酒店式公寓产品建议
酒店式公寓项目建议书
酒店式公寓项目建议书尊敬的领导：我非常荣幸能够奉上这份酒店式公寓项目建议书，以期能够得到您的赞同和支持。
为了更好地展现我的建议，我将从以下三个方面来进行论述：一、市场需求分析随着国内旅游业的快速发展，人们对于住宿品质和服务的要求也越来越高。
同时，随着新生代消费者的加入，他们对于民宿的需求和观念也发生了巨大变化。
因此，高品质的酒店式公寓将成为未来住宿行业的趋势和方向。
二、项目设想本项目将投资兴建一座12层楼高的酒店式公寓，位于市区繁华商业区域的中心地带。
公寓总面积约为12000平方米，可以提供以一居室、两居室、三居室为主的客房类型。
公寓的所有房间都会采用现代的设计风格和高品质的装饰材料，令宾客有宾至如归的舒适感。
同时，这些客房均拥有配套的独立卫生间和厨房，方便客人在外就餐和烹饪。
我们的公寓不仅提供住宿，还将提供全天候的餐饮、娱乐和休息服务。
公寓的一层和二层将被设置为休息区，可以提供客人自助餐、酒吧、休息区、健身房等配套设施。
另外，我们还将配备专业的客户服务团队，每时每刻为客人提供全天候的热情服务。
三、投资回报分析本酒店式公寓项目的预估总投资额约为5000万元人民币。
考虑到市场需求和项目本身的潜力，我们预计可以实现国内平均的出租率，并预估每日的平均房价为500元至800元人民币。
同时，我们估计我们将在第三年后可以开始盈利。
我们的预期财务指标如下：投资回收期：5年内部收益率：12%净现值：1500万元综上所述，我相信这个酒店式公寓项目将成为未来住宿业的方向，也将为我们带来丰厚的经济回报。
希望这个项目能够得到您的充分的支持和投资。
如果您对于这个项目有任何的疑问或者建议，请随时与我们联系。
感谢您对于这个项目的关注！此致，敬礼！。
天津军粮城二期酒店式公寓产品定位_物业发展建议_45PPT
金地 74000 0.8 6.2 252
别墅
0
朝阳上品
天津市新型
均11000
河东区雪莲南路以西，龙峰 高层,小高
路以东，津塘公路以北
层
建筑材料房 地产开发公 107000
1.8
4.42
160
司
78-85平米一居 85-95平米两居 105-140平米三室
0
万科魅力之城
9000 津塘公路轻轨开发区站北侧 小高层
从市场角度确定定位
首先在上面的调研中我们分析出东丽市场目前面临一个问题，住宅供应量较大，且出现 了同质化产品，如何能在保证利润最大化的基础上赢得这场竞争，也成为摆在我们面前的首 要工作。
目前区域市场在售项目标客户主要以中低端为主，此类客户购房考虑的主要因素就是价 格。而我们如果与其争夺这档次客户，首先从价格方面我们就处于劣势。
购房主要用来改善居住环境，同时还兼顾一定的保值功能，二期小户型 公寓蓝领也是主要客群
东丽区域及周边乡镇居住或工作的人群来往于塘沽和市区 为主力客户群年龄45岁左右改善和给孩子购买婚房的客群
塘沽及河东区域客户
核心客户群
其他区域客户外省市投资客群
津滨两地生活无边界 22
项目定位
项目定位
项目紧靠轻轨沿线，轻轨沿线产品的稀缺，与本项目产品性价比成正比，我 们要努力塑造轻轨优势“津滨两地生活无边界”的概念贯穿始终 中高档市场定位原则，为区域范围内中高档收入人群倾力打造永不落伍的公寓典 范。打造“轻轨沿线新生活，时尚便捷”的生活理念。强调人性化与现代建筑的完 美结合、人与自然和谐统一、舒适宜居，获利动感，方便快捷开放发展的新现代派 风格社区。
核心构建未来
———军粮城二期产品项目定位、物业发展建议
酒店式公寓运作模式建议
酒店式公寓运作模式建议随着生活水平的提高，人们对居住环境的要求越来越高，短租民宿市场也越来越受到关注。
其中，酒店式公寓作为一种新型的住宿方式，备受瞩目。
本文将针对酒店式公寓运作模式进行讨论，并提出建议。
酒店式公寓简介酒店式公寓是以酒店运营模式为基础，融合了公寓的功能，提供具有酒店设施和服务的房间，租期一般为一个月以上。
它不同于传统公寓，更像是长期入住的酒店，拥有前台接待、保安巡逻、房间清洁、设施维护等一系列酒店服务，同时也具备公寓方便、灵活的生活环境。
酒店式公寓的优势在于，住客可以享受高品质的住宿服务，同时又可以获得类似于家庭般的温馨和自由。
对于出差人员、短期留学生、创业者等人群来说，酒店式公寓具有很大的吸引力。
酒店式公寓运作模式建议对于酒店式公寓的运营，我们提出以下建议：1. 确定主题风格，提升印象在设计和布置酒店式公寓时，应该充分考虑其主题风格，为租客打造独特的居住体验。
比如，可以采用现代简约、中式风格、北欧风格等不同风格，以营造出不同的氛围和特色。
同时，还可以在公寓内添置些许小装饰，带给住客温馨与舒适的感觉。
2. 提供定制化服务，增强差异化酒店式公寓服务的特殊性决定了其服务内容也应更加独特、定制化。
提供一些可选的服务，诸如intenet，水电等，为住客查询靠近的便利店、咖啡馆、餐厅、交通路线等方面，提供个性化的帮助。
同时，对于长期住宿的客人，也可以提供一些有针对性的服务，比如保姆、厨师、私人医生等。
3. 通过技术提供更便捷的住宿服务酒店式公寓的管理与服务需要更高效的技术支持。
比如，可以通过提供APP或公众号接口，方便住客在线预订、入住，同时，还可以通过数据分析等方式了解住客需求和使用情况，优化酒店式公寓的设施和服务，以提高住客体验度。
4. 营造与旅游、商务结合的品牌形象结合旅游、商务等分行业特性，大力宣传并创造营销吸睛点，增强品牌的知名度和美誉度。
比如，可与周边景点、MICE会务、公共事业等资源搭建合作伙伴关系，共同推广互惠共赢。
某酒店公寓项目定位及产品建议
USD/元/月
30
90%
85%
25
主要区域酒店式服务式公寓租金及入住率
95%
90%
84%
86%
86%
20
15
10
5
0 小陆家嘴 人民广场
浦东
黄浦
徐家汇 衡山路 徐汇
镇宁路 南京西路 静安
新天地 卢湾
75%
75%
华山路
古北
长宁
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
发展商方面无回租回购计划。
不适合做为产权酒店进行定位
综合建议
住宅市场
未来供应巨大，竞争激烈 50年产权住宅抗性较大 价格不易作高
机会选择
服务式公寓
服务式公寓市场
物业稀缺性较强 地段价值 交通便利性
酒店市场
可售酒店空白点 产品稀缺性 无法承诺回租回报
选择服务式公寓作为项目的产品定位方向
导入Boutique serviced Apartment概念
公交线路，大桥和隧道近在咫尺； • 世博中高档住宅项目集中，居住氛围浓郁； • 商业配套对住宅的促进作用
• 项目周边多为旧公房，不利形象塑造； • 住宅产权为50年； • 项目临主干道，环境嘈杂； • 住宅与商业间易相互影响； • 商业和住宅共用地下车位，不易管理；
项目产品定位方向
产权属性 50年住宅产权
现，租金及入住率稳中有升，投资回报较高； ■ 项目所处世博直接辐射区域内尚未有服务式公寓项目，可填补区域市场空白； ■ 服务式公寓的客户来源主要是来自境外和海归人士，利于提升整体项目档次，带动
区域繁荣； ■ 目前市场中的酒店式服务公寓供应稀缺，产品老化，项目可利用良好的设计理念，
酒店式公寓项目建议书
开盘时间
2010年1月 3日
目前销售 程度 100% 100% 100%（开 盘售罄） 90% 100% 约90%
2010年1月 30日
2010年5月 16日
2010年6月 29日
2010年1月 3日 2012年11 月4日 2013年03 月16日 2013年初 2011年3月 26日 2013年4月 13日
项目所在地
第二部分
滇池路
二环南路
地块研究
海
埂 路
日新东路
第二部分
地块相关参数
总用地面积
对外经济贸易及旅游
2011年，全区继续加大对外开放力度，不断完善政策措施，外向型经济继 续发展，招商引资取得新进展。传统出口市场继续巩固，新的出口市场得到开 拓。全年引进内资项目302个，实际到位资金105.16亿元，完成市政府下达招 商引资70亿元任务的150.23%，与去年同期相比增长25.13%。引进外资项目 17个，实际利用外资8703.54万美元，完成市政府下达引进外资7000万美元任 务的124.33%，与去年同期相比增长43.03%。 旅游业圆满完成了2011年中国昆明国际文化旅游节、昆明狂欢节西山区活 动部系列活动，旅游从业人员培训、乡村旅游服务接待设施等级评定、旅游宣 传促销、旅游标准化建设、旅游安全生产等一系列工作，有效保障了我区旅游 业的健康、有序发展。全年全区共接待游客697.43万人次，实现旅游收入62.43 亿元。（删除）
非常天地
新亚洲欢乐城 云都国际 南亚风情第壹城 合金公寓
39—59
33－82 40—80 74－109 46－89
云南华侨城 中豪。幸福公寓 奥宸中央广场 昆明西山广场 昆明玉器城
55－122 30 40－94 40－80 40－90
公寓式酒店建议
上海公寓式酒店市场
区域 项目名称 总套数 楼层状况 主力户型面积 ㎡ 租金水平 元/平米/天 入住率 体量
雅诗阁 淮海路服务公寓 逸兰锦麟天地 上海 华山公寓
278
38F
2R：155-179
2R：180 3R：220 3R：208-215
2R：9-11
2R：10 3R：7-10 3R：5
苏州和天津。目前在中国管理总计18家物业，并将继续保持和拓展在中国市场的优势地位。
公寓式酒店在中国
莎玛集团
莎玛1996年成立于香港，专营酒店式服务公寓业务，分别以莎玛及走更高端路线的莎玛Luxe经营两个不 同等级的物业。
目前，莎玛在上海、大连、香港及泰国的黄金商住地段经营着13家物业，入住客户主要为世界500强企业，
80%
约3万㎡
106
33F
95%
约3万㎡
148
38F
95%
3.5万㎡
莎玛徐家汇
219
35F
2R：107-128 3R：128
2R：9 3R：9
85%
2.5万㎡
小结
• • • • 真正意义上的高端公寓式酒店的档次、品质和价格不逊于5星级酒店。 高端公寓式酒店的运营商均为国际知名品牌服务营运公司。 随着经济及城市的开放性发展，高端公寓式酒店在中国的发展开始逐步加快。 除北、上、广、深等国际性都市外，沿海地区的港口城市和中西部地区的区域中心城市，具备发展 高端公寓式酒店的条件和市场基础，目前，乐清市场正处于空白阶段。 • 根据市场数据分析可以看出，高端公寓式酒店的体量基本都在3万㎡左右。
人提供中长期酒店服务的公寓。 •目前全球最知名的公寓式酒店品牌为雅诗阁及万豪酒店集团旗下的万豪行政公寓。
酒店式公寓项目建议书
酒店式公寓项目建议书为了满足当代人们对更舒适、便捷、安全和个性化住宿需求的日益增长，我们拟建立一座高端酒店式公寓项目。
该项目将提供精美的住宿空间、全方位的独特服务和先进的科技设施。
本建议书将详细介绍该项目的背景、目标、运营策略和财务计划。
1.项目背景1.1 项目概述我们计划开发一座位于市中心的酒店式公寓项目，占地面积约10000平方米。
该项目将包括多个楼层，提供不同类型的公寓单元，以满足各类客户的需求。
1.2 市场分析通过市场调研和分析，我们发现当地对高端酒店式公寓的需求强劲增长。
这主要得益于城市发展迅猛，多元化的人口结构和对舒适、安全住宿的追求。
2.项目目标2.1 主要目标我们将致力于打造一座高端酒店式公寓，提供优质的住宿体验和个性化的服务，以满足客户的高要求和期望。
2.2 具体目标●营造舒适、豪华的居住环境，提供精心设计的公寓单元和设施。
●提供便捷的服务，如24小时前台接待、房间清洁、洗衣服务等。
●引入先进的科技设施，如智能家居系统、无线网络、智能门锁等，提升居住体验。
●提供多样化的社交和休闲设施，如健身房、游泳池、共享休息区等，满足客户的不同需求。
3.运营策略3.1 客户定位我们将主要面向商务旅客、短期租赁客户和家庭出游客户。
针对不同客户群体的需求，我们将提供不同类型和规格的公寓单元。
3.2 服务标准我们将建立一套高标准的服务流程和操作规范，确保客户在入住期间享受到优质、便捷的服务。
我们将培训员工以提供专业的服务，同时利用科技手段提升服务效率。
3.3 市场推广我们将采取多种方式进行市场推广，包括线上广告、合作伙伴推广和口碑营销等，以吸引更多客户并树立良好的品牌形象。
4.财务计划4.1 投资规模预计该酒店式公寓项目的总投资规模为万元。
其中包括土地购置费、建筑物购置费、装修费、设备购置费等各项费用。
4.2 营业收入我们预计项目建成后的年度平均入住率为70%，客房平均价格为元/晚。
根据此计算，预计年度营业收入为万元。
酒店式公寓项目建议书
酒店式公寓项目建议书酒店式公寓项目建议书一、项目概述⑴项目背景在当前城市发展的背景下，酒店式公寓作为一种新兴的住宿方式，在市场上逐渐受到人们的关注。
据市场调研数据显示，城市中短期出差人群和旅游人群的需求不断增加，传统酒店已经无法满足他们对于豪华、舒适、便利的住宿需求。
因此，本项目拟打造一座高品质的酒店式公寓，以满足这一市场需求。
⑵项目目标本项目旨在打造一座精品酒店式公寓，提供豪华、舒适、便利的住宿环境，满足短期出差人群和旅游人群的需求。
通过提供全方位的优质服务，使住客能够享受到家一般的舒适和便利，为城市的发展和经济增长做出贡献。
二、市场分析⑴市场需求根据市场调研数据显示，当前城市的旅游和商务活动呈现快速增长的趋势。
越来越多的人选择出差或旅游，而传统酒店的供应已经无法满足市场需求。
酒店式公寓作为一种新兴的住宿方式，具有灵活的居住时间、家庭式的居住体验以及个性化的服务，正逐渐成为市场的主流。
⑵竞争分析目前市场上已经存在一些酒店式公寓，但大多数还存在一些问题，例如服务质量不稳定、房间配置不合理等。
我们通过精心设计和完善的服务流程，力求提供一流的住宿体验，从而在市场上脱颖而出。
三、项目规划⑴项目位置本项目计划选址于市中心的商业繁华地段，交通便利、商业氛围浓厚，便于吸引商务人士和旅游人群。
⑵项目面积本项目计划占地面积约2000平方米，建筑面积约5000平方米。
⑶项目结构设计本项目拟建设一座共六层的酒店式公寓，包括客房、公共区域和配套设施。
客房将提供不同规格和风格的房间可供选择，公共区域将包括大堂、餐厅、休息区等，配套设施将包括健身房、会议室等。
四、项目运营⑴服务理念本项目将秉承“以客为尊，精益求精”的服务理念，致力于为每一位住客提供优质、舒适的住宿体验。
我们将通过提供个性化的服务、舒适的环境和完善的配套设施，让每一位住客都能感受到家一般的温馨。
⑵运营模式本项目将采取自主经营的模式，同时与各大在线旅行平台合作，提高市场曝光度和客源量。
酒店式公寓的调研分析及对青岛项目的建议
酒店式公寓的调研分析及对青岛项目的建议酒店式公寓是一种新型的住房模式，是酒店和公寓的结合体。
它拥有酒店式的服务和公寓式的居住功能，为居住者提供了更加舒适便捷的居住生活方式。
在城市化进程加速的今天，酒店式公寓的发展速度越来越快，成为了未来住房市场的主要趋势之一。
下面我们将对酒店式公寓进行调研分析，并针对青岛项目提出建议。
一、酒店式公寓的优势1.高品质的居住质量：酒店式公寓的建筑、装修、家具等都是高品质的，这可以保证居住者的生活质量，提高生活品质。
2.灵活的入住时间：酒店式公寓可以提供短期或长期的入住，可以根据居住者的需求进行灵活安排，满足不同的住房需求。
3.完善的配套设施：酒店式公寓一般都配备齐全的家电和家具，并且提供酒店式的服务，例如24小时安全服务、清洁服务、洗衣服务等，为居住者提供便利，提高居住体验。
4.较高的安全保障：酒店式公寓一般都建设在配套完善、安全性高的社区内，对居住者的安全保障较高，增强住户的满意度和信任感。
二、酒店式公寓的市场分析随着人们生活水平的提高和城市化进程的加速，酒店式公寓的市场前景越来越好。
酒店式公寓的大量需求，使得市场上的酒店式公寓越来越多。
根据本次调研分析，酒店式公寓的市场优势如下：1.市场需求大：城市化进程加快，单身、外来工等人口群体日益增多，居住需要多样化，酒店式公寓的市场需求逐渐扩大。
2.市场发展潜力大：随着城市建设和社会发展，对住房需求更加多样化和个性化，使得酒店式公寓有更大的发展前景。
3.市场渗透率高：人们对住房的需求往往表现出可替代性和层次性，因此，酒店式公寓在市场上的渗透率较高。
三、青岛酒店式公寓项目建议青岛是一个人口、产业发展都较为迅速的城市，旅游、金融等重点产业长足发展，对于酒店式公寓的发展来说，现有需求较大，预计未来市场前景也十分乐观。
基于此，我们在青岛酒店式公寓项目建议如下：1.提升服务质量：在提供高品质住宿的同时，还应注重提供高品质的服务，包括在房客需要时及时解决问题，提供高品质食物等，在紧张竞争的市场中，提升服务质量是根本。
南丰御园酒店式公寓产品建议
楼层：总高9层
地下2F车库，地下1F车库＋超市，1～2F底商， 3～7F精装修公寓
单价范围：
均价11000元/㎡
精装修标准：标房1500元/㎡、 套房1800元/㎡ 管理酒店：
标房1500元/㎡、套房1800元/㎡（不含家私）
总价范围：
49万～107万元
无
样板房状况：
无
物业管理费：
3元/㎡/月
综合分析： 1、紫金广场，南禅寺文化广场三期，占据无锡南门商圈的核心地段，坐拥江南名刹南禅寺，傍枕风情千年古运河，古往今来，人流 如潮。 南禅寺．紫金广场，承载着发扬南禅寺千年文化、提升南禅寺传统商业的历史使命，以“无锡首席围合式互通商业街区”为市场定 位，将构筑起立足无锡，影响长三角的商业格局。 2、位于无锡繁华的南禅寺商城，北临向阳路，毗邻古运河，占据无法复制的稀缺地块，是无锡中心区核心生活圈的稀有公寓项目。 3、该物业为商业用地土地使用权40年，按揭首付需50％。
面积为2068㎡，每层共 28 户，面积64.94-151.58㎡其 中主力面积 为 60-70㎡的小 户公寓。 2、凯燕环球中心的面积控 制较好，虽然单价很高但 较好的控制了总价，同时 德国凯宾斯基大饭店提供 酒店管理也吸引了很多客 户，销售情况较好。
凯燕环球单层帄面图
一、无锡酒店式公寓典型个案分析
五星级酒店装修标准。 美国雷迪森酒店
综合分析： 1、本案地处无锡高新区CBD核心地段，地理位置优越、交通便利、配套齐全，距离市中心、火车站、机场、著名旅游景区只需8-15分钟车程 作为新区首席五星级酒店，其以地标身份，傲视群雄。黄金地段、精装修、超五星级的酒店服务，全面打造了一个匹配国际顶级身份人 士社交和财富的工具。 2、项目按照国际五星级酒店标准设计装修，尽显时尚尊贵。国际级酒店品牌雷迪森加盟，投资产权酒店公寓，拥有70年产权，为投资型客 户提供持续10年，每年8％的高额财富回报计划，同时客户将成为旗下酒店的VIP会员，并享有每年3天免费入住的待遇。
酒店式公寓产品分析及杭州产品分析
酒店式公寓产品分析及杭州产品分析一、概念的分类及产品分析一、酒店式公寓的特点酒店式效劳公寓不同于一般高级公寓，它必需是提供酒店式治理效劳的公寓。
在成熟的市场中，酒店式效劳公寓大体只租不卖，而且酒店式效劳公寓市场出租价钱为几乎是同类一般高级公寓的两倍。
在北京和上海，海外公司高层治理人员成为酒店式公寓的要紧需求群体，另外一些小型公司也将其作为商住利用。
由于酒店式效劳公寓有传统酒店的硬件配置，并有着相当水准的上门效劳，且能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活力氛，又有高级酒店的良好环境和专业效劳，取得了高端商务客人的青睐。
二、酒店式公寓的优势分析酒店式效劳公寓之因此有较高的租价，是与其自身优势分不开的。
酒店式效劳公寓兼具传统酒店和公寓的优势。
它们大多位于成熟商务中心，外企和外籍人员聚集流动地带，这些地域写字楼、酒店、商业中心等效劳配套设施完善，拥有高级公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业治理公司或酒店式公寓治理公司入住治理，给住户的生活带来专门大便利，星级效劳品质完全知足了这些客户的需求。
同时，相对独立稳固的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。
3、酒店式效劳公寓需要具有的条件酒店式公寓项目可否成功，还要看以下六个方面：一看位置，是不是具有可持续进展潜力；二看品质，建筑设计、内部装修等是不是符合客户需求；三看治理，要有品牌效益；四看完整打算。
每一年、每一个月，乃至每周的租务打算都应该有；五看推行。
持续、稳固的市场传播是物业进展的基础；六看区域整体经济的进展态势。
前几项条件在目前大多数酒店式公寓项目中都有表现。
但让一个有基础的项目发挥其最大的价值，关键在于其后期的物业治理水平，在整体市场环境、硬件水平相当的情形下，物业治理是以后酒店式效劳公寓竞争的核心。
4、当前酒店式公寓的要紧分类与各自特点当前酒店式公寓形式要紧分为：酒店式公寓、酒店式效劳公寓、公寓式酒店，三者之间是依照客源细分市场特点及要求（按租赁时刻和目的分）而分的，三者之间的经营治理模式的是不同的，正是由于不同的租赁市场决定了产品的不同性。
酒店式公寓项目建议书
酒店式公寓项目建议书一、项目概述在人们对居住环境要求不断提升的背景下，酒店式公寓项目应运而生。
该项目将以高端酒店的服务和设施为基础，结合公寓的常规基础设施，提供给有居住需求的人群一个更为舒适、便利、高效的居住体验。
二、项目定位本项目将以以高端商务人士、国际留学生、移民、出差人员为主要目标客户，在服务品质、房间装修、设施配置、保洁服务等方面均追求卓越。
本项目致力于为客户提供5星级的豪华住宿体验。
三、项目背景1、消费升级趋势随着社会经济发展和人民生活水平的提高，消费者对于住宿环境和服务质量的要求也随之提高，追求更加舒适和豪华的居住环境成为了一种新的需求。
而酒店式公寓正是这一需求的主要解决方案之一。
2、市场需求强烈目前国内的酒店式公寓市场仍处于蓬勃发展期。
据中国招商网发布的数据显示，2018年全国酒店式公寓行业规模预计将突破2000亿元。
市场需求强烈，前景广阔。
3、发展潜力巨大酒店式公寓具有住宿、聚会、商务会议、展示展览等多种功能，发展潜力巨大。
尤其是在国际化水平不断提升的今天，大量国际交流、商务会议等活动的举办，更为这种类型的住宿产品的发展提供了新的机遇和平台。
四、项目优势1、地理位置优越本项目地处城市CBD核心区域，交通便利，周边商业设施完备，如：大型购物中心、超市、银行、医院等，同时环境优美，交通便捷，人流量大。
2、设施配置完美本项目将采用先进的自动化系统将服务及安全控制无缝集成酒店式公寓。
房间内将配备品牌家具、独立卫浴、液晶彩电、高速互联网、中央空调、全屋PM2.5净化器等设施。
3、服务质量更高本项目将采用酒店式管理服务模式，由专业的酒店式管理团队进行客户服务，包括：保洁、维修、安保、客户服务、接待服务、行李保管、早晚餐送餐、定制洗衣等。
4、高效管理和运营本项目将采用先进的信息系统与客户管理工具，实现酒店式公寓信息化管理和运营。
所有资源和业务将互联互通，保证整体效率和服务品质。
五、项目可行性分析1、财务分析根据市场研究的数据，我们初步估算，本项目每年可实现的实际利润约为3000万元人民币，投资回收期为5年左右。
酒店式公寓项目建议书
酒店式公寓项目建议书
1. 项目背景
a) 酒店式公寓市场概述
- 描述当前酒店式公寓市场的规模和增长趋势。
b) 目标受众分析
- 分析目标受众，包括商务旅客、家庭度假者等。
2. 项目介绍
a) 项目名称及定位
- 提供一个吸引人并能准确传达该酒店式公寓特点的名字，并描述其在当地房地产市场中所占位置。
b) 建筑设计与设施说明
- 描述建筑外观风格以及内部设施如何满足住户需求。
3. 投资回报预测
a）投资成本评估
－详细列出开发这个酒店型服务奢华物业需要多少钱,
化为每平方米价格.
b）租金收入预测
－根据周边类似物业租金水平进行合理推算.
4.竞争对手分析
–对比附近已有或正在计划中的同类型产品，提供优劣之处。
5.营销策略
–制定全面且具体可行性强的宣传推广计划，包括线上和线下渠道。
6.风险评估
–分析项目可能面临的各种风险，并提供相应解决方案。
7. 项目实施计划
a) 建设时间表
- 提供一个详细的建设时间表，以确保按时完成。
b) 资金筹集与使用
－描述资金来源及分配情况.
8. 法律名词及注释：
a）房地产开发法：指规范我国土地利用、城市化进程中涉及到的相关法律条文。
例如《中华人民共和国物权法》等。
b）商业租赁合同：是一份约定出租人将其所有或者管理之不动产交付承租人占有并许可承租人经营事务而收取报酬（通常为货币形式），同时要求双方遵守特定条件所签署之契约文件。
本文档涉及附件:
1. 酒店式公寓设计图纸
2. 投资回报预测数据。
昆明某酒店式公寓项目产品建议及营销策划报告
昆明某酒店式公寓项目产品建议及营销策划报告1. 项目背景昆明作为中国西南地区的重要城市之一，旅游业发达，吸引了大量的国内外游客。
随着旅游业的蓬勃发展，对于住宿需求的提升也变得越来越重要。
然而，在昆明市区目前还缺乏高品质的酒店式公寓供应。
针对这一市场需求，我们建议开发昆明某酒店式公寓项目。
2. 项目概述该酒店式公寓项目位于昆明市区的繁华地段，紧邻商业中心和旅游景点。
项目计划建设多层的公寓楼，提供各种户型的豪华套房，并配备完善的设施和服务。
3. 产品建议3.1 户型设计考虑到不同人群的需求，项目应提供多样化的户型选择。
针对商务旅客，推荐提供单人间和双人间；针对家庭旅客，推荐提供一室一厅和两室一厅的套房。
每个户型应注重空间利用率和舒适度，保证客户的居住体验。
3.2 设施配置项目应配备现代化的设施和便利设备，包括但不限于：- 室内健身房和游泳池，满足客户的健身需求； - 公共休息区和会议室，提供社交和商务活动的场所； - 餐厅和咖啡厅，提供餐饮服务； - 24小时保安和监控系统，保障客户的安全。
3.3 服务质量项目应提供高品质的服务，以提升客户满意度和忠诚度。
建议提供以下服务：- 24小时前台接待，提供个性化的服务； - 定期的客房清洁和床品更换； - 快速的网络连接； - 快速响应客户需求的维修服务。
4. 营销策划4.1 目标市场该项目的目标市场主要包括商务旅客、家庭旅客以及长期住宿客户。
商务旅客可通过与周边商业中心的合作订房；家庭旅客可通过旅游平台或酒店预订系统进行预订；长期住宿客户可通过与当地企业机构的合作订房。
4.2 定价策略项目的定价策略应根据目标市场和竞争对手进行合理制定。
对于商务旅客，推荐提供合理的价格并根据合作伙伴关系进行折扣。
对于家庭旅客，推荐提供优惠套餐和季节性促销活动。
对于长期住宿客户，推荐提供合同租金，并根据租期长短进行优惠。
4.3 市场推广为了提高知名度和吸引目标客户，建议采取以下市场推广策略： - 在互联网上开设官方网站，并提供在线预订服务； - 在旅游平台上发布项目信息，并提供在线预订渠道； - 与当地旅游局和商会进行合作，参加旅游展览和商务洽谈活动； - 通过社交媒体平台发布项目动态和促销信息，吸引目标客户的关注； - 与当地企业机构合作，提供长期住宿方案。
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7
服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
B幢8层平面图
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8
服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
30.72平方米
51.68平方米
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9
服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
托乐嘉
2 3
千色贵族
■□ 项目概况 开发企业：新城置业发展有限公司 地理位置：江宁区将军北路和麻田路交会处 ■□ 产品信息 项目规模 项目总占地面积654亩，建筑面积约75万平方米，千色贵族于05年10 月16日开盘，共推出5幢11层1200户的精装修小户型。 房型 面积区 间
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服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
建筑面积：50.37m2（单层），二层面积赠送， 实际面积约为：95m2
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服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
汇金旗林大厦
4 3
项目总建筑面积为2.7
万m2，主要使用功能为 商业和住宅，其中地上 21层地下1层。1-3层 为商业用房；4-21层为 住宅用房，房层高度 67.6米，容积率为5.49，
单层面积约在 1200平方米
红色代表主力户型
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服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
新贵之都
5 3
欲塑江宁区的标杆项目
新贵之都总建筑面积60472平米，共30层，精装单身公寓总面积30580 平米，套型以46平米左右户型为主；公寓住宅总面积17420平米，套型以 96-134平米左右的住宅为主；商业部分面积为 12472平米，共796户。
共2幢，其中1幢 同曦项目总建90 销售完毕，另1幢 万㎡，未来规划1 幢28层五星酒店 推广时间待定 1-3层商业配套 假日百货、步行街、 农贸市场 148㎡
1-4层10000 ㎡商 1-3层商场 业 高层（办公楼） 1146 ㎡，可随意 143㎡、244㎡， 分割 每层6个单元，共 66个单元 5400元/㎡ 销售133套1.5万 平方米，成交 42%。 贸易单位 4700-5300元/㎡
1 3
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4
服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
单身公寓立面实景图
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5
服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
A幢7层平面图
1—2层为商业层， 面积在340—480m2
之间，1、2层连体
销售。
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6
服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
3—7层为层高4.8 米的单身公寓，面 积在30—70m2之间。
叁 3
肆 伍 3
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2
服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
市场个案区域分布图
魔方4.8 托乐嘉
本案
新贵之都
汇金旗林大厦
以上项目区位交通较为成熟， 并且距离地铁1号南延线较近。
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五米空间
3
服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
魔方4.8
挑高4.8米的单身公寓
该项目占地面积5万平米，总建筑面积12万平米，包括13幢小高层和两幢7~8层的酒店 式公寓，其中住宅面积约7万平米，商业建筑面积约2万平米。可入住业主1000多户。
而排布的方式可根据空间布局情况由设计院提出细化方案.
实现产品单价的突破 提升了产品的品质 控制了产品的面积
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建议排布方式
采光井解决采光、通风问题
服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
两侧面积可适当放大
朝 南 面 积 适 当 放 大
两侧面积可适当放大
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33
服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
办公用房供给情况
几年前上市的商务大厦：金 钥匙大厦、同曦艺术家园商 住楼 旧城改造后老式的办公楼， 主要集中在东山、岔路口地 区 目前供应还是以：海通大厦、 绿野大厦、江山恒通商务大
金钥匙大厦
改造后商住楼
厦等项目为主 。
由于江宁东山的道路狭 窄，交通拥挤，商务市 场出现瓶颈。
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恒通商务大厦
30
服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
参照市场个案面积区间
楼盘名称 面积区间
51.8—66.08m2
主力面积
51—56m2
魔方4.8
千色贵族
五米空间 汇金旗林大厦 新贵之都
33.6—60.59m2
42.56—66.58m2 45.08—58.63m2 38.78—73.35m2
33—37m2
60—65m2 53-55m2 44—46m2
绿野大厦
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服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
未来的商务市场布局
因东山核心区自身 发展的瓶颈，未来 江宁的商务市场将 逐渐以地铁1号南延
海通大厦 东山核心区 本案
同曦鸣城
线为主轴，呈鱼骨
型向外发展。 凤凰港 21世纪
总部基地
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在售办公楼研究：商务楼物业标准，公寓 的价格,销售情况都较为良好
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服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
41.77平方米
61.7平方米
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服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
50.71平方米
33.87平方米
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14
服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
五米空间
3
“五米空间”地处竹山南路，西侧为 地铁一号线延线（竹山路站）。小区 占地面积约1.5万m2，总建筑面积约4 万m2 ，其中地下一层约6500平方米 的停车场，地面11层，1-2层为 9396.74平方米的商铺，3层以上为挑 高5米的公寓，总销售面积约3.3万
/m2，单身公寓单层面积为1600平方米一层。
单身公寓标准层
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46.87平方米
服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
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服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
案例小结
面积区间：各项目的主力面积区间在33—65m2； 排布分式：以上个案均采用内廊式排布； 客群描述：江宁酒店式公寓的客群很大程度上区别于南京或其他 发达城市酒店式公寓的客群，前者客群看中酒店式公寓的面积而 并非其商务功能，他们更偏向于居住功能，所以本案产品在后期 产品设计的时候要重点考虑公寓的居住功能；而后者则强调了酒 店式公寓的商务功能。
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服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
通过对以上个案的分析，我们可以看出，这些项目的平面布局基本都采用内 廊式排布，目前南京市场上还有另一种排布方式——点式排布
点式公寓标 准层6梯18户
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服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
酒，23 家世界500 强企业进区
结论:对目前江宁区大中小企业的办公集中地点分布格局，分为 板块作重点研究，东山板块企业绝对数量多于其它各板块。
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高新技术密集区和 国家科委实施产业 化的示范区
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服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
目前出现商务办公主要以商务楼为主,发展 水平相对一般
酒店式公寓密集的地区，通常也是商务活动较为频 繁的区域，而江宁区作为新兴发展的区域，商务市 场环境又当如何？
带着这一疑问，我们继续开展 了对江宁办公市场的调查研究
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服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
目前江宁商务市场布局
东山板块： 行政区 商务区 经济开发区
东山核心区
区政府等主要政府 职能部门分布地， 政企机关密集，区 域属性为行政区 东山作为江宁的主 城区，全区的办公 集中于此，属性为 商业办公区 科学园
数据来源：网上房地产
从以上数据分析我们可以看出：各项目的主力面积区间在33—65m2，只有
在控制产品面积的前提下，产品的单价才能得到最大化的提升。
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服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
因此，我司建议面积区间
单身公寓：40-60平方米
1房1厅1厨 1房1厅1厨 产品面积 40-45 50-60 套数比 45% 55%
海通大厦 楼盘 区位 基本情况 绿野大厦 商业配套 物业类型 江山名座 主力面积 海通大厦 开发区秦淮路 100号 总建40960 ㎡， 地下1层-27层 绿野大厦 东山镇上元大街 518号 总建11438㎡，地 下1层-14层 江山名座 竹山路88号
服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
同曦商住楼 江宁胜太东路8号
m2 ，主力户型为64平方米。
目前该项目基本结案，但退房率较高，说明投资的客户也占有一定比例
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服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
五米空间立面效果图
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服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
建筑面积：42.56m2（单层），二层面积赠送， 实际面积约为：80m2
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服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
序言
1
2
3
项目完成 初次提案
开发商意见反馈 ，我司针对问题 开展研讨工作
通过对市场的研 究，对本案做出 合理的产品建议
....
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服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
案例扫描（按上市时间先后排序）
壹 3 贰
魔方4.8 托乐嘉 五米空间 汇金旗林大厦 新贵之都
本报告是严格保密的。
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服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
小结
无论这两种排布分式，都不是影响项目成败的关键 因素。我司通过长期对江宁市场的研究，单身公寓