商品房预售备案登记

商品房预售合同登记备案一、商品房预售合同登记备案（一）商品房预售合同备案的法律规定预售商品房合同登记备案制度的法律根据最早来源于1995年1月1日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》，其第四十四条第二款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。

此外，《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》也对商品房预售合同办理登记备案手续有所规定。

我国实行登记备案制度的目的主要是房地产管理部门对合同的一种行政管理措施，对商品房预售合同进行管理，对开发商预售行为的合法性进行审查，对登记备案的性质和效力却未予明文规定。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

该司法解释明确了房屋买卖合同登记备案不是确立合同效力的必要条件。

目前尚无法根据相关法规得出购房者在预售登记后权利优先其他物权人的结论。

现阶段商品房预售合同登记备案制度登记的是商品房预售合同中约定的债权债务关系，是一种备案性质行政管理手段，尚不能发挥保护民事权利的作用。

（二）商品房预售登记备案的特征1、具有行政强制性。

《城市商品房预售管理办法》第十条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。

开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。

这是国家对房地产市场宏观调控的一种行政手段，也是对开发企业的一种行政强制行为。

2、商品房预售登记备案仅仅是属于债权性质的，仅能起到备案的作用，不具有预告登记的法定效力。

3、商品房预售合同无论是否进行登记备案，都不会产生对抗第三人的效力。

（三）商品房预售合同登记备案的实践操作方法在实践中各地对预售合同登记备案有不同规定，近年来大多采取网上登记备案方式，最多只是对预售合同的形式审查。

根据《城市商品房预售管理办法》规定，房地产管理部门和土地管理部门审查开发企业具备办理《商品房预售许可证》的材料后，颁发《商品房预售许可证》，开发企业与承购人签订商品房预售合同，“开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。

”并没有规定在办理商品房预售合同登记备案手续时的审查条件，仅仅是一种合同形式的备案，以及审查该房屋在此之前没有其他预售登记、抵押备案。

（四）商品房预售合同登记备案的法律性质和效力基于所有权的特性和对各方面利益的权衡，预购人依据合同登记备案不代表就取得了房屋所有权。

我国相关法律并未明确规定预售合同登记属于不动产登记。

《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》中均明确了预售合同登记备案与不动产权属登记是两个不同的概念。

不动产登记是将不动产物权设立、转移、变更等情况登录在登记薄上，登记内容能够为人们所查阅，并且该不动产现实存在。

商品房预售合同登记备案显然不符合这些要素。

在房屋预售合同生效时房屋尚未存在，所有权是一种既存的现实权利，标的物尚不存在，难以形成排他性权利。

从房屋所有权的归属对风险承担进行分析，买卖合同中风险由所有权人承担，如此建筑期间房屋就归预购人所有，则其要承担标的物的风险，显然加重了消费者的负担。

在建房屋的所有权如归预购人所有，还会影响到承包人在开发商不能支付工程款的情况下依法对承建房屋行使留置权等等。

因此商品房预售登记不属于不动产登记，在办理权属登记之前，购房人只拥有购房合同的债权，而不可能取得所购房屋的物权。

商品房预售合同登记备案是否具有对抗第三人物权的优先权。

根据物权法定原则，物权的种类、效力、内容、公示方法等只能依据法律规定，债权对抗第三人物权，属于优先权，优先权应当采取法定原则。

我国目前没有法律规定商品房预售合同具有对抗第三人物权的法律效力的情形下，不能仅仅因预售合同登记具有公示作用而认为购房者的权利具有对抗第三人物权的法律效力。

二、商品房销售合同网上登记备案（一）商品房销售合同网上登记备案的概念商品房销售合同网上登记备案是指应用网络信息技术实施商品房销售合同网上签订和登记备案。

即在购买商品房时，不再使用手工录入合同信息，而是通过计算机签订好销售合同后，由开发企业通过互联网传送到房产管理部门进行登记备案。

（二）房管局关于网上备案的规定成都市房管局于2009年底发布《成都市商品房预售网上签约暂行规定》（简称暂行规定），开始对预售和现售的商品房均实施网上备案管理，并于2010年2月1日开始正式实施。

根据暂行规定的要求，开发商申请商品房预售许可前，开发企业应办理成都市商品房买卖合同网上签约系统（以下简称网签系统）用户认证（包括管理者类、销售人员类和投诉处理人员类）手续。

1、买卖合同的签订与备案号商品房买卖合同、商品房定购合同经买卖双方确认后，由开发企业通过网签系统联机打印，买卖双方共同在书面合同上签字（盖章）。

商品房买卖合同联机打印后，在网签系统的商品房楼盘表内显示该单元（套）商品房已拟定买卖合同。

商品房买卖合同备案后，由网签系统生成合同备案编号，同时在网签系统的商品房楼盘表内显示该单元（套）商品房已售。

2、买卖合同的变更、注销买卖合同网上备案后，在购房人取得房屋所有权证前，合同主体一般不得变更，家庭成员之间变更或增加家庭成员为共有人除外。

购房人取得房屋所有权证前，买卖双方经协商一致，需要对合同中的条款内容进行变更的，应当持已备案的书面合同、变更合同的书面申请及其他有关材料，向房产管理部门申请办理合同备案变更手续。

买卖双方协商一致，需要解除商品房买卖合同的，应当持已备案的书面合同、解除合同的书面申请、退房协议及其他有关材料，向房产管理部门申请办理合同备案注销手续。

已注销合同备案的，网签系统商品房楼盘表内自动恢复显示该单元（套）商品房为“可售”房源。

3、合同网上备案的办理程序合同网上备案按下列程序办理：（1）商品房买卖双方当事人根据网上公布的商品房买卖合同示范文本，协商拟订合同条款。

商品房买卖合同经双方当事人确认后，购房人在商品房买卖合同电子文本上输入相关的个人信息，并设置密码；（2）签订合同前，房地产开发企业应告知购房人认真阅读购房合同上的有关说明，在确认购房人阅读完毕后，签订商品房买卖合同；（3）房地产开发企业应当场采集购房人人像信息，并将已设置密码的商品房买卖合同电子文本和购房人人像信息一并发送至市房产管理部门办理备案手续；（4）商品房买卖合同发送至网上登记备案系统后，管理系统自动进行登记备案，并生成统一的合同编号，同时在商品房销售楼盘表内自动显示该商品房为已销售状态；（5）房地产开发企业应使用备案系统专用纸张打印已备案的商品房买卖合同纸质文本和合同备案证明书，并由双方当事人签署有关印章。

三、预告登记制度（一）预告登记的起源预告登记制度最早起源于早期普鲁士法规定的异议登记，后来为德国、瑞士、日本等国以及我国台湾地区民法所借鉴。

预告登记是为了保全关于不动产物权的请求权而将该请求权加以登记的制度。

此种登记在性质上属于预备登记，是在本登记之前进行的一项登记，该登记并不具有终局的确定的效力。

预告登记权利人在登记时只能取得或者涂销关于不动产的请求权，即在未来才能变成完成权的登记。

从各国法律规定来看，都体现出预告登记使已登记的不动产物权变动请求权经过公示后，具备了对抗第三人的效力，即具备了一定的物权排他效力。

因此，预告登记是债权物权化的一种具体表现，使债权具备了物权的某些效力，是物权法原理向债权法领域的扩张和渗透。

（二）预告登记的法律规范我国以往的民事法律中并没有明确规定预告登记制度，只在一些地方性法规做出了规定，《上海市房地产登记条例》首次规定了预告登记，山西、天津、新疆、广州等地也有类似规定。

我国新颁布的《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

”明确规定了我国预告登记制度。

今后立法中还应通过各方面的制度完善，厘清在预购商品房情况下商品房预售合同登记备案及预告登记的关系，对两者进行整合，建立起完备的不动产登记制度，遵循物权法的立法精神，更好地保护不动产交易各方的合法权益。

（三）预告登记的特征1、预告登记是为了保全将来发生的不动产物权变动而进行的提前登记，对象是未完成的不动产物权的请求权。

2、预告登记的本质特征是赋予权利人的请求权，具有物权的排他效力，即对其后发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，确保将来发生所期待的结果。

3、预告登记制度能够较好地维护交易安全和秩序，追求财产变动安全的价值功能，它符合社会主义市场经济建设的需要。

（四）预告登记的效力预告登记制度的核心问题在于其效力，就预告登记的效力而言，主要体现为保全债权请求权：第一，违背预告登记的处分无效，在预告登记设定之后，预告登记义务人实施的处分行为将使预告登记目的不能实现时，该处分对于预告登记权利人没有法律效力。

第二，预告登记保全的债权因履行而转化为物权时，该物权的顺位依据预告登记时间确定，而不以依其产生时在登记簿中记载的时间为准。

上述这三个方面分别从排斥义务人进行有害于预告登记的处分、忽视义务人财产状态和确保将来实现的权利地位等角度出发，增加债权请求权实现的可能性。

第三，在预告登记义务人破产时，预告登记保全的权利从义务人负担的其他债务中脱离出来，仍能够得以实现。

当国家征收、法院判决、强制执行等行为与预告登记效力相冲突的时候应当如何处理，是司法实践中必然会出现的问题。

国家征收具有国家强制力，且后果是消灭不动产物权，甚至消灭不动产本身，预告登记的请求权因此失去了实现的可能，预告登记当然不能对抗国家征收。

就法院判决、强制执行而言，如果是就当事人之间的民事权利纠纷所作判决，要根据当事人之间的民事权利发生的时间来判断：如果当事人之间的民事权利发生于预告登记之前，则预告登记不能对抗法院判决，反之，则可以对抗。

四、预告登记和商品房预售登记备案的关系根据现行法律法规，商品房预售登记并不具有预告登记的性质。

第一，根据物权法定原则，预告登记制度作为不动产物权登记制度中的重要制度之一，对当事人及第三人利益影响极大，必须有法律明确的规定，在我国，认定商品房预售登记是预告登记尚没有法律依据。

第二，在商品房预售登记的适用对象上，商品房预售登记是对商品房预售合同的登记，而预告登记是对请求权的登记。