万科住宅产业化介绍090305
万科产品系列全解析
万科产品系列全解析万科产品系列全解析第一类别——高端类别TOP1系列：万科最最高端产品，特色是对自然资源资源的最大限度占有。
成都目前还没有。
代表作如深圳海景别墅——十七英里TOP2系列：万科城市最高端产品，成都有西岭别墅第二类别——城市系列金域系列：城市舒居最高级别——成都有金域蓝湾，金域西岭金色系列：坐拥城市繁华——成都有金色家园，金色海蓉，金润华府，万科加州湾第三类别——城市花园系列，特色是离尘不离城，有繁华又有宁静，城市中的花园城市花园系列：成都有万科城市花园魅力之城系列：成都有万科魅力之城第四类别——四季系列，特色是在远郊拥有宜人的环境四季系列：成都有万科双水岸，朗润园01 高端产品系列随着城市房地产市场的繁荣成熟，金字塔尖的阶层带动了高端房地产市场的旺盛。
高端住宅产品，从字面上可以理解为高品质、高质量、高内涵的住宅产品，但从延伸意义上来说，应该是在好地段拥有好环境、好建筑拥有好户型、好物业拥有好服务、好品质拥有好配置的住宅产品。
万科作为地产行业的领头羊，其高端产品系列从产品的品质、稀缺度、文化价值、生态环保、技术领先以及人文归属感等方面区别于其他产品系列。
008 北京万科·东第------------国家公园“第一区”的“临峰华宅”020 北京万科·西山庭院------------汇聚京西皇家古韵的深宅大院036 北京万科·紫台------------高档纯板社区048 上海万科·兰乔圣菲---------------古朴、典雅、自然而不张扬的高级别墅区064 上海万科·红郡---------------上海万科首个精装修别墅项目072 武汉万科·润园------------------让都市人重新开始庭院生活02 自然人文系列自2003年以来，在建筑文化的探寻上，万科开始确立自己的建筑观，在尊重自然、尊重文脉的原则上，主动创造住宅的产品新形式。
万科地产产品细分及品类规划
不断引入新技术、新材料和新设计理 念，推动产品创新，提高产品的附加
值和市场竞争力。
高端化策略
在住宅和商业地产领域，注重高端产 品的研发和推广，提高品牌形象和市 场影响力。
合作共赢策略
与优秀的设计、施工、销售团队合作， 共同研发和推广地产产品，实现资源 共享和优势互补。
品类优化
优化产品线结构
万科地产产品细分及品类规划
目录
• 万科地产产品概述 • 产品细分 • 品类规划 • 市场定位与竞争分析 • 产品创新与差异化
01 万科地产产品概述
万科地产简介
01
万科企业股份有限公司成立于1984年，是中国最大 的房地产开发商之一，总部位于深圳。
02
万科致力于提供优质的居住空间和城市生活服务， 秉承“让生活更美好”的企业愿景。
商业产品
购物中心
集购物、休闲、娱乐于一体的商业中心，提供全方位的消费体验。
商业街区
具有独特风貌和历史文化的商业街区，吸引游客和消费者。
写字楼
为企业提供现代化、高效的办公环境，促进商务交流和发展。
酒店
提供高品质的住宿服务，满足商务和旅游需求。
产业园区
高新技术产业园
吸引高新技术企业入驻，促进科技创新和产 业发展。
05 产品创新与差异化
产品创新
绿色建筑
万科积极推广绿色建筑理念，采用节能、环保材料和 先进技术，打造高效节能、低碳排放的建筑。
智能化居住体验
万科将智能化技术融入产品中，提供智能家居、智能 安防等服务，提升居住便捷性和安全性。
定制化服务
万科提供定制化服务，根据客户需求量身定制户型、 装修风格等，满足个性化需求。
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万科集团背景
万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。
经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。
近三年来，年均住宅销售规模在6万套以上，2011年公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，2012年销售额超过1400亿。
销售规模持续居全球同行业首位。
1991年万科成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。
公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。
在多年的经营中，万科坚持“不囤地，不捂盘，不拿地王”的经营原则；实行快速周转、快速开发，依靠专业能力获取公平回报的经营策略。
产品始终定位于城市主流住宅市场，主要为城市普通家庭供应住房，2011年所销售的144平米以下户型占比89%。
坚持快速销售、合理定价，要求各地下属公司楼盘推出后当月销售率达到60%以上。
同时，公司坚持规范经营，不追求高利润率，过去2005年以来公司累计纳税额超过500亿元，且每年的纳税额均高于净利润。
万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。
公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。
凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续八次获得“中国最受尊敬企业”称号。
经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个中国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。
万科房地产市场细分和客户研究
增强市场竞争力
准确把握市场动态和客户需求， 快速响应市场变化，提高企业在 激烈竞争中的竞争力。
万科房地产如何实现市场细分与客户需求对接
深入调研市场
通过市场调研了解客户需求、消费习惯、购买力等方面的信息，为市 场细分提供数据支持。
制定细分策略
根据调研结果，将市场划分为不同的细分领域，针对不同领域制定相 应的产品、价格、推广等策略。
万科房地产客户需求与行为分析
品质需求
交通便利
随着生活水平的提高，客户对住宅品质的 要求越来越高，包括建筑质量、装修风格 、配套设施等方面。
对于城市居民来说，交通便利是购房的重 要考虑因素之一，尤其是对于上班族和有 车一族。
教育资源
社区环境
许多购房者将子女的教育作为购房的重要 考虑因素之一，因此教育资源的丰富程度 对房地产项目的影响较大。
优化产品设计
根据客户需求调整产品设计，以满足不同细分市场的需求，提升产品 竞争力。
强化客户服务
提供优质的售前、售中、售后服务，增强客户对企业的信任感和忠诚 度。
市场细分与客户需求对接的案例分析
案例一
万科针对年轻白领推出的“公寓式”住宅，满足其追求时尚、便捷的生活方式需求，获得市场热销。
案例二
万科在某度假胜地推出“别墅式”酒店式公寓，满足游客对于高品质住宿的需求，取得良好的销售业 绩。
谢谢观看
万科房地产市场细分和客户研究
目录
• 万科房地产市场概述 • 万科房地产市场细分 • 万科房地产客户研究 • 万科房地产市场细分与客户需求对接 • 万科房地产市场细分和客户研究的实践应用
01
万科房地产市场概述
万科房地产市场现状
01
当前万科房地产市场处于稳步增长阶段，市场需求 持续旺盛，但竞争也日益激烈。
万科公司企业发展能力分析
万科公司企业发展能力分析万科公司是中国房地产开发领域的龙头企业之一，具备出色的企业发展能力。
本文将从战略规划、市场开拓、资本运作、创新能力和企业文化等方面对万科公司的企业发展能力进行分析。
首先，万科公司在战略规划方面展现了强大的能力。
公司始终坚持以住宅为核心业务，通过多元化的产品线不断满足市场需求。
公司迅速适应市场变化，及时调整业务布局，灵活应对各种市场挑战。
此外，万科公司在2024年推出了“535战略”，即五个增长引擎、三大平台和五大发展策略，有力地推动了企业的发展。
其次，万科公司在市场开拓方面表现出众。
公司以城市群开发为主导，积极开发新的区域市场。
公司在全国范围内建立了一支强大的销售团队，拓展了全国各地的销售渠道。
与此同时，万科公司还积极与政府合作，参与城市更新和土地开发项目，为企业的可持续发展提供了重要支撑。
第三，万科公司在资本运营方面表现出色。
公司通过股权合作、债务融资和资本市场的运作，成功完成了一系列重要的并购和重组案例。
例如，万科与深圳文旅集团合作成立了文化旅游产业基金，推动了文化旅游产业的发展。
此外，万科还通过高效的资金运作实现了资本增值，提高了公司的核心竞争力。
第四，万科公司在创新能力方面具备突出的优势。
公司注重技术创新和商业模式创新，不断提升企业的核心竞争力。
公司积极研发智能建筑技术和绿色建筑技术，并广泛应用于项目中。
此外，万科还与互联网企业合作，开展智能化的房地产服务，提升了客户体验。
最后，万科公司注重企业文化建设，为其企业发展能力提供了坚实的支撑。
公司倡导“诚信、规范、创新、服务”的价值观，培育了一支敬业、专业的团队。
公司注重员工的培训和发展，激发员工的创造力和潜力。
这种积极向上的企业文化为万科公司的可持续发展奠定了基础。
综上所述，万科公司在战略规划、市场开拓、资本运作、创新能力和企业文化等方面展现出了卓越的企业发展能力。
通过不断优化业务结构、拓展市场份额和提高核心竞争力，万科公司已经成为中国房地产开发领域的领军企业之一、未来，随着中国经济的进一步发展，万科公司有望保持稳定增长，并在全球范围内取得更大的成功。
万科产品线研究(精品干货)
小太阳
0-11岁小孩+业主
望子成龙 健康养老
后小太阳 孩子三代 中年之家 老人一代 老人二代 老人三代
孩子年龄、是否父母（老人）同住 12-17岁小孩+业主
万科以中高端收入水平为主，位于社会收入金字塔的顶端
客户划分
万科将客户细分为5大类、11小类，各细分客户代表不同客户价值
价值维度 家庭周期维度
细分指标
详细描述
社会新锐
青年之家 青年持家
业主年龄、是否父母（老人）同住
年龄25-44岁的青年或青年伴侣（无孩子、无父母） 年龄25-34岁或者已经结婚的青年+父母（老人）
澜德咨询公司研究表明，当企业的产品标准化率达到40%时，投资杠杆率可提高到1:4，开发周期可缩短 15%，开发成本可降低5%，净利率可提高10%（从20%的平均净利率提高到30%）；当产品标准化率超过 60%，净利率甚至可提高20%——是差异化开发模式下平均净利率的一倍。另外，推行标准化产品线开发 更可从根本上降低投资风险和管控难度，提高运营效率。
营建标准
项目获取、投资及风控 目标与开发计划基准
项目启动 规划设计
成本控制、招采与工程建设 项目营销与招商 物业运营与服务
项目后评估与标准完善
标准完善
产品线标准 产品标准 开发运营标准
住宅产品线——产品线标准化
第一级
PDF产品简介
产品基本信息 典型平面资料 产品形式资料
第二级
产品基本资料
产品基本信息 产品平面资料 产品形式资料
特征1：客户对房地产需求，是以家庭为单位，而非简单的个人需 求！
特征2：客户对住房需求有若干层次——住房需求层次模型
特征3：与购房行为最关键的指标，家庭支付能力、家庭生命周期、 房屋价值观
2-住宅产业化s1
——现代建筑大师 [法] 勒•柯布西耶《走向新建筑》
工业化住宅缘起
我们，为什么？
发展规模问题 民工荒问题 预售政策问题
工业化实质
发挥工业化的大规模生产优势 住宅生产全过程制造业质量管理
工业化是住宅产业化的核心
产业化概念的滥用 标准化实践经验 精装修市场现状
化
直接
建 内装……
造 6天一层
竣 工 状 态
国外住宅工业化发展
美国。 法国。 日本。 香港（在英国殖民时代开始发展） 。
美国
美国工业化住宅发展历史
1930年代- 1940年代
美国的工业化住宅的发展历史始于20世纪初的用于汽车 野营的汽车房屋。
美国工业化住宅发展历史
1950年代- 1970年代
社会效益：环境保护
现场装配施工相较传统的施工方式，极大程度减少了
建筑垃圾的产生、建筑污水的排放、建筑噪音的 干扰、有害气体及粉尘的排放。
社会效益：资源节约方面
产品设计模拟优化
产品定型
提升方向
低能耗 技术
低水耗 技术
高耐久 度设计
全寿命 绿建筑
社会效益：资源节约方面
每采用工业化方式建造1400万平方米的住宅，可节约资源消耗：
新，使用能耗远低于传统住宅；
同时建造过程中的集中生产也使得
建造能耗低于传统手工方式。
社会效益：节约水源
例： 工业化生产改变了混凝土构件的养护方式，实现
养护用水的循环使用。
传统 养护
蒸汽 养护
循环 使用
水池 养生
社会效益：节约材料
工厂化集中生产的方式，降低了建筑主材的损耗； 装配化施工的方式，降低了建筑辅材的损耗。
无领导小组面试题目、宣读稿、打分表
资料分析题（30min,含3min方案展示）请以组为单位，根据题目中的信息完成任务要求。
【题目】最近跨国药企频发舞弊案件，国务院医改办近期拟计划出台对药品流通行业变革发展具有指导性的《关于药品流通行业改革发展意见》，允许医院与生产企业或配送商业重新洽谈进货价格，即允许医院“二次谈价”。
即鼓励医疗机构尽量以“底价”采购药品，由此形成的零售价与进货价之间的差额作为医院的收入，分配给医生，使医生当前从医药代表手中拿药品回扣（暗扣）改为通过绩效考核从医院拿绩效奖金（明折明扣），也就是解决医生拿药品回扣由不合法的“暗扣”变为合法的“明扣”，从而改变当前的暗地回扣、药价虚高、过度用药、非法贿赂、倒票洗钱、监督不到位等问题。
【请小组讨论】本方法是否能有效解决药品回扣问题？如果还有其他办法，你认为是怎样的？请勿在题目上做笔记，请不要将任何材料带出考场资料分析题（30min,含3min方案展示）请以组为单位，根据题目中的信息完成任务要求。
【题目】很多新产品经过市场的洗礼后，都不明不白的死掉了，侥幸活下来的也是不温不火，甚至是那些一度听起来很新颖的创意。
如3D电视、智能电子锁、清扫机器人、防水手机等产品，无论企业如何运作，市场都反馈一般。
而乔布斯却带领苹果找到了客户的潜在需求，使得智能手机和平板电脑大受市场欢迎。
【请小组讨论】通过以上启发，你们认为，创新类产品若想打开市场，应具备哪些特点？请勿在题目上做笔记，请不要将任何材料带出考场资料分析题（30min,含3min方案展示）请以组为单位，根据题目中的信息完成任务要求。
【题目】荔枝狗肉节，是中国广西玉林市民间自发形成的节日，是一种欢度夏至的民俗。
由于每一年的玉林“荔枝狗肉节”都会屠杀掉大量的狗，遭到了众多全国动物保护等各界人士的声讨与反对，有网友称之为“玉林杀戮事件”。
人们都承认动物有高度价值，虐待动物不可接受，但对一些动物能否作为食物则存在分歧。
倡导取消狗肉节的人们，也由最初的呼吁，进一步发展到在当地进行快闪抗议和强行救狗，在6月19日上午，出现了动物保护人士与当地屠宰点工作人员对峙的情况。
别墅推广策略·万科庄子
3 东方富人的 重境界
1、名成利就 丰盛的物质享受，实现了大众眼里的身份证言 2、淡泊雍容 喧嚣之外，收拾名利河山，梳理心灵江山。 3、磅礴万物 与天地自然融通，开始万物皆可往来的自我实现。
广告沟通的3个境界
庄子的境界
亮相
淡泊世间雍容
开盘
磅礴万物于一心
持销
创作系统展示
庄子的境界
磅礴万物于一心
一花见世界 一叶知菩提 天地有大美而不言 四时有明法而不议 万物有成理而不说 心泊天下，则境界可观 心涵四季，则境界可赏 心载万象，则境界可造 物华 心及 境至 乘物以游心 [万科·庄子] 道法自然 磅礴万物于一心
备选名字↘
九溪 东方 三湖润月
境界的另一个通道
回到宁静的川上
产品
软性
网络
Step 2
时间段 05—06月
户外：庄子的境界
营销节奏 锁定客户 推广阶段 亮相期
报纸软文 炒作地块/资源，放大未来的人文价值
主力价值 地块、资源
预期目标
展示项目形象，顺着公关势头对位 目标人群，形成项目认知偏好。
阶段主题 庄子的境界
关键词 境界
报纸硬广 东方意境下的人生、生活、居住境界
当财力多寡已无法直接划分阶层时 境界高低成为了衡量的另一个天平
当标签在逐渐丧失威力时 状态（境界）将成为高价购买的关键诱因
叁
【核心】
境界，什么境界？
境界
竹的境界；花的境界；石的境界；水的境界…… 心驰神往的境界；喧嚣之外的境界；淡泊名利的境界……
世间功名利禄完成了生命的一种成全。 天地自然造化完成了生命的另一种成全。 东方的哲学语境里 儒，授我以使命，教我在社会人格中自我实现，以身践行。 道，假我以羽翼，教我在纷繁人世间自我超脱、心灵遨游。 儒家教我们承担了重任，而道家让我们举重若轻。 请自备心境，恭请入境。
住宅产业化
住宅产业化一、住宅产业化的定义住宅产业化（Housing Industrialization）:从本义来讲就是要实现住宅生产、供应等的工业化,工业化的必须前提是标准化。
住宅产业化是指用工业化生产的方式来建造住宅，是机械化程度不高和粗放式生产的生产方式升级换代的必然要求，以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。
住宅产业化包含四个方面的涵义：（1）住宅建筑的标准化；（2）住宅建筑的工业化；（3）住宅生产、经营的一体化；（4）住宅协作服务的社会化。
住宅产业化是以住宅开发建设为平台，将房屋设计、各类建材部品和设备生产制造、土建施工安装、装修、物业管理与维护等多种产业进行有机集成和链接，形成产业链条，使各产业链之间的技术、责任、利益、服务保障统一在一个平台上，从而实现资源利用和经济效益的最大化。
二、国外住宅产业的发展住宅产业化最早是由日本人提出来的，目的是通过工业化方式生产住宅，以提高建设效率、降低成本。
国外发达国家的住宅产业化经历了三个阶段。
20世纪50～60年代是住宅产业化形成的初期，重点是建立工业化生产体系；20世纪70～80年代是住宅产业化的发展期，重点是提高住宅的质量和性能；20世纪90年代后，是住宅产业化发展的成熟期，重点转向节能、降低住宅的物耗和对环境的负荷、资源的循环利用，倡导绿色、生态、可持续发展。
目前，在发达国家的住宅建设中，工厂化住宅已经占据相当的市场份额：日本达到20％～25％，美国为31％，瑞典在60％以上。
住宅产业化的实施效果非常明显。
工厂化的生产方式使住宅的建设过程和住宅产品更加环保，资源利用更加合理。
数据显示，通过工厂化的生产，现场的垃圾将减少83％，材料损耗减少60％，可回收材料占66％，建筑节能50％以上；失误率降低到0．01％，外墙渗漏率低语于0．01％，精度偏差以毫米计算，小于0．1％。
更为可观的是建造人员减少89％，建造周期缩短70％。
住宅产业化施工方案
住宅产业化施工方案1. 引言住宅产业化施工是以工厂化预制构件为基础，通过标准化设计、智能制造和现场组装等工艺，实现住宅施工的标准化、规模化和高效化。
本文将介绍住宅产业化施工的概念、原理、优势以及具体的施工方案。
2. 住宅产业化施工的概念住宅产业化施工是指以工业化生产方式为基础，将住宅制造过程中的各个环节模块化和标准化，通过现代化设备和技术进行批量生产，并在现场进行组装和安装的一种施工方式。
它实现了住宅建筑的流程化、标准化和规模化，大大提高了施工效率和质量。
3. 住宅产业化施工的原理住宅产业化施工的原理主要包括以下几个方面： - 模块化设计：通过将住宅建筑拆分成多个独立的模块，每个模块都可以在工厂进行生产，并且可以根据实际需要进行组合，从而实现住宅的个性化设计和生产。
- 标准化生产：通过制定统一的工艺标准和施工规范，将生产设备、工艺流程和人员培训进行标准化，从而提高生产效率和质量。
- 现场组装：将在工厂生产的各个模块运输到施工现场，通过现场组装和安装，完成住宅的建设。
4. 住宅产业化施工的优势住宅产业化施工相比传统施工方式具有以下优势： - 节约时间：住宅产业化施工大部分工作在工厂进行，可以同时进行多个模块的生产，大大缩短了施工周期。
- 提高质量：工厂生产环境稳定，可以严格控制材料的质量和施工工艺，减少了施工中的人为错误，提高了建筑品质。
- 节约成本：住宅产业化施工可以通过规模效应降低成本，而且减少了施工现场的浪费，提高了资源利用率。
- 可持续发展：住宅产业化施工采用了预制构件，大量减少了对原材料和能源的消耗，符合可持续发展的要求。
5. 住宅产业化施工方案根据住宅产业化施工的原理和优势，我们提出以下施工方案： - 设计阶段：在设计阶段，采用模块化设计的方式，将住宅建筑拆分成多个模块，并且制定统一的设计规范和技术标准。
- 生产阶段：在生产阶段，将各个模块交由工厂进行生产，通过标准化的工艺流程实现快速、高效的生产。
万科房地产产品规划定位解析
万科房地产产品规划定位解析近年来，房地产行业发展迅速，各大开发商纷纷推出各类产品以满足市场需求。
作为中国房地产市场中的领军企业，万科在产品规划定位上一直保持着独特而精准的眼光。
本文将从不同维度对万科房地产产品规划定位进行分析和解析。
第一维度：品质定位万科一直以来都将品质作为核心竞争力的体现，致力于打造高品质的房地产产品。
其产品在建筑质量、装修材料、环境设计等方面极为讲究，力求为购房者提供舒适、安全的居住环境。
无论是高端豪宅还是普通住宅，万科都以严苛的品质标准去要求自己，力争给消费者提供最好的产品。
第二维度：定价定位在中国地产市场，万科凭借其优质的物业管理服务和多年来稳定的市场表现，赢得了消费者的认可。
万科房地产产品定价相对较高，但并不妨碍其产品的销售。
这得益于万科在市场中树立的良好品牌形象和产品优势。
万科在产品定价上注重物有所值，不仅提供高品质的产品，同时也为购房者提供了可持续增值的潜力。
第三维度：市场定位万科根据不同地域、需求群体的多样性，灵活调整产品的市场定位。
针对一线城市，万科推出了高端豪宅和商业综合体等产品，以满足高收入人群的需求；而对于二线及以下城市，万科则推出中低价位的住宅产品，更好地服务于广大中产阶级家庭。
无论是高端还是中低价位产品，万科都秉持着以人为本的理念，致力于为不同消费群体提供具有市场竞争力的产品。
第四维度：创新定位万科在房地产产品规划中一直保持着对创新的追求。
无论是在建筑设计上，还是在配套设施上，万科都注重与时俱进的设计理念。
通过引入国际化的设计团队、采用先进的技术，万科不断地推陈出新，为购房者呈现出富有创意和个性化的房产产品。
这种创新定位使得万科能够在激烈的市场竞争中脱颖而出，并赢得了广大消费者的认可。
总结：万科作为中国房地产市场的领军企业，其产品规划定位准确且独特。
通过品质定位、定价定位、市场定位和创新定位，万科能够根据市场需求和消费者群体的多样性，灵活调整产品策略，为购房者提供全方位的选择。
万科市场细分+目标市场+定位
万科市场细分由于消费者构成极为复杂，不便于市场把控。
因此，在这里我们以产品为细分对象，依据总价和单价指标，将市场细分为低端、中低端、中端、中高端及高端市场.产品价格指标比较表：低端中低端中端中高端高端总价15万以下 15~20万 20万~30万 30~50万 50万以上单价1500-2000 2000—2500 2500—3000 3000-3500 3500以上1．低端市场(戴福照）（1）市场特征：该类产品一般为低总价(15万以内）,低单价，或小户型;产品品质较低，大多为满足人们最基本的居住需要。
开发技术层面要求不高。
（2）目标客户群：年龄：主要集中在30周岁以下的未婚人士和其他年龄段的低收入者.收入：年收入大多在3。
5万以下。
家庭结构:2人及以下，比例为24%(2001年政府权威部门调查.受教育程度:他们大多受过较高的教育。
置业情况：大多为第一次置业，现在主要以租房为主。
购房目的:成家立业的需要，作为过渡性住房，解决基本的居住问题。
购买行为：注重产品的经济实用，对品牌基本没有要求。
2．中低端市场（郭豪铿）（1)市场特征：该类产品总价主要集中在15~20万，单价多为1500～2000元；产品品质一般，产品变现速度较快，对开发商市场运作能力要求不高，因此，竞争对手该市场较为容易。
（2）目标客户群：年龄：这个阶层的年龄范围较广，界定这个阶层主要以收入和购买能力为标准，年龄主要集中在40岁以下。
收入情况:年收入3万-5万.家庭结构：这部分人群大多已经成家，家庭人口以3人为主，或3人以上。
职业状况：企事业单位的普通职工、公司员工。
受教育程度:受教育程度普遍不高。
置业情况：第一次置业为主,二次置业为辅。
购房目的：家庭居住需要，迫切需要改变居住环境.购买行为：对价格特别敏感，注重产品的实用性和舒适性，对品牌基本没有要求.3．中端市场 (郭豪铿)（1)市场特征:该类产品总价大多在20~30万，单价在2000～2500元，产品品质较好，配套设施比较齐全，环境较好，因此销售速度一般较快。
装配式 经济性比对
本文依据现有文献并对国内外典型装配式混凝土框架结构进行调研，尽量使用量化指标对新型子结构装配建筑进行经济性评估。
说明新型装配式房屋建筑在我国具有技术经济综合优势，值得研究并推广使用。
1998年国家政策的转向，全面开放了房地产市场，使得房地产行业进入了一个高速发展的时期。
在高速发展的过程中，行业问题也日益显露。
为解决建设周期长、资金占有率高、运营效率低、资源消耗严重、工程质量不均等长期困绕建筑行业的问题，装配式建筑重新进入了公众的视线。
目前，美国每16个人中就有1个居住在工业化住宅中；日本高层集合住宅中的85%使用预制混凝土技术，占全日本所有住宅总量约50%；法国预制技术从50年代开始发展，目前已形成成熟的与之匹配的技术和行业平台；香港在07年，已有65%的住宅项目采用了预制技术；新加坡1981年开始推广工业化建筑，目前79%的组屋采用了预制技术。
（一）装配式建筑优势分析：1.工期、成本可控。
由于构件的工厂化生产，可以把施工现场大量的重复性工作利用高度机械化和自动化的预制生产线进行工业化生产，再结合构件的定型化和标准化，从而使劳动效率显著提高。
预制装配施工中，构件制作工时占总工时的65%，安装占20%～25%，运输占10%～15%。
由此可知，大量的工作已从现场转移到工厂，从而显著缩短了施工工期。
据欧洲国家统计，按传统建筑方法，每平方米建筑面积约需2．25工日，而预制装配式建筑施工仅用1．0工日即可，可节约人工 25%～30% ，降低造价约1O%～15% ，缩短工期约5O 左右。
如日本一幢100户的五层住宅建设工期，采用传统施工方法为240天，当采用预制装配式结构以后，只用了180天就完工了。
【1】2.质量有保证。
由于使用工厂的现代化设施生产，在许多方面提供了较有利的条件。
混凝土强度可以比现浇方法高得多，稳定性也会好得多，并且预制构件的生产与现浇建造相比能够更有效地进行质量检验。
此外，构件生产时，可以把构件摆放在最有利的方向进行浇筑，从而提高质量。
预制房屋与集成建筑与住宅产业分析
预制房屋与集成建筑与住宅产业预制装配式房屋即集成房屋是用工业化的生产方式来建造住宅，是将住宅的部分或全部构件在工厂预制完成,然后运输到施工现场，将构件通过可靠的连接方式组装而建成的住宅，在欧美及日本被称作产业化住宅或工业化住宅。
预制装配式房屋主要分为三大开发模式：预制钢筋混凝土结构、预制轻量钢结构、预制集装箱房屋。
国际市场集成住宅需求更迭工业化住宅的兴起是从上个世纪30年代美国的工业化住宅起步的，最初作为车房的一个分枝业务而存在。
在经过180年的发展，现已在全球范围内，以多种市场应用和形式在发展。
20世纪50年代，欧洲一些国家掀起住宅工业化高潮，60年代遍及欧洲各国，并扩展到美国、加拿大、日本等经济发达国家。
欧美与日本市场都经历数量和质量的转变过程，发展规模以及行业集中度都已达到较高水平，租赁业务庞大，且高集成度、高舒适度的箱式组合房屋占主导地位。
目前，国外活动房的发展正在向两个方面转变：一是随着房屋制造的工业化，活动房已由临时性建筑向永久性建筑发展；二是由于活动房主要生产国如日本、美国和法国等国家的城市化进程已经结束，大规模建设高潮期已过，活动房的应用范围由临建市场向商务、商业、旅游别墅等领域拓展，办公楼、商店、实验室、工业厂房、学校、幼儿园、疗养院、1医院、旅游别墅、汽车旅馆、酒店、餐厅以及民用住宅等领域越来越多地采用活动房。
在全球范围内，岗亭、餐厅、移动售货亭、移动房厕所、厂房、仓库、垃圾房、变电房、宠物舍、办公室、工具房等活动功能空间都将得到稳步发展，欧美代表厂商有法国ALGECO、德国ALHO 等，日本代表厂商有大和株式会社、日本NAGAWA 公司、日本东海租赁株式会社等，他们向全世界各地提供各种类型的移动房屋与空间出租。
随着全球城市对城市环境与生态要求不断提高，行业市场将持续发展，这也为众多行业企业提供了良好的发展环境。
中国集成住宅市场巨大改革开放以来，我国经济高速发展，大规模的城市化建设正在进行，这个过程还将持续20~30年。
住宅产业化综述
住宅产业化1.概念及流程1.1 概念解释住宅产业化是住宅产业现代化的简称，是住宅工业化、标准化、通用化的具体体现，是以科技进步为依托，以成型的住宅建筑体系和与之相配套的住宅部品为基础，以科学的组织和现代化的管理为手段，通过将住宅生产全过程的开发、设计、施工、部品生产、服务和管理等环节联接为一个完成的产业系统，从而实现住宅的生产、供给、销售和服务一体化的生产组织形式。
住宅产业化的概念包含了几方面的意义：（1）住宅设计标准化，形成系列化、标准化的住宅设计方案，减少单个住宅设计的随意性，住宅设计标准化是住宅生产工业化的基础。
没有设计的标准化，就不可能生产标准化的构配件和部品，也就不可能形成工业化的住宅生产。
（2）住宅建设工业化：包括住宅构配件和部品生产工厂化，施工过程机械化，组织管理科学化。
要求大量的或全部构配件、部品甚至房间乃至整套住宅，都是在工厂里预制生产的，再用机械化的操作方法组装起来，这一点就象儿童搭积木一样。
部件都是成品，只要按标准组装搭配就可以了。
住宅建筑工业化是住宅产业化的核心。
（3）住宅产供销一体化：即将住宅建设的投资、设计、构配件生产、施工建造、销售及售后服务等形成有机整体，使有关企业、部门联合协作，成为一体。
这种一体化不是将房地产开发企业、设计、施工等单位简单组合，而是必然产生具备工厂化大量生产优质住宅构配件和部品能力的企业住宅产业集团，它的诞生是住宅产业化形成的标志。
1.2 特点住宅产业化的核心是建筑设计标准化、部品生产工厂化、现场施工装配化和土建装修一体化。
推进住宅产业化可以提高住宅工程质量、实现节能减排、提高施工效率、缩短项目周期以及促进产业结构调整，是住宅建设发展的必然趋势。
住宅质量整体上升。
由于实行住宅产业化后，会将过去在施工现场制造的构建在工厂完成，有效的克服了因现场工人水平参差不齐造成的施工误差，从厂房生产出来的产品加工精度和品质都会有很大的提高。
由于实现了工厂标准化作业，建筑构建的精度偏差可以达到以毫米计。
万科《住宅标准化研究》
万科《住宅标准化研究》一、本文概述1、背景介绍随着中国经济的快速发展，房地产市场不断壮大并成为国民经济的重要组成部分。
近年来，房地产市场呈现出多元化、复杂化和竞争激烈的趋势。
为了适应市场变化，提高开发效率和产品质量，房地产企业开始关注住宅标准化研究。
万科公司作为国内最大的房地产开发商之一，也积极参与了这一趋势，将住宅标准化研究纳入了公司的发展战略。
a. 房地产市场趋势随着城市化进程的加速和人口的不断增长，房地产市场呈现出以下趋势：一是市场需求多元化，消费者对住房的需求从单一功能向多元化、个性化需求转变；二是产品品质提升，消费者对住房的质量和配套设施的要求越来越高；三是开发效率提高，企业需要缩短开发周期，降低成本，提高盈利能力；四是行业竞争加剧，企业需要不断创新，提高自身竞争力。
b. 万科公司发展策略面对市场变化，万科公司积极应对，提出了以住宅标准化为核心的发展策略。
通过住宅标准化研究，万科公司希望能够提高开发效率和产品质量，降低成本，增强市场竞争力。
住宅标准化也是万科公司实现可持续发展和绿色建筑的重要手段。
2、目的与意义a. 提高住宅质量住宅标准化研究的主要目的是提高住宅质量。
通过标准化设计、生产、施工和管理，可以有效地保证住宅的建筑质量、环境和安全等方面达到更高的水平。
3、研究范围与限制本部分将对本研究的地域限制、时间限制和研究方法限制进行详细阐述。
a. 地域限制本研究主要关注中国大陆地区的住宅标准化问题，因此，在研究过程中，我们并未考虑其他国家和地区的住宅标准化情况。
地域限制可能会影响本研究结果的普适性和推广性，因此，未来的研究可以适当扩大地域范围，以增强研究的普遍性和指导意义。
b. 时间限制本研究的时间限制主要表现在两个方面：一是数据的时效性，二是政策的变化。
首先，数据的时效性可能会影响研究的准确性。
例如，一些数据可能已经过时，无法反映当前的真实情况。
因此，我们需要及时更新数据，以保证研究的准确性。
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由于六七十年代的大板房在使用功能、结构安全上存在诸多问题。同时由于城市交通
和运输网络不健全、廉价的农民工取代了产业工人，使得工业化住宅的经济性和装配式优
势未得到体现。因此到20世纪80年代末在房屋建筑领域已大幅度萎缩，且在未来的20年中， 再未有任何发展。
（2006年1.4万㎡）
（2007年16万㎡）
（2008年60万㎡）
（2009年304万㎡）
万科对工业化的认识
定义 发展 研究 VSI技术 成果 实践 效益 平台
VSI-S级 以日本为例
东京勝どき项目
预制梁柱节点
预制主次梁节点
预制楼板
预制柱
万科对工业化的认识
定义 发展 研究 VSI技术 成果 实践 效益 平台
工程造价低、施工进度快、使用性能好，这样的特点使得在工厂中生产的预制钢筋混 凝土构件被广泛应用。
万科对工业化的认识
定义 发展 研究 VSI技术 成果 实践 效益 平台 通过日本基础技术的学习，形成万科的工业化技术平台——VSI
基础技术
新工艺
预 超 双 制 高 重 装 层 壁 配 预 连 整 制 接 体 框 工 框 筒 艺 架 结 连 构 接 技 工 术 艺 ……
现浇楼板
ALC墙
现浇柱
现浇梁 ALC分户墙 轻钢管井墙
ALC间接外墙
结构体系 围护体系 设备体系 内装体系
万科对工业化的认识
定义 发展 研究 VSI技术 成果 实践 效益 平台
社会效益
•
四节一环保 ： 节能
建造过程中的集中生产使得建造能耗低于传统手工方式。
统计项目 每平米能耗（千 克标准煤/平方米 ）
SI分离的内装，由大部分的装修部品均在工厂加工完 成，现场只留安装作业和极少部分难以避免的湿作业 。
工厂生产的装修部品，增加大了装修的 质量可控性，提升了装修品质； 现场湿作业的减少和大面积的安装作业 ，让施工效率大大提升。 各个不同工种，依次作业，同个场地可 多个工种交替开工，流水线作业，工人的 工作效率得到本质性提升。
VSI-- 施工技术
室内分隔墙体采用ALC预制墙或轻钢龙骨石膏墙，安 装精度高，无需湿作业，可保证内装迅速完成。
简洁高效的墙体连接方式便于室内户型的调整、布置。 新型墙体材料的应用可有效减少粘土砖的使用，有利于保护耕地 。
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定义 发展 研究 VSI技术 成果 实践 效益 平台
在使用钢模具的前提下，还能大幅提升 相关埋件的精准度：
采用精加工定位模具，对埋件位置进行控制
钢筋定位误差可控制到2mm以内
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定义 发展 研究 VSI技术 成果 实践 效益 平台
VSI-- 构件生产技术
预制整体拼装式钢筋混凝土框架结构受力建筑体系 中，可在工厂中预制的部分为：全预制（PC）水平受力 构件，全预制（PC）非受力构件，半预制（HPC）竖 向受力构件（柱及楼板），半预制抗震剪力墙构件等。 此类构件使用组合定型钢模具系统在预制混凝土构件加 工工厂内完成。
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定义 发展 研究 VSI技术 成果 实践 效益 平台
工业化在民用建筑中的再次发展 • 外销的预制构件
90年代，伴随着周边地区（日本、香港）预制钢筋 混凝土住宅的发展，借得天独厚的海运条件和廉价 的生产力资源，在珠江三角区，出现了由日本或者 香港投资的预制构件厂和其它相关行业的加工厂。 伴随预制混凝土住宅需求而生的典型加工业有：预 制构件厂、模具厂、施工辅助用具加工厂等。
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定义 发展 研究 VSI技术 成果 实践 效益 平台
VSI-- 施工辅助用具
传统工地 工具状况
主力军－－鎯头、木方、顶托、钢管、扎钩、振动棒……
工业化工 具配备
人性化手工工具、轻便化辅助工具(支撑／外架）精确、适用、高效
万科对工业化的认识
定义 发展 研究 VSI技术 成果 实践 效益 平台
钢筋笼均由机械及专业工人在厂房里加工制作完成， 其质量可控性和稳定性大幅提升。
混凝土由工厂直接调配搅拌好，更好的控制了混凝土 的加工时间，保证其在最佳状态下被使用。 构件的生产，因为模具精准度的提高，而工厂近地面 的生产平台，更可控的生产环境，使构件生产出现了一 个质量的飞跃。
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VSI-A级
装配式栏杆 架空地面 楼板叠合层 预制楼板 ALC墙 现浇柱 叠合梁 ALC分户墙 轻钢管井墙
结构体系 围护体系 设备体系 内装体系
叠合阳台板 预制砼外墙 架空层内设备管线 叠合楼板 ALC间接外墙
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定义 发展 研究 VSI技术 成果 实践 效益 平台
VSI-B级
装配式栏杆 架空地面 楼板叠合层 叠合阳台板 预制砼外墙 架空层内设备管线
VSI-- 设备技术
分水器
稳定水压，防止因水压不稳而产生水管爆裂 冷热水区分明确 每户一套的设备集成，让施工更为便捷
集水器
污水集中排放，防止污水回流、反臭气
每户一套的设备集成，让施工更为便捷
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定义 发展 研究 VSI技术 成果 实践 效益 平台
VSI-- 内装技术
应用技术
预制 率
型 型 型 （ （ （ 工 工 工 业 业 业 化 化 化 率 率 率 ） ） ） 60% 35% 20% Ⅲ Ⅱ Ⅰ
概念产品
智能 耐久性 化
100 70 50
新材料
超保 无 强温 污 砼隔 染 及热 及 超材 弱 强料 挥 钢 发 筋 材 料 ……
建 筑高 节能 度
二三四 步步步 节节节 能能能 （（（ 70% 65% 50% 100m 55m—100m 55m
外墙在工厂里预制，在现场一次吊装即安装完成，比传 统的砌体外墙施工更高效。 墙体采用密实的混凝土，可杜绝雨水渗漏问题。 门窗预制在墙体内，可保证安装质量。 在工厂中生产时可做出各种外饰面效果，建筑外立面随 着主体吊装施工同时完成。
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定义 发展 研究 VSI技术 成果 实践 效益 平台
定义 发展 研究 VSI技术 成果 实践 效益 平台
VSI-- 施工技术
预制构件施工采用先进的吊装及 支撑系统，不需搭建满堂脚手架。 设备、内装施工可与结构主体施工 同时开展。
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定义 发展 研究 VSI技术 成果 实践 效益 平台
VSI-- 施工技术
预制外挂墙体的应用带来诸多好处。
理论、工艺实验、技术应用、项目推广、标准流程以及规范标准
万科对工业化的认识
定义 发展 研究 VSI技术 成果 实践 效益 平台
计划于2014年，万科集团全面推进工业化住宅
VSI - C 型 VSI -
VSI -
VSI -
（2006年） （2004年-2005年） 〃上海区域：1.4万㎡ 〃技术特点： （2007年） 〃上海区域：15万㎡ 现浇结构，局部构件 构件 〃工业化率：10% （2007年） （2005年-2006年） 〃深圳区域：1万㎡ B型 〃技术特点： （2008年） 〃上海区域：40万㎡ 主体现浇，外墙预制 〃深圳区域：10万㎡ 〃工业化率：20% 〃北京区域：10万㎡ （2007年） A型 （2009年） 〃上海区域：38万㎡ 〃技术特点： 〃深圳区域：222万㎡ 水平受力构件预制， 〃北京区域：31万㎡ 竖向受力构件现浇 〃直属城市：13万㎡ 〃工业化率：35% （2007年、2008年） S型 〃技术特点： 全预制 〃工业化率：60%
• 房地产行业的兴起和工业化尝试
1998年国家政策的转向，全面开放了房地产市场，使 得房地产行业进入了一个高速发展的时期。在高速发 展的过程中，行业问题也日益显露。为解决建设周期 长、资金占有率高运营效率低、资源消耗严重、工程 质量不均等长期困绕住宅行业的问题，工业化住宅重 新进入了公众的视线。 工业化的生产配套行业的出现，为工业化的发展提供前提条件；行业问题的凸显，让 工业化的在次出现和发展，成为一种必然。
结构骨架按照70~100年使用寿命设计，充分考虑
构造耐久性，填充设施可独立于结构骨架进行改建与 修缮。
万科对工业化的认识
定义 发展 研究 VSI技术 成果 实践 效益 平台
VSI-- 模具技术
在工厂制作加工的钢模具，在环保的同 时，大大提升了模具的精准度：
钢模具可保证构件精度偏差小于2mm。 钢模具可上百次的周转不走样 钢模具可确保构件表面效果光洁细腻
万科住宅产业化介绍
--万科建筑研究中心
产品的革新 行业的变革
目 录
万科对工业化的认识
万科对节能环保的认识
万科对工业化的认识
定义
发展 研究
VSI技术
成果 实践
效益
平台
万科对工业化的认识
定义 发展 研究 VSI技术 成果 实践 效益 平台
•工业化 •产业化
发挥工厂生产的优势，对住宅生产全过程（ 采购、设计、工厂生 产、物流、施工、售后服务）实施质量管理系统,进行合理化生产。
完成了对日本基 础技术的学习。
2000年~2005年
通过对基础技术的ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ换，形成了3级预 制程度的技术平台，基本可以解决未 来10年应用的技术问题。
2004年~2007年
完成了系列定型产品。
2006年~2008年
万科对工业化的认识
定义 发展 研究 VSI技术 成果 实践 效益 平台
VSI体系技术简介
万科对工业化的认识
定义 发展 研究 VSI技术 成果 实践 效益 平台
美国 目前，每16个人中就有1个居住在工业化住宅中 日本 高层集合住宅中的85%使用预制混凝土技术，占 全日本所有住宅总量约50%