房地产经济学复习资料

•例:A企业98年2月发生业务如下：向B企业销售房屋1000平方米并取得销售款，平均售价0.20万元/平方米；向C企业销售上述同类房屋500平方米并取得销售款，平均售价为0.10万元/平方米。

经税务机关审核确认，A向C销售的房屋价格明显
偏低且无正当理由。

销售房屋适用5％的税率。

问：
•（1）A向B售房应纳营业税税额是多少？
•（2）A向C售房应纳营业税税额是多少？
•答案：
•（1）A向B售房应纳营业税额＝1000×0.20×5％＝10万元
•（2）A向C售房应纳营业税额＝500×0.20×5％＝5万元。

•例:甲建筑公司以16000万元的总承包额中标为某房地产开发公司承建一幢写字楼,之后甲建筑公司又将该写字楼工程的装饰工程以7000万元分包给乙建筑公司。

工程完工后，房地产开发公司用其自有的市值4000万元的两幢普通住宅楼抵顶了应付给甲建筑公司的工程劳务费；甲建筑公司将一幢普通住宅楼自用，另一幢市值2200
万元的普通住宅抵顶了应付给乙建筑公司的工程劳务费。

•要求：
①建筑业分包、转包业务营业额的确定；
②代扣代缴营业税的计算；
③销售不动产营业税的计算。

解：（1）甲建筑公司应纳建筑业的营业税=（16000-7000）⨯3%=270（万元）
（2）甲建筑公司代扣代缴乙建筑公司建筑业营业税=7000⨯3%=210（万元）
（3）房地产公司应纳销售不动产营业税
=4000⨯5%=200（万元）
（4）甲建筑公司应纳销售不动产营业税
=2200⨯5%=110（万元）
例:某商贸公司2000年自建一幢宿舍,其中一部分已竣工销售。

已竣工销售的宿舍楼建筑安装成本为100万元，取得销售收入150万元。

（建筑业营业税率为3%，成本利润率为5%，销售不动产营业税率为5%）
•请计算该商贸公司应纳营业税。

（1）自行建造行为交营业税
①组成计税价格P=100 ⨯ (1+5%）÷（1-3%)=108.2(万元)
②按建筑业交营业税=108.2⨯3%=3.2(万元)
(2)销售楼房应缴营业税=150⨯5%=7.5(万元)
(3)应纳营业税总额=3.2+7.5=10.7(万元)
例8:某建筑公司承揽一项装修工程,公司与发包方合同协议由公司提供装饰材料200万元,装修费300万元，装修完工后，发包方按协议付款，请计算建筑公司应纳营业税额。

•解：（1）此项装修工程为混合销售行为，应一并征收营业税。

（2）应纳营业税=（200+300）⨯3%=15（万元）
•例：某企业2002年上半年企业共有房产原值4000万元，7月1日起企业将原值200万元、占地面积400平方米的一栋仓库出租给某商场存放货物，租期1年，每月租金收入
1.5万元。

8月10日对委托施工单位建设的生产车间办理验收手续，由在建工程转入固
定资产原值500万元。

(房产税计算余值的扣除比例20%)
•要求：计算该企业2002年应缴纳的房产税。

（2001年cpa考题）
•分析：
–(1) 经营自用房产应缴纳的房产税
•4000×(1-20％)×1.2％-200×(1-20％)×1.2％×50％＝37.44(万元) –(2)出租房产应缴纳的房产税
• 1.5×6×12％＝1.08(万元)
–(3)在建工程转入房产应缴纳的房产税
•500×(1-20％)×1.2％÷12×4＝1.6(万元)
•(4) 2002年应缴纳房产税＝37.44＋1.08＋1.6＝40.12(万元)
•例：两单位互换经营性用房，A的房屋价格为490万元，B的房屋价格为600万元，当地契税税率为3%，则应如何缴纳契税？
•分析：
–(1)房屋等价交换，不交契税。

不等价交换由多付资产一方按价差缴纳契税。

–(2)B应缴纳契税为：
(600-490) ×3%=3.3（万元）
•例：某演艺人员购买一栋公寓住房，成交价格110万元；转让其原有住房，成交价格为50万元；因参加国际比赛获奖受国家奖励，奖品为一套三居室住宅，其市场价格为60万元。

如果当地政府规定的契税适用税率为5%，计算该演艺人员应缴纳的契税。

•分析：
–应纳契税＝110×5%＋60×5%＝8.5（万元）
•例：某企业破产清算时，其房地产评估价值为4000万元，其中以价值3000万元的房地产抵偿债务，将价值1000万元的房地产进行拍卖，拍卖收入1200万元。

债权
人获得房地产后，与他人进行房屋交换，取得额外补偿500万元。

计算当事人各方
分别及合计应缴纳契税（适用契税税率3％）（2002年CPA试题）•分析：
–债权人承受破产企业土地，房屋权属以抵偿债务的免征契税。

–拍卖房地产的，承受方应纳契税。

•税额=1200×3%=36万元
–房屋交换中，由支付补价的一方按价差计算交纳契税。

•税额=500×3%=15万元
–当事人各方应纳契税合计=36＋15=51（万元）
•例：某房地产开发公司转让一幢写字楼，取得收入1000万元。

已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元，与转让房地产有关的税金为60万元。

该公司应纳的土地增值税为多少？
•分析：
–（1）增值额=1000-[50+200+40+60+（50+200）⨯20%]=600（万元）
–（2）扣除项目金额=50+200+40+60+（50+200）⨯20%]=400（万元）
–（3）增值额与扣除项目比=600÷400⨯100%=150%
–（4）应纳土地增值税额=600 ⨯50%-400 ⨯15%=240（万元）
•应用举例（三）
•例：某房地产开发公司转让一幢写字楼，取得收入1000万元。

已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元，与转让房地产有关的税金为60万元。

该公司应纳的土地增值税为多少？
•分析：
–（1）增值额=1000-[50+200+40+60+（50+200）⨯20%]=600（万元）
–（2）扣除项目金额=50+200+40+60+（50+200）⨯20%]=400（万元）
–（3）增值额与扣除项目比=600÷400⨯100%=150%
–（4）应纳土地增值税额=600 ⨯50%-400 ⨯15%=240（万元）
例：某家电生产企业为增值税一般纳税人，2008年度有员工1000人。

企业全年实现收入总额8000万元，扣除的成本、费用、税金和损失总额7992万元，实现利润总额8万元，缴纳企业所得税2万元。

后经聘请的会计师事务所审计，发现有关税收问题如下：
（1）收入总额8000万元中含国债利息收入7万元、金融债券利息收入20万元、从被投资公司分回的税后股息38万元；
（2）当年1月向银行借款200万元购建固定资产，借款期限1年。

购建的固定资产尚未完工，企业支付给银行的年利息费用共计12万元全部计入了财务费用核算；
（3）12月份转让一项无形资产的所有权，取得收入60万元未作收入处理，该项无形资产的净值35万元也未转销（不考虑转让税费）；
（4）“营业外支出”账户中，列支上半年缴纳的税收滞纳金3万元、银行借款超期的罚息6万元、给购货方的回扣12万元、意外事故损失8万元、非广告性赞助10万元，全都如实作了扣除。

计算该企业应补缴的企业所得税。

（1）收入总额中的国债利息收入7万元、从被投资公司分回的税后股息38万元为免税收入，（2）用于购建固定资产的借款利息12万元应计入资产成本，不得计入财务费用。

（3）转让无形资产所得60－35＝25万元应计入应纳税所得额
（4）税收滞纳金3万元、回扣12万元，非广告赞助支出10万元不得税前扣除。

（5）应纳税所得额＝8－7－38+25+12+3+12+10＝25万元
（7）应纳所得税额＝25×25％＝6.25万元
（8）应补缴企业所得税6.25－2＝4.25万元
房地产是以土地和固着于土地之上的房屋设施为主要物质形态的财产及其权属关系。

房地产供给
是指生产者在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商品量。

在生产者的供给中既包括了新生产的房地产商品（俗称增量房），也包括过去生产的存货（俗称存量房）
土地使用权出让是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

集聚效益:
指各种群体和个人在地域空间上集中所产生的经济效益。

集聚效益可以分成两大类：一类是企业内部的规模经济效益；另一类是企业外部的集聚效益，它包括区域化经济效益和城市化经济效益两个方面的内容。

支柱产业
是指一国的产业结构中，该产业的增加值在GDP 中占有较大比重；科技含量高；具有较大的市场发展空间和增长潜力；产业关联度强，带动系数大，对整个国民经济的发展起着重大影响作用的关键产业部门
房地产投资
是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动 城市规划
是一定时期内城市发展的计划和各项建设的综合部署，是指导城市开发、建设和管理的重要依据和手段。

在城市规划的指导下进行城市建设，可以取得合理的城市布局、完善的城市基础设施和良好的城市生态环境
城市地租
城市地租是指住宅经营者或工商企业为建筑住宅、工厂、商店、银行、娱乐场所，租用城市土地而交付给土地所有者的地租
城市地租
城市地租是指住宅经营者或工商企业为建筑住宅、工厂、商店、银行、娱乐场所，租用城市土地而交付给土地所有者的地租。

房地产产业政策
房地产产业政策，是政府通过产业定位、产业发展规划和政策导向，对一定时期房地产业发展制定并实施的基本政策，以此引导房地产业与国民经济相协调的、稳定健康的发展
房地产估价是对现有的房地产或拟投资开发的房地产的价格进行分析评定的经济活动，是确定房地产市场价格的基本手段。

房地产金融
是指与房地产开发生产、流通、消费相联系的资金融通活动和金融资产的投资活动
房地产投资信托，是指货币所有者或房地产所有者，委托金融机构代理购、建、租赁、经营房地产及其证券，从而达到投资目的的一种形式
城市绝对地租
城市土地所有权由国家垄断，任何企业、单位、个人要使用城市土地，都必须向土地的所有者交纳地租。

这个由所有权的垄断而必须缴纳的地租就是城市绝对地租。

房地产需求的价格弹性
是指房地产商品的价格变化的比率所引起的房地产需求量变动的比率，它表示了房地产需求量变动对房地产价格变动的反应程度。

用公式表示为：
区位 狭义的区位概念是指特定地块（宗地）的地理和经济空间位置及其与相邻地块的相互关系。

广义的区位概念是指人类一切活动，包括经济的、文化教育的、科学卫生的一切活动以及人们的居住活动的空间布局及相互关系。

房地产业
房地产业是指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经济中具有生产和服务两种职能的独立产业部门。

它体现了房地产经营过程各种参与者之间的经济关系,
房地产转让是指房地产权利人将其合法的房地产转移给他人的行为。

E d = △Q/Q △
房地产是以土地和固着于土地之上的房屋设施为主要物质形态的财产及其权属关系。

城市规划
是一定时期内城市发展的计划和各项建设的综合部署，是指导城市开发、建设和管理的重要依据和手段。

土地使用权出让是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

房地产业可持续发展，是指房地产业的发展既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。

房地产市场
是指房地产商品一切交换和流通关系的总和。

其内涵既包括土地、房产及相关的劳务服务的交易行为，又包括土地所有权和使用权的有偿转让、房地产买卖交易以及租赁、典当、抵押等各类经济活动，从经济关系分析，房地产市场是所有这些交换和流通关系的综合，体现了市场中的当事人之间错综复杂的经济利益关系。

房地产投资
是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。

房地产需求的收入弹性是指收入变动的比率所引起的房地产需求量变动的比率，它表示了房地产需求量变动对收入变动的反应程度。

用公式表示为：
房地产风险
是指房地产投资过程中，某种低于预期利润，特别是导致投资损失的可能性。

住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。

房地产市场供求均衡
是指房地产商品的供给价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致时的房地产经济运行状态。

房地产价格评估
又称房地产估价，是指专业的房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循估价原则，按照规范的估价程序，采用科学的估价方法，并结合经验，通过对影响房地产价格因素的分析，对特定房地产的真实、客观、合理的价格所作的估计、推测和判断。

房地产有效需求
所谓房地产的有效需求是指消费者在一定的时期内，在每一价格的水平上愿意而且能够购买的商品量，即有支付能力的需求。

从宏观经济的意义上来讲，是指商品的总供给与总需求达到均衡状态时的总需求
房地产估价是对现有的房地产或拟投资开发的房地产的价格进行分析评定的经济活动，是确定房地产市场价格的基本手段。

房地产转让是指房地产权利人将其合法的房地产转移给他人的行为。

房地产需求的价格弹性是指房地产商品的价格变化的比率所引起的房地产需求量变动的比率，它表示了房地产需求量变动对房地产价格变动的反应程度。

房地产市场的有效供给，在微观经济意义上讲是指现实供给层次中符合消费者需求的、正在或即将实现交换的那一部分房地产商品的供给量。

在宏观经济意义上讲是指房地产商品的总供给与总需求达到均衡时的总供给。

房地产品是建筑产品和房地产之间的中间状态。

级差地租是指被土地所有者所占有的、由于土地的等级差别所产生的超额利润。

房地产投资风险是指由于不确定性因素的影响所导致的房地产投资收益偏离预期收益的程E Y = △Q/Q
△Y/Y
度。

房地产开发是指通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动。

物业管理市场是指以物业管理服务为交易对象的市场。

房地产中介广义的房地产中介指，从生产、流通到消费为房地产运行所提供的一切服务活动。

按房屋建筑的结构分，可划分为砖木结构、_砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构的房屋建筑。

土地所有制是整个土地制度的核心，土地关系的基础。

.土地使用权期满，土地连同土地上的建筑物由政府无偿收回。

我国土地市场运行模式的选择方向是垄断竞争型土地市场。

马克思认为，土地价格是地租的资本化。

房地产公司是房地产经营管理的主体。

.房地产投资项目评价包括对外部环境、自身条件和具体项目的评价三方面内容。

房地产综合开发的主要程序包括决策阶段、前期阶段、施工阶段、竣工验收阶段和销售产品回收资金阶段。

房地产开发企业在房地产综合开发施工阶段的主要工作是进行工程招标，落实施工企业，以及在施工过程中对开发项目的工程监理。

房地产经济学是研究房地产资源配置基本经济理论、房地产经济活动运行规律以及房地产经济活动运行过程中所发生经济关系的科学
国民经济对房地产的作用方向，主要表现为两个方面带动和制约。

按地租的物质形态划分，地租可分为劳役地租、实物地租、货币地租。

风险识别的方法很多，在房地产常用的有专家调查法、筛选---检测---诊断法和流程图分析法。

房地产需求具有多样性、区域性、双重性、可替代性。

房地产业对国民经济的作用方向课分为两个方向：促进或牵制。

马克思主义地租理论阐明了资本主义地租的三种形式：绝对地租、级差地租和垄断地租。

按经济活动的内容划分，区位可以划分为：工业区位、农业区位、商业区位住宅区位和其他区位。

房地产开发中的新开发指的是新市区、卫星城镇
物业管理的基本特征有社会化、企业化、专业化、市场化
土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换、赠与等。

建筑密度是指建筑物物底面积与总用地面积之比。

楼面地价是指每平方米建筑面积所分摊到的地价成本，它等于总地价除以总建筑面积。

在公式V= 中，r是指资本还原利率
影响绝对地租的因素有哪些？
(1)农产品市场的供求状况
(2) 农业资本的有机构成
(3) 农业资本的有机市场
简述区位的特征：
区位内涵的多重性
区位的动态性
区位的层次性
区位的等级性
区位的区位的稀缺性
区位的相对性
区位的设计性
简述物业管理的发展趋势
物业管理将与城市现代化发展规划融为一体
物业管理将走向个性化、规模化
物业管理将进入社会化、网络化、智能化创新管理的新时代。

房地产咨询活动应遵循哪些原则?
(1)符合政府政策和法律规范；
(2)尊重科学，实事求是；
(3)对委托人负责；
(4)发挥人才优势；
(5)有偿服务，合理收取报酬。

试述我国城镇住房制度改革的目标。

我国城市住房制度改革的目标是：（1）建立与社会主义市场经济相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；（2）加快住宅建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求；（3）培育住宅业成为新的经济增长点，促进国民经济发展。

(5)房地产市场供求的反经济循环。

房地产金融有哪些特点？
房地产金融与一般金融相比，具有下面四个鲜明的特点。

（1）房地产金融资金融通量的巨额性；（2）房地产金融期限结构的长期性；（3）房地产金融债权的可靠性；（4）房地产金融债权的流动性较弱。

城市土地利用规划有什么重要性？其基本原则有哪些？
城市土地利用规划对于实现城市土地合理配置，促进房地产业稳定、协调和健康发展具有重要的作用。

首先，城市土地利用规划是政府调节城市土地资源配置的重要手段；其次，城市土地利用规划可以减少房地产企业和相关用户决策的盲目性；再次，城市土地利用规划有利城市土地利用的长效管理。

城市土地利用规划的基本原则主要有：
(1)整体性原则，要求土地利用规划中要有综合的、系统的观念，把城市土地看作是自然、经济、社会三者的统一体，对城市的社会、经济、政治、文化、环境、心理等诸多人文因素进行综合的考虑。

(2)区位原则，要求按城市土地的区位状况进行土地布局，使各类用地“各得其所”。

土地的一个重要特性是差异性，表现为土地质量差异和土地位置差异。

(3)超前性原则，即土地规划必须走在土地实际开发利用之前，先规划后开发，并对今后一个时期土地利用情况进行预测，这样可使土地利用规划具有一定程度的超前性。

(4)立体性原则，从土地的最经济利用角度出发，从地面、地下、空间三位一体来规划城市用地。

(5)区域性原则。

制定土地利用规划不能局限于城市范围内，而必须把城市放在更大的区域内，这样易于解决城市适度规模、发展卫星城、小城镇和城市群等问题，也能更合理地解决水利、环境、交通等问题，促进区域经济发展。

(6)经济利用的原则。

城市土地是稀缺资源，数量有限，所以必须充分、合理和经济地利用每一寸土地资源、最大限度地提高土地利用率、土地生产力和土地利用的经济效益。

房地产市场有哪些特殊性?
(1)房地产市场的区域性；
(2)房地产市场价格的非规范性；
(3)房地产市场价格的层次性和一次交易的大额性；
(4)生产与生活消费的双重性；
简述房地产保险的必要性。

首先，房地产保险是抗击自然灾害和意外事故风险的客观需要。

其次，房地产保险是消除和转移责任风险和信用风险的客观需要。

再次，房地产保险也是巩固和扩大房地产金融功能的客观需要。

房地产业宏观管理的总目标和分目标是什么?
(1)总目标：满足社会生产和社会生活的需要，为社会创造更多的财富；
(2)分目标：
A.实现土地资源合理配置；
B.实现经济增长；
C.实现产业政策；
D.实现城市规划，促进城市发展。

为什么说房地产业属于第三产业？
答：房地产业在三次产业划分中属于第三产业。

这是因为房地产业具有第三产业的特征。

其一，房地产的投资开发活动，主要从事的是资源的整合、组织和管理等流通和服务活动，并不直接建造房屋本身。

土地开发、规划设计和房屋建筑安装等生产活动是委托给建筑公司和设计院承担的，房地产开发公司从事的是流通和服务职能。

其二，房地产的经营和销售活动，直接从属于流通领域，而流通业划归第三产业。

其三，房地产业中的一些分支行业，如房地产中介业、房地产金融业和物业管理行业都是服务性行业，更是第三产业的直接组成部分。

土地的双重属性表现在哪些方面？二者之间的基本关系是什么？
土地的基本特性主要包括两个方面，即自然特性和经济特性。

土地的自然特性包括：（1）土地总量的有限性；（2）土地区位的差异性；（3）土地位置的固定性；（4）土地使用的耐久性。

土地的经济特性包括：（1）土地的稀缺性；（2）土地的区位可变性；（3）土地的报酬递减性；（4）土地经营的垄断性。

土地的自然特性是土地自然属性的表现，是土地所固有的，与人类对土地的占有和利用状态无关。

而土地的经济特性则是在人类利用土地过程中产生的，是人类社会的各种经济关系在土地方面的反映。

土地的经济特性受自然特性的影响，是其在自然特性基础上的延伸。

简述如何运用货币政策对房地产经济进行宏观调控。

运用货币政策对房地产经济实施宏观调控，核心是控制投入到房地产业上的货币供应量：一是控制货币投放量，以保证货币供应适应房地产业发展的需要；二是控制房地产业的投资规模，使房地产市场供给量与需求量达到动态平衡；三是控制房地产信贷总规模，使之既能满足房地产开发经营的资金需求，又能防止过度膨胀，确保信贷平衡。

房地产业对国民经济发展有什么样的作用?
(1)房地产业在国民经济中占据着重要的主导地位带动着其他产业的全面发展；
(2)房地产业是增加国民财富的重要渠道，是政府财政收入的重要来源；
A.房地产本身就是构成国民财富的需要组成部分；
B.房地产业的发展可直接为政府提供财政收入；
(3)房地产业是完善国民经济运行机制的重要条件，是合理配置社会资源的重要前提。