租金方案与招商政策

租金方案与招商政

策

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租金方案与招商政策

一、租金体系设计：

（一）租金定价方法：

根据沈阳零售商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报，综合考虑以下三种定价方法：

➢租金水平类比法――以沈阳各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。

➢保本保利定价法―――以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前，一般会对营业额、租金、保本保利点作测算。

➢投资收益分析法――以本项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平，该方法仅作参考，不作推导。

➢项目成本定价法――以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。由于我方无法知晓本项目商业部分的地价、建筑安装等投资成本，因此该方法未能运用，需要开发商自行测算。

（二）基准价格设定：

1、基准价格：为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。

2、标的价格：以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标

的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。

（三）收费体系：

国内购物中心的常规收费项目一般包括：租金、物业管理费、水电公滩费。当前沈阳零售市场的费用构成行情为：租金、物业管理服务费（包括物业管理费、水电公滩费）

物业管理服务内容主要包括：二十四小时公共秩序维护、公共卫生清洁及垃圾清运、绿化养护及环境美化、公共设施设备维修养护、公共水电费、电梯运行、中央空调制冷制热等服务。

二、沈阳市各大商圈租金水平：

三、沈阳市商业设施物业管理服务收费标准：

物业管理服务内容主要包括：二十四小时公共秩序维护、公共卫生清洁及垃圾清运、绿化养护及环境美化、公共设施设备维修养护、公共水电费、电梯运行、中央空调制冷制热等服务。

本项目的物业管理服务收费能够设定为40元/月/㎡使用面积。

四、本项目租金水平分析：

一）、租金水平类比法：

1、沈阳5大商圈一层街铺的租金水平：

2、影响租金水平的关键因素包括：

1、供求关系――价格的决定因素

2、销售业绩――价格的支撑因素

3、综合成本――价格的成本因素

可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：