酒店式公寓项目规划方案

前言

本方案为项目的整体推广思路，具体的工作开展以此方案为理论依据,分时期分内容具体细节安排详见各时期具体打算与方案，如每月的报广策略详见每月报广推广打算，具体的活动策略详见每月活动打算和方案。

本报告要阐述的内容要紧以下三个问题:

我们到底要做什么样的产品？

我们的产品到底要销售给谁?

我们的产品如何能销售出去?

在对项目的周边地块进行详细的考察、对市场上同类产品进行详尽的调查并在所做分析的基础上,形成现在那个方案。

推广方案地实行必须与项目的工程进度紧密结合,工程进度以及预备配合工作的进展将会直接阻碍本项目的推广节奏，因此在实践推广销售中,本策划案将会随着工程进度以及销售预备工作的完成情况随时做出调整。

目录

第一部分市场调研情况分析………………………３

第二部分项目的区域概况分析...........................．10第三部分项目定位篇 (20)

第四部分产品定位篇.......................................２6第五部分销售策略篇 (33)

第六部分推广策略篇…………………4２

第一部分市场调研情况分析

——市场上其他项目如何样？一酒店式公寓的差不多特征

二北京酒店式公寓市场调研情况分析

由于本区域内没有相类似的物业形态的存在,因此，我们在距离本区区域相对比较近的亚奥板块、燕莎板块和丽都板块共选择五个项目作为参照物对北京的酒店式公寓市场进行分析:

表一:北京市酒店式公寓市场调研

表二:北京市酒店式公寓市场调研

表三；北京市酒店式公寓市场调研

表四;北京市酒店式公寓市场调研

燕莎CLAＳS的实景照片

燕莎CＬASＳ销售中心外景（琨莎中心B座三层）

MASTER领寓外景(一)

MAＳTEＲ领寓外景（二)

调研结论：

从以上的表格统计中我们能够看出,在北京同类物业市场中，有许多共同的东西能够进行总结：

1、目前调研各个项目均有保证收益措施,采取包租或者代租方式,收益回报率集中在5%——６%之间,包租或者代租合同的期限差不多上是三年或者五年。

2、各个项目聘请的物业治理公司都有酒店经营治理的经验,而

且各个项目所聘请的物业公司在业界都特不有名,这点为项目增色

许多,同时各个项目在销售时都把这点当成本项目的一个亮点加以

宣传，力图传达给消费者明确的信息。

3、项目的交房标准差不多上精装、精配,然而除了MＡSTEＲ领寓外都不约而同的把电视刨除在统一配套之外；各个项目的装修差不多上都使用外国或者国产名牌产品;各个项目都特不注重对厨房

的包装,力图在品质上把自己的项目建成精品。

4、各个项目前期认购时刻都比较长,差不多上在准现房时期才开始开盘销售,在开盘之前最大限度的积攒人气,以达到开盘后热销、实现开发商收益最大化的目的。

5、价格策略上,都采取低开高走的策略，前后加价的时刻不等，但初次加价差不多上都在开盘后一个月左右，也确实是广告效果开始显现之后,加价的幅度也不尽相同,但最少都在5０0元/平米以上。

６、户型对销售有专门大的阻碍，户型同销售速度差不多上呈反比，也确实是小户型单元的销售速度要远远快于大户型单元。

第二部分项目的区域概况

——我们的项目如何样？

一项目概况

本项目位置：北京市顺义区南法信镇刘家河村

本项目占地面积：1410６平方米

本项目建筑面积:345６8平方米

本项目周边经济环境:位于顺义临空产业圈内,毗邻首都国际机

场、空港工业开发区、天竺出口加工区、空港物流基地、林河经济开发区、中国国际展览中心新馆、北京汽车生产基地、国门商务区以及温榆河生态走廊等八大功能板块。在顺义区的20０5年——202０年规划中，南法信镇将成为顺义新城区的中心地带，同时随着空港物流园的扩大，在以后的不久的时刻里,刘家河村将要进行拆迁。因此,在以后的进展中,本区域将会成为北京范围内经济最有活力的一个区域,以后的进展不可限量,存在开发项目的巨大需求。

本项目周边自然环境：本项目位于刘家河村北、顺榆路南侧空港物流园区的边缘地带，路北是物流园区和晨光工业用地。南法信镇的地理位置在温榆河和潮白河之间,本区域的自然环境优美,完全能切合以后业主对生活环境的严格要求。

本项目附属配套设施：

本项目周边教育设施

幼儿园南法信镇中心幼儿园、区社幼儿

园等

小学南法信镇中心小学、顺义回民小

学、东风小学等

中学南法信中学、顺义二中、顺义一

中、顺义三中等

本项目周边医疗设施

社区卫生中心南法信镇社区卫生服务中心、中

奥肝病医院等

医院铁道十六局医院、顺义区医院等

项目周边生活娱乐设施

娱乐设施北京高尔夫俱乐部、天竺高尔夫

俱乐部、乡村高尔夫俱乐部等体育设施国家奥林匹克水上运动中心、顺

义体育场等

商业设施顺义西单商场、国泰广场、隆华

购物中心等

本项目周边道路交通:

高速公路:机场高速公路、京承高速公路、六环路地铁轻轨:正在建设中的机场轻轨和顺义支线

国道：1０1国道

公共交通:９１5路：东直门外——南彩汽车站

91８路：东直门外——平谷汽车站

918支:东直门外——金海湖

923路:东直门外——吴雄寺

９34路:东直门外——焦庄户

9５5路:东直门外——公房太阳城

970路:东直门外——密云汽车站

顺义16路：顺义汽车站——顺义车管所

顺义１６路支：顺义董各庄——顺义临河村

顺义18路:顺义李遂——吉祥庄

顺义2路:冯家营——沿河

二项目SWOT分析

1、项目进展优势分析(S）

交通优势:

本项目所在区域具有发达完善的交通通道，各种交通形态在此地交流融会，构成四通八达的立体交通网络。

航空：本项目正对首都国际机场北大门,不管是到国内依旧到国外,翱翔蓝天的银鹰会带你任意所至

航海:本项目距离中国北方最大的海港——天津国际港仅90公里之遥

陆地：发达完善的陆路交通是本案的一个亮点,不管是高速公路——机场高速、京承高速，依旧规划建设中的轨道交通——机场轻轨、顺义支线，不管是101国道依旧往来顺畅的都市快速交通通道——六环、京平路、京顺路,都特不的方便。不管你是到国内外的其他都市，依旧到北京都市中心的任意角落，都能够瞬间直达。如此