物业管理基本制度与政策
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1 .物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方 式来实现的活动
2 .物业管理活动的基础是物业服务合同
3 .物业管理的内容是对物业进行维修，养护，管 理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护
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（二）《物业管理条例》调整的范围
1 .《条例》既调整住宅物业的物业管理活动， 也调整非住宅物业的物业管理活动
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二 .我国物业管理的发展
我国第一家专业化物业管理公司成立，标志 着我国在物业管理道路上迈出了第一步。1993 年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地 方性法规——《深圳市经济特区住宅小区物业 管理条例》，以地方立法的方式对物业管理进 行制度规范。建设部在总结深圳和广州经验的 基础上，于1994年颁布了《城市新建住宅小区 管理办法》，明确要求“住宅小区应当逐步推 行社会化，专业化的管理模式，由物业管理公 司统一实施专业化管理。”该办法颁布后，各 地开始把物业管理作为城市管理体制的重大改 革事项来着手推行。
一.我国物业管理的产生
随着住房商品化的深入开展，如何管理好新 建住宅小区和各类商品房屋，既是广大群众的 迫切要求，也是在新形势下摆在房地产主管部 门面前的紧迫任务。
1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房 管理的公司—深圳市物业管理公司挂牌成立。 随后，南方一些沿海城市也相继成立物业管理 公司
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（二）涉及的几个方面 1 .尊重和维护业主的财产权利 2 .建立业主民主协商,自我管理,平衡利益的机制 3 . 《条例》和有关法律法规共同规范物业管理 活动 4 .妥善处理政府和市场的关系
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四 .《条例》主要内容简介 （一）总则 （二）业主及业主大会 （三）前期物业管理 （四）物业管理服务 （五）物业的使用与维护 （六）法律责任
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第二章 物业管理服务
第一节 物业管理服务的特点和内容 一.物业管理服务的特点
㈠物业管理服务的公共性和综合性 ㈡物业管理服务受益主体的广泛性和差异性 ㈢物业管理服务的即时性和无形性 ㈣物业管理服务的持续性和长期性
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二.物业管理服务的内容 ㈠公共性服务: 1.房屋共用部位的维修养护与管理 2.房屋共用设施设备的维修养护与管理 3.物业区域内共用设施设备的维修养护管理 4.物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务 5.物业区域内公共秩序消防交通等协管事项服务 6.物业装饰装修管理服务 7.物业档案资料的管理 8.专项维修资金的代管服务
的良性发展
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第三节 《物业管理条例》
一.《条例》的立法过程 （一）收集有关资料，了解国内外物业管理的
立法情况 （二）开展立法调研，掌握第一手材料 （三）进行专家论证，研讨立法中的难点问题 （四）广泛征求意见，以求彰显民意
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二 .《条例》的指导思想和立法原则
《条例》的立法指导思想，主要表现在以下 三个方面，一是保护业主的财产权益，协调单 个业主与全体业主的共同利益关系；二是强调 业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服 务与被服务的关系；三是强调业主与物业管理 企业通过公平，公开和协商方式处理物业管理 事项。
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早在1993年，深圳市就开始积极探索物业管 理招投标制度。1999年，建设部在深圳召开了 全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物业 管理项目招投标制度和经验。从1995年开始， 建设部还在全国开展了城市物业管理优秀示范 小区和优秀市长的表彰活动，激发了各地提高 物业管理水平的热情，创建了一批又一批“全 国物业管理优秀示范小区”，取得了丰硕的成 果。2000年，中国物业管理协会成立，对加强 行业指导和行业自律起到了重要作用。
物业管理基本制度与政策
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第一章 物业管理概述
第一节 物业管理的概念
一.物业管理的概念
物业管理：是指业主通过选聘物业管理企业， 由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定， 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修， 养护，管理，维护相关区域内的环境卫生和秩 序的活动
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（一）物业管理定义的理解
实践证明，物业管理已在房地产业和其他服 务业相结合的基础上，发展成为与我国社会， 经济协调发展，与广大人民生活，工作息息相 关的一个新兴行业。
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9ຫໍສະໝຸດ Baidu
三 .物业管理在社会经济中的地位和作用 （一）实施物业管理有利于促进经济增长 （二）实施物业管理有利于提高人民群众
居住质量 （三）实施物业管理有利于增加就业 （四）实施物业管理有利于维护社区稳定 （五）实施物业管理有利于推动房地产业
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五 .《条例》确立的基本法律关系
（一）业主相互之间的关系
（二）物业管理企业和业主之间的关系
（三）开发企业与业主以及物业管理企业之
间的 关系
（四）供水供电等单位与业主以及物业管理
企业之间的关系
（五）社区居委会与业主，业主大会以及物
业管理企业的关系
（六）物业管理各方主体与政府之间的关系
聘物业服务企业;物业服务企业要到社会上去
寻找可以代管的物业
（二）专业化:专业的人员配备,专门的组织机构
专门的管理工具设备;科学规范的管理措施和
工作程序;现代管理科学和先进维修养护技术
（三）市场化:通过竞争和商品经营方式实现的
商业行为就是市场化.双向选择等价有偿是市
场化的集中体现.
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第二节 我国物业管理的产生和发展
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《条例》在立法过程中主要遵循以下 几个基本原则
（一）物业管理权利和财产权利相对应的原则 （二）维护全体业主合法权益的原则 （三）现实性与前瞻性有机结合的原则
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三.《条例》创设的法律制度 （一）七项基本制度 1 .业主大会制度 2 .业主公约制度 3 .前期物业管理招投标制度 4 .物业承接查验制度 5 .物业管理企业资质管理制度 6 .物业管理从业人员职业资格制度 7 .住宅专项维修资金制度
2 .《条例》的适用范围，既包括城市，也涵 盖乡村
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三）物业管理的市场化特征
1.房地产物质形态的演变导致了物业财产 状况的演变
2.多元化的物业权属状况要求物业管理形 式与之相适应
3.物业管理活动应当遵循市场原则 4.非市场性的房屋管理不属于物业管理
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二 .物业管理的特征
（一）社会化:物业的所有权人要到社会上去选
2 .物业管理活动的基础是物业服务合同
3 .物业管理的内容是对物业进行维修，养护，管 理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护
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（二）《物业管理条例》调整的范围
1 .《条例》既调整住宅物业的物业管理活动， 也调整非住宅物业的物业管理活动
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二 .我国物业管理的发展
我国第一家专业化物业管理公司成立，标志 着我国在物业管理道路上迈出了第一步。1993 年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地 方性法规——《深圳市经济特区住宅小区物业 管理条例》，以地方立法的方式对物业管理进 行制度规范。建设部在总结深圳和广州经验的 基础上，于1994年颁布了《城市新建住宅小区 管理办法》，明确要求“住宅小区应当逐步推 行社会化，专业化的管理模式，由物业管理公 司统一实施专业化管理。”该办法颁布后，各 地开始把物业管理作为城市管理体制的重大改 革事项来着手推行。
一.我国物业管理的产生
随着住房商品化的深入开展，如何管理好新 建住宅小区和各类商品房屋，既是广大群众的 迫切要求，也是在新形势下摆在房地产主管部 门面前的紧迫任务。
1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房 管理的公司—深圳市物业管理公司挂牌成立。 随后，南方一些沿海城市也相继成立物业管理 公司
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（二）涉及的几个方面 1 .尊重和维护业主的财产权利 2 .建立业主民主协商,自我管理,平衡利益的机制 3 . 《条例》和有关法律法规共同规范物业管理 活动 4 .妥善处理政府和市场的关系
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四 .《条例》主要内容简介 （一）总则 （二）业主及业主大会 （三）前期物业管理 （四）物业管理服务 （五）物业的使用与维护 （六）法律责任
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第二章 物业管理服务
第一节 物业管理服务的特点和内容 一.物业管理服务的特点
㈠物业管理服务的公共性和综合性 ㈡物业管理服务受益主体的广泛性和差异性 ㈢物业管理服务的即时性和无形性 ㈣物业管理服务的持续性和长期性
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二.物业管理服务的内容 ㈠公共性服务: 1.房屋共用部位的维修养护与管理 2.房屋共用设施设备的维修养护与管理 3.物业区域内共用设施设备的维修养护管理 4.物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务 5.物业区域内公共秩序消防交通等协管事项服务 6.物业装饰装修管理服务 7.物业档案资料的管理 8.专项维修资金的代管服务
的良性发展
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第三节 《物业管理条例》
一.《条例》的立法过程 （一）收集有关资料，了解国内外物业管理的
立法情况 （二）开展立法调研，掌握第一手材料 （三）进行专家论证，研讨立法中的难点问题 （四）广泛征求意见，以求彰显民意
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二 .《条例》的指导思想和立法原则
《条例》的立法指导思想，主要表现在以下 三个方面，一是保护业主的财产权益，协调单 个业主与全体业主的共同利益关系；二是强调 业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服 务与被服务的关系；三是强调业主与物业管理 企业通过公平，公开和协商方式处理物业管理 事项。
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早在1993年，深圳市就开始积极探索物业管 理招投标制度。1999年，建设部在深圳召开了 全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物业 管理项目招投标制度和经验。从1995年开始， 建设部还在全国开展了城市物业管理优秀示范 小区和优秀市长的表彰活动，激发了各地提高 物业管理水平的热情，创建了一批又一批“全 国物业管理优秀示范小区”，取得了丰硕的成 果。2000年，中国物业管理协会成立，对加强 行业指导和行业自律起到了重要作用。
物业管理基本制度与政策
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第一章 物业管理概述
第一节 物业管理的概念
一.物业管理的概念
物业管理：是指业主通过选聘物业管理企业， 由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定， 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修， 养护，管理，维护相关区域内的环境卫生和秩 序的活动
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（一）物业管理定义的理解
实践证明，物业管理已在房地产业和其他服 务业相结合的基础上，发展成为与我国社会， 经济协调发展，与广大人民生活，工作息息相 关的一个新兴行业。
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9ຫໍສະໝຸດ Baidu
三 .物业管理在社会经济中的地位和作用 （一）实施物业管理有利于促进经济增长 （二）实施物业管理有利于提高人民群众
居住质量 （三）实施物业管理有利于增加就业 （四）实施物业管理有利于维护社区稳定 （五）实施物业管理有利于推动房地产业
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五 .《条例》确立的基本法律关系
（一）业主相互之间的关系
（二）物业管理企业和业主之间的关系
（三）开发企业与业主以及物业管理企业之
间的 关系
（四）供水供电等单位与业主以及物业管理
企业之间的关系
（五）社区居委会与业主，业主大会以及物
业管理企业的关系
（六）物业管理各方主体与政府之间的关系
聘物业服务企业;物业服务企业要到社会上去
寻找可以代管的物业
（二）专业化:专业的人员配备,专门的组织机构
专门的管理工具设备;科学规范的管理措施和
工作程序;现代管理科学和先进维修养护技术
（三）市场化:通过竞争和商品经营方式实现的
商业行为就是市场化.双向选择等价有偿是市
场化的集中体现.
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第二节 我国物业管理的产生和发展
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《条例》在立法过程中主要遵循以下 几个基本原则
（一）物业管理权利和财产权利相对应的原则 （二）维护全体业主合法权益的原则 （三）现实性与前瞻性有机结合的原则
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三.《条例》创设的法律制度 （一）七项基本制度 1 .业主大会制度 2 .业主公约制度 3 .前期物业管理招投标制度 4 .物业承接查验制度 5 .物业管理企业资质管理制度 6 .物业管理从业人员职业资格制度 7 .住宅专项维修资金制度
2 .《条例》的适用范围，既包括城市，也涵 盖乡村
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三）物业管理的市场化特征
1.房地产物质形态的演变导致了物业财产 状况的演变
2.多元化的物业权属状况要求物业管理形 式与之相适应
3.物业管理活动应当遵循市场原则 4.非市场性的房屋管理不属于物业管理
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二 .物业管理的特征
（一）社会化:物业的所有权人要到社会上去选