房地产项目环境效益分析

一、绪论

（一）研究背景

房地产行业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范化运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。

近年来，随着国家住房制度改革的深化、城市建设步伐的加快和人民生活水平的提高，房地产市场潜力逐步释放，对房地产投资需求日益增长，城市房地产市场交易活跃，呈现出房地产发企业数量不断增多、投资稳步增长、房地产市场需求旺盛、价格稳中有升的发展态势。城市是国家政治、经济、文化教育和科学技术的中心，在国家现代化建设中起着主导作用。城市建设是形成和完善城市多种功能、发挥城市中心作用的基础性工作，它必须与经济建设相互协调。城市的建设更应当注意保护生态环境，防止污染，大力加强城市绿化建设和市容环境卫生建设。

随着我国国民经济的快速发展，建设项目层出不穷。各地区、各行业项目数量不断增多、项目规模也不断扩大。伴随着建设速度的高速发展，各种环境污染问题也大量凸现出来，环境污染和生态破坏已经成为影响我国国民经济和社会发展的重大问题。环境保护是我国的一项基本国策，如何面对各类建设项目产生的环境问题，如何按照现阶段我国实际情况，分析评价建设项目各阶段对环境的作用与影响，采取何种措施减少或杜绝各种环境污染、恢复生态损失。这是摆在广大环保工作者及建设者面前的一项长期而艰巨的任务。

房地产开发建设既不像矿山开采为非污染生态影响项目，也不象明显大量排放污染物的工厂那样为污染项目，是界于污染与非污染、有明显生态影响与无明显生态影响之间的项目。规模大小、污染程度、生态影响程度都有很大差距。房地产开发建设项目可能产生的环境影响主要有:水污染、空气污染、噪声污染、固体废物污染、光污染、城市景观破坏、生态影响、对特殊用地区的破坏等。

第一次全国环境保护会议于1973年召开，标志着中国人环保意识的觉醒；1983年的第二次全国环境保护会议，国务院明确的将环境保护确立为国家的基本国策；1989年的第三次全国环境保护会议，国家制定了相应的环保制度和政策。环境保护历经多年的发展，人们的环境保护意识也得到了翻天覆地的变化，并且己经认识到解决环境问题要以预防为主，在各类项目实施之前就应该对项目可能对周围环境造成的影响进行预先评价并提出相应的防范和治理措施。因此如何合理分析房地产项目的实施对周围环境产生的影响及可能带来的环境问题，如何根据现阶段社会发展的实际情况，采用何种措施将项目可能对周围环境的影响降低到最低程度，如何伴随着改革开放的经济腾飞，将环境评估及防范措施落实到位，做好做实，那就应该称为是一场严峻的挑战。

因此在这一研究背景下，房项目环境影响的评价工作及怎样选择正确的评价方法、指标和体系，是需要解决的问题。

（二）研究意义

良好的环境是人们安居乐业的基本保障，也是可持续发展的必要条件，在社会发展的过程中应当尽量减少对环境造成的不利影响。通过对房地产项目施工与运营过程中的环境影响因素进行识别并对影响程度进行评估，进而对各类污染采取科学合理的分类防治措施，能够有效地减少对环境造成的不利影响，并为今后相关项目的建设积累经验。无论对于公众的身心健康、自然环境的保护与改善，还是经济社会的长远发展，都具有不可或缺的理论及现实意义。

房地产项目环境评价研究在房地产开发过程中有非常重要的作用，不仅可以论证项目建设的必要合理性，更能够从市场、资源、融资、方案设计、社会环境等多个方面评价项目的可行性。近些年国家宏观调控政策重点关注房地产业发展，一直作为卖方市场的房地产业进入了全面调整的阶段，无论是宏观政策环境，还是房地产企业融资形式都在收紧，房地产开发更需谨慎。地方政府土地财政大力发展房地产行业，造成投资过热的局面。投资者缺乏理性的思考，缺少缜密的调查和策划，而房地产投资一般数额巨大，决策失误会带来很严重的后果，浪费大量人、财、物力，不仅造成开发商的困境，甚至影响到城市的发展和规划，因此房地产项目环境评价研究更显得尤为重要。

一个优秀的研究报告无论在经济层面还是技术层面都能够得出优选的方案，其最终目的就是保证决策方案的可行性和可靠性，能够为项目的实施提供参考。环境评价研究是对拟建项目的市场环境、财务状况和经济评价等方面的论证，通过比较项目整体成本和收益，在对项目所在地区进行“社会、经济发展调查、研究、评价、预测、勘察的基础上，对项目建设的必要性、经济合理性、技术可行性、实施可能性提出综合性的研究论证报告”。世纪泰和投资环境研究只有得到充分的论证，才可能以较小的成本获得最佳收益。房地产投资风险较大，经营周期较长，但获得高收益的机会也大，因此在激烈的市场竞争中，如何合理有效地进行项目规划至关重要。当前国家房地产政策收紧，银行融资难度加大，整体市场环境改变，购房者理性提高，建筑材料成本和人工成本增长，在种种因素影响下，房地产项目开发难度加大，其项目面临的各种环境分析更成为投资决策成败的关键。

宁波明珠家园房地产开发发项目是宁波市重点城建开发项目之一，其金融中心住宅区和超市项目的建设符合国家相关产业政策，同时能够进一步推动城市化进程和经济发展。

本论文通过对宁波明珠家园项目进行深入的环境影响评价研究，有助于项目环境影响评价理论的完善，有利于增强项目环境影响评价理论的应用性及操作性，能够为以后的类似的研究提供良好的借鉴。本论文的研究能够为本项目建设及环境管理提供科学指导，从而有助于宁波明珠家园进行全面而有效地环境影响评价，从而最大限度的减小项目施工及运营阶段对整个环境的带来负面影响，进而提高项目的整体环境管理能力。对项目在运营期内可能对环境造成的影响情况进行预测分析，主要包括项目的固体废弃物，噪音污染以及废水污染对人居质量的影响，项目对城市景观产生的影响以及项目受到的外环境影响，并结合实际情况与分析结果给出相应的防治措施。对制定的施工期与运营期污染防治措施以及项目环境保护的综合措施进行合理性分析，并对相关措施的防治效果进行预测。对项目的经济效益、社会效益和环境效益进行分析并且提出相关的对策与建议。