最新第九章 假设开发法
假设开发法-静态
假设开发法（剩余法-待开发土地）测算（模板中绿色表示说明，红色代表根据项目情况进行选择）假设开发法：是在测算完成开发后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税费等，以价格余额来估算待估宗地价格的方法。
其基本计算公式为：P=A-B-C式中：P—待估宗地价格A—不动产总价B—开发项目整体的开发成本C—客观开发利润其中：开发项目整体的开发成本包括购地税费、开发费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费。
即：待估宗地价格=不动产总价－购地税费-开发费用－管理费－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润评估测算过程：本次评估采用静态分析方法进行测算。
（新估价规范中要求选择估价前提，而土地评估中未要求，在土地报告中是否需要）1、确定委估宗地的最有效利用方式（1）规划指标通过分析该评估地块的具体条件，规划用途为商住用地，面积合计为29,339.5㎡，计容建筑面积为117,358㎡（其中：商业建筑面积11735.8平方米，配套设施建筑面积2000平方米），地上建筑容积率为4，建筑密度≤30%，建筑限高100米，绿地率≥30%。
根据惠州市住宅小区规划要求，按住宅停车位为每100平方米建筑面积配套1个车位，则住宅车位个数为1036个；商业配备车位为每100平方米营业面积0.7/个车位，则商业车位为82个，本次评估设定全部为地下车位，则地下车位总个数为1118个。
地下车位按30㎡/个车位计，则地下车库面积为33,540㎡。
详见下表（2）开发项目状况设定结合目前调查委估宗地工程地质条件、周边同类商住小区配套、装修标准等资料，委估宗地开发建设工程成本特征概况预计如下：结构：钢混（框剪）结构；层数：根据容积率为4及建筑密度≤30%，本次评估设定为高楼层建筑形式；商业裙楼:根据现场查勘，评估对象两宗地整体四面临街，根据上表可知商业为一二层住宅底商，基底面积为8801.85平方米，根据最高最佳使用方式，一层商业建筑面积可布局成临街商铺；装修标准：建筑物外墙瓷砖、高级涂料，内部毛坯；根据以上资料，拟建项目为常见民用建筑，该类工程为常见工程，建设成本在当地目前处于相对稳定状况。
第九章 假设开发法 第一节 假设开发法的基本原理
（2）适用于将毛地开发成熟地的公式
毛地价格= 开发完成后的熟地价格 ﹣由毛地开发成熟地的开发成本 ﹣管理费用 ﹣投资利息 ﹣销售税费 ﹣销售税费 ﹣土地开发利润
﹣买方购买毛地应负担的税费
3、求熟地价格的公式
熟地价格 = 开发完成后的房地产价格 ﹣由熟地建成房屋的开发成本 ﹣管理费用 ﹣投资利息 ﹣销售税费 ﹣销售税费 ﹣开发利润 ﹣买方购买熟地应负担的税费
第九章 假设开发法
第九章 假设开发法
第一节 假设开发法的基本原理 第二节 假设开发法的估价步骤 第三节 假设开发法应用举例
学习目标
• 了解假设开发法估价的概念 • 理解假设开发法的理论依据、适用对象与 条件 • 掌握假设开发法估价的计算公式和操作步 骤 • 能够应用假设开发法的两种方式估算不同 状态下的房地产价格
（2）适用于将生地开发成熟地的公式。 生地价格= 开发完成后的熟地价格﹣由生地 开发成熟地的开发成本﹣管理费 用 ﹣投资利息﹣销售税费﹣销售税费 ﹣土地开发利润﹣买方购买生地应 负担的税费
2、求毛地价格的公式 （1）适用于在毛地上建成房屋的公式
毛地价格 = 开发完成后的房地产价格 ﹣由毛地建成房屋的开发成本 ﹣管理费用 ﹣投资利息 ﹣销售税费 ﹣销售税费 ﹣开发利润 ﹣买方购买毛地应负担的税费
2、适用条件 （1）透明、稳定的房地产业政策。 （2）完善的房地产法规体系。 （3）清晰的、全面的房地产投资与交易的税费清 单和稳定的税费政策。 （4）完整的、动态的和现代化的房地产信息资料 库。 （5）公开的、长期的和合理的土地供应计划。
Байду номын сангаас
四、假设开发法的计算公式
（一）基本公式 1、适用于预期售价的公式 P = A﹣ ( B + C ) 式中：P——购置开发场地的价格； A——土地开发的总价格或开发完成 后的房地产价格； B——整个开发项目的开发成本； C——开发商合理利润。
第九章假设开发法法
在房地产估价中，一般的是根据城市规划来确定土地的 最佳利用方式。若政府在规划中指出某地块可以用作 几种用途，这时才需要根据房地产市场的需求相结合， 确定最佳的利用方式。
2011级房地产 2007级房地产经营与管 理专业经营与管理专业
《房地产估价》
第九章假设开发法及其应用
三、后续开发经营期 开发经营期：起点取的估价对象的日期，终点开发完成 后的房地产经营结束的日期。建设期和经营期 建设期是估算投资利息、租售价格、建筑费用投入等参 数以及各项收入与支出折现计算的基础。
四、预计开发完成后的房地产价值 第一弄清开发完后房地产状态；第二什么时间上的价值； 第三用什么预测方法； 对于销售的房地产，通常可以通过市场比较法和长期趋 势法相结合的方法，根据同类用途和性质的房地产过 去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测。 对于营业的房地产（写字楼或者商业店铺），通常是首 先采用市场比较法并考虑未来的变化趋势，预测所开 发房地产未来租赁或者经营期间的租赁或经营的净收 益，然后采用收益还原法将该净收益转化为房地产总 价。
2011级房地产 2007级房地产经营与管 理专业经营与管理专业
《房地产估价》
第九章假设开发法及其应用
3、估价对象为熟地的公式 熟地价值＝开发完成后的房地产价值－由熟地建成房 屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税 费－开发利润－买方购买熟地应负担的税费 4、估价对象为在建工程的公式 在建工程的价值＝开发完成后的房地产价值－续建成 本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－续建投 资利润－买方购买在建工程应负担的税费 5、估价对象为旧房的公式 旧房价值＝装饰装修改造完成后的房地产价值－装饰 装修改造成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税 费－装饰装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税费
44第九章第五节：假设开发法总结和运用举例(2012版)
第五节假设开发法总结和运用举例一、假设开发法总结对假设开发法的内容进行归纳总结可知：假设开发法在本质上是一种收益法，在形式上是成本法的“倒算法”。
根据考虑资金时间价值的方式不同，假设开发法分为现金流量折现法和传统方法。
假设开发法适用的估价对象是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，简称为待开发房地产。
假设开发法的测算结果为估价对象开发完成后的价值减去后续必要支出及应得利润。
运用假设开发法估价的关键，首先是要把握住两头：一头是待开发房地产状况；另一头是未来开发完成后的房地产状况。
然后假设将待开发房地产状况“变成”未来开发完成后的房地产状况，需要做哪些工作，完成这些工作需要多长时间，需要哪些必要支出，相应要获得多少利润。
在实际估价中，待开发房地产状况和未来开发完成后的房地产状况是多种多样的。
待开发房地产状况可分为可供开发的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房三大类。
可供开发的土地又可分为生地、毛地、熟地三类。
未来开发完成后的房地产状况，对生地和毛地的估价对象来说，有熟地和新房两类；对熟地、在建工程和旧房的估价对象来说，只有新房一类。
新房又可分为毛坯房、粗装修房和精装修房三类。
另外，未来开发完成后的房地产状况不一定是纯粹的房地产，还可能包含着家具、机器设备等动产和特许经营权等权利。
开发完成后的价值可采用市场法或长期趋势法求取，也可采用收益法求取。
后续必要支出及应得利润通常分为待开发房地产取得税费、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。
假设开发法估价测算汇总表，见表9-1和表9-2假设开发法（现金流量折现法）估价测算汇总表表9-1假设开发法（传统方法）估价测算汇总表表9-2二、假设开发法运用举例［例9－1］某成片荒地的面积为2k㎡，适宜开发成“五通一平”的熟地分块转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/㎡；建设期为3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的建设成本以及管理费用、销售费用为2．5亿元/k㎡；贷款年利率为8%；土地开发的年平均投资利润率为10%；当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费和买方需要缴纳的契税等税费，分别为转让价格的6%和4%。
假设开发法
假设开发法假设开发法，是在预计不动产开发完成后正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费等，以价格余额来估算估价对象价格的方法。
公式如下：地价＝预计开发完成后不动产总价－开发成本－投资利息－投资利润－销售税费测算思路是：1)、确定土地的最佳利用方式；2)、预计开发完成后不动产总价；3)、建筑物开发成本=建造成本+管理费+专业人士费；4)、投资利息＝建筑物开发成本×利息率×开发周期/2＋地价×利息率×开发周期；5)、投资利润＝（建筑物开发成本＋地价）×投资利润率；6)、交易税费＝不动产总价×税率；7)、总地价＝预计开发完成后不动产总价－开发成本－投资利息－投资利润－交易税费8)、单位面积地价＝总地价÷总用地面积（或规划建筑面积）其详细测算过程如下：(1)、确定土地的最佳利用方式根据北京市规划委员会建设项目规划条件记载，总建筑控制规模4140平方米，经对同类房地产开发的市场调查后认为，自购入土地之日起，项目建设开发周期为2年，土地费用一次性投入，建造成本连续均匀投入。
(2)、预计开发完成后不动产总价通过对估价对象附近同类用途销售市场交易价格情况调查，该区域同类型房屋售价范围为40000-50000元/平方米，结合本次估价对象的实际情况，确定该项目的售价为45000元/平方米。
待估宗地开发完成后总价值=45000元/平方米×4140平方米=186300000元。
(3)、建筑物开发成本（1）建造成本①建安造价根据对估价对象相同的建安造价调查资料，确定估价对象的平均建筑安装工程（包含设备及公共部分装修）造价为7500元/平方米。
建安造价＝7500×4140 ＝31050000（元）②红线内基础设施及配套建设费包括红线内的给排水、供电、通讯、雨污水、通路等费用及道路、绿化、围墙、围栏大门等费用，按建安工程造价的15%计。
第9章 假设开发法
五、假设开发法的其他用途
用于房地产开发项目投资分析。 用于房地产开发项目投资分析。
假设开发法用于估价和用于投资分析的不同之处 在于：在选取有关参数和测算有关数值时， 在于：在选取有关参数和测算有关数值时，估价 是站在一个典型的投资者的立场上， 是站在一个典型的投资者的立场上，投资分析是 站在某个特定的投资者的立场上； 站在某个特定的投资者的立场上；
18
（二）适用于开发完成后出租、营业的公式 适用于开发完成后出租、
V =VR −C
式中 V ——房地产的价值 房地产的价值 VR——用收益法测算的开发完成后的房地产 用收益法测算的开发完成后的房地产 价值 C——应扣除项目 应扣除项目
第九章 假设开发法
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第三节 现金流量折现法与传统方法
第九章 假设开发法
传统方法
优点：测算相对简单 优点： 缺点： 缺点：结果比较粗糙
第九章 假设开发法 25
第四节 假设开发法计算中各项的求取
第九章 假设开发法
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一、开发经营期
起点： 假设）取得估价对象（待开发房地产） 起点： （假设）取得估价对象（待开发房地产） 的日期，即估价时点。 的日期，即估价时点。 终点： 终点：预计未来开发完成后的房地产经营结束的 日期。 日期。 开发经营期分为开发期 开发期和 开发经营期分为开发期和经营期
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一、假设开发法的概念
假设开发法： 假设开发法：
假设开发法又称开发法、预期开发法、剩 假设开发法又称开发法、预期开发法、 余法，是预测估价对象未来开发完成后的价值， 余法，是预测估价对象未来开发完成后的价值， 然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等， 然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等， 以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 假设开发法的本质是以房地产的预期收益能 假设开发法的本质是以房地产的预期收益能 力为导向求取估价对象的价值。 力为导向求取估价对象的价值。 从形式上可看 出假设开发法是成本法的倒算法。 出假设开发法是成本法的倒算法。
第九章假设开发法及其运用讲解
的，是静止在估价时点的金额； 动态分析法——模拟开发过程，预测它们未来发生的
时间及金额，即要进行现金流量预测
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第三节 动态分析法和静态分析法
２、静态分析法——不考虑各项收入、支出的时间不同， 通过计算利息，直接相加减；不考虑预售和延迟销售 动态分析法——考虑各项收入支出发生的时间不同， 先要将它们折算到同一时间，然后再相加减
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第二节 假设开发法的基本公式（掌握）
（４）开发完成后的房地产经营方式 销售、出租、营业
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第三节 动态分析法和静态分析法
一、动态分析法和静态分析法的定义
１、运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值 原因：开发周期长，土地取得成本、后续开发成本、
管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的价值 等所发生的时间不尽相同
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习题
1. 下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（ ）。 a.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的 成本法的倒算法 b.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、 预期利润和最高费用 c.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和 不得改变现状的旧房 d.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余
正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、 规模、档次等）； 是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预 测了未来开发完成后的房地产价值。
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第一节 假设开发法概述
五、假设开发法估价的操作步骤（熟悉）
选择具体估价方法； 选择估价前提； 选择最佳的开发利用方式； 预测后续开发经营期； 预测开发完成后的房地产价值； 预测后续必要支出及应得利润； 进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
房地产估价的假设开发法--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第四节讲义1
正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)职业培训教育网职业人的网上家园中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第四节讲义1房地产估价的假设开发法1.假设开发法概述（剩余法、预期开发法、开发法）2.假设开发法的适用范围3.假设开发法的步骤4.假设开发法的公式5.假设开发法的两种方法6.公式中各项的求取1.假设开发法概述（剩余法、预期开发法、开发法）■是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算出估价对象的客观合理价格或价值的方法。
是成本法的倒算法。
■未完成的房地产的价值取决于它完成后的房地产价值与未完成到完成阶段所需增加的各项投入以及相应的利息、利润、税费的差额。
2.假设开发法的适用范围■适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等。
【2011年真题】对写字楼在建工程进行估价，适用的估价方法有（）。
A.市场法B.成本法C.收益法D.假设开发法E.基准地价修正法[答疑编号2526090501]『正确答案』BD『答案解析』本题考查房地产的估价方法。
在建工程的评价，可以采用成本法和假设开发法。
【2011年真题】对近几年建成的一幢写字楼进行估价，适用的估价方法有（）。
A.市场法B.成本法C.收益法D.假设开发法E.基准地价修正法[答疑编号2526090502]『正确答案』ABC『答案解析』本题考查房地产的估价方法。
假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，基准地价修正法适用于城市建成区内难以求取重新开发成本的土地，所以排除DE。
3.假设开发法的步骤⑴调查了解待开发房地产的状况；⑵选择最佳的开发利用方式；⑶估算开发经营期；。
假设开发法
• 2.专业费：一般以建安工程费的一定比率来计算，如取建安工程费的3 ％。
• 专业费＝建安工程费×专业费费率 • 1.2.7估算管理费用 • 后续管理费用=后续开发成本×正常管理费率 • 1.2.8估算销售费用和销售税费 • 销售费用指的是销售开发完成后的房地产所需要的广告费、代理费等
包括土地和地上建筑物5．市场状况 • 1.2.2选取最佳的开发利用方式，确定未来开发完成后的房地产
状况：开发什么类型的房地产；最重要的是土地最佳的用途的 选择 • 1.2.3估计后续开发经营期 • 在销售（包含预售）的情况下，估价对象为建成后销售的房地 产，经营期即为销售期，起点是预计销售开始的日期，如果是 存在预售，起点在建造期的终点（预计待开发房地产竣工的日 期）之前，终点是预计全部销售完毕的日期。 • 在出租或营业的情况下，估价对象为建成后出租、直接营业的 房地产，经营期即为运营期，起点是建造期的终点（预计待开 发房地产竣工的日期），终点是开发完成后的房地产经济寿命 结束的日期。
• 例7-1有一片荒地需要估价。 该荒地的面积为5平方公里， 适宜进行“七通一平”的开发
后分块有偿转让；可转让土 地面积的比率为70%；邻近 地区与之位置相当的“七通 一平”熟地的单价为1 000元/ ㎡，开发期需要2年，该片 荒地开发成“七通一平”熟地 的开发成本经测算为2亿元/
平方公里，管理费用等经测 算为1亿元/平方公里，贷款 年利率为8%，直接成本利润 率为12%，当地土地转让中
• 2．适用条件 • （1）估价本身的条件 • 1）坚持合法原则和最高最佳使用原则，正确判断土地最佳开发用途，确定房地产的最佳开发
利用方式（包括用途、建筑规模、档次等）；
• 2）对当地房地产市场行情或供求状况有较为准确的把握，主要是正确地预测开发完成后房地 产的价值，开发费用、税费、开发利润等，都有经验数据可以借鉴或者有国家规定的标准，所 以测算较为简单。
房地产估价师《理论与方法》章节知识点：假设开发法概述
假设开发法的含义：简要地说，假设开发法是根据估价对象语气开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。
具体地说，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的预期收益(具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发的必要支出及应得利润后的余额)为导向来求取房地产的价值。
假设开发法是一种科学、实用的估价方法，在中国现阶段房地产开发活动较多的情况下，得到了广泛应用。
假设开发法的理论依据：假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。
假设开发法估价的基本思路用这样一个例子可以较好地反映出来。
该例子是模拟一个典型的房地产开发企业，在公平竞争、土地由出价最高者获得的土地市场上取得一块房地产开发用地，是如何思考其愿意支付的最高价格的：假如有一块房地产开发用地要出让或转让，同时有许多房地产开发企业想得到它，作为其中一个房地产开发企业将愿意出价多少?首先，该房地产开发企业要深入调查、分析该块土地的内外部状况和当地的房地产市场状况，如该块土地的位置、四至、面积(包括规划总用地面积、建设用地面积和代征地面积)、形状、地形、地势、地基(工程地质)、土壤、开发程度、交通条件、周围环境和景观、规划条件(如土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率，以及配套建设保障性住房、公共服务设施等要求)和将拥有的土地权利等。
其次，该房地产开发企业要根据调查、分析得到的该块土地的内外部状况和当地的房地产市场状况，研究、判断该块土地的最高最佳利用，即在规划允许的范围内最适宜做何种用途、建筑规模多大、什么档次。
例如，是建住宅还是建写字楼或商场、酒店;如果建住宅，是建普通住宅还是建高档公寓或别墅。
接下来，该房地产开发企业要预测在未来适当的时候销售(包括预售、建成后销售)开发完成后的房地产，价格将是多少;在取得该块土地时作为买方需要缴纳的契税等"取得税费"将是多少;为了开发和售出该房地产，支出将是多少，包括建设成本、管理费用、销售费用、投资利息(该房地产开发企业投入的资金有些是自己的，有些是向银行借的，有些还可能是通过其他融资渠道获得的，但都要计算利息，因为借入的资金要支付利息，自有的资金要考虑其机会成本);在出售开发完成后的房地产时作为卖方需要缴纳的营业税等"销售税费"将是多少。
第九章 第二节假设开发法的基本公式
假设开发法的基本公式
一、假设开发法最基本的公式 待开 发房 地产 = 价值
开发 完成 后房 地产 价值 开 管 销 销 开 发 理 售 售 发 -成 - 费 -费 - 税 - 利 本 用 用 金 润 投资者 投 资 购买待 - 利 - 开发房 息 地产应 负担的 税金
即：待开发的房地产价值=开发完成后的价值 后续必要支出及应得利润 对后续两个字的理解： 设想得到估价对象以后把它开发完成，还 需要开展的各项工作和相应的必要支出和应 得利润。因此，如果是已经开发完成的工作 和相应的支出及利润，则它们已经包含在股 价对象的价值内，不应作为扣除项目。
－由生地建成房屋的开发成本 －管理费用－投资利息 －销售费用－销售税金 －开发利润
－买方购买毛地应负担的税金
2．适用将毛地开发成熟地的计算公式
毛地价值＝开发完成后的熟地价值 －由毛地开发成熟地的开发成本 －管理费用－投资利息 －销售费用－销售税金 －土地开发利润 －买方购买毛地应负担的税金
四、评估熟地价值的公式
六、评估旧房价值的公式
旧房价值＝改造完成后的房地产价值 －装饰装修改造成本－管理费用 －投资利息－销售费用 －销售税金 －装饰装修改造投资利润 －买方购买旧房应负担的税金
七、评估待开发房地产开发完成后出 售经营的公式
V＝VP－C
式中：V为待开发房地产的价值；
VP为开发完成后的房地产价值 －由熟地建成房屋的开发成本 －管理费用－投资利息 －销售费用－销售税金 －开发利润 －买方购买熟地应负担的税金
五、评估在建工程价值的公式
在建工程价值＝续建完成后的房地产价值 －续建成本－管理费用 －投资利息－销售费用 －销售税金－续建投资利润 －买方购买在建工程应负担的税金
假设开发法 (剩余法)
假设开发法Ⅰ、基本原理预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
其基本公式如下：假设开发法价格＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－投资者购买的待开发房地产应负担的税费Ⅱ、测算过程（一）估价对象开发完成后房地产价值的测算估价对象规划总建筑面积为※平方米，其中住宅※平方米，办公※平方米，商铺※平方米，车库※平方米。
住宅、办公、商铺部分开发完成后房地产价值采用市场比较法、收益法等测算住宅、办公、商铺、车库部分续建完成后的价值。
（二）开发成本的测算至2005年※月※日估价人员现场勘察时，估价对象状况为：主体框架结构封顶，砌筑部分隔墙，外墙侧面少部分贴有白色面砖，其他部分内外均为进行初次粉刷，未安装门窗工程及水电工程。
建筑安装工程形象进度约为70%。
续建工程包括※※※等。
1、勘察设计及前期工程费包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费用。
根据对武汉市房地产开发有关税费标准及同一供需圈建筑市场的调查与分析，该项费用共计为建安工程费的5.52%。
（详见表1）表1 勘察设计及前期工程费一览表房屋建筑安装工程费×5.52%＝※（万元）2、基础设施配套费包括所需的道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等设施的建设费用（详见表2），按建筑面积计为122.25元/平方米。
表2 基础设施配套费一览表122.25×建筑面积×10-4＝※（万元）3、房屋建筑安装工程费包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。
估价对象拟建为：钢筋混凝土结构，共12层，带电梯，现工程进度为：※※※※※（1）土建工程费用武汉市造价管理站发布的《关于发布武汉地区建筑安装工程2005年第一期造价指数的通知》（武建价字[2005]19号），估价对象土建工程费用包括桩基础工程造价（100元/平方米）、建筑工程造价（800元/平方米），共计为※※元/平方米。
第九章假设开发法及其运用
四、假设开发法的操作步骤
一、假设开发法的含义
• 假设开发法也称为剩余法、预期开发法、开发法。 • 是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建 设的必要支出及应得的利润，然后将估价对象开 发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及 应得利润来求取估价对象价值的方法。
• 假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的预期未来 收益为导向来求取房地产的价值。
四、折现率
• 计算中用到的折现率的估算与收益法中的报酬率 的原理相同，具体应等同于同一市场上类似房地 产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金 的利息和开发利润两部分。
五、测算中的其他有关问题
• (一)注意假设开发法的三种估价前提
自己开发前提；
自愿转让前提； 被迫转让前提。
• (二)应考虑开发完成后的房地产价值以外的收益
第五节 假设开发法总结及运用举例
• 一、假设开发法总结
假设开发法本质上是一种收益法，在形式上是成 本法的倒算法。 根据考虑资金时间价值的方式不同，假设开发法 分为现金流量折现法和传统方法。 假设开发法适用的估价对象是具有开发或再开发 潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、 收益法等方法求取的房地产，统称为待开发房地 产。 假设开发法的测算结果为估价对象开发完成后的 价值减去后续必要支出及应得利润。
旧房价值=装饰装修改造或改变用途后的价值-取得旧房的 税费-装饰装修改造或改变用途的成本-管理费用-销售费用 -投资利息-销售税费-装饰装修改造利润
• （五）求旧房价值的公式
三、按开发完成后的房地产经营方式细化的公式
• （一）适用于开发后出售的公式 • V=VP-C
V-待开发房地产的价值； VP-用比较法或长期趋势法估算的开发完成后的房地产价值； C-应扣除项目
第九章假设开发法
二、假设开发法的细化公式 （一）求生地价值的公式
1、生地建成房屋
生地价值=开发完成后的房地产价值－取得生地的 税费－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－投资 利息－销售税费－开发利润
2、将生地开发成熟地
生地价值=开发完成后的熟地价值－取得生地的税 费－由生地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资 利息－销售税费－土地开发利润
四、假设开发法的操作步骤
1、调查分析待开发房地产的基本情况
2、选择最佳的开发利用方式
3、估计开发经营期
4、预测开发完成后的房地产价值 5、预测后续必要支出和应得利润。 6、测算待开发房地产的价值
•调查待开发房地产的基本情况包括：
1、弄清土地的区位状况——选择最佳的土地用途 1）土地所在城市的性质
待开发房地产的价值，取得待开发房地产 应负担的税费，开发成本、管理费用和销售费 用。
2、计息期的长短 从该项费用发生的时间，到开发期结束的 时间。不考虑预售和延迟销售的情况。
3、计息方式：单利和复利两种。 4、利率大小：单利利率和复利利率。 5、计息周期：年、半年、季、月、周或天。 6、名义利率和实际利率。
第三节 现金流量折现法和传统方法
一、现金流量折现法和传统方法的定义
在假设开发法中对货币的时间价值有两种处理方 法：折现的方法和计算利息的方法。
折现的方法——现金流量折现法 计算利息的方法——传统方法
二、两种方法的区别
1、对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费 用、销售税费的估算： 在传统方法中：是根据估价时的房地产市场状况做出， 即它们是静止在估价时点的数额；
第四节 假设开发法计算中各项的求取
（一）后续开发经营期 从取得估价对象（待开发房地产）的时间到将开 发完成后的房地产全部经营结束的时间。
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调查待开发房地产的状况 选择最佳的开发利用方式 估算后续开发经营期
•土地的位置 •土地的面积大小、形状、
平整程度、基础设施通达程度、
地质和水文状况等
•规划设计条件 •土地权利
预测开发完成后的房地产价值
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二、假设开发法的理论依据
• 假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原 理。
• 假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产 价值的成本法的倒算法。
• 两者的主要区别： ——成本法中的土地价值为已知，需要求取的是 开发完成后的房地产价值 ——假设开发法中开发完成后的房地产价值已事 先通过预测得到，需要求取的是土地价值。
（1）适用于在毛地上进行房屋建设的公式： • 毛地价值＝开发完成后的房地产价值－取得毛地
应的税费－由毛地建成房屋的开发成本－管理费 用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润
（2）适用于将毛地开发成熟地的公式： • 毛地价值＝开发完成后的熟地价值－取得毛地应
• 是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正 确判断了开发完成后的房地产价值。
• 当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法 几乎是最主要且实用的估价方法。
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（三）假设开发法的估其他用途
假设开发法除了用于房地产估价外，还 可以用于房地产开发项目投资分析，假设 开发法可以提供的数据有： • 测算待开发房地产的最高价格; • 测算开发项目的预期利润; • 测算开发中可能出现的最高费用。
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四、假设开发法的操作步骤
运用假设开发法估价一般分为下列6个步骤进行： • ①调查、了解待开发房地产的状况; • ②选择最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房
地产状况; • ③估算后续开发经营期; • ④预测开发完成后的房地产价值; • ⑤测算后续开发建设的必要支出和应得利润; • ⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
• 注意：投资利息、开发利润、投资者购买待开发 房地产应负担的税费的计算是难点。
• 开发后的房地产经营方式，有出售（包括 预售、建成后出售）、出租、预租，和有 营业等。
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7种开发方式有：
• 生地开发为熟地 • 生地开发为房地产 • 毛地开发为熟地 • 毛地开发为房地产 • 熟地开发为房地产 • 在建工程续建成房屋 • 将旧的房地产装饰装修改造或改变用途成
（2）适用于将生地开发成熟地的公式： • 生地价值＝开发完成后的熟地价值－取得生地应负担的税
费 －由生地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利 息－销售费用－销售税费－土地开发利润
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（二）求毛地价值的公式
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（二）假设开发法的适用条件
运用假设开发法估价结果的可靠程度，关键取决 于一下两个预测：
• 是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使 用原则，正确判断了房地产的最佳开发方式（包 括：用途、规模、档次）。
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三、假设开发法适用的估价对象和条件
（一）假设开发法适用的估价对象
假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的 房地产的估价，如待开发的土地（包括生地、毛 地、熟地）、在建工程（包括房地产开发项目）、 可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改 建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）。 • 对于城市规划尚未正式明确的待开发房地产，难 以采用假设开发法，因为在该房地产的法定开发 利用前提未确定的情况下，价值就无法确定。
新的房地产。 ___________________________ _______________________
二、按估价对象和开发完成后的房地产 细化的公式
（一）求生地价值的公式
（1）适用于生地开发成熟地再进行房屋建设的公式 • 生地价值＝开发完成后的房地产价值－取得生地应负担的
税费 －由生地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利 息－销售费用－销售税费－开发利润
包括用途、规模、档次等确定
测算后续开发建设的必要支出 和应得利润
计算待开发房地产的__价___值______________________
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1.市场法 2.收益法 3.长期趋势法
第二节 假设开发法的基本公式
一、假设开发法最基本的公式
待开发房地产价值＝开发完成后的房地产价值 －取得待开发房地产的税费－ 开发成本－管理费 用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润
第九章 假设开发法
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• 第一节 • 第二节 • 第三节 • 第四节 • 第五节
假设开发法概述 假设开发法的基本公式 现金流量折现法和传统方法 假设开发法计算中各项的求取 假设开发法的总结和运用举例
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第一节 假设开发法概述
一、假设开发法的含义
假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余 法，是将预测的估价对象开发完成后的价值和后 续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发 完成后的价值减去后续开发建设的必要支出和应 得利润来求取估价对象的价值的方法。
假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产 的未来收益(具体为开发完成后的价值减去开发建 设的必要支出和应得利润后的余额)为导向来求取 房地产的价值。