北京市房地产宏观市场环境

1.北京市房地产宏观市场环境

1.1北京市城市经济与规划

1.1.1宏观经济运行状况

以下为北京市2000-2007年宏观经济概况：

1.1.1.1北京市2000-2007年GDP发展情况

北京市2000年到2007年的国内生产总值和人均生产总值一直呈现稳步上涨的趋势，同比增涨在10%以上，到2007年国民生产总值已经到达9006.2亿元，年人均GDP达到则56004元。

2007年，北京全年实现地区生产总值9006.2亿元，比上年增长12.3%，已经连续9年实现两位数增长。人均GDP达到55151元，位于全国第四位，另外，北京的人均可支配收入达到21989元，是国内仅有的四个“人均可支配收入超过20000元”的城市之一。北京是中国经济总量仅次于上海的城市。

1.1.1.2CPI跟踪分析

据国家统计局2008年5月11日发布的数据，4月份全国居民消费者物价指数同比上涨8.5%，全国70个主要城市上涨8.1%。这是这一指标连续15个月同比上涨5%以上。消费者物价指数(Consumer Price Index)简称CPI，是反映与居民生活有关的产品及劳务价格统计出来的物价变动指标，通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。CPI高企导致货币购买力下降，一般定义超过3%为通货膨胀，超过5%就是比较严重的通货膨胀。

在这种情况下，对于房地产市场可能产生如下影响：

第一，固定资产投资增加。在通胀背景下，民众急需投资保值渠道，实物资产包括土

地、房地产在内，都是最好的保值资产。保值诉求和收入增长之后的财富效应，是提升房价的根本动因。政府小幅不断加息实际上使市场坚定了一个判断，那就是经济处于通胀周期，因此购买实物资产保值是最理性的投资。

第二，房价难以出现明显下挫。从金融角度来说，房价下挫必须具备三个条件，一是人民币真实汇率大幅升值，二是通胀风险大有缓解，三是投资品种极大丰富。从目前来看，正是人民币贬值、通胀风险加剧与投资品种过少这几个因素共同作用，支撑了中国的房地产市场。截至2007年12月末。中资商业银行房地产贷款占各项贷款的比重为32.2%；如果加上大量以房产作为抵押的其它贷款，房地产价格的波动已影响到银行一半左右的信贷资产安全。房价下降30%，银行系统将增加1万亿元的坏帐，事实上，加上土地房产等抵押品，房地产价格波动对银行的影响幅度可能会更大。可见从金融安全的角度，只要我国不动产证券化的进程没有完成，房价难以大幅下挫。

1.1.1.3北京市房地产投资情况

在资产投资方面，2000年到2007年北京市固定资产投资总额从1297.4亿元上涨到07年的3966.6亿元，其中房地产开发投资占整体固定资产投资比例从2000年的40.24%直线上涨，到2004年已经达到58%，增长幅度和速度较快。到05年以后该比例开始逐年下降，到2007年下降8%左右。

北京市在2004年后房地产投资比例逐年递减，预示着一直以来作为固定资产投资重要方向的房地产市场已经开始发生改变。分析其原因在于北京作为一线城市，其房地产市场经长期发展，优质土地资源日益稀缺，土地价格和房屋价格的快速上涨从供给和需求二个方面压缩了市场的发展空间。

1000

20003000

400050006000700080002004年

2005年2006年2007年

单位：万平方米

北京市商品住宅供需情况

住宅施工面积（万平方米）

住宅竣工面积（万平方米）

销售住宅（万平方米）

2005-2007年住宅市场施工面积、竣工面积的总量在逐年递减，说明住宅类产品的有效供应出现减少。但是平均每年的住宅竣工面积和住宅销售面积基本等量，说明市场需求一直保持旺盛的态势，这一市场前景对于城市核心区位的住宅项目会带来大量的利好因素。

1.1.2 城市规划

1.1.

2.1 城市总体规划

北京未来城市整体规划（2004-2020）

经过国务院批准2004年-2020年，在北京市域范围内，构建“两轴-两带-多中心”的城市空间结构。在“两轴-两带-多中心”城市空间结构的基础上，形成中心城-新城-镇的市域城镇结构。中心城则主要是指八大主要城区，该区域是北京政治、文化等核心职能和重要经济功能集中体现的地区。区域内重点进行城市环境整治、交通疏理、基础设施改善，合理控制建设强度，逐步疏解人口与产业，完善政治、文化和国际交往中心的功能，大力发展以高端服务、金融保险和文化旅游为主体的第三产业，提升城市职能中心品质。

1.1.

2.2城市交通规划

备注：标记处为本案位置

根据“两轴－两带－多中心”的城市空间结构，构筑以轨道交通、高速公路以及交通枢纽为主体的交通支撑体系。优化完善中心城路网体系，大幅度提高现有道路的通行能力。合

理确定中心城的土地开发强度与建设规模，改善中心城交通状况。

1.2北京市土地市场（城八区）

1.2.1北京市城八区土地市场成交分析

1.2.1.1城八区土地市场

为了更好的了解北京市的房地产市场的发展情况，我们对北京市2007年的土地市场按照行政区域划分，并针对北京市中心城区（城八区）进行统计。

2007年北京市城八区共计成交土地42宗，规划建筑面积589.48万平方米，平均成交楼面价格为4459元/平方米。

城八区成交土地当中纯住宅用地占整体市场的12%，比例最大的为商业金融用地占22%。

1.2.1.2城八区住宅土地市场

47%

53%

北京市2007年土地市场住宅共计成交56宗，城市核心区域当中朝阳区成交土地放量最大。但从整体的放量上看，城市核心区域土地放量少于远郊区县，居住用地供应向城市外部扩展，城八区住宅土地稀缺性增强。

2007年北京城八区住宅土地成交情况表