别墅办公产品系列研究(下)

项目业态配比
整盘产品配比 名称
主力面积㎡
万科VMO
独栋 双拼
900~1500 641~767
多层
50~180
合计
一期产品配比
名称
万科VMO （一期）
合计
开盘时 间
2010.1 2.11
主力面积㎡
独栋 双拼 多层
1415~1437
655~767 54~317 主力：64~186
套数 16 14 297 327ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
套数占比 4.9% 4.3% 90.8% 1000%
多层办公产品为小户型分隔：其中64~188平米户型 为主力户型，面积段选择多，分割自由，满足自主创 业、小型公司办公需求的同时，也可整层购买，满足 大中型公司需求； 总部基地式的商务独栋和双拼：打差异化牌，满足 企业独自置业的需求，为产品中的亮点；
项目二：华远首府
——低密度庭院式独栋写字楼群
“东方庭院式生态办公建筑”
物业类型 建筑面积 容积率 产权 均价 配套
府院式独栋写字楼 占地面积 10135 平方米
38700 平方米
2.54
绿化率
30%
40年
物业费
14 元／平方米／月
1.8 万元／平方米
商务、会议、展示、演出、餐饮、娱乐等
规划理念
东方庭院式规划设计
项目规划
物业类型 建筑面积 容积率 产权 均价
独栋、双拼
占地面积 90650平方米
88762平方米（含5万平米绿化公园）
1.5
绿化率
30%
40年
物业费
16.8元/月/平米
花园办公楼均价报21000元/平； 别墅办公楼报价约3700万元/套
项目功能分布
别墅型办公3-4层 多层标准办公为5层 花园广场地上6层
花园式别墅办公
1
别墅办公简介
2
别墅办公的主要特点
3
案例赏析
3
案例赏析
国内： 万科VMO 华远首府 16城联邦 北京LINK 光谷金融港 无锡联合U谷
国外：
Smales Farm Technology Office Park
项目一：万科VMO
“大师级生态独栋办公”
2010年12月花园广场一期开盘一周即全部售罄； 2011年5月花园广场二期开盘三小时热销过亿； 2011年10月花园广场三期开盘当日认购超70%。
服务配套
万科定制住宅金牌物业服务，以“商务于生活的完美平衡”为理念
——首创Master Key物业服务品牌
尽享完善、个性化商务配套及服务
服务零打扰 商务别墅专职管家
内部配套
生活配套：总面积约2000平米的各类商务生活配套； 会所设施：会议中心、行政中心、泳池、健身房、篮球场、网球场等； 商务配套：员工餐厅、银行、便利店、餐饮、咖啡馆等
商业、办公、酒店式公寓 占地面积 22042平方米
规划设计借鉴了中国传统的府院式建筑格局，整个规划布局相对开敞，强调对城 市景观的吸纳与借鉴，具有较好的景观导向性，具有庭院与花园特征的写字楼。 整体规划风格呈现出东方庭院式的静宜、通透、完美的人性和谐等特性。
风车状设计的建筑规划
利用错落不同的高度、规格的楼体，呈风车状分布在建 筑群落的东北侧。围绕的中心形成了一个作为公共活动
层数
3~4层
单栋面积
约500㎡、约1000㎡、约1200㎡
内部建筑高度
4.2m/层
附送地下室（层高最高可达5.1米） 最大赠送约750㎡享有入户花园、 露台
交付信息
毛坯交付，每栋别墅配置一部电梯 及中央空调机位
层数 标准层面积 建筑层高 电梯数量 停车位数量 空调类型 物业公司
洋房办公 5层 2100~3000㎡ 3.7~4.2m 2客+1货/栋；通力品牌 约为570个 日立VRV 万科物业
小进深 8 . 1米
布局弥补人与外部环境的交流阻隔
完善的道路系统设计：每栋建筑单体的外沿都设置了人行雨檐、
无障人车引流道路系统,:府院内的行车道路按顺时针次序呈环状带。
社区景观
生态园林
矩形景观广场
华远·首府园中在两组建筑之间设置了一个矩形的景观广场， 铺设了绿地与灌 木，并通过低密的青树墙与木制栈道将园内的生态景观与河岸旁的杨柳相互联 结，形成一派新河景色。调节室内温度；
(2)独具加湿功能新风系统
华远·首府的新风系统独具加湿功能的新风组件， 通过对 空调系统与独立新风机组相结合的方式，保证每一位客 户都能够被50 立方米/ 小时的新风围绕，营造了健康、 生态的办公环境。
项目三：16城联邦
一栋，一城，两世界！ 两栖生态办公商务集群！
物业类型 建筑面积 容积率 产权 均价 车位
多维景观的生态中庭
近2 0 米高的玻璃中庭起到了连接建筑单体。在其中央南北朝向布置有浅水池， 上架木桥，配以各种淡水植物，使大堂展现出一派宁和的生态气氛。进入这四 栋建筑，可以从通透的观光电梯内欣赏这座多维景观的中庭。
新科技应用
(1) 个性化智能系统
设计建筑智能化系统之际，充分地考虑到每栋建筑单体的整合性与独立使用的可能性。采用板块结构设置火灾自动报警的消防系 统、建筑设备监控系统、安全防范系统等5 A 级写字楼的标准智能化系统。这种预置的智能系统，既可以令客户与其他人共享楼 宇总系统的公共部分，又可以根据客户的需求进行度身定制， 满足个性化的需求。
区域的玻璃中庭及下沉式绿化广场，内外景观得以
融合。
建筑设计
现代风格
五至八层的设计，错落有致的空间结构。绝少出现相互遮挡的现象。 每一栋单体建筑的门前拥有一个独立的绿色前庭院。
华远·首府的设计师在国内首次采用了横栅式遮阳板，以至在业内被
戏称“长着睫毛的建筑”
具有100% 的遮避作用、通透性、保温性，达到节约能源的目的。
双色玻璃砖，现代时尚感、摩登感；
社区环境
特点一：户外庭院、观景露台、屋顶花园、地下光谷，打
造出四重立体景观体系
特点二： 5万平米公共绿地打造“V-park”
生态公园，并通过打造浓厚日式景观质地的坡地、 河道使得花园实现“私有化”
办公户型（独栋、双拼）
办公户型（洋房）
办公环境
建筑参数
别墅办公
二期产品配比
套数
5 8 97
套数占 比 4.5%
7.3% 88.2%
110 100%
名称
万科VMO （二期）
合计
开盘时 间
2011.5. 21
主力面积㎡
独栋 双拼 多层
1282~1437
656~785
55·264 主力65~188
套数
6 6 96
套数占 比 5.5%
5.5%
89%
110 100%
建筑立面