万科社区商业设计要求
都说社区商业不好做为何万科却能做的风生水起
都说社区商业不好做，为何万科却能做的风生水起导读：社区商业作为城市活力的毛细血管网，已成为未来商业地产开发高稳定性、可复制的'品类杀手'。
怎样的业态规划，才能符合市场需求？多中心已渐渐成为如今我国大城市的发展趋势，再好的城市购物中心，消费者一年能去几次？目前的零售大环境特征之一就是：大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。
对于不同房企而言，会根据自有优势和资源来运营和发展社区商业，社区商业逐渐成为未来商业发展的重要方向和新的蓝海：一方面，随着购物中心黄金十年的过去，城市中心型商业趋向饱和，区域型商业格局已基本确定，社区商业开始成为商业未来发展的重要方向。
有研究表明，在欧美国家，社区商业占据社会商业总支出的60-70%，而目前在中国整体水平还不足30%，这一差距开始成为社区商业发展的潜力所在。
另一方面，互联网时代的来临和新生代消费群体的出现，人们的消费理念和方式已经发生了较大的变化，“懒”、“宅”、“社群社交”、“时间碎片化”、“网络购物”等一系列消费变化，使得传统的大型集中商业面临严重的冲击，而社区商业不仅是电商等新兴消费方式冲击较小的领域，同时社区商业空间与互联网思维的结合开始成为具有想象力的价值提升空间。
“小而精”的业态成为转型重点方向社区商业具有目标客群清晰，辐射半径有限，体量小成为其重要的特征，但体量小不代表分量轻，小体量也可以实现大作为。
作为最贴近消费者日常生活的商业形态，社区商业开始逐渐扮演人们生活方式提案者的角色，通过场景化的精心设计、业态品类品牌的科学筛选，社区商业可以为消费者的全新生活方式提供高效解决方案。
▲在功能上，力求“小体量大容量”在社区居民日常基本消费需求上，带来新鲜、便利、品质的升级，增加居民的幸福感和粘合度，同时致力于消费体验的打造。
通过特色体验业态的引入，为人们休闲社交交流提供平台，让社区商业从消费场所向社交场所转变。
▲在品牌上，实现“小体量大品牌”以往社区商业的盈利模式导致后期业态规划的不可控以及业态品质的参差不齐，而现在通过自持部分物业，在控制整体商业品质的同时，品牌商家进驻成为可能，通过筛选接地气、较亲民的品牌化业态，打造真正家门口的品质化消费。
商铺入口规范要求必须做雨棚吗
商铺入口规范要求必须做雨棚吗篇一:万科商铺设计规范万科商铺设计规范(最新发布)万科独立和底层商铺设计指引1、目的1)统一商铺设计语言2)推进商铺设计标准化3)减少商铺设计失误4)为商铺设计评审提供依据2、适用范围适用于万科北京区域G、C、T品类住区独立和底层商铺设计，不包括单套产权面积 500 m2以上超市、餐饮(大型商铺必须先招商再设计，以招商定设计)。
3、术语解释1)社区商业:为在附近工作或居住的居民提供便利性购买及服务的商业物业，经营规模一般为0.3万—1.5万平方米。
一般以超市作为主力店，汇集若干零售店及服务类专业1店。
商圈范围一般在5分钟车程或15分钟步行范围内，服务人口3~5万人。
2)独立商铺:指非直接落在住宅下部的商铺。
分两种情况，一种商铺与住宅相连，一种商铺与住宅不连接，是独立建筑。
3)底层商铺:简称“底商”，指直接落在住宅下部的商铺，包括商铺的一部分落在住宅下部。
4)商业内街:指小区红线内非直接面向市政道路的独立和底层商铺。
5)主力店:本“设计指引”所称主力店仅针对独立和底层商铺而言，指能够提升小区整体商业形象，吸引人流，提高整体商业价值的品牌店铺。
通常为引入主力店，其销售价格或租金均较低。
6)商铺经营价值:指针对商家而言，某个铺位的赢利能力高低。
经营价值高的商铺通常位于小区入口、街道转角等人流汇聚的地方。
7)商铺销售价值:指针对开发商而言，某个铺位的销售价格高低，销售速度快慢。
8)商业住宅价格比:指同期商业销售均价与住宅(指多层、小高、高层，不含TH、情花)销售均价(毛坯)的比值。
4、执行标准21)“必须”、“禁止”:表示表示很严格，非这样做不可。
2)“应”、“不应”、“不得”:表示严格，在正常情况下均应这样做。
3)“宜”、“不宜”、“可”:表示允许稍有选择，在条件许可时，首先应这样做。
社区商业业态分为以下四大类:1、根据业态及面积需求不同，商铺户型分为R1~R3、S1~S3六种。
伟业---万科社区商业业态解读
B.A.Consulting
重点关注一览表
分 类 业 态 八 业 态 重点关注 便 道路交通要求：要求沿城市支线道路，以及车站、居民徒步购物5分钟可到达； 利 楼层要求：通常要求首层；层高要求：净高不少于3－3.5米；柱间距要求：不小于8 店 米；广告位要求：需明显的展示位置，门头广告 道路交通要求：要求接近于商圈的中心或商圈内人流的主要出入通道上，位于 至少两条小区干道级以上道路的交汇处或距交汇处口4分钟步行距离内，周围100米 内无阻碍通行的或规划中的立交桥、高架桥、交通护拦、交通隔离带、施工场地、 单行道、地面铁路线等，商圈内所有的居住组团均有小区道路可到达备选店址；楼 层要求：通常为B1－F3，全部集中首层为最佳，卖场可设于一、二层，最多不能超 大 过三层，若分层设卖场，每层卖场面积不应少于2000或4000平方米，在特大城市可 型 租用负一层；空间比例：要求辅助用房和营业用房的面积划分应按2：8的比例划分； 业 超 层高要求：梁下净高不少于4.5米；楼板承重：多数不少于350KG/平米，部分特殊需 态 市 要承重在600 KG/平米以上；物流通道：要求设有宽度在6米以上的通道，可供货车 八 卖 卸货作业和不得小于300平方米回车场；货梯：载重量不少于2吨，货梯开门宽度不 场 应小于1.4米，位置适中，能方便至达各层卖场或后备仓 ；空调：要求每人最小新 类 风量不少于17立方米/小时，过渡季节换气次数：3-5次/小时；夏季温度要求：干球 温度26-28摄氏度，湿度55%+10%冬季温度要求：16~18摄氏度湿度30%；柱间距要求： 不少于8米；进深：不少于35米；载客梯：所选物业楼层间最好由业主提供自动人行 道相通，或能提供4*30平方米的安装位置，自动人行道宽度不少于1米，陂度不超过 12度；停车位要求：面积不应少于1000平方米，且停车场位置以和室外广场相连或 可直接进入卖场为宜，若为公用停车场位置与卖场距离不宜超过100米
社区商业：分布形式、商铺划分、租售模式
社区商业：分布形式、商铺划分、租售模式核心提示本文围绕社区商业分布形式、商铺划分规律、租售模式以及社区商业未来发展趋势等方面进行详细解读。
一、社区商业分布形式目前社区商业布点有四大类型（环绕街铺型、入口街铺型、入口集中型、以点带面型），四种形式各有优缺点。
各种分布形式示意图综合社区商业主要业态的布点，则主要有以下基本要求：目前人流动线主要有两种形式：焦点型及端点型人流动线人流焦点：一般位于社区主出入口或商业的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情况下，人流焦点人流较密集，具有凝集人流的作用。
人流端点：一般位于社区出入口和商业的主力店，是拉动人流的关键，可以并存多个，有效地提升人流流动频率。
案例分析焦点型人流动线：由主力店或社区主出入口形成人流焦点西海湾花园和万科四季花城主力店与社区主出入口相距较近，两者形成一个整体，作为人流焦点；万科金色家园和港湾丽都的主力店与社区主出入口虽然相距较远，但由于商业分布较长，两者未能吸引人流经过大部分商业，仍然是以主力店作为人流焦点。
端点型人流动线：基本以主力店为人流端点东海坊商业在临香轩路和农轩路处规划品牌餐饮主力店，以此拉动整个商业的人流，是商业的人流端点。
波托菲诺以超市主力店、临天鹅湖的品牌餐饮店和社区出入口为人流端点，三个端点拉动人流经过社区的大部分商业。
人流动线设置五大原则二、社区商业商铺划分规律社区商业划铺面积一般在30-500平米之间，其中30-80平米居多。
结合社区商业各业态面积需求，一般将铺位按面积区间分为“30㎡以下、31㎡－80㎡、81㎡－200㎡、201㎡－500㎡、501㎡以上”五种面积区间。
一般30-80 ㎡商铺约占50%左右，30 ㎡以下商铺占比约30%，外向型社区商业大面积商铺占比较高。
三种类型社区商业均以30-80 ㎡商铺为主，占比约30%左右，其次为31-80 ㎡商铺，占比将近50%，外向型由于辐射面较广的业态——如餐饮、美容等的比例相对其他面积区间的社区商业较高，而这些业态的经营面积都较大，因此，面积区间较大的铺位比例相对应的较高。
万科社区商业设计要求
万科社区商业设计要求一、店铺价值1.店铺价值与面积店铺的价值由销售价值与经营价值（租金）决定。
面积小的店铺销售价值高，大店铺经营价值高。
店铺价值逻辑：（1）销售型：①双三角规律——大面积、小价格，小面积、大价格。
销售型商铺合理的切小面积。
②商铺30~50、50~70、70~100㎡最好销售。
③单铺大于300万元较难销售。
（2）持有型：①商铺价值与层数关系：7A原理②商铺租金随层数增加逐层减半，③尽可能加大占地面积、降低层数。
但是考虑将来经营阶段合理的商铺面积，切分并非越小越好，要结合业态规划进行划分。
2.店铺价值与位置店铺价值与其所处层数及街区/盒子中的相对位置相关，与客流量紧密相关。
销售型因重视外部展示，越临街价值约高；经营型重视内部经营，因此约靠近室内人流集中区域，价值约高。
店铺价值逻辑①销售型：金角、银边（外侧）、草肚皮②持有类：金口、银边（室内）、草肚皮二、店铺类型1.店铺分类店铺可分为单层铺、双层铺、楼铺、一拖二铺、小拖大铺。
单层铺与一拖二、小托大的组合可提升整体商业价值。
单层铺和一拖二商铺可通过一些排列组合形成丰富的沿街立面。
三、店铺平面1.开间进深比开间进深比1:2~3:10之间是合理区间 ,一般来说，3:5的开间进深比例对于一般业态来说是比较有利于经营的，最接近黄金比例0.618。
①开间进深比合理区间为1:2~3:10③一般情况下进深最大不要超过15m③常见铺为4.2mX12m商铺铺的面宽与柱距相关，进深一般以消防规划与合理的进深比决定，要预留合铺的可能性。
①单铺面宽通常为一个柱距的一半，进深相同时，可两个商铺组合成大商铺。
②根据不同的柱距有不同的店铺尺寸，可多个单铺组合成大铺案例：商铺面宽与柱距的关系反面案例：深圳翡丽郡开间进深标准铺：4mx8~12m，4MX20M铺进深过大，不利于销售，同时影响后续经营。
2.单层铺单层铺是社区商业中最小的单元，其平面包括售货区、储藏间与洗手间、所有功能的布置以提高商铺实用率与易用性为目的。
万科社区商业：“五菜一汤”的吃法
万科社区商业：“五菜一汤”的吃法内容提要核心提示：社区商业的业态格局在业内被戏称为“五菜一汤”，即超市、便利店、洗衣店、银行、餐饮和医疗。
在一类商圈的租金见涨而店铺利润却未见涨的今天，越来越多的商家开始将目光瞄准另一个领域—社区商业。
在沃尔玛、家乐福、家得利、大润发甚至高岛屋等业者的未来发展大计中，社区店被频繁提及。
表面上看，社区商业似乎无非也就是商场、超市、餐饮、服饰，这与普通商圈很类似，但实际上，运作社区商业与一般城市核心商业完全不同。
社区商业内的业态分布、比例和招商顺序时常与核心商圈相反，而所谓在1.5~2公里范围内不设同系品牌店以避免内部竞争的规律在社区商业运作中也被打破，一些看似难以在普通商圈生存的品牌反而在社区商圈活得“如鱼得水”，你甚至难以想象，社区商业的“主力店”可能是一家医院或一所学校。
颇有意思的是，在这一系列的“非常规”运作下，社区商业的整体价值得以溢价体现。
“五菜一汤”怎么吃？社区商业一般分为内向型、中间型和外向型。
内向型社区商业主要是住户购买，大多用于居住；外向型则偏投资客购买；中间型则介于两者之间，住户与投资客各占约50%。
社区商业的业态格局在业内被戏称为“五菜一汤”，即超市、便利店、洗衣店、银行、餐饮和医疗。
上述三种不同类型的社区商业格局分布比例大相径庭，外向型社区商业更多侧重于超市、餐饮和休闲等，有些外向型社区商业会建社区MALL，俗称“邻里中心MALL”，其服务半径较大，周围常住人口大多超过10万规模；中间型则约50%业态为超市和餐饮；内向型则更强调医疗等服务配套型业态。
“社区商业与常规商圈的业态分布明显不同，比如社区MALL面积在2万~5万平方米，明显小于10万平方米以上的核心商圈MALL；社区商业辐射范围约1.5~2公里，而核心商圈辐射范围是其数倍；核心商圈项目的餐饮占比若达30%已属很高，但有些社区商业的餐饮占比高达40%；而核心商圈占比可达30%~35%的服饰和鞋包等业态，在社区商业占比会下滑10%左右。
社区商业的类型及设计要点部分万科案例举例
社区商业的类型及设计要点
➢ 社区商业中心
特点：独立设置的建筑及建筑群，外向型社区商业，辐射能力强。
层高：标准层 4.8-5.5米，首层适宜6米，特殊业态要考虑具体层高要求。
商业楼层：可建地下一层至地面5层
规模：小型、中型、大型
规模 小型商业中心 中型商业中心
大型商业中心
面积（平方米） 1万~2万 2万~3万
店内垂直交通
每层设置自动扶梯，货梯两部
电话线
提供配口
燃气管道
提供城市燃气管道配口
排污
预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位
卸货/理货区（㎡）
500-1,000
停车位（个）
200-500
物业交付装修标准
毛坯
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社区商业物业功能配置要求
超市类——社区超市
技术指标 需求面积（㎡） 单层面积（㎡） 经营楼层选择（层） 结构层高要求（m） 楼板承重（Kg/㎡）
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案例列举（万科朗润园）
2.8米层高 问题2：商业网点内部层高2.8米，限 制部分商家经营。
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案例列举（万科朗润园）
问题3：商业网点二层内部管线杂乱且 错综复杂，使用高度照成浪费。
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案例列举（万科金域国际）
一层 一、二层 单独三层 问题1：住宅下商业网点约270平三层，层面积 约80平，商家不便于使用。 问题2：商网内部剪力墙较多，后期改造难度大 建议是否可以部分一层或一二层，三层合并独 立预留通道。
技术指标
具体要求
需求面积（㎡）
30－200 部分商家30以下亦可（干洗、花店等）
经营楼层选择（层）
社区商业研究分享
潜在增值：物业增值是经济增长红利的充分体现，可以保值增值，属于广义金融工具的一种。
国内地产公司偏向于直接销售商业获取收益，不成熟区域则持有为主
大部分选择销售，主要是街铺。 不成熟区域，则以持有为主。 随着政策的不明朗，持有渐成风气。
社区商业如何获利
社区商业业态演进
招商与营运
社区商业价值：与住宅类似，由现实和预期决定
基本价值
溢价空间
一般以区域比较为参考
区域发展潜力：是否可以成为更高级别功能商业，提高区域比准水平
V=F（N·E，1/L） N：辐射人口数量；E：人均消费支出；L：最大辐射距离。
其他主要因素：资产重估增加收益
基本价值的实现：实质是消费力（社区内和辐射）增长
最大
特色品牌店：电器、音像、美容中心、家居用品、运动用品、健身中心
租 金
面积
大型主力店：百货公司、超市、电影院
次主力店：美食广场、大型中式酒楼、娱乐中心
万科城商业总面积22000㎡ 共有三个主力店： 华润万家 1700㎡ KFC 600㎡ 丹桂轩 1600㎡ 万科风情步行街业态中餐饮都占到很大比例。 租金（除主力店）： 60-120元/㎡ 平均租金75元/㎡
增值额×50%-扣除项目金额×15%
200%以上
增值额×60%-扣除项目金额×35%
商铺销售价格一般是住宅的2-3倍，只要销售就会产生增值税，如果有集中式商业或者只销售部分物业，则可以大大避免。
关于物业税，如果征收，对持有商业物业影响很小
国家或地区
课税标准
税率
洪斌《社区商业及创新业态设计要点及实战案例分享》1天
社区商业及创新业态设计要点及实战案例分析主要内容：一、社区商业，最后一公里的诱惑1、社区商业的定义社区商业与传统购物中心的特征区别2、社区商业的特点及优势最后一公里的诱惑、社区商业便利、、日常生活化3、新一代的社区商业与新零售案例：三林印象城在业态、场景内容打造、服务提升方面特点二、社区商业的定位实战技巧1、什么是定位？定位包含哪些内容准确市场定位的8个性，需要解决的四大问题（市场、顾客、规模、主题）2、市场与顾客定位3、规模定位案例详解？案例详解：社区型商业的典范——上海嘉里城解读三、社区商业的业态布局规律1、业态布局的4原则、3规律2、业态分类及发展趋势3、业态搭配原则和规律4、社区商业的主力店确定5、业态落位规划策略案例详解：上海西郊百联社区购物中心四、体验式消费时代的社区商业1、体验式消费和体验式业态在社区商业中落位2、体验业态的创新能力分析3、社区商业常见的几种体验式业态介绍科技体验、亲子体验、生鲜类商品+特色餐饮案例：顺德新都荟：五、社区商业的总体布局研究社区商业布局的关键是人流的引导！四个核心内容：如何吸引人流；如何导进来；如何让人长久驻留；如何让人走遍全程。
1、社区商业的总体布局a、单中心的集中型、多中心的开敞型、街区型及混合型b、三种建筑形态c、持有、销售型商业模块研究2、社区商业的三种建筑形态3、持有、销售型商业模块研究六、社区商业的人流动线规划1、什么是商业动线2、什么是好的、不好的商业动线3、商业动线的6条设计原则4、商业动线的几种规划手法七、社区商业几种常见动线的优缺点1、集中式社区商业的动线布局2、街区式社区商业的动线布局案例：美国渔人码头项目动线设计八、如何创造新颖的社区商业体验空间？1、案例详解：美国渔人码头及西湖新天地2、社区商业的空间设计策略体验性空间设计原则、整体空间意向的要素设计、广场节点设计形象设计：立面、商业传媒设计、环境2、社区商业的环境设计视线、商场标识、店面装潢、装饰细节、外观及灯光、停车2、社区商业需要关注的节点空间设计交通诱导原则：接口和入口设计商业延展面最大原则，和商铺的布置有关高附加值原则地方文脉设计商业的功能性设计商业的技术性设计案例详解：青岛大拇指广场方案设计结论：如何打造优秀的社区商业？1、选址优秀2、产品设计有特色。
万科对于社区商业运营模式分析
提升生活质量、增加生活便利性的功能，主要包括邮政、电信、警察所、医疗中心等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗车等日常服务
“休闲游憩”类的主要业态包括书店、游泳池、娱乐中心、老年活动中心等，以及社区的娱乐休闲场所和设施
客户对业态提及率
在生活必要的购物和服务内容之外，为满足社区居民游憩休闲需求的商业及娱乐设施，包括雕刻、滑冰场、电影院、健身房、摄影、旅游代理等
根据住户的多少，确定商业的体量。就超市而言，要根据项目整体规划有多少户来统计常住率，最终确定超市体量的大小。首期的超市主要考虑首期的需求，整个社区的超市要到后期确定。另外要考虑到社区的入住率，人口特征，开放性社区还是封闭性社区等
在住宅开发的前期，适度低配有利于商业成熟；在住宅开发中后期，适度高配有利于形成大规模的商业中心，提高等级
06
客户提及率<20%
07
“满足基本生活”类主要业态包括综合超市、菜市场、购物中心和银行，基本满足客户的日常购物需求
客户对业态提及率
满足生活需求的必备商业用品，生活必备的“柴米油盐酱醋茶”，主要包括杂货、食品、调料、衣服、鞋帽、建筑材料等
“提升生活质量”类的主要业态包括药房、诊所、餐馆、邮局、健身中心等
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音像
久美书店、众音音像
培训、旅游
平安保险、机票、语言培训、艺术培训等
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万科城案例
万科城的业态涵盖“基本需求”、“品质需求”及”游憩需求”，业态齐全丰富，成功辐射到社区周边地区
通过业态控制，形成了以餐饮为核心特色的街区，使万科城的社区商业与周边商业及其他社区商业区隔开来
餐饮
1、丹桂轩；2、 KFC ；3、湘江老橱；4、关东风；5、名典咖啡；6、肥牛府；7、巴蜀滋味轩；8、印度餐厅9、必胜客等
万科小区社区商业设计规划商铺划分原则商铺细部设计
万科地产社区商业设计与实践商业价值最大化原则连续性可达性可视性1、商铺的布置应根据前述的地块商业价值分析结论进行考虑；2、首层（含双首层）商业面积尽可能多，2F面积适量减少，如出现3F商铺，则考 虑通过首层设独立的门厅出入口，将首层人流引入；3、可通过增加地面停车、天桥、公交车站接驳、增加商业导视/广告等形式来改变地块原商业价值（土地属性改变）。
说明：重庆龙湖春森彼岸紧邻城市快速干道北滨路，通过广场、停车场、集中广告位的形式，增加外部人车的停 留，从而达到增加商业价值的目的；商业价值最大化原则连续性可达性可视性1、商铺布局尽可能连续、成环，避免出现袋状尽端式等商业死角（如下图示）， 商铺尽可能不被公共服务用房（如社康中心、服务站、卫士间等）打断，当社区入口过大 影响商业连续性时，应综合考虑其布置；2、避免交通体（电梯、疏散梯等）遮挡商铺或者占据转角等商业价值较高的区域；有商业延续方向人流方向道路绿化带非商业区域消防或后勤流线主 要 道人 流 路绿化商业价值最大化原则连续性可达性可视性应把独立商业内侧划成商铺。
转角设实墙，商业价值浪费图二图三3、有商业内街出现时，避免出现单边商铺（如图二）；4、避免在转角铺出现实墙，需要开门或橱窗，增加商业展示面（如图三）。
╳因独立集中商业内侧没有设商 业 出入口，造成单边商铺，商 业价 值浪费。
图一商业价值最大化原则连续性可达性案例可视性1.应避免商铺与周边道路出现较大高差╳╳╳√商业价值最大化原则连续性可达性案例可视性住宅地下车库入口住宅地下车库出口商业停车位商业停车位 案例：沙湾二期小区入口车流设计分析情况二：分设道闸 优点：便于商业车流与小区 内车流分开管理，有利于小 区的安全和私密性； 缺点：道闸复杂，增加了管 理工作难度；需要增加面向 道路的开口，不被允许时，闸道处的车流易产生交叉从而影响通行。
2、注意停车位的规划及人流、车流设计： 增加商铺周边地面停车增大了消费的便利性，有利于带旺商业，如考虑与小区车流分开管理，需与物业（或商业）管理公司进行协商解决，单独进行流线设计；情况一：合设道闸 优点：道闸设置简单，管理 简便。
万科西山庭院项目商业解决方案
二层主推各类儿 童教育、培训、 室内少儿球类、 舞蹈、音乐等青 少年育乐内容， 进行目标商户的 定向招商；
其他女性、 儿童用品、 餐饮服务等 配套商业入 住
房地产交流群内使用,严禁外传,群号:62181469
/u/ish
儿童类商户深访结论及分析
意向商户列表
32家深访商户中有以上7家商户表示对本项目比较感兴趣，表达了一定的 进入意向。 商户表示希望了解项目具体情况，考察后进行进一步接触。
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居民生活服务需求
以邻里服务类业态为主的 小型生活中心
居民餐饮休闲需求
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对外辐射为主的商业定位
项目与周边联结性差
作为社区配套规模偏大
突破社区范围 特色吸引市场
建筑条件限制了业态选择
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少儿育乐类商户深访结论
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对项目周边环境，特别是幼儿园、中关村一小等配套环境比较认可 对万科的品牌度比较认可，有一定的信任感 对项目周边的居住人群及项目住宅部分本身的人口素质认可 由于项目并非交通要道及商业集中区，因此需要深入考察
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小型社区服务配套满足本 社区居住人群的日常消费 西山庭院项目 商业发展方向 区域内差异化定位 吸引外部消费人流
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对内配套为主的商业定位
自身社区配套为主，外部辐射为辅的商业定位主要服务于本社区，居民。
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社区商业的类型及设计要点(部分万科案例举例
社区商业的类型及设计要点(部分万科案例举例社区商业是指在居住区域内设立的商业设施，为居民提供购物、餐饮、休闲等服务。
社区商业的类型主要包括购物中心、超市、便利店、餐饮娱乐场所等。
在设计社区商业时，需要考虑以下几个要点。
首先，社区商业的定位要符合居民需求。
社区商业应该根据居民的消费习惯和购物需求来确定定位，提供符合居民需求的商品和服务。
以万科作为案例，他们在社区商业的定位上，注重提供生活所需的便利服务，如超市、餐饮店、药店等，以满足居民日常购物和生活的需求。
其次，社区商业的设计要考虑便利性和友好性。
社区商业应该设计成便于居民接触和使用，例如设置多个入口和出口，方便居民出入商业设施；设置合理的停车位和人行道，方便居民停车和步行；设置便于老人、儿童和残疾人使用的无障碍设施。
此外，社区商业的设计要亲近自然，营造舒适的环境，例如增加绿化植物、设置露天休息区等。
万科的社区商业设计注重营造舒适、温馨、自然的氛围，使居民在购物的同时也能感受到家的温暖。
最后，社区商业的经营要贴近居民需求。
社区商业需要根据居民的消费习惯和需求来调整经营策略。
例如，根据居民的年龄组成和生活方式，提供适当的商品和服务；根据居民的消费能力，确定价格合理的商品和服务。
此外，社区商业还可以通过开展社区活动和促销活动，增加居民的参与度和满意度。
万科的社区商业经营注重提供贴心、个性化的服务，满足居民的需求。
综上所述，社区商业的类型包括购物中心、超市、便利店、餐饮娱乐场所等，设计时需要考虑便利性、友好性、布局合理和贴近居民需求等要点。
万科在社区商业的设计中注重满足居民的生活需要，营造舒适的环境和氛围，提供贴心的服务，以提升居民的生活品质。
社区商业面积配比和规划设计探讨
【商业地产】社区商业面积配比和规划设计探讨社区商业具有相当强的地域性，是以项目所在的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，是提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。
本文结合相关案例解读了社区商业的面积配比与规划设计方面的要点及原则。
社区商业面积配比要点1.社区商业面积规划原则为达到合理解决社区商业开发量与承载量的比例问题，社区商业商铺面积的规划是一个重要方面。
社区商业商铺面积的规划设计要充分考虑市场对商铺面积的要求，便于客户根据自己资金状况和投资计划确定所需购买的面积，为业主提供更多选择。
因此，在以中小商铺为主的同时，针对大投资商的大面积商铺的需要，规划配置一定量的大面积商铺。
根据长期的市场调查及对标杆社区商业的研究：面积在20平方米左右的小商铺最受市场欢迎，并且社区商业商铺投资者一致认为中小商铺面积不要超过100平方米，对于大型商铺，开发商一般采用先招商然后定制性地规划建设的经营方式，如引进万佳百货，其相应商铺面积则规划上万；若引进胜佳超市，其商铺规划面积不过1000平方米。
2.社区商业面积配比一般法则经济学中的“水桶法则”同样适用于社区商业的开发，因此从这个角度看，社区商业开发的成败不在于商业设施有多气派，种类有多全，而在于这些商业设施到底能够承载多大的消费量。
通过以上标杆社区商业研究，我们认为：（1）定位为内需自用型为主的社区商业，商业面积/建筑面积在2.5%-3.5%之间比较适宜；（2）定位为对内兼对外型（侧重于外向），商业面积/建筑面积在4.5%-5.5%之间比较适宜；（3）定位为区域商业中心的社区商业，商业面积/建筑面积在5.5%-6.5%之间比较适宜（视项目所在区域商业成熟程度而定）。
另：按照购买半径原理，社区商业要得到正常的发展，每千人拥有的满足基本生活需求的社区商业面积应该在800平方米左右是最为合理的布局。
3.标杆社区商业研究在开发社区商业时，开发量和承载量的比例是一个难以把握的问题。
万科限额设计的8大指标(学习)解答
（2）有保温隔热要求，但不适宜使用断桥隔热铝型材的， 可以选用塑钢型材代替，但是中档住宅及以下档次产品， 不得选用彩色覆膜工艺等高档型材。 （3）北方地区及其他区域的普通住宅建议使用塑钢窗。
5.外立面用材 影响成本的主要要素包括外立面材料选择、施工工
艺、外墙地面面积比等。外墙的成本需从外墙的材料选择 和外墙地面面积比两个方面控制，以地上建筑面积单方成 本作为限额控制上限。
备注： （1）策划设计中心为设计管理部门，负责对钢筋及混凝土限 额指标的总协调，并为项目公司（项目部）提供专业指导， 并在成本目标下达时提供专业意见。 （2）地下部分限额的范围： a.无地下室结构：桩基础以上，含基础连系梁等，混凝土不 含基础垫层量。 b.地下室部分：桩基承台及以上，地下室天然基础或筏板基 础及以上，地下室顶板及以下。限额指标不含承台及地下室 或筏板底板垫层混凝土、不含地下室内水池（现浇钢筋砼水 池等）钢筋及混凝土。
考核的限额指标均以下达的第二阶段成本目标为准， 以公司经过成本委员会审议并下发的第二阶段目标及批准的 限额为上限。若第一阶段项目的定位变化导致成本的增减， 应按照《成本目标管理工作指引》流程审批。并在后续设计 及实施过程中合理控制，未单独下达项目限额指标的项目适 用于本《项目限额设计成本》。
3.限额设计的操作
万科限额设计的八大标准
对企业的关键技术经济指标进行限额控制，能给企业 带来高额回报。那么，在满足客户需要、尊重设计的前提 下，如何如何提炼一些“关键技术经济指标”，通过对这 些指标的限额控制，跨越专业管理边界，实现项目成本无 接缝管理？且看标杆房企万科是如何提炼、下达、考核限 额设计的。
一、设计限额指标 主要包括成本限额和主要指标的限量控制，主要为以
（1）豪宅项目样板房设计为非标准化内容，低端项目不做样板房，只做准豪宅及 中档住宅项目的样板房限额。
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万科社区商业设计要求
一、店铺价值
1.店铺价值与面积
店铺的价值由销售价值与经营价值（租金）决定。
面积小的店铺销售价值高，大店铺经营价值高。
店铺价值逻辑：
（1）销售型：
①双三角规律——大面积、小价格，小面积、大价格。
销售型商铺合理的切小面积。
②商铺30~50、50~70、70~100㎡最好销售。
③单铺大于300万元较难销售。
（2）持有型：
①商铺价值与层数关系：7A原理
②商铺租金随层数增加逐层减半，
③尽可能加大占地面积、降低层数。
但是考虑将来经营阶段合理的商铺面积，切分并非越小越好，要结合业态规划进行划分。
2.店铺价值与位置
店铺价值与其所处层数及街区/盒子中的相对位置相关，与客流量紧密相关。
销售型因重视外部展示，越临街价值约高；经营型重视内部经营，因此约靠近室内人流集中区域，价值约高。
店铺价值逻辑
①销售型：金角、银边（外侧）、草肚皮
②持有类：金口、银边（室内）、草肚皮
二、店铺类型
1.店铺分类
店铺可分为单层铺、双层铺、楼铺、一拖二铺、小拖大铺。
单层铺与一拖二、小托大的组合可提升整体商业价值。
单层铺和一拖二商铺可通过一些排列组合形成丰富的沿街立面。
三、店铺平面
1.开间进深比
开间进深比1:2~3:10之间是合理区间 ,一般来说，3:5的开间进深比例对于一般业态来说是
比较有利于经营的，最接近黄金比例0.618。
①开间进深比合理区间为1:2~3:10
③一般情况下进深最大不要超过15m
③常见铺为4.2mX12m
商铺铺的面宽与柱距相关，进深一般以消防规划与合理的进深比决定，要预留合铺的可能性。
①单铺面宽通常为一个柱距的一半，进深相同时，可两个商铺组合成大商铺。
②根据不同的柱距有不同的店铺尺寸，可多个单铺组合成大铺
案例：商铺面宽与柱距的关系
反面案例：深圳翡丽郡
开间进深标准铺：4mx8~12m，4MX20M铺进深过大，不利于销售，同时影响后续经营。
2.单层铺
单层铺是社区商业中最小的单元，其平面包括售货区、储藏间与洗手间、所有功能的布置以提高商铺实用率与易用性为目的。
案例：深圳壹海城单层铺模型
3.骑楼铺
骑楼铺通常为分层销售的商铺，单个商铺间通过公共走道和连廊连接，每层商铺均独立对外开门。
骑楼铺特点一般是首层商铺内退，店铺外形成走廊式的灰空间。
二层骑楼铺
①骑楼店铺外廊柱网对齐铺间分隔；
②为提升整体价值，一般在中部设置小尺寸商铺，尽端为大尺寸商铺。
中部小尺寸商铺，尽端大尺寸商铺
（4）一拖二铺
可通过组合两间单层铺形成一拖二店铺来提升整体价值。
”一拖二“店铺通过户内楼梯连接首层、二层，且首层、二层作为一个独立单元同时销售的商铺，单个商铺间无连通。
一拖二铺除了销售区、储藏间与洗手间外新增了楼梯模块，商铺层高过高会降低店铺的实用率。
为提高一拖二商铺实用率应将层高控制在合理范围内并选择楼梯双跑、或三折的布置方式同时，在一层楼梯底部设置卫生间和储藏室。
•在”一拖二“店铺案例中，在铺内楼梯的形状不变前提下，分别表示在5.1m，4.8m，4.5m 层高中楼梯所产生的变化。
• 5.1m、4.8m、4.5m层高楼梯占商铺面积百分比分别为20.37%、20.03%、19.36%
四、店铺立面
1.店铺立面设计
单层商铺采用分体式空调且商铺背部为其他功能房间；店铺立面通常呈现为三段式，店铺标示、空调位、商铺门，商铺门宽除去必要的设备宽外做满墙宽。
案例：室内商铺立面设计1
立面呈现为两段式或三段式
案例：室外商铺立面设计2
案例：组合商铺立面
可适用于“一拖二”式商铺及两层独立产权的商铺。
将两层立面综合设计，广告位放置于醒目的二层，店铺标示放置于层间梁处，给店铺展示尽可能大的空间。
2.广告位与空调排列方式
单层商铺立面广告位与空调格栅排列可分为上下式，左右式，包含式。
案例：普通商铺立面广告位与空调格栅的4种排列
单铺独立空调需要在门上加板。
案例：普通商铺立面无空调格栅
单层商铺立面无空调格栅，空调放于屋顶、铺侧边或商铺间，店铺广告放置更加灵活，可结合店铺门设计。
五、店铺剖面
1.店铺净高设计
以万科壹海城项目为例，商铺层高为5.1m，梁高为0.9m。
商铺中有风管在不加吊顶情况下净高为3.35m，无风管商铺在不加吊顶情况净高为3.85m。
案例：壹海城项目普通商铺净高示例
六、商铺的细节设计要素
（一）社区商铺店招设计要点
1.商铺店招3大类型
（1）商业区域主标识
是指位于商业街入口处的醒目标识，其上面有商业街名称、主力店logo，或商业楼梯上的标识。
主广告牌位于建筑楼梯上的主要商业广告，可供物业出租，广告设计应与建筑立面结合设计。
（2）商家集中标识
位于商业核心交通流线区域，涵盖业态分布，功能布置示意，引导消费者的消费路线。
（主要店铺名称、洗手间、垂直交通、安全出口、您的位置等等）
（3）商铺店招：商铺自身的店招及广告
位于商业核心交通流线处，有（楼层）业态分布，功能布置示意，包括：主要店铺名称、洗手间、垂直交通、安全出口、“您的位置”等信息，引导消费者行为动线。
2.店招设计的4大原则
（1）统一性
与街区整体形象统一设计，统一店招设计风格。
标识不是独立的设计要素，应与里面及其他因素（如雨棚、空调室外机、橱窗等）综合统一设计。
a.指示性标识：引导消费者至特定区域（如卫生间、吸烟区、问询处等）的标识
b.装饰性标识：为促进商业氛围而设置的装饰性构件，上面有店铺编号、店招或品牌理念等信息。
c.警示性标识：为规范合理的消费行为而设置的警示性标识。
（2）适应性
a.预留足够的广告位和店招位：商业的广告招牌需要预留，为适应不同类型商业队店招广告位的需求，需要考虑一定的灵活性；二层及以上可结合建筑立面划分，预留大幅广告位置，并根据商铺使用情况连续或分段设置。
b.预留商家的个性化店招可能性：店招应考虑后期商家经营改造的可能性（如合并商铺等）。
（3）昭示性
第一，尽可能使不同位置不同角度都能看到；
第二，结合外立面做多层次招牌。
商业的广告招牌在规划设计的时候，要追求多层次、多角度的昭示性，招牌的可见性越强，价值越高。
因此，在进行店招设计时需对其尺寸、比例、角度，针对不同动线人流的视线进行分析。
值得注意的是，骑楼影响商铺的昭示性，如没有在外立面设计预留广告位，容易造成商家随意增加广告面。
（4）强制性
在保证相对灵活性的前提下，不能由商家乱改造，影响整体形象。
设计应设置几个强制因素，如店招的高度、深度、宽度、基本样式才材质，商家必须遵守；后期管理应有管理手册来控制商家的店面改造。
（二）商铺细部设计要素
1.层高
影响层高的因素：①梁高（根据柱距而定）；②设备层高包括消防、烟道横管、桥架、空调位等；③净高。
一般情况下：首层层高宜小于或等于4.8米，不得超过6m，其它层商业设施层高宜小于等于4.2m，不得超过5.1米。
2.店招
在商铺规划设计时应预留灵活的店招位，结合外立面其他因素统一考虑，其他设计原则与上述细部设计原则一致，设计时建议控制一下几个要素的高度：
3.门头橱窗或展示面
设计原则：①通用性，不做个性化设计，兼顾店招适应性及可控性；②通透性原则，保证足够的展示面，避免出现剪力墙遮挡门面；③完整性原则，保证商铺门做平，当商铺面宽小于3米时，采用1米宽单扇门，保证橱窗展示面。
4.雨篷
5.空调
在规划设计时应该预留足够的空调位容量，且避免空调外机以及空调管直接裸露在外墙上。
①合理设置空调位，避免出现无空间安装空调或者空调位不够导致死机，避免出现室外机影响塔楼住宅；
②合理设置空调冷凝水管，避免出现冷凝水四溢影响商业形象；
③避免出现空调位对着人流吹的情况。
（三）商铺户型设计
（1）能提供客户附加值的（如增加层高赠送面积）应尽可能提供附加值。
（2）商铺最小面宽应不小于3m，进深面宽比不超过4：1。
（3）建议非住宅下部商铺柱网为8m*8m，以方便拆分成4m+4m面宽，或3m+5m面宽，对地下车库停车位布置也比较经济。
（4）商铺（无外廊）得房率（套内建筑面积/销售面积*100%）不应低于90%。
（5）首层商铺净高（板下）不宜低于3.5m，二层商铺净高（板下）不宜低于3m。
（6）底层商铺做结构转换的必要条件为：
a. 商铺位于区域商业中心位置，人流量很大，商业销售价值很高。
B. 做100m2以上大户型（依然可以取得很高的销售价值）。
（7）底层商铺层高应考虑上部管线转换的影响，满足商铺的净空要求。
（8）复式户型设计应尽可能提高二层空间的经营价值，建议：
a.降低首层层高（满足净高低限即可），缩短客户上二层楼梯的距离。
b.入口做挑高二层的空间，增加上下层互动。
c.上二层楼梯应做成简易钢梯，方便客户拆改。