西安智慧城第五期项目营销策划提案98PPT

•银行：中国工商银行、中国农业银行；
•健康：郭杜公园、永阳公园、樱花广场、时代广场；
•交通：600、K600、320、321、 322、 4—06、4—07、4—08、4—09、
•
905、906、918等；
•教育：长安一中、市61中、西安高新国际学校、西北大学、陕西邮电学院、
•
陕西师范大学、西北政法学院、西安外国语学院等。
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•供需两旺，市场将维持平稳
•上图是2009年1—11月市场供应量与需求量的对比，供求比为1:1.17，市场供不 应求。预计2010年市场供应在2009年市场需求刺激下，将会大幅提升。
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•预计2010年西安市场继续向好，增长幅度将会趋于平稳
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•内部配套
•内部配套： 游泳馆、茶艺馆、健身馆、羽毛球场、篮球场；
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பைடு நூலகம்
•项目产品
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•产品分类
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•注：以上为CAD图标注数据
•产品以90㎡两房为主，一房、三房相对较少,符合市场主流需求。
•安 •南
•道
•S
•路
•西部大学城
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•项目概况
•项目占地：约51.049Ha •总建筑面积：81376.7㎡ •其中： • 商业建筑面积：2117㎡ • 住宅建筑面积：66585.07㎡ • 车库建筑面积：2968.69㎡ • 地下建筑面积：7886㎡ •容积率：5.3
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•2010年西安市场展望
•2010年市场供应维持高位运行
•2009年，西安已成交土地319万㎡，远超07、08年。若将08、09年的成交土地转化为2010 年市场供应，预计将有1200—1800万㎡的供应量。加上08年前成交土地仍未形成的供应， 将会轻松突破2000万㎡大关。 •值得注意的是，西安的城中村改造也将会加大市场供应量。09年7月，西安公布83个合法 城中村改造项目。而到2011年，西安市将启动市区286个城中村中143个城中村的改造，基 本完成二环路以内72个城中村的改造。这将急剧扩充市场供给。
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•区域项目分析
•长安区目前在售或即将销售的项目有哪些？
•1.吉源美郡
•2.爱蓝堡
•3.春天花园
•4.早安·林庄
•5.三星丽座 •6.丽景佳苑
•7.太阳水岸新城 •8.忆江南
•10.尚景春天
•11.嘉华新苑
•9.竹园阳光佳苑 •12. 雅居乐花园
•……
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供需两旺，市场将维持平稳 •虽然09年最后几个月出现了恐慌性购房，需求出现井喷现象，但整体上来，西 安依旧是个需求比较旺盛的城市。原因有如下几点： •西北五省的中心，吸引外来人口 •※ 庞大的人口基数，850万人口 •※ 城中村的改造，300多个城中村需改造
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2020/12/6
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•成熟的生活是智慧的 成熟之作·智慧人生
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• 2006——2009，智慧城用了四年的时间，完成了一 个长安区项目热销西安的神话！ • 那么 • 2010年 • 作为运营后的项目第五期，我们要达到怎样的目标？
•一房 •53.38㎡
•两房 •94.59㎡
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•两房 •97.62㎡
•三房 •151.94㎡
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•项目动态：
•部分楼已封顶，预计将于3月正式开盘。
•项目评价：
•该项目所处地理位置，相较同区域而言，距离市区较远，周边配套匮乏，生 活便利度较低，但就产品而言，其容积仅为3.3，车位比例为1：2，与本案相较， 具有一定竞争力。
•规划层数：地上26层
•
（1#、3#楼含2层商业）
•
地下1层
•规划户数：606户
•户型区间：40.70——117.58㎡
•车位：123个
•绿化率：35%
•竣工时间：2012年1月31日
•注：以上均为标书数据。
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•周边配套
•行政：长安区新行政中心
•商业：盛世商都、郭杜综合市场、家世界、智慧城商务中心等；
•5
•营销策略
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•一 •了解项目本体
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•项目区位
•本案位于长安区子午大道与韦 郭路十字东北角，长安区新行政 中心北侧。
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•项目四至
•韦斗路
•子
•N
•长
•午 •大
•W
•E
•雅居乐花 园
•5300元/㎡
•挚信樱花 园
•4000元/㎡ •未开盘
•春天花园 •3700元/㎡
•丽景佳苑 •4200元/㎡
•观山庭 •3600元/㎡
•尚景春天 •3600元/㎡
•爱蓝堡 •4300元/㎡ •未开盘
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•3400—3700元/㎡
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•4400元/㎡
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•一房 •58.49㎡
•两房 •97.37㎡
•三房 •94.59㎡
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•项目动态：
•一次性优惠1%，按揭无优惠。
•项目评价：
•该项目相较本案而言，地理位置稍显优越，但其开发经验尚有欠缺，而且其 目前主推产品缺少大户型支撑，出现了产品断档，但其两房房源充足，预计于 今年4月底开盘，会对本案产生一定影响。
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•2010年1—2月西安市场分析
•成交量下滑，春节长假及政策环境影响较大
•自2009年12月到2010年2月份，随着 中央对不断楼市调控，政策密集出台， 2010年1月西安商品房市场一路飙增的 销量渐露疲态。 •2010年2月西安市商品房新批准预售 面积113.44万平方米，截至2月28日， 2010年1、2月西安市累计商品房新批准 预售面积为183.2万平方米，同比增长 79.88%，其中普通住宅面积为153.38万 平方米，同比增长90.25%。
•区域市场分析
•2009年市场回暖，2010年稳步前行
•2009年长安区区域市场基本保持平 稳状态，均价由年初的3400元/㎡涨至 2010年初的4100元/㎡，主要原因是市 场的回暖。 •2010年初长安区新盘的不断涌现， 吸引了很多客户目光，面对国家一系 列调控政策的出台，购房者虽然出现 了观望情绪，但随着长安区众多项目 陆续开盘，整个片区市场正稳步前行。
•2009年西安市场回顾
•2009年完美收官
•高速反弹的2009年已经落下帷幕， 这一年西安商品房市场总销售1337.6 万㎡，与去年相比增长99.97%，与疯 狂的2007年相比也增长39.62%；市场 全年延续了生机，成交保持高位运行， 没有大幅回落的表现，只有大幅上涨 的迹象，2009年12月西安楼市火爆冲 刺中完美收官。
•80.99㎡
•83.67㎡
•99.56㎡
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•125.27㎡
•128.85㎡
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•项目动态：
•目前该项目首推3号楼和5号楼两栋高层的房源。
•项目评价：
• 春天花园与本案尽在咫尺，项目体量与产品配置相似度很高，而且两个项 目的销售周期几乎一样，这在一定程度上会对本案产生直接影响。
•2010年中央经济工作会议两条内容对明年房地产市场走向有着至关重要的影响：
※ 提高宏观调控水平，保持经济平稳较快发展。
※ 加大经济结构调整力度，提高经济发展质量和效益。要以扩大内需特别是增加
居民消费需求为重点……增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需
求……。
•
中央经济工作会议释放的政策基调符合对楼市构成一定的利好，相对中性的
政策基调无疑给了惴惴不安的房地产市场吃了一颗不小的定心丸。
•
但同时2009年下半年的市场疯狂上涨态势，势必会引起决策层的关注，随着
一系列优惠政策的取消及银行信贷政策的收紧等诸多因素影响，涨幅可能会逐步趋
于平稳。
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•小结
2010年市场供应维持高位运行 •在09年市场大热，特别是下半年市场行情高涨之时，不少开发商在加大推盘力 度的同时，也在土地市场上长袖善舞，加之前几年的土地供应，2010年的市场供 应总体上将维持高位运行的态势。
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•09年热销的主要原因
•1. 政策末班车的影响在很大程度上透支了未来市场需求，同时也推动了房价 的非理性上涨 。 •2.供需双方心态已调整，追涨情节带动很多犹豫不绝客户提前进入市场。 •3.目前西安市场短线投资（投机客）较少，绝大多数投资客为长线投资，宜 住、宜租、宜转让。造成这一现象的根本原因在于通胀预期、流动性充裕，归 根结底是由于上半年极度宽松货币政策所致。 •4.购房退税政策年底到期，来年已确定不会延续，加上银行房贷政策收紧风 声四起，一定程度上形成了购房的恐慌情绪。
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•4200元/ ㎡
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•两房 •99.67㎡
•两房 •97.13㎡
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•两房 •91.7㎡
•两房 •85.42㎡
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•项目动态：
•工程进度已到地面7层。
•项目评价：
•该项目处于本案南侧，于2009年10月底开盘，目前正处于热销期。该项目产 品丰富，包括多层、小高和高层，但均存在单一体量缺乏现象，两房居多。受 小区规模限制，社区配套与本案相较明显不足。
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•4100元/ ㎡
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•1、2010年12月31日之前
壹 • 实现销售额
亿元！
24 •2、 个月完成总销额 的95%！
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如何实现？
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•1
•项目本体
•2
•梳理市场
•3
•价格制定
•4
•客层定位
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•两 房 •94.97㎡
•两 房 •96.10㎡
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•三 房 •117.58 ㎡
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•产品总结
•优势： •① 随着几个项目的项目的先后开发，长建集团的品牌优势在区域内逐步体现； •② 智慧城五期属典型的成熟性物业，有前三期铺垫，积累了大量客户； •③ 区域日渐成熟，尤其是毗邻西部大学城，为项目增加了浓郁的人文气息； •④ 连接市区的几条主要交通干道都已通车，路网便捷； •⑤ 产品配置较为合理，90㎡大两房配以120㎡的标准三房与少量一房，形成阶 梯式配给，能够满足多重客户需求，尤其是周边的知识型客群。 •劣势： •① 产品本身相似度比较高，将出现与周边其他同质项目争夺全市市场的局面； •② 产品为50年产权，会对客户心里产生一定影响。
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•市场定位
• 本案产品规划中5.3的容积率、44.3%的建筑密度、35%的绿化率、 95㎡的平均户型面积、26层的高层建筑体态……都说明了本案是典型的
•以自住为主的精品中端市场
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•二 •梳理市场
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•周边项目小结
随着长安新战略的逐步实施，越来越多的客户认可这个片区的发展 潜力，因此长安区的房地产行业如同安置了火箭助推器一样，飞速的向前 发展着。其核心竞争力也从最初的价格上的优势，到如今环境以及项目自 身品质的提升，这些都给考虑在长安区置业的人们带来了更多的选择空间。 在此大环境下，各楼盘如同雨后春笋般陆续涌现出来，因此在接下来的一 段时间内，长安区的楼市将出现群雄逐鹿的局面，尤其是大学城周边房市 火爆，所以如何从各个项目同质类项目中脱颖而出是亟待解决的问题。