酒店式公寓项目规划方案

前言本方案为项目的整体推广思路，具体的工作开展以此方案为理论依据,分时期分内容具体细节安排详见各时期具体打算与方案，如每月的报广策略详见每月报广推广打算，具体的活动策略详见每月活动打算和方案。

本报告要阐述的内容要紧以下三个问题:我们到底要做什么样的产品？我们的产品到底要销售给谁?我们的产品如何能销售出去?在对项目的周边地块进行详细的考察、对市场上同类产品进行详尽的调查并在所做分析的基础上,形成现在那个方案。

推广方案地实行必须与项目的工程进度紧密结合,工程进度以及预备配合工作的进展将会直接阻碍本项目的推广节奏，因此在实践推广销售中,本策划案将会随着工程进度以及销售预备工作的完成情况随时做出调整。

目录第一部分市场调研情况分析………………………３第二部分项目的区域概况分析...........................．10第三部分项目定位篇 (20)第四部分产品定位篇.......................................２6第五部分销售策略篇 (33)第六部分推广策略篇…………………4２第一部分市场调研情况分析——市场上其他项目如何样？一酒店式公寓的差不多特征二北京酒店式公寓市场调研情况分析由于本区域内没有相类似的物业形态的存在,因此，我们在距离本区区域相对比较近的亚奥板块、燕莎板块和丽都板块共选择五个项目作为参照物对北京的酒店式公寓市场进行分析:表一:北京市酒店式公寓市场调研表二:北京市酒店式公寓市场调研表三；北京市酒店式公寓市场调研表四;北京市酒店式公寓市场调研燕莎CLAＳS的实景照片燕莎CＬASＳ销售中心外景（琨莎中心B座三层）MASTER领寓外景(一)MAＳTEＲ领寓外景（二)调研结论：从以上的表格统计中我们能够看出,在北京同类物业市场中，有许多共同的东西能够进行总结：1、目前调研各个项目均有保证收益措施,采取包租或者代租方式,收益回报率集中在5%——６%之间,包租或者代租合同的期限差不多上是三年或者五年。

2、各个项目聘请的物业治理公司都有酒店经营治理的经验,而且各个项目所聘请的物业公司在业界都特不有名,这点为项目增色许多,同时各个项目在销售时都把这点当成本项目的一个亮点加以宣传，力图传达给消费者明确的信息。

3、项目的交房标准差不多上精装、精配,然而除了MＡSTEＲ领寓外都不约而同的把电视刨除在统一配套之外；各个项目的装修差不多上都使用外国或者国产名牌产品;各个项目都特不注重对厨房的包装,力图在品质上把自己的项目建成精品。

4、各个项目前期认购时刻都比较长,差不多上在准现房时期才开始开盘销售,在开盘之前最大限度的积攒人气,以达到开盘后热销、实现开发商收益最大化的目的。

5、价格策略上,都采取低开高走的策略，前后加价的时刻不等，但初次加价差不多上都在开盘后一个月左右，也确实是广告效果开始显现之后,加价的幅度也不尽相同,但最少都在5０0元/平米以上。

６、户型对销售有专门大的阻碍，户型同销售速度差不多上呈反比，也确实是小户型单元的销售速度要远远快于大户型单元。

第二部分项目的区域概况——我们的项目如何样？一项目概况本项目位置：北京市顺义区南法信镇刘家河村本项目占地面积：1410６平方米本项目建筑面积:345６8平方米本项目周边经济环境:位于顺义临空产业圈内,毗邻首都国际机场、空港工业开发区、天竺出口加工区、空港物流基地、林河经济开发区、中国国际展览中心新馆、北京汽车生产基地、国门商务区以及温榆河生态走廊等八大功能板块。

在顺义区的20０5年——202０年规划中，南法信镇将成为顺义新城区的中心地带，同时随着空港物流园的扩大，在以后的不久的时刻里,刘家河村将要进行拆迁。

因此,在以后的进展中,本区域将会成为北京范围内经济最有活力的一个区域,以后的进展不可限量,存在开发项目的巨大需求。

本项目周边自然环境：本项目位于刘家河村北、顺榆路南侧空港物流园区的边缘地带，路北是物流园区和晨光工业用地。

南法信镇的地理位置在温榆河和潮白河之间,本区域的自然环境优美,完全能切合以后业主对生活环境的严格要求。

本项目附属配套设施：本项目周边教育设施幼儿园南法信镇中心幼儿园、区社幼儿园等小学南法信镇中心小学、顺义回民小学、东风小学等中学南法信中学、顺义二中、顺义一中、顺义三中等本项目周边医疗设施社区卫生中心南法信镇社区卫生服务中心、中奥肝病医院等医院铁道十六局医院、顺义区医院等项目周边生活娱乐设施娱乐设施北京高尔夫俱乐部、天竺高尔夫俱乐部、乡村高尔夫俱乐部等体育设施国家奥林匹克水上运动中心、顺义体育场等商业设施顺义西单商场、国泰广场、隆华购物中心等本项目周边道路交通:高速公路:机场高速公路、京承高速公路、六环路地铁轻轨:正在建设中的机场轻轨和顺义支线国道：1０1国道公共交通:９１5路：东直门外——南彩汽车站91８路：东直门外——平谷汽车站918支:东直门外——金海湖923路:东直门外——吴雄寺９34路:东直门外——焦庄户9５5路:东直门外——公房太阳城970路:东直门外——密云汽车站顺义16路：顺义汽车站——顺义车管所顺义１６路支：顺义董各庄——顺义临河村顺义18路:顺义李遂——吉祥庄顺义2路:冯家营——沿河二项目SWOT分析1、项目进展优势分析(S）交通优势:本项目所在区域具有发达完善的交通通道，各种交通形态在此地交流融会，构成四通八达的立体交通网络。

航空：本项目正对首都国际机场北大门,不管是到国内依旧到国外,翱翔蓝天的银鹰会带你任意所至航海:本项目距离中国北方最大的海港——天津国际港仅90公里之遥陆地：发达完善的陆路交通是本案的一个亮点,不管是高速公路——机场高速、京承高速，依旧规划建设中的轨道交通——机场轻轨、顺义支线，不管是101国道依旧往来顺畅的都市快速交通通道——六环、京平路、京顺路,都特不的方便。

不管你是到国内外的其他都市，依旧到北京都市中心的任意角落，都能够瞬间直达。

如此便利的交通能够使我们跳出都市看都市，站在都市之上看都市。

项目周围经济环境的优势:在顺义区的新城规划(2００5—２020）中，顺义区要构建“一港、两河、三区、四镇”的区域空间总体布局，形成“一港”即首都国际机场及临空经济核心区为进展枢纽核心的新城规划局面,位于潮白河风景区和温榆河绿色生态走廊之间的南法信空港区成为顺义新城的要紧载体。

以南法信镇为中心的空港区承担国际枢纽机场和临空产业（包括会展、空港商务等在内的现代服务业、高新技术产业、物流产业等）的要紧职能。

目前，本项目的周围聚拢了燕京啤酒、北京现代汽车、日本松下、空港股份、曙光电机、中外运空运、大田快运、联邦快运等世界级的大企业,活力无限,而以后的进展更是不可限量。

项目周围自然环境的优势:本项目处于潮白河自然风景区和温榆河绿色生态走廊之间,小中河是中心城区西部的一条重要河流,以后规划建设成为自然风光河道；城北减河是小中河向潮白河分洪的通道,是南法信镇的绿色生态屏障,规划建设成为生态型河流。

小中河和减河两侧建设3０——40米的绿化隔离带,潮白河和温榆河两岸的绿化隔离带在10０-2０0米，能够讲,这为本案提供了专门好的外部自然环境支撑。

项目的配套设施优势：本项目位于空港国际物流园内，园内的各种差不多建设配套设施差不多完全到位，邮政、快递、票务、银行等一应俱全，电信、电力、有线电视、下水等均已齐备。

本案距离顺义城区仅仅三公里，距离以燕莎和亮马河为中心的国门商圈也仅有三十公里的距离，顺义城区的西单商场、国泰广场、隆华购物中心，国门商圈的燕莎购物中心和太平洋购物中心通过便利的交通都能够为本案的以后业主所用。

政策优势：目前国内房地产市场受到国家宏观调控政策的深刻阻碍，尤其是对购房者的资金限制越来越紧，由于酒店式公寓属于商业性质的缘故，不受国家关于居民第二套房屋买卖的限制，因此在住宅投资被抑制后，必将受到市场的欢迎。

源于产品的希缺性和高标准的酒店服务，以及区域内良好的涉外氛围,让酒店式公寓具备了投资、保值、收益、租住、无风险的五大投资特色。

现下，投资酒店式公寓的以近成为专门多投资人士的首选方式。

2、项目进展劣势分析（W）本项目作为顺义空港地区第一个“吃螃蟹”的酒店式公寓项目，尽管没有直接的竞争对手的竞争，然而同时这也就意味着没有成功案例的经验能够借鉴，需要我们在实际的开发过程中慢慢地摸索其中的经验:另外，因为是第一个类似的项目,这种物业形态还不为顺义城区置业人士熟悉,这在客观上限制了我们的目标客户群体的范围,也加大了我们在顺义城区推广本项目的难度。

项目周围小环境的劣势也是我们不得不考虑的另一个问题。

本项目位于刘家河村的边缘，村民住宅差不多上还停留在平房时期，同本项目相近的片区差不多上红砖瓦房，府前街上的商业形态差不多上临街店铺形式，风格没有形成统一，经营项目也各不相同，这在专门大程度上会阻碍本项目的外在形象;同时,因为村民文化水平方面的限制，其整体素养还有待专门高，这也在专门大程度上会阻碍本项目内在档次的提升。

临近机场，尽管便利的交通会带来专门大的优势,然而劣势也随之出现,那确实是飞机起降所发出的噪音对生活的阻碍,每天数以千计架次大型商业客机的起降,所发出的噪音污染成为本项目一个不可幸免的劣势。

关于以上劣势，我公司考虑能够采取以下措施加以弥补：下大力量宣传酒店式公寓成为国际商务旅行的流行业态和之前北京市酒店式公寓的成功案例,提高大伙儿尤其是顺义区投资人士对新产品的认识和同意。

通过对项目的包装策划,提高项目的知名度，用制造事件的方法进行造势。

在顺义区以后的规划中,将会扩大物流园区的规模,本区域以后成为新城的中心，对刘家河村将进行拆迁，宣传置业者应该用具有前瞻性的眼光进行投资活动我们在推广中只能弱化机场噪音这点,而不能从全然上加以解决。

同时把建筑的隔音措施做到位,最大限度的减小噪音对项目和以后居住人群的阻碍。

3、项目进展机会分析(O）区域消费者强劲的购买力：本区域是北京经济区域进展中最有活力的一片，不管是火热的工业园区内的TＮＴ、日本邮船、普洛斯、住友、韩国现代汽车等世界五百强企业职员依旧首都机场职员，他们的收入在北京的各个经济区域属于最高层次,购买力强劲。

目标客户群体的消费适应：本项目的目标客户群体是北京同国外接触最紧密的群体，受国外消费适应的阻碍最深,而本项目确实是属于起源于西方国家房地产行业为供应商务和旅行人士而产生的一种物业形态,正好切合客户群消费的流行趋势。

政府进展规划中的区位优势:2000年,顺义区提出“空港国际化、全区空港化、进展融合化”的运行机制，在首都国际机场北侧也确实是本项目的周围规划建设了以航空物流为主的北京空港物流基地，大力进展临空经济。

空港物流基地是北京市规划建设的三大物流基地之一，也是北京市唯一的航空—公路国际货运枢纽物流基地，截止目前共引进入区企业接近20０家，投资总额约180亿元人民币，以后经济进展的潜力巨大。