针对老别墅跟周边大平层社区的竞品说辞

针对老别墅及周边大平层社区的竞品说辞

·梅江片区别墅

梅江生态居住区依托丰富自然资源和别墅、洋房等低密度产品，成为天津新兴的富人区。但随着类似水岸江南、俊城橡树园等高容积率的小户型产品增加，居住人群素质参差不齐，梅江区域的居住品质有所下降。

整个梅江还未开发完成，还有9个项目在建或待建，目前的市政配套正在逐步完善中，短期内难以享受到成熟的市政配套，更无法享受丰富的城市中心资源。

汐岸国际

基础数据：容积率0.86，总套数430套

产品类型：四层半洋房、Townhouse和独栋别墅

入住时间：2004年6月30日，属于老社区。

产品：非纯粹的别墅项目，洋房与别墅产品之间没有区隔；洋房成交价仅6000多每平米，居住人群素质参差不齐；窗户是普通玻璃。

物业：别墅与洋房没有分开管理，物业费2元/平方米·月，无法提供别墅相应的物业服务，故物业服务较差；门岗未对非本社区车辆进行任何拦截，安全性差；社区会所没有发挥真正的价值，目前作为物业用房使用。

现状：私搭乱建严重，业主权益难以保证；西侧规划湖域正在施工，工程土堆积如山，遇恶劣天气，社区环境、卫生将遭到严重影响；

园林：无完整的园林规划，仅有简单的社区绿化

卡梅尔

基础数据：南北两区一水相隔，容积率1.28，别墅物业费2.5元/平方米·月

产品类型：框架高层、独栋别墅、双拼别墅、联排别墅

产品：

非纯粹的别墅项目，别墅与高层紧邻，共用一个出入口；

产品货值相差较大，居住人群层级参差不齐；

建筑密度大，楼间距小；

前后庭院小，入户门与房前路距离短，私密性差；

物业：高层、别墅与洋房无法分开管理。

城市别墅

基础数据：共计450套，联排别墅和双拼。面积区间为180-450平米，04年交房的老别墅社区。产品：

房屋质量差，地下室泡水、屋顶漏水现场严重。供暖方式不是地采暖，而是传统的挂片式。

物业：

城市别墅的物业非常差，前期由亚资物业管理，由于长期业主对房屋质量、物业服务的投诉，拒交物业费，导致恶性循环；

后由朗鉅物业接替进行物业管理，依然无法满足该项目业主的物业需求。

园林：由于物业管理差，原先的社区景观小品都已失修，荒草横长，常有蛇出现，基本没有任何园林。

现状：私搭乱建现象非常严重，别墅原先风貌荡然无存。自住、办公、其他商业用途，使小区居住感受极差。

海逸长洲

基础数据：

由高层和独栋别墅产品构成，其中高层分为6期开发，别墅分为3期开发。别墅面积区间为400-600平米，价格区间为1600-2000万左右。

一期共计25套，目前还剩余7套，现房，但二、三期别墅还未动工，海逸别墅物业费为5.5元（高层2.5元）。

产品类型：

有意式、西班牙、法国三种建筑风格。地上2层，地下一层。

缺点是由于配合外檐的需求，内部户型不方正，使用上不方便。

园林：

虽然海逸别墅强调湖心岛的景观感受，但是由于只是别墅1期呈现，高层都在建设中，现场感觉象个大工地；

其建筑周期还有3-4年，水景目前只有一个小湖，其他景观得3年后才能呈现；

由于临湖，蚊子多，看房时，黑压压的一片片蚊子，让客户寸步难行。

现状：

目前部分别墅业主入住装修，外檐颜色已自行更改，可见后期物业管理不容乐观。

·周边老别墅及大平层社区

周边老别墅及大平层社区多为05年左右交房产品，整体环境、建筑立面、园林景观等已稍显逊色，逐渐老旧，无法体现豪宅物业品质。

仁爱豪景庄园

基础数据：容积率0.68，总套数900多套，170-1229平米

产品类型：洋房、联排、独栋、双拼别墅

产品：非纯粹的别墅项目，夹杂少量洋房；

04年左右入住的别墅，社区规划、外立面设计较为老旧，不能称为高端社区；

目前二手房最高单价仅1.8万元/平左右（临湖），物业价值已得不到提升；

窗户是普通玻璃；

现状：空置房较多，很多有经济实力的业主已搬出；

外檐年久失于维护、管理，墙面颜色老旧、多雨渍，毫无品质感；

与周围普通住宅小区紧临，共用围墙，安全性差；

物业：初期物业承诺无法兑现，例如访客实行问寻准入管理方式等现已不再实施。

凤凰城

产品类型：洋房、小高层、底商

产品：部分楼座临气象台路，较为嘈杂；

临街楼座1、2层为底商，人员混杂，安全性难以保证；

窗户是普通玻璃；

物业：小区高层产品配有地下停车场，但地上仍有机动车随意停放；

园林疏于管理，杂草丛生；

仅1.3元的物业费，无法满足高端物业的服务要求。

浩天天骄园

产品类型：洋房、独栋

产品：外立面贴瓷砖，品质感较差；

物业：物业公司更换频繁；

原承诺24小时热水，由于物业公司的更换已停止供应；

楼栋门畸形，一直没有修缮，门禁系统无法使用；

租赁车位；

现状：租户非常多，流动性大。