重庆商业市场调研报告

“上海的今日就是重庆的明天”，我们有理由相信，随着经
济的发展，目前重庆市各区域商圈必将随着城市经济发展、 交通条件的改善而迅速成为城市核心商圈，成为真正意义的 “多中心”商业。
重庆商业发展现状
商圈
五大传统商圈对比
观音桥
次市级商业中心 主要：江北、渝北、北部新区 次要：渝中、沙坪坝、近郊 中高档、中档 0.65平方公里 0.8平方公里
•国际潮流时尚品牌集中的商业 •人文教育特征明显的学区 •国际奢侈一线品牌云集的传 中心，众多国际潮流品牌进入 商业中心； 商圈特征 统商业核心区； 重庆的首选商圈之一； •整体消费力相对较低，未 •但受交通和空间限制，发展 •未来发展潜力较大，将成长为 来须加强区域外拓展以实 潜力有限； 重庆市另一主力商圈； 现商圈升级；
西部战略：成渝经济区，中国第四级
1. 成渝经济区规划起于2003年，于2010年12月正式获批 2. 成渝经济区区域规划将涵盖四川15个市和重庆31个区县，总面积20.61万平 方公里，人口9840.7万，GDP总量1.58万亿元。 3. 成渝经济区的空间布局将依托中心城市和长江黄金水道、主要陆路交通干线， 形成以重庆、成都为核心，沿江、沿线为发展带的“双核五带”空间布局。
重庆城市战略：具备成为国际化大都市基础
“水路”衔接——两路寸滩保税港区
“水港＋空港”模式，侧重保税物流，打造西部最开放的口 岸，内陆地区政策最优、功能最齐全、开放程度最高的口岸 环境和长江上游航运中心，吸引和集聚国内外先进的生产要 素，增强重庆在整个西部地区的经济辐射带动作用，加快内 陆地区的开放步伐。
间，吸引全国投Baidu Nhomakorabea客，尤其是高端投资客
5. 新政以来的市场反映出，在全国范围内重庆房地产市场抗风险抗跌能力最强，市场最稳健
PART
2
重庆商业市场研究
重庆商圈定位及功能规划
重庆商业发展已形成解放碑商圈为核心，观音桥、南坪等次级商圈的格局。新规划商圈将进入下一步重点打造范围，形成“一个 核心商圈、五个传统商圈，五个新兴商圈”的商业格局。 北碚 商圈 西永 商圈
解放碑
市级商业中心 全市乃至西南地区 中高档 0.92平方公里 --
沙坪坝
区域商业中心 主要：沙坪坝 次要：北碚、九龙坡、江 北 中档 0.27平方公里 6平方公里
杨家坪
区域商业中心 主要：九龙坡 次要：大渡口 中档 1平方公里 4平方公里
南坪
区域商业中心 主要：南岸 次要：巴南 中档 3.7平方公里 6平方公里
已通车
2013年动工 2013年动工 2014年 规划中 规划中 规划中 2013年动工
重庆轨道交通2014年将连通主城九区，远期将通达周边卫星城镇，为千万人口的城 市发展提供支撑。
重庆经济——重庆已经进入了一个新的经济增长周期
2001年-2011年重庆GDP 15000 10000 5793 6530 7894 10011
重庆城市战略：具备成为国际化大都市基础
“空对空”衔接——国际化机场建设
目前，重庆江北国际机场已跻身世界百强机场之列，排全国十大机场第九位。据介绍，世界上机场年吞吐量超过5000万 人次的有11个，包括美国的纽约和芝加哥，欧洲的伦敦、巴黎、法兰克福，亚洲的东京、首尔、曼谷，以及我国的北京、 上海、广州。十年后，重庆江北国际机场将与这些机场比肩，成为国际空港。
索引
PART 1 重庆宏观市场研究 PART 2 重庆商业市场研究 PART 3 南岸区市场研究 PART 4 项目区域及属性研究 PART 5 项目SWOT分析
PART
1
重庆宏观市场研究
国家战略：重庆，起点低、增长快、地位高 •中国准一线城市 •国家五大中心城市之一 • 长江上游地区的经济中心 • 西部地区的重要增长极 • 城乡统筹发展直辖市 • 国家重要的现代制造业基地 • 西南地区综合交通枢纽
重庆商业概况 – 商业品牌发展趋势
重庆日益丰富的品牌组合和档次，正逐步向一线城市商业水平靠近，逐步提升市民的生活品质，而市民消费欲 望的热情，对购物中心的品牌组合提出了更高要求。
2005年-2006年 2007年-2008年 2008年-2009年 2010年-2012年
2005年， 美美时代百货进入重庆解放 碑商圈；国际奢侈品牌首次 试水重庆市场。
规划占地8.37平方公里，其中，空港保税港区2.37 平方公里，水港保税港区6平方公里，预计到2015 年分三期全部建成。经分析评估，以重庆保税港区为中心，500公里半径划圈，辐地面积约80万平方
公里，加之局部经干线交通辐射吸引区域，预计重庆保税港区辐地总面积约100平方公里。
重庆城市战略：具备成为国际化大都市基础
“陆路”衔接——构建“大西南综合交通枢纽”
“2小时周边”、“4小时重庆”、“8小时出海”的交
通发展战略，将加快高速公路和铁路干线的建设，快
速连接周边各大城市。 到2020年，“一小时经济圈”公路网将构成“三环十 射多联线”的格局，区县高速公路通达率100%。除 内环、外环外，将形成遂渝、渝武、渝邻、渝宜、江 南通道、渝湘、渝黔、渝泸、成渝、成渝辅助通道10 条放射状高速公路。
2007年后， 奢侈品牌扩大到名表领域； 时尚潮流国际品牌大量进军 重庆；国际快销UNILQO开 出了西南区首店。
重庆宏观交通战略：构建“大西南综合交通枢纽”
1. 2004年，江北国际机场2期正式运行，现已成为全国排
行第9位机场，将跻身国际大型枢纽机场之列； 2. 2005年，寸滩港一期完工，西部最大港口，中国首个 “水港+空港”一区双功能内陆型保税港区；
3. 2007年，龙头寺火车站投入使用，中国西部南北、东西
20000
10000 0
2011年重庆与主要一线城市GDP对比 16000 12303 11502 11191
10011
上海
北京
广州
深圳
天津
重庆
重庆宏观环境总结
1. 改革开放前30年属于东部，后30年属于西部
2. 重庆迎来百年发展机遇，未来10年世界看中国，中国看重庆；重庆的城市价值向世界级的
国际化大都市看齐 3. 重庆的巨大发展前景和政策支持，必将吸引世界各地企业的抢滩登陆，商业、商务市场存在 巨大发展空间 4. 重庆在全国一线及准一线城市中处于明显房价洼地，城市的发展利好必然带来巨大投资空
5000
0
4676 3034 3467 3907 2555 2232 1976
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2011年重庆与中西部城市GDP对比 10011 6950 6756 5619 3864 3636 2717 2509 2211 1383
15000
10000 5000
重庆1小时经济圈；重庆2小时经济圈；重庆3小时经济圈 覆盖以重庆为中心的中国西部重要城市，
0 重庆 成都 武汉 长沙 西安 合肥 洛阳 昆明 南宁 贵阳 19196
2010年，重庆的GDP增速达到惊人的17.1%，2011年GDP增速
16.5%，增速全国第一，GDP总量达西部第一，接近全国一线 城市水平。 2012年重庆GDP预计为11784亿元，预计增速在 13.9%左右，重庆经济逐步回调趋稳。
解放碑商圈：时尚高端商业核心 观音桥商圈：潮流高端购物商贸中心 杨家坪商圈：城市西部商贸核心区 南坪商圈： 休闲旅游商贸中心区 沙坪坝商圈：文化商贸区 大渡口商圈：“都市生态商贸区” 茶园商圈：定位为市级商业副中心，辐射主城东 部消费者 西永商圈：定位为市级商业副中心，服务西永城 市副中心，辐射主城西部消费者 渝北两路商圈：定位为都市区组团商业中心，服 务和辐射渝北及北部新区消费者 巴南鱼洞商圈：定位为都市区组团商业中心，服 务和辐射巴南及周边消费者 北碚商圈：定位于都市区组团商业中心，服务北 碚区及周边居民，辐射合川等地消费者
大通道交汇枢纽； 4. 2009年，成渝高铁开通，路程缩短至2小时 ; 5. 2009年，重庆“二环十射”已完成了一环、二环、成渝、
渝遂、渝合、渝邻、渝湘、渝黔八条线路，重庆将建立
“八小时西南”的交通枢纽。
国际化的交通奠定了重庆作为中国一线国际化大都市的基础，未来重庆将成为联通 欧美国家的中心城市，城市价值不可估量。
地位 辐射范围 档次 现规模 未来供应 规模
代表品牌
LV， Cartier， Giorgio Armani, Tiffany & Co , H&M, C&A, Uniqlo,Sephora
Gucci， Emporio Armani, Max&Co., Armani Evisu, Miss Sixty, ZARA, Uniqlo, Sephora CK Jeans, G-Star，Jeans,Aquascutum, Replay,Armani Jeans, Uniqlo H&M,MUJI, ZARA, NOVO, CK Jeans, Guess H&M, MUJI, Uniqlo, Uniqlo,GAP Sephora •传统工业区发展 •九龙开发区、袁 家岗区域的联动发 展是其升级的重要 基础； •吸引较多外来人口， 消费层级多元化特征 明显； •具备一定发展潜力， 沿江商业和商圈形成 独特的商业竞争力；
渝北两路 商圈
观音桥 商圈 沙坪坝 商圈 杨家坪 商圈
解放碑 商圈
南坪 商圈 茶园 商圈
大渡口 商圈
巴南鱼洞 商圈
重庆商与上海商圈对比分析
虽然与重庆市同样是多中心商业格局，但不同的是，重庆的 商业格局是受到地理格局所限而形成，但上海市目前的商圈 格局是由于经济发达，旧有核心商圈已不能满足其需要而逐 渐形成的； 上海市目前共有5个核心商圈，均能够辐射到整个城市的消 费群体，且各商圈各有特色。目前重庆仅解放碑和观音桥商 圈能够辐射到整个城市各区域，而南坪、沙坪坝、杨家坪等 仅是区域商圈；
重庆城市战略：具备成为国际化大都市基础
“空对空”衔接——国际化机场建设
打造“亚洲领先、世界一流”大型国际商业门户枢纽机场，远期规划到2040年，规划飞行区等级为4F，两组4条平行跑道， 满足年旅客吞吐量6500万—7000万人次的使用需求 一是中国西部地区的航空运输经济中心；二是打造中国西部最大的现代立体式综合交通运输中心，拥有西部最大的立体交通 换乘中心和功能最强、方式最多的综合交通运输网络。 以重庆机场为中心、1小时航程为半径的1小时航空圈即是中国未来最具潜力的航空旅游圈，同样3小时航空圈覆盖了中国最 富裕的几大经济区，6小时航空圈覆盖了包括东南亚、日韩以及俄罗斯远东等21世纪经济发展空间最广阔的区域
发展目标：
到2015年，建成西部地区重要的经济中心，地区生产总值占全国的比重达到6.5%，城镇化率达到52%。到2020年，成渝经济 区区域一体化格局基本形成，人均地区生产总值达到4.7万元，城镇化率达到60%，成为我国综合实力最强的经济区域之一。
成渝经济区将与沿海长三角、珠三角、京津冀三大增长极呈东西犄角鼎立之势
五大定位：
1. 全国重要的经济增长极，建成以重庆、成都为核心的西部地区综合实力最强区域； 2. 西部地区重要的产业集聚区，形成国家重要的先进装备制造业、现代服务业、高新技术产业和农产品基地。 3. 深化内陆开放的试验区； 4. 统筹城乡发展的示范区； 5. 国家生态安全保障区。
西部战略：成渝经济区，中国第四级
重庆微观交通战略：构建“轻轨交通枢纽网”
轨道名称 一号线 二号线 起止地点 朝天门-西永 （远期至璧山） 较场口-新山村 通车时间 2011一期通 已通车
三号线
四号线 五号线 六号线 七号线 八号线 九号线 环线
鱼洞-机场
鱼嘴-海峡路 杨家岩-西彭 （远期至江津） 长生-北碚 北碚-西彭 跳蹬（大渡口区）-朱家 坝（江北） 三峡广场-江北机场 四公里-弹子石
成渝经济区，是西部地区经济最发达、经济密度最高的地
区。区域经济密度是全国平均水平的3.2倍，是西部地区平 均水平的14倍，2011年，实现GDP2.8万亿元，占川渝两 省市的80%、西部的25%、全国的5%。 国内外的大企业在产业转移布局时，会更多涌向成渝经 济区，提升区域产业的规模和质量，更多高端的产业肯定 会在区域落户发展，促使区域内产业调整，市场要素也会 形成自由流动，达到川渝两地合作互赢。