收益法ppt课件

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3、比较不同年限价格的高低
A房地产无限年价格:
VV5K0K 50
10000103.45元 11/平方米

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117%50
B房地产无限年价格:
VV3 K0K 50
9000 103.16元 11/平方米
1171%30
★ A<B
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4、用于市场比较法中土地使用权年限修正
V 1 A 1 Y 1 1 Y 1 A ( 2 1 Y 2 ) .. ..1 .Y .1 (1 Y A 2 ) n..1 . Y .n .)..(
V i n 11 A Y i i 1 A 1 Y 1 A Y 22 .. .. 1 A .Y n .n
①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的资 料，如估价对象及其类似不动产的收入、费用 等数据资料；
②预测估价对象的未来收益
③求取报酬率或资本化率
④选用适宜的收益法公式计算收益价格
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第二节 收益还原法的计算公式
一、一般公式
A1 A2 A3 A4 …… At ……
An
0 1 2 3 4 …… t－1 t t+1…… n-1 n
第六章 收益还原法及其运用
1 收益还原法的基本原理
收益还原法的概念 收益还原法的理论依据 收益还原法适用的对象和条件 收益还原法的操作步骤
收集并验证与估价对象 未来预期收益有关的数据资料
2 收益还原法操作步骤 3 收益还原法总结和运用举例
预测估价对象的未来收益 求取报酬率或资本化率 选用适宜的收益公式计算收益价格
V——价格 Ai——净收益
通常以年为单位
n——收益期限 Y——报酬率
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二、净收益每年不变
A1=A2=A3=……=An=A
A A A A …… A ……
A
0 1 2 3 4 …… t－1 t t+1…… n-1 n
AA A
A
V 1 Y 1 Y 2 1 Y 3... .1 . .Y n
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例：已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为 5000元/㎡，对应的报酬率为8%，试求假设其土地使用权为 50年、报酬率为10%下的价格。
V50V30Yy350K 0K5300500180% 0% 111111810% %3500440.534元/平方米
VN

AN Y
KN
如果： An=AN=A
如果：
Y=y
则有：
Vn
VN
YKn yKN
则有：
Vn
VN
Kn KN
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例：已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为 5000元/㎡，报酬率为8%，试求其30年收益权利的价格。
V30V40K K3400500011 11 8811% %3400472.400元/平方米
V

YA111Yn

——有限年公式
n=∞
V A Y
——无限年公式
r=0有限年 VnA
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公式用途：
①直接用于计算价格； ②不同年限价格的换算； ③比较不同年限价格的高低； ④用于比较法中土地使用权年限修正。
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1、直接用于计算价格
例：某房地产于2006年9月1日以出让方式取得50年的 土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每 年可获得的净收益为10万元，该类房地产的报酬率为7.5%。 试评估该宗房地产于2012年9月1日的收益价格。
VY A 11 1 Yn 7.1 5% 0 117 1 .55 0 6 1.2 8万 7 0 元
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2、不同年限价格的换算
假设：
1
1
1Yn


Kn
则有：Baidu Nhomakorabea
Vn

An Y
Kn
1
1
1YN


KN
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3、比较不同年限价格的高低
例：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价 10000元/㎡，B房地产的收益年限为30年，单价9000元/㎡。假设 报酬率均为7%，试比较该两宗房地产价格的高低。
计算A房地产30年的收益价格:

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V30V50K K53001000110 11 771% %5300899.517元/平方米
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重点掌握内容： 重点介绍了收益还原法的基本原理，具体运用方法，其
中报酬资本化法的公式及其计算、不动产收益的种类、净 收益的概念和求取、报酬率的概念和求取方法是重点掌握 的内容。
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第一节 收益还原法的基本原理
➢一、概念
是将待估不动产未来每年的预期客观纯收 益以一定的报酬率（还原利率）统一折算到估 价期日现值的一种估价方法。
故： 不动产的价格不动利 产率 的净收益
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普通适用的收益还原法的表述： 将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定期限收
益的不动产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断 地获取纯收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内 的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗不动产的 价格。
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➢三、适用对象和条件
例：某宗工业用地使用权剩余年限为48年，所处地段的基准地 价为1500元/平方米，制定基准地价时设定的土地使用权年限为50 年。假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外，其他均相 似，现行土地报酬率为6％，求该宗工业用地的价格。
适用对象：具有收益或潜在收益的不动产，不限于 估价对象本身现在是否有收益，只要他属于的这类 不动产有收益即可 ；
适用条件：收益法评估的价格，取决于未来的预期， 因此，收益法的适用条件是不动产未来的收益和风 险都能够比较准确地量化。
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➢四、收益还原法的操作步骤
运用收益还原法一般可以分为下列4大步骤进行：
是建立在货币具有时间价值的观念上，是 对有收益性质资产的评估，测算出的价格通常 称为收益价格。
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➢二、理论依据：
预期原理：决定不动产的当前价值的，重要的不是过去的因素 而是未来的因素。
对于投资者来说，将资金用于购买不动产获取的收益，与将资 金存入银行获取利息所起的作用相同。
例如：某人拥有的不动产每年可以产生2万元的净收益，此人 另有40万元资金以5％的年利率存入银行每年可得到2万元的 利息，对于该人来说，这宗不动产与40万元的资金等价，即值 40万元。