万科为什么要走住宅产业化的发展道路

万科为什么要走住宅产业化的发展道路

作者：万科集团副总经理莫军提起万科这几年的产业化思路和实践的过程，我想介绍三部分内容：一是“什么缘故万科会选择走产业化的道路”，二是“万科关于住宅产业化的认识和实践”，另外是“万科集团对住宅产业化的愿景”。

是什么促使万科走住宅产业化的道路，要紧有三个缘故，一是国家政策的引导，各方面的领导对万科的实践工作有专门多的关心。第二个方面我们认为这是行业进展的规律；我要紧介绍一下第三个，从万科内部遇到的一些进展中的咨询题来阐述我们什么缘故选择住宅走产业化的道路。

万科进展本身专门快，使万科成为一个有实力的公司，但也使万科在运作过程当中显现一些规模所带来的咨询题，去年万科形成了十年进展规划里面能够看到，万科的目标是在十年以后2019年我们要实现一千个亿的销售额。去年的状况是万科的结算金额91.6亿元，为了实现如此的规模我们在21个都市开发57个项目，光是地产的公司人员不包括物业就有1676人，我们是如此庞大的团队，做这么多的项目做这么多的都市才做到91亿的销售额。

到2019年有一千亿的销售额的时候，万科的状况会如何样？今天我们就会感受到那个规模带来的效率、质量、专业能力被稀释的咨询题，核心是效率的咨询题。我会用一些统计数字讲明那个情形。

衡量效率的指标是人均的开发面积，从03、04年的两年数据来看有所进步，然而进步不大，人均在建的面积是一万左右，假如那个效率不提高，到了04年，万科会有7万3千7百余人，地产系统超过一万人，工程系统有三千六百七十人，是专门庞大的组织机构，治理到时候会是一个专门严峻的咨询题。我们通过返修的条数来统计情形。万科的工程质量在不断地好转，实际上在每个月以15条修理量的数字上进步专门难，那个修理量是我们传统生产方式的瓶颈，尽管万科内部工程体系的职员付出了专门大的努力，然而再要改进那个数字是专门艰巨的过程。

从客户关于万科的反应来看，万科每年都会做客户中意度的调查，和专业的第三方机构来做，从住宅开发要紧的业务环节看，从物业治理、产品规划设计、各方面的服务和质量来看，万科的产品和物业治理始终是客户中意的前两位，要紧的方面是工程质量一直是客户最不中意的地点。据调查公司讲，达到70％的客户中意度事实上确实是一个专门优秀的成绩，然而能够看到工程质量我们始终在60％左右徘徊。因为质量咨询题带来的修理费用是专门大的数字，04年我们修理费用是3200万，假如情形没有好转，到了14年每年会花4.5亿在修理上。

专业能力稀释的指标，我们衡量是用设计施工过程当中，因为设计和工程变更的洽商所占的费用占总费用的比例，我们用那个衡量我们的专业比例，假如按照04年2％的设计失误率到14年万科有每年有6个亿，因为设计不当不周全所增加的变更费用将是个专门大的数

字。

实际上万科在几年前就开始进行了住宅产业化的实践。把那个过程跟大伙儿做一个介绍。

万科是从单项技术开始入手的，像雨水再利用等，到现在形成了一个比较系统化的产业化的认识的过程，那个认识过程我们也借鉴了产业化中心和国外的关于产业化的描述，在那个基础之上，万科关于产业化包括四个方面，一是设计标准化，第二是生产过程要工厂化，还有一个是现场的装配化，还有一个产业链的整合，这是万科在谈到产业化的时候意味着的四个方面。

上面这段文章实际上是专门碰巧的事，我们在谈论万科的咨询题的时候，看到建设部的刘部长在“住宅产业高峰论坛”的讲话，提到了国外的住宅产业化所带来的意义，讲到三个方面，一是效率，第二是质量和性能，第三是可连续进展，这是建设部的刘志峰副部长总结的观点，从另一方面我们看出来产业化确实是能够使得万科克服规模扩张带来的咨询题专门有效的手段。

为了这些项目，我们做了26项专利申请，17项差不多被受理，4项还在申报过程当中，这是万科的标准化第二个时期，通过整合使部品能够通用化和集约化，能够使我们的成本降低，设计周期再缩短。这是万科公布的部品手册，整体的住宅部品划分了65类左右每一类的标准图集和标准做法。

这是样谈栏杆的不同部品，有一个共同的特点是装配式，底下有

几个角，能够在现场安装，而不是电焊。

第三个时期，在万科内部是RS体系，叫做从客户需求动身，以后工厂化生产的住宅设计体系。大致分了三个部分，一是外挂的模块，一是核心模块，一是交通模块。外挂的模块这部分要紧是为了适应不同地区、不同层次住宅的多样性，这模块里面包括橱窗、阳台等等栏板等等这些支架可变换的、可选择的外挂构建。核心模块是通过对客户的细分和客户对生活需求专门详细的研究，我们得出来的对客户生活最差不多阻碍的部分到底意味着什么，举一个例子，三房两个洗手间，110平米，我们能够定如此的客户是什么样的人买，他的需求是什么样的，多大的房，有多大的储物空间等等，橱窗、窗台依照不同的客户喜好不同能够做选择。

关于产业化的第二部分，工厂化。要紧做两方面的情况，一是参与国家相关技术的规范的编制工作，另外是积极承担研究课题需要的试验项目。这是下个月在深圳地区要开工的六层的预制混凝土的装配式的结构，从外围库到内装差不多上在工厂生产好再到现场装配，连接的厚胶带是在现场浇铸的，但这事实上是一个试验项目。

明年还要在深圳地区做一个六层或者九层的轻钢结构的实验楼。在推进工厂化的同时，（工厂化指这几个方面全部要在工厂生产），万科会在局部的方面，建筑的部品或者几个方面实现工厂生产现场装配的过程，这是万科部品手册里面的，比如阳台的栏板的如何安装，包括有现场可调剂的设施，我们明白手工传统方式生产出来的房子精度

和工厂化的房子相差专门远，专门有可能安装不上，角度的调剂或者可调剂的方式，以适应工厂化生产的方式。这是装配化的阳台栏板。

在实验楼里面会有更大型的部分，有一个空间，有一个洗手间或者是厨房，是一个整体的，或者是分成几片的整体的吊装实验。

集团采购到目前为止有三个层面，一是在17类的产品在集团统一购买的，在区域有20种产品是区域采购，13类产品是由深圳公司单独建立产品供应商整体的采购体系搭建万科住宅的产业链。

我们的具体工作目标从六个方面来谈，标准化设计，标准化的产品库，人性化的装修、环境技术、供应连治理、新材料、新技术几个方面，这是我们在产业化工作的一个范畴。在产业化工作的核心价值观，以客户为核心，以万科整合社会上各方面的资源，最后为客户提供价值，这是我们关于产业化核心价值的认识。