新形势下房地产企业融资创新的研究分析

新形势下房地产企业融资创新的研究分析摘要：作为我国国民经济中占据重要位置的产业，房地产企业是资金密集型企业的典型。尤其是大型项目中，房地产企业对资金的需求量往往很大，其资金多数为外部融资。但在房地产金融体系上我国仍然存在不完善的情况，在融资方式上比较单一，使房地产企业在融资上的难度有所加大，一定程度限制了房地产企业的发展。本文主要从我国房地产企业融资现状及存在的问题出发，对新形势下房地产企业融资创新方式进行研究分析。

关键词：新形势；房地产企业；融资；现状；创新

融资，从广义上来说也叫金融，主要指货币资金的融通，是当事人为了资金在金融市场上通过各种方式筹措和贷放的行为。从狭义上来看，就是单纯指代企业在资金筹集中的行为和过程。即根据自身生产与经营，拥有资金的状况以及未来在经营与发展上的需要，公司通过一定方式科学地对其进行预测和决策，向公司投资者和债权人通过一定渠道去对资金进行筹集、组织和供应，以此给公司生产正常需要提供保证的经营管理挥动和理财行为。我国房地产业已经经历了十几年时间的发展，融资资金的依赖性很强，主要来源于银行贷款和预售房款。虽然国家已经对房地产企业进行了一系列的宏观调控政策，但从目前情况来看，我国房地产企业传统的融资方式已经不能完全适应新形势下的房地产行业，出现了一些亟待解决的问题。

一、我国房地产企业融资出现的问题

1.融资渠道比较单一，容易受国家政策波及

资金密集是房地产企业最典型的特征之一，房地产企业对资金的需求量可以说是其他很多行业难以望其项背的，在房地产开发的整个过程中资金是其最重要的支柱。但是从目前的形势来看，我国房地产企业在融资的结构上还存在比较单一的问题，间接融资在整个融资中所占的比重较大。房地产开发中60% 的所需资金需要靠银行贷款，间接融资的比重明显不合常理。这种状况使得房地产开发投资过于依赖银行贷款，一旦银行信贷政策有所变化，房地产业行业中将会有很多企业在资金上陷入断裂的险境。其次，银行信贷很容易被国家政策影响。从2003年开始，央行为了规避金融危机的影响，连续出台了“国六条”、“国十五条”等各种相关政策。随着房地产业的高涨发展，国家为了使房地产不出现经济泡的风险，开始对房地产投资规模进行抑制，同时加强对银行风险的控制，频频出台各种宏观微观调控政策。而对融资渠道单一的房地产企业来说，这些政策无疑是巨大的挑战和冲击。房地产融资太容易被国家政策所影响，发展陷入阻碍之中。

2.房地产企业资金链管理不善，资金在投向上不够合理

置地——建造——销售，是我国房地产开发企业在经营上的普遍模式。房地产行业很多项目在竣工结算上的时间具有不确定性，因此很难预测盈利与否，也就无法对资金的来源进行准确的预测。

基于这种状态的长期影响，房地产行业中很多企业在融资方面，往往忽视自己的经济实力，最后对银行已经到期的贷款无力进行偿还，不仅给银行带来巨大的风险，同时也降低了自身的信誉度，使企业今后的急需融资受到阻碍。其次，房地产企业在资金的投向结构也存在着很明显的不合理问题。房地产企业中超过70%的企业把自身投资精力主要投注在商业用房和住宅上，而对廉租房和经济适用房的投入则明显不够，使房产市场结构性出现供给失衡。这种情况在造成社会人群中中的收入居民无房可住的同时，会致使房地产业出现结构性过剩，最终导致资金流通链条出现断裂。

3.中小房地产企业在融资上很困难

制约房地产企业在融资上能力高低的，主要是各大房地产企业自身的规模和发展状况。但从各种资料的显示来看，在我国房地产企业中很多都是规模小、实力弱的企业，而在抗风险能力上这些中小企业一般都很差，通过上市进行融资和对企业债券进行发行来完成融资是基本上不可能实现的。而且在经营管理上很多房地产开发企业都缺乏科学性，在面对融资困难的情境时，一般很少考虑资本结构的合理性以及融资风险和成本，再加上信用观念的不强，使这些企业在财务上的风险日益增加，对企业发展产生很大制约。

二、新形势下我国房地产企业融资创新分析

1.新形势下房地产企业应该对融资渠道进行创新

在新形势下，我国房地产企业已经不允许再把银行贷款当成唯

一的依赖和途径，必须要对多元化的融资途径进行寻求。首先，房地产企业可以进行联合开发。联合开发是很多企业融资方法中的一种，在房地产企业中主要指房地产开发商与经营商两者之间，对房地产项目采取合作的方式进行开发。联合开发这种融资方式在降低房地产企业投资风险的同时，还能实现房地产企业的可持续发展。地产商与经营商，通过彼此间的合作联盟，可以使双方之间的现金流统筹协调，对经营上的风险进行有效控制。地产商与经营商的联合是一种强强联合，这种方式对实现各个开发环节的重新定位和整合具有不可替代的意义，通过这样的品牌组合同时能够激发出更大的经营优势。两者之间的品牌效应在对商业地产的租售状况达到有效提升的同时，能保证对客流的吸引以及对商业气氛的营造。其次，可以通过reits，即房产投资信托进行融资，在股本金上的需求很低这种方式的主要特点，其次这种方式还具有相对的流动性。且通过reits可以随时变现金额的股权，也可以进行任意分割，能有效克服不动产投资在流动性上较差的缺点。传统的房地产开发的投资，对象往往只能使固定的单个项目，reits与其相比在风险回避的能力上比较强，且可以对不同的项目投资。

2.对企业资金链进行科学地管理，提高房地产企业开发能力

建构科学的资金管理模式是房地产企业当前首要的任务，其次要对项目基础数据进行科学的分析与预测。必须以项目建设的进度为依据，对资金流入和流出的期限结构进行合理的确定。其次，房

地产企业要对融资计划进行确定。在确定融资计划时，房地产企业要对资金需要的时间与数量上的一些紧密衔接加大重视，而且要结合时机和筹资方式的选择。在不同的开发经营阶段，房地产企业要采取不同的筹资方式。再次，房地产企业要对自身的发展能力尽量进行加强。这种加强可以体现在对企业的创新能力进行培养，使企业摆脱现有思路，创造出新的产品需求，最终提升企业的核心竞争力。比如可以对小区的环保和智能化区域进行开发，最大限度地增加产品附加值。

3.通过并购解决中小企业融资困难的问题

在新一轮的宏观调控政策的出台和影响下，房地产市场现在出现了反差比较大的两种情况。一种情况是一些中小型房地产企业手中有地但却缺少资金，因为资金筹集不够，造成很多项目停建或者缓建，为了土地不被收回，无奈之下只能使手中的土地进行市场进行开发。另一种情况则是，一些大型房地产企业虽然拥有雄厚的资金，但土地资源却不够，只能使很多项目出现搁浅，所以很多大型企业都希望能对中小企业手中的优质地产项目进行不失时机地收购，以达到自身企业规模的扩张的快速化。同时大型房地产企业与小型房地产企业还可以互通有无，通过并购实现对房地产开发的双赢局面，对中小企业的融资问题也能有很好的解决。

面对新形势下我国房地产企业在融资上的各种问题，只有对融资渠道进行创新，对企业资金链进行科学地管理，提高房地产企业