要求也不同；招标人必须达到政策或投标文件要求的企业资质等级；物业管理企业资质不符合条件的,投标文件可能被视为废标;13、投标禁止行为前提物业管理招标管理暂行办法规定：投标人不得以他人名义投标或者其他方式弄虚作假,骗取中标；投标人不得相互串通投标,不得排挤其他投标人的公平竞争,不得损害投标人或者其他投标人的合法权益；投标人不得与招标人串通投标,损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益；禁止投标人以向宅表人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标;开标：开标时间应在招标文件确认的提交投标文件截止时间进行,开标地点在招标文件争预先确定;14、评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成,成员为5个以上的单数,其中投标人代表以外的物业管理方面专家不得少于成员总数的2/3;第三方认证15、评标委员会完成评标后,应当向招标人提出书面评估报告,阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见,并按照招标文件规定的评标标准和评标方法,推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人;第四节物业承接查验制度1、条例第二十八条规定,物业企业承接物业时应对物业共用部位,共用设备设施进行查验;2、承接查验的意义对物业有好处：有利于明确各方的名、权、利；可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定实行建设；可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端;3、物业承接查验包括物业管理资料移交和物业现场检验;4、资料移交是物业管理企业对物业实施管理的重要基础;只有接收了相关物业资料才能把握有福啊物业的基本情况并进行现场查验；物业的管理和维护越来越需要专业人员的专业操作；建设单位向物业管理企业移交物业资料包括竣工验收资料；技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理的其他资料；前期物业管理合同终止,原物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交各业主委员会;5、物业共有部位共用设施设备验收：对给水和暖气管线做打压试验,检查各类阀闸是否灵活,各类配件、之间是否完好,检查排水系统是妥否通畅；检查相关的仪表、仪器是否齐全、完好,所有设备设施是否符合国家规定的安全标准；消防、采暖、电梯等须有政府认可的专业验收合格证书；空调、发动机、电梯机房、高压泵房等高噪音设备设施是否有环保验收合格证；检查沟、井等附属设施是否符合规定要求;6、物业区域环境验收：检查道路、围墙是否完整,物业管理区域的甬路是否与大市政主干道正常接通；临时设施及临时用房是否拆除干净,场地是否平整；物业区域是否建立垃圾存放处或垃圾中转站；停车场是否符合交通管理部门要求；有否交通标志和减速设施；绿化是否符合设计要求,草坪、花卉、乔灌木长势是否良好,是否病虫害;7、条例第三十一条规定,建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围,承担物业的保修责任;三保8、1998年,建设部下发了商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明制度的规定,是为了保障住房消费者的权益,加强商品房住宅售后服务管理;第五节物业管理企业资质管理制度1、在住房改革前,城市居民住房由政府或者建设单位统一建设;2、1980年以来国家逐步推行城镇住房制度改革;3、具有独立法人资格的物业管理企业是按照公司法组建的物业管理公司;他所具备的条件是：依法成立；有必要的财产或者经费；有自己的名称、组织机构和场所；能够独立承担民事责任;4、物业管理企业有限责任公司,注册资金不能低于十万；有限股份公司,注册资金不能少于一千万;5、物业管理企业资质管理的重要性：针对当前我国物业管理的发展现状,有必要加强对物业管理企业的资质管理,把好市场准入关；针对物业管理企业的管理服务特征,有必要对物业管理企业建立市场准入和清出制度；针对物业管理的专业特性,需要实行企业资质审批制度;6、物业管理企业是一种以较少自有资本而管理庞大资产的企业;7、物业企业资质的条件、分级、申请、审批、动态管理等均应当属物业管理企业资质管理制度的内容;8、物业管理企业的资质等级9、新设立物业管理企业的资质申请,需在领取执照的30日内,向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质,带营业执照；企业章程；验资证明、企业法定代表人的身份证明；物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同,管理和技术人员的职称证书和劳动合同;新设按最低等级走,一年暂定期10、物业管理企业等级的核审,向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府和劳动合同,工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；物业管理合同复印件; 11、物业企业名称、法人变更30日内变手续,物业企业分立、合并30日内变手续；破产、歇业、终止业务,营业执照注销后15日内变手续;手续需向原资质审批部门办理;第六节物业管理从业人员职业资格制度1、物业管理活动的特殊性、经营管理的专业性以及涉及学科多、管理复杂等特点,决定了物业管理专业人员实行职业资格制度;2、职业道德正面阐述：同一行业的职业群体关于从业信念、职业操守、职业习惯、行为准则的总体观念和要求;3、物业管理的职业道德：守法经营；诚信经营；尽职尽责胜任本职工作；努力学习,掌握专业技能;4、诚信经营,物业企业需把握：诚信订立合同及认真履行合同;5、诚信履行合同要注意：重视物业服务合同的宣传和解释；制定物业服务和计划和实施物业管理；切实履行物业管理合同约定的义务；发生违约事宜,双方依合同约定和法律规定及时处理;6、物业从业人员应把握的专业知识和技能：房屋及设备设施管理专业知识和技能；企业经营管理专业知识和技能；房地产开发和经营管理；社会关系学专业知识和协调能力；心理学专业知识和人际沟通能力;7、物业管理人员的职业素养：自信自强、积极向上；奋发努力、坚韧不拔；诚恳待人、服务热情；文明礼貌、着装整洁;8、申请职业资格注册具备的条件：遵纪守法,遵守职业道德；取得职业资格证书神奇健康,并能坚持在相应的岗位工作；经所在单位考核合格;9、物业管理师制度暂行规定、物业管理师资格考试实施办法和物业管理师资格认定考试办法三个文件实施后,物业管理师资格正式纳入了国家专业技术人员职业资格系列;10、取得物业管理师资格证书人员初始申请注册者,自取得资格证书之日起1年内提出初始注册申请,并提交中华人民共和国物业管理师初始注册申请表；资格证书与聘用单位签订的劳动合同;11、物业管理师注册有效期为三年,申请延续注册需提交需提交的资料中华人民共和国物业管理师注册申请表；与聘用单位签订的劳动合同；达到注册期内继续教育要求的证明材料;12、在物业管理活动中受到刑事处罚,自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满两年的不予注册;13、物业管理师应当接受继续教育,每年不小于40学时;14、物业管理师的执业范围是：制定并组织实施物业管理方案；审定并监督执行物业管理蔡玉预算；查验物业共用部位、共用设施设备和有关资料；负责房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护与管理；维护物业管理区域内环境卫生和秩序；法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项;第七节住宅专项维修资金制度1、加强住房售后的维修管理,建立住房共用部位、设备和小区公用设施专项维修资金,资金包含住房共用部位、共用设施设备发生大修、中修、及更新、改造;2、确定住户共用部位共用设施设备计提范围的主要依据,是相关法律行政法规和住房买卖合同;3、业主首次交存住宅专项维修金子的标准为当地住宅建筑安装工程造价的5%—8%;4、业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首次缴存额30%的,业主应当及时续交;5、出售公有住宅的维修资金,由业主和售房单位共同交存;6、出售的公有房业主首次交存专项维修资金的标准为当地方房改成本价的2%,售房单位交存的住宅专项维修资金,按照多层售房款的20%,高层30%,从售房款中一次性提取;7、公有住房售房单位应当在受到售房款之日起30日内,将应提取的住宅专项维修金教育代收代管单位;8、住宅专项维修资金的使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则,任何单位和个人不得挪作他用;9、不得从专项资金里列支的：应当别人出的水电气暖他<建设单位>,应当日常出的日常维护费;。
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早在1993年，深圳市就开始积极探索物业管 理招投标制度。1999年，建设部在深圳召开了 全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物业 管理项目招投标制度和经验。从1995年开始， 建设部还在全国开展了城市物业管理优秀示范 小区和优秀市长的表彰活动，激发了各地提高 物业管理水平的热情，创建了一批又一批“全 国物业管理优秀示范小区”，取得了丰硕的成 果。2000年，中国物业管理协会成立，对加强 行业指导和行业自律起到了重要作用。
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五 .《条例》确立的基本法律关系
（一）业主相互之间的关系
（二）物业管理企业和业主之间的关系
（三）开发企业与业主以及物业管理企业之
间的 关系
（四）供水供电等单位与业主以及物业管理
企业之间的关系
（五）社区居委会与业主，业主大会以及物
业管理企业的关系
（六）物业管理各方主体与政府之间的关系
聘物业服务企业;物业服务企业要到社会上去
寻找可以代管的物业
（二）专业化:专业的人员配备,专门的组织机构
专门的管理工具设备;科学规范的管理措施和
பைடு நூலகம்
工作程序;现代管理科学和先进维修养护技术
（三）市场化:通过竞争和商品经营方式实现的
商业行为就是市场化.双向选择等价有偿是市
场化的集中体现.
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第二节 我国物业管理的产生和发展
物业管理基本制度与政策
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第一章 物业管理概述
第一节 物业管理的概念
一.物业管理的概念
物业管理：是指业主通过选聘物业管理企业， 由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定， 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修， 养护，管理，维护相关区域内的环境卫生和秩 序的活动
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（一）物业管理定义的理解
的良性发展
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第三节 《物业管理条例》
一.《条例》的立法过程 （一）收集有关资料，了解国内外物业管理的
立法情况 （二）开展立法调研，掌握第一手材料 （三）进行专家论证，研讨立法中的难点问题 （四）广泛征求意见，以求彰显民意
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二 .《条例》的指导思想和立法原则
《条例》的立法指导思想，主要表现在以下 三个方面，一是保护业主的财产权益，协调单 个业主与全体业主的共同利益关系；二是强调 业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服 务与被服务的关系；三是强调业主与物业管理 企业通过公平，公开和协商方式处理物业管理 事项。
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《条例》在立法过程中主要遵循以下 几个基本原则
（一）物业管理权利和财产权利相对应的原则 （二）维护全体业主合法权益的原则 （三）现实性与前瞻性有机结合的原则
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三.《条例》创设的法律制度 （一）七项基本制度 1 .业主大会制度 2 .业主公约制度 3 .前期物业管理招投标制度 4 .物业承接查验制度 5 .物业管理企业资质管理制度 6 .物业管理从业人员职业资格制度 7 .住宅专项维修资金制度
一.我国物业管理的产生
随着住房商品化的深入开展，如何管理好新 建住宅小区和各类商品房屋，既是广大群众的 迫切要求，也是在新形势下摆在房地产主管部 门面前的紧迫任务。
1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房 管理的公司—深圳市物业管理公司挂牌成立。 随后，南方一些沿海城市也相继成立物业管理 公司
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第二章 物业管理服务
第一节 物业管理服务的特点和内容 一.物业管理服务的特点
㈠物业管理服务的公共性和综合性 ㈡物业管理服务受益主体的广泛性和差异性 ㈢物业管理服务的即时性和无形性 ㈣物业管理服务的持续性和长期性
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二.物业管理服务的内容 ㈠公共性服务: 1.房屋共用部位的维修养护与管理 2.房屋共用设施设备的维修养护与管理 3.物业区域内共用设施设备的维修养护管理 4.物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务 5.物业区域内公共秩序消防交通等协管事项服务 6.物业装饰装修管理服务 7.物业档案资料的管理 8.专项维修资金的代管服务
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二 .我国物业管理的发展
我国第一家专业化物业管理公司成立，标志 着我国在物业管理道路上迈出了第一步。1993 年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地 方性法规——《深圳市经济特区住宅小区物业 管理条例》，以地方立法的方式对物业管理进 行制度规范。建设部在总结深圳和广州经验的 基础上，于1994年颁布了《城市新建住宅小区 管理办法》，明确要求“住宅小区应当逐步推 行社会化，专业化的管理模式，由物业管理公 司统一实施专业化管理。”该办法颁布后，各 地开始把物业管理作为城市管理体制的重大改 革事项来着手推行。
1 .物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方 式来实现的活动
2 .物业管理活动的基础是物业服务合同
3 .物业管理的内容是对物业进行维修，养护，管 理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护
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（二）《物业管理条例》调整的范围
1 .《条例》既调整住宅物业的物业管理活动， 也调整非住宅物业的物业管理活动
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（二）涉及的几个方面 1 .尊重和维护业主的财产权利 2 .建立业主民主协商,自我管理,平衡利益的机制 3 . 《条例》和有关法律法规共同规范物业管理 活动 4 .妥善处理政府和市场的关系
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四 .《条例》主要内容简介 （一）总则 （二）业主及业主大会 （三）前期物业管理 （四）物业管理服务 （五）物业的使用与维护 （六）法律责任
实践证明，物业管理已在房地产业和其他服 务业相结合的基础上，发展成为与我国社会， 经济协调发展，与广大人民生活，工作息息相 关的一个新兴行业。
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三 .物业管理在社会经济中的地位和作用 （一）实施物业管理有利于促进经济增长 （二）实施物业管理有利于提高人民群众
居住质量 （三）实施物业管理有利于增加就业 （四）实施物业管理有利于维护社区稳定 （五）实施物业管理有利于推动房地产业
2 .《条例》的适用范围，既包括城市，也涵 盖乡村
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三）物业管理的市场化特征
1.房地产物质形态的演变导致了物业财产 状况的演变
2.多元化的物业权属状况要求物业管理形 式与之相适应
3.物业管理活动应当遵循市场原则 4.非市场性的房屋管理不属于物业管理
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二 .物业管理的特征
（一）社会化:物业的所有权人要到社会上去选