住宅产业化

长春上东
大 连 城 武汉
四、万科与住宅产业化
〔产品标准化〕
深圳万科城情景化多层 广州南湖情景化高层
情景花园洋房专利产品
成都金色情景化小高层
情花华北版 情花华南版(万科城)
住宅建设基本上仍是粗放型，科技贡献率低
传统陈旧的技术仍在被大量的采用，先进的技术及技术革新往往被建设 中的短期行为而排除在外。目前我国科技进步对住宅产业发展的贡献率 不到30％。按照国际通行说法，科技进步对产业的贡献率超过50％才能 算是集约内涵型发展的产业。
住宅建筑标准化工作滞后
住宅建筑体系大多数局限于结构形式或施工技术，没有从建筑整体出发， 进行成套技术开发。标准设计文件、建筑的模数标准、住宅部件产品标 准还很不规范和健全。
环境是我国的基本国策之一，国家提出：到“十二五”末，单位国内生产总值能耗要降低17.3％。
政府相关的实施措施
1999年
1999年4月29日
2005年11月30日
2006年6月21日
2012年10月
国务院办公厅颁发了《关于推 进住宅产业现代化提高住宅质 量的若干意见》
建设部颁发了《商品住宅性能 认定管理办法》，于7月1日实 施。
四、万科与住宅产业化
〔万科的产业化〕
■ 建设部住宅产业化促进中心的描述
模数化、新技术应用、工厂化生产、产业链整合
■ 日本住宅产业化构成研究结论 ——《日本住宅产业研究》结论
标准化 工厂化 装配化 一体化
万科的产业化 ＝ 标准化 ＋ 工厂化＋产业链整合
四、万科与住宅产业化
〔目标〕 研发满足细分客户需求、可工厂 化生产的模块化住宅，逐步形成 针对各个不同细分市场的标准化 产品体系。
四、万科与住宅产业化
住宅产业化怎么确定标准？标准化是否意味着产品的单一？
➢ 产业化的标准可以由国家制定.万科也可以制定企业标准. ➢ 标准化是一种模式,正如汽车和电脑,模式是多样化的,可以将多样化的模式再组合.绝对的定制将是极个
别豪宅的专利,正如汽车中的劳斯莱斯. ➢ 将客户分类,根据客户类型建造产品.同样能达到量身定做的效果.
一、什么是住宅产业化
➢工厂化、工具化、工业化、产业化、住宅产业现代化? ➢如何像造汽车一样造房子? ➢用什么技术像造汽车一样造房子? ➢住宅产业化的效益? ➢搭积木？
一、什么是住宅产业化
所谓住宅产业化，是用工业化生产的方式来建造住宅，以提高住宅生产的劳动生产率提高住 宅的整体质量，降低成本，降低物耗。
《住宅性能评定技术标准》由 建设部和国家质量监督总局发 布，2006年3月1日开始施行。
建设部颁布《国家住宅产业化 基地实施大纲》。
全国已经先后批准建立了30个 不同类型的国家住宅产业化基 地，通过基地建设以点带面， 100多家企业获得国家部品认证。
二、我国住宅产业化现状
我国住宅产业与先进国家的差距主要有以下几点：
就工具化 工业化：发挥工厂生产的优势，对住宅生产全过程（ 采
购、设计、工厂生产、物流、施工、售后服务）实施质 量管理系统,进行合理化生产。 产业化：全行业、产业链（整体）的现代化
一、什么是住宅产业化
像造汽车一样造房子:
大批生产的住宅 如果房子也像汽车底盘一样工业化地成批生产，……
——现代建筑大师 [法] 勒•柯布西耶《走向新建筑》
联合国提出“住宅产业化”的6条标准：生产的连续性，生产物的标准化，生产过程的集成化， 工程建设管理的规范化，生产的机械化，技术生产科研的一体化。
住宅产业化是一种住宅建造方式的变革，就是由现在半手工半机械比较落后的建造方式，转 变成一种工业化生产方式。
一、什么是住宅产业化
工业化住宅缘起
工业革命导致城市化急速发展 二战后城市住宅需求量大 居民的生活环境加剧恶化
〔构成〕
标准化
产品标准化 部品标准化
标准化工作的首要核心是产品标准化
四、万科与住宅产业化
〔产品标准化〕
目前状态
产品分类管理
分类管理方式
创新 产品
保持万科产品的行业领导地位
成熟 产品
创新产品的基础，标准化产品的源头
标准化 产品
保证集团规模扩张的核心
工厂化 产品
产品标准化基础上的工厂化技术应用
四、万科与住宅产业化
另外，由于毛坯房提供模式，客户在装修过程中，每户还会带 来2吨装修垃圾的消耗。通过住宅产业化进程的推进，通过分离式的 建筑，改变混凝土浇筑的方式，在建筑垃圾，水资源，木材、钢材 上都会带来大幅度的改变。
我国住宅建设产业化应围绕建立和完善住宅技术保障体系、建 筑体系、部品体系、质量控制体系和住宅性能认定体系，加强住宅 产业基础技术和关键技术的研究，大力推广和应用新材料、新技术， 依靠技术进步提高劳动生产率，推动住宅建设整体水平提高。
住宅部件标准化和通用化程度低
部件的配套性、通用性差，生产规模小，住宅与住宅部品的模数难以协 调：住宅部品尚未形成配套系列，部品、材料以及配套产品品种少，日 本有10000多，中国不足2000种。
住宅科技含量偏低
节电、节能、节水等的先进环保技术尚不能有效地得以推广，新材料、 新部品的优越性未充分发挥，一定程度上也影响智能化住宅的发展。日 本新型建筑材料的应用在墙体材料中的比重占80％左右，但我国还不到 20％。
〔产品标准化〕
➢ 外挂模块 ➢ 核心模块 ➢ 交通模块
实现多样性 转化客户需求 提供平台
四、万科与住宅产业化
〔产品标准化〕
➢ 4.2m开间 ➢ 3.9m开间 ➢ 3.3m开间 ➢ 阳台
➢ 空调位 ➢ ……
四、万科与住宅产业化
〔产品标准化〕
从03年至今，万科集团共有标准化产品4个版本，58个基本产品户型
可持续发展
四、万科与住宅产业化
万科为什么要推进住宅产业化？
万科正在发生两点变化，一是产品线的延伸，就是为各个消费阶层、各个年龄段的消费者提供住宅产品；一是住宅 产业化，万科每年将建造2000万平方米住宅，要持续领跑就必须要有质量的增长，必须要进行住宅产业化。
万科聚焦三大经济发达区域的战略，也需要住宅产业化的高效率支持。
二、我国住宅产业化现状
【典型楼盘】2011年12月 湖南远大 宁乡蓝色港湾项目（钢结构）
二、我国住宅产业化现状
【典型楼盘】2012年4月8日封顶的沈阳铁西地铁 丽水新城公租房项目8#楼
二、我国住宅产业化现状
【设计要求】 重复率高、施工简单 【常见做法】 PC框架+PC外墙+PC楼板(叠合)
PC内墙+ PC外墙+ PC楼板(叠合)
成本高是否意味着房价将继续增加？
➢ 买东西不是单看价格，从来都是看性价比，如果增加10元成本，给客户带来11元的价值，性价比反而 高了。
➢ 传统建造，设备与结构不分离，比如管线埋在混凝土里，混凝土寿命长，但管线寿命相对短，坏了怎 么维修？你不可能把混凝土砸了维修里面的管道。所以你会看到很多老房子维修后，外墙裸露一排排 管线，以致房子非常丑陋。产业化生产，外墙是在厂房用混凝土生产，传统外墙可以用30年，产业化 的寿命70年。同时，因为设备与结构是分离的，便于维修、升级。站在长久的角度就能看出区别，初 期多投入一点，将会给客户带来更长久的价值.
一、什么是住宅产业化
工业化的房子是如何造出来的呢？
冲压车间
构件 预制
焊接车间
涂装车间
现场 装配
总装车间
住宅 产品
汽车产品
卷钢
型钢
油漆
设备+零部件
二、我国建筑行业现状
住宅产业化从1996年开始正式在全国试点，业内专家表示，住宅产业化距原来预定的目标相差比较远。 现阶段，我国建筑业能耗占全国总能耗的27.6％，单位平米能耗是发达国家的2－3倍。节约能源和保护
二、我国住宅产业化现状
【部品、部件展示】
二、我国住宅产业化现状
【连接方式】 板与梁的连接
外墙的连接
三、住宅产业化的趋势
避免能源浪费
提升住宅品质
与传统生产相比，工业化后降低约20%施工能耗；减少约60%用 水量；减少约60%混凝土损耗；减少约60%钢材损耗；减少约80%木材 损耗；减少约80%施工垃圾；减少约80%装修垃圾。
住宅产业化
目录
什么是住宅产业化 我国住宅产业现状 住宅产业化的趋势 万科与住宅产业化 国外的住宅产业化
一、什么是住宅产业化
住建部：新建住宅产业化比例要每年增长2%
近日，在“全国工程质量治理两年行动电视电话会议”上，住房和城乡建设部副部长王宁透露了： 住房和城乡建设部将出台政策推动建筑产业现代化，并确定多项发展目标，其中之一是用产业化方式 建造的新开工住宅面积所占比例要逐年增加，每年增长2个百分点。住房和城乡建设部将出台政策推动建筑 产业现代化，并确定多项发展目标，其中之一是用产业化方式建造的新开工住宅面积所占比例要逐年增加， 每年增长2个百分点。
住宅产业化的成本如何，消费者会认可吗？
➢ 原来一层楼需要一周时间才能建好，现在只需要一天了，至于试点项目的建安成本比以前增加了40%， 但当建筑面积达到10万平方米以上，成本只会增加25%，并基本固定下来。成本增加了，但建筑质量 也提高了一倍。这样的建筑几年之内可能看不出特别优点，但三五年或更长时间后，跟其他房子相比 就很不一样了。这个相信会得到消费者的认可，户型也不是大问题，在发达国家这早就解决了。
台等预制混凝土构件。
四、万科与住宅产业化
对建筑行业会产生何种影响？
➢ 对建筑施工企业要求自然更高了。万科在上海和全国各地将陆续跟有实力的承建商结成合作伙伴，共 同推进产业化，万科今后也将寻求与更多国有背景的大建筑公司合作。而住宅普遍实现产业化后，小 建筑队将逐渐失去生存机会。
➢ 建筑民工将转型为产业工人,经过再教育,收入将翻倍。 ➢ 同时因为存在运输建材的关系，将加大物流业与保险业的发展.增加就业机会。
万科获授“国家 住宅产业化基地”
四、万科与住宅产业化
➢ 99年政府建设部等八部委提出住宅产业化, 王石是第一个也是唯一一个响应者。 ➢ 2005年10月，万科工业化实验1号楼破土动工。 ➢ 2007年11月，集合万科工业化生产资源的第一个市场化项目“上海新里程” 进入市场。 ➢ 2007．12．14，天津万科东丽湖2万平方米工业化住宅：主要采用预制混凝土复合保温外墙挂板、叠合楼板、楼梯、阳
大批生产的住宅。 如果房子也像汽车底盘一样工业化地成批生产，……
——现代建筑大师 [法] 勒•柯布西耶《走向新建筑》
一、什么是住宅产业化
产业化的实质
发挥工业化的大规模生产优势 住宅生产全过程制造业质量管理
工业化是住宅产业化的核心
产业化 工业化 工厂化 工具化
工厂化：主要结构构件、部品在工厂里进行生产 工具化：施工现场的工厂化，不具备工厂化条件的时候
首先，住宅产业化是提高住宅综合性能的重要举措。其次，住宅产 业化是推进节能降耗的重要手段。根据万科新里程试点项目的相关资料， 住宅的预置率达到37%就可以节约用水36%，节约用电31%。最后，住宅产 业化将提高效率降低劳动力成本
根据日本等国的数据，实施工业化以后，将可以提高工作效率3到4 倍。随着我国劳动力成本的逐步提高，住宅工业化的经济性将进一步显 现。
势在 必行
产业健康发展
住宅产业化程度的提高，将极大促进产品品质的提升。因为产业化 水平的提高，意味着各种房地产产品的质量性能的提高，意味着节约资 源与能源水平的提高，及污染和排放的减少，更重要的是意味着消费者 满意度的提高及客户价值的更大的体现。
只有实现了住宅的产业现代化才能更好地促进减少建筑的生产建造 能耗，才能将复杂的技术体系集成起来去实现使用过程的节能与减少排 放。另外，通过工厂化生产和现场装配式施工，可大幅减少建筑垃圾， 降低施工噪音的扰民，降低有害气体及粉尘的排放。
王宁表示，住建部正在制定建筑产业现代化发展纲要，初步确定的发展目标是：到2015年年底，除西 部少数省区外，其他地方都应具备相应规模的构件生产能力；政府投资和保障性安居工程要率先采用这种 建造方式；用产业化方式建造的新开工住宅面积所占比例逐年增加，每年增长2个百分点。
“各地也要明确本地区的近期和远期发展目标，协调出台税费减免、财政补贴等扶持政策，为推动建 筑产业现代化发展创造条件。”王宁说。
像造汽车一样造房子
——日本丰田住宅生产的钢结构独栋住宅，安装起来只需要1天
一、什么是住宅产业化
汽车是如何造出来的
冲压车间 卷钢
焊接车间 型钢
涂装车间
总装车间
汽车产品
油漆
设备+零部件
一、什么是住宅产业化
冲压
一、什么是住宅产业化
焊接
一、什么是住宅产业化
涂装/油漆
一、什么是住宅产业化
总装 总成 装配