田阳调查报告(定稿)

总结：
该市城乡居民收入差距大； 大，不利于房地产市场的发展良好。
二、田阳县基本概况
田阳位于百色东南部，人口33 万，共辖7个镇及8个乡组成， 其中壮族占89.9%，城镇人口 约5万。地处右江河谷中部， 地理位置优越：东邻田东县， 南接德保县，西与右江区接壤 ，北界巴马瑶族自治县；东西 最大距离43公里，南北最大距 离117公里，总面积2394平 方公里。该县是壮民族的发祥 地，农作物、矿产资源与旅游 业资源丰富；工业主要以毛绢 纺织、制糖为主；南昆铁路、 323与324国道过境，交通便 利。、
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壮城区位分布 图与规划图分 别如下所示； 邻近政府新版 块与田阳火车 站，交通便捷。
（1）广告宣传
售楼部派发宣传单、户外 广告牌、项目地广告等方 式进行宣传，提高楼盘的 去化速度。
壮城设计独特，颜色搭配和谐，民族风情元素感强。
四、总结报告
经过此次调查可知，目前田阳房地产正 处于快速发展阶段，项目规模逐渐扩大 ；楼盘的开发多由县城城区逐步向新城 区开发。未来几年该县的房产价格仍处 于平稳发展的阶段。
江与城· 御景湾：一梯两户到一 梯四户，一至四居室、复式四 房 面积在183㎡，其中两房约89 平米与三房120左右易受市场 青睐。
（3）外立面
江与城· 御景湾外立面颜色亲切美观，给人舒适 感觉。
7、壮城
该楼盘位于位于田 阳火车站进站大道 西侧，靠近政府新 版块片区，邻近火 车站，交通便利。 营造出古朴奇美、 高雅的民族文化风 情氛围，壮城住宅 区分为以下四个主 题文化元素。
5、江与城•御景湾
（1）区位 田阳县解放东路金 狮山旁，占地80 亩，地理位置非常 优越，交通便利； 小区由3栋高层和 10栋小高层组成 。小区一期、二期 均已完工，三期在 建。
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江与城•御景湾
位置 田阳县金狮山旁（县妇幼旁）
占地面积
总建筑面积 总户数
3000亩
190000㎡ 1110户
一期住宅以6+1户型为主，元旦开盘期间销售较快，多数是老客 户购买并推荐给亲朋好友。二期以商住为主的电梯小高层11+1 户型为主，5栋共290套、商场（5层）1栋及L型商铺（5层）。
4、楼盘要点分析
该楼盘（下图1处） 位于解放路中附近 ，楼间距为18-20 米、6+1一梯两户 提高了采光与通风 效果。一期开发商 给予的优惠力度大 ，因此受到客户的 青睐。
TEXT
户型区间 两房在90 ㎡左右， 三房面积 120㎡左 右的户型 成为热销 房，购房 者付款的 方式以按 揭形式为 最普遍。
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该县购房者主要以 自主型为主，表明 刚性型需求较大， 客群希望改善自身 的居住条件，其次 购房用以投资的客 群则相对较少。其 次随着城镇化建设 加快，越来越多的 乡镇人口进城定居， 对住房需求也较大， 因此未来时间内商 品房的销量与价格 将会提升。
田阳市场调查报告
陆秀芝 刘志敏 2014.06.14
一、百色房地产概况
二、田阳县基本概况 三、调查对象
四、总结报告
一、百色房地产概况
（一）百色简介
百色位于广西西部，总面积
3.62万平方公里，公路东 接南宁，南通越南，北连 贵州、河池，西达云南， 全市各县（区）均通二级 公路，交通便利。全市常 住人口约为346.68万人。 其中市区人口33.7万。有 壮、瑶等少数民族335.73 万人全市共辖12个县（区 ）、183个乡镇，该市下 辖一区十一县，总人口 378万人；主要有壮、汉 、瑶、苗、彝、仡佬、回 等7个民族。该市矿产资源 丰富，农业、工业产Leabharlann Baidu等 社会经济发展稳定发展。
（5）优劣势
机会：处于老城区过渡到新城区 的地段；政府给予的扶持政策多。
SWOT
优：项目规划与 园林环境较好， 景观观赏性高； 商业设施配套齐 全。 劣：现阶段项 目内的商业氛 围不明显。
（6）对我项目的影响
该项目的定位是商业娱乐休闲养生文化地，作 为旅游投资潜力大， 10月份该项目二期开售， 对我部影响较小；三期以住宅为主的楼盘开售 与我项目存在一定的竞争关系。
2011年
数额 增长率
22.88 10
2012年
数额
7.19 20130
2013年
数额
8.5 23100
增长 率
35.2 13
增长率
18.2 15
财政收入
5.32
城镇居民 17800 收入
农民收入
4950
22.31
5800
20
7100
22
(2)人均收入水平对比情况表
总结： 该县经济发展良好，应减少城镇居民收入差距 过大现象，全面提高居民的消费购买力。
（一）田阳县房地产发展现状
该县近年来城镇化进程加快，新项目开发朝外围 扩大且规模增大；国民生产总值与城镇居民收入 及农民收入增长也较快，社会经济进入快速发展 的阶段。
（1）2009-2012年度田 阳各经济指标（单位：数 额：亿元,增长率：%） 逐年递增，有利于促进房 地产业的快速发展。
指标名称
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经过分析可知， 田阳县在售楼 盘中商铺比住 宅更易于售出； 客群多选择面 积在88-120平 米之间的两房 或三房，购房 者以当地城镇 人口与乡镇人 口为主 。
消费者在购房的 过程中，价格是 其首要考虑的因 素。楼盘的住宅 均价约为2800元/ ㎡，由此表明田 阳县房地产的发 展处于平稳阶段。 购房者对与价格 还是比较敏感的， 表明该县的人居 可支配收入不高。
2、楼盘项目分析
（2）风格特点
项目建筑颜色简单明了，将历史、人文景观融入建筑中 ；各功能区相互错开布局，显得错落有致 。
（3）项目卖点 投资前景大：项目集商业旅游文化为一体，临街商铺的 投资收益回报高。 优惠力度大：商铺可返租，租金为房价的5%/年，商铺 首付需交50%,一次性付款可享9.9折优惠，从总房款中 扣除；预约卡共有300个名额限制。持预约卡可享9.4折 优惠，从首付款中扣除，是所调查楼盘中唯一一个给予 返租的项目，提高客群的购买欲望。 （4）宣传推广 销售中心派发宣传单页、广告牌置业顾问现场讲解的方 式。
（3）城镇化进程速度加快但进度缓慢

该市全城镇化进程加快，右江150 公里沿线旧房改造工程与其他房 产投资、施工房屋面积及竣工房 屋面积等方面也随之上涨，表明 该市房地产市场需求旺盛。
（4）百色市城市未来20年总体规划
随着社会经济制度与改革 的发展，未来20年，将 分成三个阶段去实现总体 规划任务，定位成农业合 作中心、旅游名城及富有 地方民族特色的山水园林 城市，总体规划中各目标 如下图。
（二）百色经济与房地产发展概况
近年来百色市经济保持 良好的增长趋势，收入 快速增长促进了消费水 平的提高，2011年至 2013年该市GDP与各 项经济指标逐年呈现良 好的发展势头，为房地 产行业发展创造了良好 的条件。
（1）居民收入水平 近几年百色市城乡居民之间收 入差距大，导致整体消费水平 不高，影响购买力。因此缩小 城乡居民收入差距，扩大消费 需求有利于促进房地产业的又 快又好地发展。 （2）2009年百色房地产开 发投资分析 该市房地产开发投资额逐年增 加，反映出房产开发投资规模 加大，房价无太大波动。
三、调查对象
1、田州古城 田州古城位于百东河 以北（中山街、桑园 街河对岸)，为田阳县 政府招商引资的重点 项目，交通便利，各 功能区与区位分布如 下。
项目主要分为古城核 心区、养生居住区、 合院住宅区和民居文 化展示区等部分。
（1）销售情况
一期定为商业区，临街商铺销售较好， 出售均价为8000元/平米，已出售约 85%。周边配套设施齐全，利于形成 浓厚的商业氛围。
（2）面积 开盘当日即售5栋，户型为89 ㎡的两房与121.15㎡的三房 为主，购房者多青睐三房且面 积在120平米左右的户型。
（3）项目卖点 该项目楼盘在环境、园林绿化 方面不具优势，但在开盘当天 即出售5栋，表明主要以楼间 距远、户型设计的优越、采光 通风较好、舒适性高等卖点吸 引客群的。
配套设施
户型
销售价格 优惠
商业配套、高绿化、停车场、邮局、 银行、医院 1-4房小高层、高层，面积在40-210平米 ；其中三房面积范围116.6-131.21㎡、 二房为88.6-89㎡。 最高价2800/平方米；最低2200元/平方 米；均价2500元/平方米
不详
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（2）户型面积
购房考虑因素：
购房者主要关注的是价格因素，其次是楼盘户型 面积、周边的教育及生活配套等设施最后是房屋 建筑风格、物管费方面的因素。 宣传媒介主要采用户外广告牌、发放宣传单页的 方式。 由此可知，田阳县的房地产处于平稳的发展 阶段，目前房产的价格波动不大。未来几年内随 着住房需求的增大，房价上升的空间较大。
（4）宣传推广 以周边的老客群进行口碑的宣传为主，结合售楼部广告 、派发宣传单的方式推广
优：房子采光通风 较好、舒适性高。
劣：无地下车库，地 面车位今后难以满足 住户的停车需求。
（5）优劣势
机会：一期良好的口 碑，有利于二期楼盘 的较快推广。
威胁：新区楼盘 开发较多，客户 购房选择增多。
对我项目的影响： 该项目二期为电梯小高层住宅并于8月份开发， 部分消费者会因一期获得的良好口碑而考虑在此购房。
3、瑞田花园
位置 占地面积 总建筑面积 总户数 配套设施 热销户型 销售价格 优惠 布洛陀大道（原瑞田大道）旁国税局对面 3800亩 71127㎡ 290户 医疗教育政府等机构、商场、停车位 两房（89㎡）、三房（121.15㎡） 均价2800元/㎡ 购买三房无优惠，购买两房一次性付款可享受9.8折 优惠