新城(新区、开发区、产业区)发展路径与产业定位
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• 住宅（第二居所） • 健康/医疗/会展 • 葡萄酒庄 • 生态办公楼（独栋） • 旅游相关(度假村)
• 加快发展产业功能 • 全面提升生态城功能
• 提升和完善生态城的各 项功能
• 都市型配套商业 • 住宅（增加第一居所） • 教育和医疗设施 • 丰富的旅游产品
• 住宅 • 写字楼 • 商业 • 科研 • 文化中心
新城（新区、开发区、产业区） 路径及产业定位
·
新城的发展路径，开发次序和开发规模的安排，是推动性因素和限制性因素两个方面共同 作用的结果
决定发展路径的客观因素
推动性因素 • 产业发展 • 本地城市化程度 • 政府支持 • ……
1 开发次序 2 开发规模
限制性因素 • 土地资源 • 法律限制 • 环境因素 • ……
• 谨慎开发型：新 城受到资源限制 开发滞后，产品 供应不满足需求， 是一种相对保守
整体发展应采取并行导入人口和产业、并由需求驱动开发规模的平衡型方案，强 调产业和城市的和谐发展
导入人 口优先
• 没有产业支撑，对于140KM2 的区域开发而言很难持续发 展
• 忽视了北京高新技术产业向 周边区域的巨大辐射能力
中长期
在空间上可以形成五个主要的功能区块
中长期发展规划
功能配套区
知识型生态办公区
• 规划引入大量能够吸引北京及周边人气的功能 设施（学校、大型购物、医疗康体、等）
• 是人气集聚区，同时也是商业地产开发的集中 地 高尚生活区
• 聚集一批以总部、研发、服务外包、 文化创意等类型的企业入驻
• 低密度的生态型办公区域 • 成为北京总部经济的重要组成部分
• 从高档的第二居所为主拓展成为既满 足本地需求又吸引北京人群居住的生 活区域
• 拥有与住宅相匹配的完善的功能配套 （如：购物、餐饮、休闲娱乐等配套 商业）
“产业”拉动引擎
“人口”拉动引擎
高科技产业集聚区
• 发展以健康产业、绿色产业、通信 电子产业为主的高科技产业
• 形成研发、孵化、生产制造一体化 发展的现代化产业基地
2 开发规模
·
与此同时，新城建设在开发规模上有三种典型方式，是内在需求与供给能力对比
的结果
新城开发的开发规模规划原则
产业化程度 城市化程度
高 尔湾
新
城
的
筑波
内 在 B 谨慎开发型
需
求
A 需求驱动型 怀来
多摩
C 超前供应型 低
低
实际产品供给能力
高
土地资源供给 限制性政策
存在三种典型的 开发规模
• 需求驱动型：新 城的土地资源能 相对地根据内在 需求开发，是一 种相对平衡和理 性的方式
• 形成高档居住地区
• 完善的葡萄酒产业链， 推动旅游产业蓬勃发展
• 城市功能逐步完善 • 现代服务业加速发展
成熟阶段 (10-20年)
• 成为北京高科技产业辐 射区域中的亮点区域
• 生态城市功能逐步成熟
• 创新型服务业加速发展
• 成为独具特色的葡萄旅 游目的地
• 重点开发居住和消费 • 适当开发城市功 • 初步发展产业功能
训
购物 大型人造景
观
会展 中小型特色 类
名品折扣店 酒店 葡萄购物
文化创意集
谨慎市开发
考虑开发
重点开发
会议中心
中长期 (5-10年)
原因
• 是短期内重点开发，拉升土地价值，打造品牌的关键设施 • 等待本地就业人数有明显上升时考虑重点开发 • 短期内小规模建设，大规模形成EOD有待招商的突破 • 短期内拉动人气，且该类项目短期内有较高市场吸引力 • 随北京老龄化趋势逐步升温，消费观念的转化可能需要一定的时间 • 需要等到形成一定的居住规模更为合适 • 短期内可以考虑，发展住宿制的职业培训 • 短期内可以考虑，发展葡萄、文化创意等教育培训 • 本地更适合自然生态的旅游项目，不建仪大规模引入人造景观 • 在交通、基础设施和各项配套较为成熟条件下可以大规模发展 • 有吸引客流的显著作用，但需要解决交通连接性的问题 • 本地最具特色的基础产业，但对华夏收益不高 • 可以考虑在中期进行一定规模的发展 • 市场需求旺盛，但需要控制开发规模，按市场需求分批开发 • 区位不适合发展展览，但在本地葡萄、文化创意产业成熟后有一定 • 市需场要等待本地基础设施完善以及地区品味提升后进行开发 • 需要大量的人流支撑业务收入来源，不宜过早发展 • 需要大量的人流支撑业务收入来源，不宜过早发展
发展路径
1 开发次序
·
新城建设中不同产品的开发次序，主要取决于其人口导入和产业导入的比较情况
新城开发次序计划示意
高
C A 人
多摩
口
尔湾
导
Fra Baidu bibliotek
D 入
程 度
怀来
B筑波
低
低
产业发展程度 高
世界知名新城建设的发展路径举例示意
路径A：并行导入人口和产业
• 住宅居所（人口导入驱动） • 产业基地（产业导入驱动） • 商业配套（产业与城市化共同承载） • 休闲娱乐（第三产业发展带动需求）
开 并行
发 导入
次
人口 和产
序业
• 所处区块目前 能够供应的土 地并非很少
• 开发规模必须 满足未来发展 需求
新城区块
• 激进的开发规 模需要大量资 金
• 企业操作区域 开发必须考虑 回收周期
导入产 业优先
• 不能充分利用区域所处的良
好自然环境优势
• 产业的导入起步较慢，不利
于华夏快速获得土地开发的
高端葡萄酒产区
• 拥有数量众多的的企业总部 • 赏心悦目的自然环境（各类植被） • 丰富的旅游产品，带动当地休闲旅游
产业的发展
不同功能设施的开发次序选择
高端住宅 住宅 中低端住宅
短期 (1-3年)
中期 (3-5年)
办公 办公基地
医疗 体检康复中 康体 心
养老社区
教育 国际学校
职业教育培
旅游 训 特色教育培
路径B：优先导入产业，发展产业新 城• 产业基地/工业厂房（产业导入驱动）
• 普通住宅居所及配套（产业导入配套）
路径C：优先导入人口，发展居住新 城• 住宅居所（城市化承载）
• 商业配套 • 娱乐休闲
D：新城建设孵化期
• 引入相关产业，带动经济发展，吸引外来人口 • 依靠本地自身的城市化进程，发展新城
收益
谨慎开发
需求驱动型
超前供应
型
开发规模
型
评述
• 选择“造城”与“引入产业”并 行的发展模式是南区最佳选择
– 单纯的“造城”可以快速吸引 人气，吸收北京的消费能力； 但从长远来看本区域必须具备 自我的经济造血功能，仅依靠 旅游等消费将引起新城发展动 力不足的问题
– 单纯的“产业导入”能够符合 当地对于经济增长的迫切需求， 但无法体现土地应有价值
• 因此，采取“并行导入人口和产 业，控制开发规模”的平衡型方 案，但却是最佳选择
可把新城发展划分为三个阶段
发展路径 基本情景假设
功能开发重点 产品规划重点
起始阶段
(1-5年)
• 紧紧围绕起步区块发展 高档居住区域
• 提升区域知名度
• 初步吸引高科技产业和 现代服务业的进驻
发展阶段 (5-10年)
• 加快发展产业功能 • 全面提升生态城功能
• 提升和完善生态城的各 项功能
• 都市型配套商业 • 住宅（增加第一居所） • 教育和医疗设施 • 丰富的旅游产品
• 住宅 • 写字楼 • 商业 • 科研 • 文化中心
新城（新区、开发区、产业区） 路径及产业定位
·
新城的发展路径，开发次序和开发规模的安排，是推动性因素和限制性因素两个方面共同 作用的结果
决定发展路径的客观因素
推动性因素 • 产业发展 • 本地城市化程度 • 政府支持 • ……
1 开发次序 2 开发规模
限制性因素 • 土地资源 • 法律限制 • 环境因素 • ……
• 谨慎开发型：新 城受到资源限制 开发滞后，产品 供应不满足需求， 是一种相对保守
整体发展应采取并行导入人口和产业、并由需求驱动开发规模的平衡型方案，强 调产业和城市的和谐发展
导入人 口优先
• 没有产业支撑，对于140KM2 的区域开发而言很难持续发 展
• 忽视了北京高新技术产业向 周边区域的巨大辐射能力
中长期
在空间上可以形成五个主要的功能区块
中长期发展规划
功能配套区
知识型生态办公区
• 规划引入大量能够吸引北京及周边人气的功能 设施（学校、大型购物、医疗康体、等）
• 是人气集聚区，同时也是商业地产开发的集中 地 高尚生活区
• 聚集一批以总部、研发、服务外包、 文化创意等类型的企业入驻
• 低密度的生态型办公区域 • 成为北京总部经济的重要组成部分
• 从高档的第二居所为主拓展成为既满 足本地需求又吸引北京人群居住的生 活区域
• 拥有与住宅相匹配的完善的功能配套 （如：购物、餐饮、休闲娱乐等配套 商业）
“产业”拉动引擎
“人口”拉动引擎
高科技产业集聚区
• 发展以健康产业、绿色产业、通信 电子产业为主的高科技产业
• 形成研发、孵化、生产制造一体化 发展的现代化产业基地
2 开发规模
·
与此同时，新城建设在开发规模上有三种典型方式，是内在需求与供给能力对比
的结果
新城开发的开发规模规划原则
产业化程度 城市化程度
高 尔湾
新
城
的
筑波
内 在 B 谨慎开发型
需
求
A 需求驱动型 怀来
多摩
C 超前供应型 低
低
实际产品供给能力
高
土地资源供给 限制性政策
存在三种典型的 开发规模
• 需求驱动型：新 城的土地资源能 相对地根据内在 需求开发，是一 种相对平衡和理 性的方式
• 形成高档居住地区
• 完善的葡萄酒产业链， 推动旅游产业蓬勃发展
• 城市功能逐步完善 • 现代服务业加速发展
成熟阶段 (10-20年)
• 成为北京高科技产业辐 射区域中的亮点区域
• 生态城市功能逐步成熟
• 创新型服务业加速发展
• 成为独具特色的葡萄旅 游目的地
• 重点开发居住和消费 • 适当开发城市功 • 初步发展产业功能
训
购物 大型人造景
观
会展 中小型特色 类
名品折扣店 酒店 葡萄购物
文化创意集
谨慎市开发
考虑开发
重点开发
会议中心
中长期 (5-10年)
原因
• 是短期内重点开发，拉升土地价值，打造品牌的关键设施 • 等待本地就业人数有明显上升时考虑重点开发 • 短期内小规模建设，大规模形成EOD有待招商的突破 • 短期内拉动人气，且该类项目短期内有较高市场吸引力 • 随北京老龄化趋势逐步升温，消费观念的转化可能需要一定的时间 • 需要等到形成一定的居住规模更为合适 • 短期内可以考虑，发展住宿制的职业培训 • 短期内可以考虑，发展葡萄、文化创意等教育培训 • 本地更适合自然生态的旅游项目，不建仪大规模引入人造景观 • 在交通、基础设施和各项配套较为成熟条件下可以大规模发展 • 有吸引客流的显著作用，但需要解决交通连接性的问题 • 本地最具特色的基础产业，但对华夏收益不高 • 可以考虑在中期进行一定规模的发展 • 市场需求旺盛，但需要控制开发规模，按市场需求分批开发 • 区位不适合发展展览，但在本地葡萄、文化创意产业成熟后有一定 • 市需场要等待本地基础设施完善以及地区品味提升后进行开发 • 需要大量的人流支撑业务收入来源，不宜过早发展 • 需要大量的人流支撑业务收入来源，不宜过早发展
发展路径
1 开发次序
·
新城建设中不同产品的开发次序，主要取决于其人口导入和产业导入的比较情况
新城开发次序计划示意
高
C A 人
多摩
口
尔湾
导
Fra Baidu bibliotek
D 入
程 度
怀来
B筑波
低
低
产业发展程度 高
世界知名新城建设的发展路径举例示意
路径A：并行导入人口和产业
• 住宅居所（人口导入驱动） • 产业基地（产业导入驱动） • 商业配套（产业与城市化共同承载） • 休闲娱乐（第三产业发展带动需求）
开 并行
发 导入
次
人口 和产
序业
• 所处区块目前 能够供应的土 地并非很少
• 开发规模必须 满足未来发展 需求
新城区块
• 激进的开发规 模需要大量资 金
• 企业操作区域 开发必须考虑 回收周期
导入产 业优先
• 不能充分利用区域所处的良
好自然环境优势
• 产业的导入起步较慢，不利
于华夏快速获得土地开发的
高端葡萄酒产区
• 拥有数量众多的的企业总部 • 赏心悦目的自然环境（各类植被） • 丰富的旅游产品，带动当地休闲旅游
产业的发展
不同功能设施的开发次序选择
高端住宅 住宅 中低端住宅
短期 (1-3年)
中期 (3-5年)
办公 办公基地
医疗 体检康复中 康体 心
养老社区
教育 国际学校
职业教育培
旅游 训 特色教育培
路径B：优先导入产业，发展产业新 城• 产业基地/工业厂房（产业导入驱动）
• 普通住宅居所及配套（产业导入配套）
路径C：优先导入人口，发展居住新 城• 住宅居所（城市化承载）
• 商业配套 • 娱乐休闲
D：新城建设孵化期
• 引入相关产业，带动经济发展，吸引外来人口 • 依靠本地自身的城市化进程，发展新城
收益
谨慎开发
需求驱动型
超前供应
型
开发规模
型
评述
• 选择“造城”与“引入产业”并 行的发展模式是南区最佳选择
– 单纯的“造城”可以快速吸引 人气，吸收北京的消费能力； 但从长远来看本区域必须具备 自我的经济造血功能，仅依靠 旅游等消费将引起新城发展动 力不足的问题
– 单纯的“产业导入”能够符合 当地对于经济增长的迫切需求， 但无法体现土地应有价值
• 因此，采取“并行导入人口和产 业，控制开发规模”的平衡型方 案，但却是最佳选择
可把新城发展划分为三个阶段
发展路径 基本情景假设
功能开发重点 产品规划重点
起始阶段
(1-5年)
• 紧紧围绕起步区块发展 高档居住区域
• 提升区域知名度
• 初步吸引高科技产业和 现代服务业的进驻
发展阶段 (5-10年)