大湾区拿地策略及工改系列(二)深圳市工业用地、工改项目操作指引

大湾区拿地策略及工改系列（二）：深圳市工业用地/工改项目操作指引

一、工业用地/工改项目投资趋势及风险评价

（一）投资趋势及风险评价

2018年8月2日，深圳市人民政府正式印发了《深圳市工业区块线管理办法》，自此之后，深圳工业用地项目及工改项目的投资价值急剧缩水。一方面，工业用地及工改项目已没有足够的往商业和公寓业态争取抑或“变通”的空间；另一方面，项目建成后的去化面临更多的不确定性和市场压力，因此当前的工业用地及工改项目更多地处在深度调整期。值得说明的是，虽然金融机构及市场均对工业用地及工改项目报以稍微悲观的态度，但产业地产仍受主流市场的大力推崇，该投资方向亦有可能成为地产转型方向的重要选择。

（二）核心法规梳理

1.“1+6” 文件

2013年1月7日《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》（深府【2013】1号）

（1）2013年1月7日《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）》（深府办【2013】1号）

（2）2013年1月7日《深圳市创新型产业用房管理办法（试行）》（深府办【2013】2号）

备注：深圳市政府于2016年1月9日正式出台《深圳市创新型产业用房管理办法》（深府办〔2016〕3号），《深圳市创新型产业用房管理办法（试行）》（深府办〔2013〕2号）同时废止。

（3）2013年1月7日《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办【2013】3号）；

备注：2013年12月6日深圳市规土委印发《〈深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）〉实施细则》的通知（深规土〔2013〕721号）；2014年3月11日发布《深圳市工业楼宇转让增值收益收缴方案》（深规土〔2014〕120号）；2014年8月8日发布《工业楼宇转让管理有关事宜的通知》（深规土〔2014〕428号）。

（4）2013年1月7日《加快发展产业配套住房的意见》（深府办【2013】4号）

（5）2013年1月8日《深圳市宗地地价测算规则（试行）》（深规土【2013】12号）

（6）2013年1月8日《深圳市关于贯彻执行〈闲置土地处置办法〉的实施意见（试行）》（深规土【2013】22号）

2.2016年10月20日深圳市人民政府关于印发《工业及其他产业用地供应管理办法（试行）》的通知（深府〔2016〕80号，有效期2年，具体至2018年10月20日）；

备注：市规土委已于2018年9月26日发布《关于公开征求<深圳市工业及其他产业用地供应管理办法>（修订稿）意见的通知》

3.2017年5月12日深圳市规划国土委关于印发《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》的通知（深规土规【2017】1号）

4.2018年8月2日深圳市人民政府关于印发《深圳市工业区块线管理办法》的通知（深府规〔2018〕14号）

二、工业用地分类及建筑用途、功能要求

（一）工业用地分类

2004年版“深标”（即《深圳市城市规划标准与准则》），2017年对“第4章密度分区与容积率”进行了修订）“2.1.6 城市用地分类和代码”：

（二）建筑用途及功能要求

2004年版“深标”（即《深圳市城市规划标准与准则》，2017年对“第4章密度分区与容积率”进行了修订）2.2.2.2：

三、工业用地项目与工改项目差异分析

（一）净地招拍挂类（含已批未建类）工业用地项目

1.分割转让问题：原则上整体转让并限制分割转让

法规参考：

《工业及其他产业用地供应管理办法（试行）》的通知（深府〔2016〕80号）：

第四条工业及其他产业用地应当采用招标、拍卖、挂牌（以下简称招拍挂）等公开竞价方式，通过深圳市工业及其他产业用地供需服务平台（以下简称供需平台）以出让或者租赁方式供应。

重点产业项目用地可以采取“带产业项目”挂牌出让（租赁）方式供应。第十四条以出让方式供应的一般产业项目用地，建设用地使用权及建筑物限整体转让或不得转让，初始登记后不得办理分证；允许抵押，但抵押金额不得超出合同地价与建筑物残值之和。

以出让方式供应的重点产业项目用地，建设用地使用权及建筑物允许抵押，但抵押金额不得超出合同地价与建筑物残值之和。建设用地使用权及建筑物原则上不得转让，如有特殊情形需要转让的，应当在遴选方案中明确。其中，总部类用地中按规定应予权利限制的部分，可选择以下类型之一：

（一）建设用地使用权及建筑物，自规划验收起10年后方可转让；（二）建设用地使用权及建筑物，自规划验收起15年后方可转让；（三）建设用地使用权及建筑物，自规划验收起20年后方可转让；（四）建设用地使用权及建筑物在出让期内不得转让。

以租赁方式供应的建设用地不得转让、转租或抵押。

第十五条工业及其他产业用地出让底价结合权利限制以评估方式确定，不得低于全国工业用地出让最低价标准。

一般产业项目中战略性新兴产业、未来产业、高端制造业项目用地上除配套商业以外的建筑类型，出让底价适用产业发展导向修正系数。

重点产业项目用地上除配套商业以外的建筑类型，出让底价按照评估价的70%确定。其中，战略性新兴产业、未来产业、高端制造业项目出让底价同时适用产业发展导向修正系数。

一般产业项目地价一次性缴交。重点产业项目地价可以不计利息分期缴交，首期缴交比例不得低于50%，并且应当自合同生效之日起15个工作日内付清，余款1年内支付完毕。

第二十一条转让建设用地使用权、因人民法院强制执行而拍卖或者变卖建设用地使用权，涉及受让人资格条件限制的，次受让人应当符合原建设用地使用权出让合同中限定的受让人资格条件，次受让人用以经营的产业必须符合相关的产业政策。

确需转让或者人民法院强制执行又无符合受让条件的次受让人的，可以由政府优先回购。

2013年1月7日《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办【2013】3号）：

第二条本市行政区域内工业楼宇（含本办法实施前兴建的工业楼宇）的转让适用本办法。

本办法所称工业楼宇，是指在工业用地上兴建的用于工业生产（含研发）用途的建筑物、构筑物及其附着物。