项目启动会管理操作指引

大唐地产集团厦门城市公司文件

厦城市字〔2016〕3 号

大唐地产集团厦门城市公司

新项目启动会管理操作指引

（试行版）

第一部分启动会概念

一、定义：

启动会是项目在取得土地后，为加快项目前期开发速度，短时间、高强度、高效率、群策群力下的有效运营工具。通过启动会机制，对项目开发整体过程进行沙盘推演，切实保障项目开发品质和周转速度。

二、目的：

1、梳理项目价值点、决策点和控制点，识别项目风险点提出预案。

2、抽调集团、城市公司和项目的各方专业力量，以集中会议的形式实现各层级的无缝对接，高效协作，快速决策，提高项目前期开发运营效率。三、成员架构及职责分工：

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四、运作周期：

第二部分启动会流程指引

一、首次启动会流程指引

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二、阶段性启动会流程指引

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说明：

1、为确保示范区在开盘前开放，更好地向客户展现产品价值，启动会阶段示范区方案设计必须落地。

2、为确保项目最终确定的成果与拿地阶段定位要求一致，项目前期工作的关联人员（如初步定位和初步方案负责人）至少要阶段性参与。

三、总结启动会流程指引：

第三部分成果保障机制

一、决策机制：

启动会是一连串项目操作方案的推演操练工具，需以成果为导向，分步决策，通过多次会议来输出成果。

1、涉及政府过会审批的事宜，以政府相关审批人员最终意见为准。

2、涉及集团过会审批的事宜，以集团专业评审小组最终意见为准。

3、其他类型的审批事宜，以集团发布的组织管控文件为准。

备注：

1）需过集团决策会议的文件：项目定位报告、项目建设设计方案；

2）政府层面过会文件：立面专审（视项目情况）、日照分析报告、交通评价分析报告、修建性详细规划方案、建筑设计方案。

二、审批机制

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1、成果文件的整理（启动会运营组成员负责）——提交审批（启动会项目总监负责）——集团专业评审会过会审批

2、成果抄送城市公司总经理、项目分管领导、启动会相应专业负责人及城市公司总经办运营组。

三、调整机制

1）通常情况下，根据集团专业评审会的修正意见进行微调。

2）特殊情况下，如市场因素、自然因素、政府因素等切实成果需要小部分变更情况，需至少在城市公司范围内召开专题决策会议，由城市公司总经理（或指派代表）做决策是否变动。

3）重大设计变更，需重新提报集团专业评审会。

四、优化机制

1、为保证该指引文件的实用价值，不断强化运营工具，该指引实行阶段性优化机制。

2、指引优化与完善由项目总监统筹、启动会运营组执行，重点总结启动会实际操作中碰到的现实问题和经验教训，要求在总结会议后5个工作日形成修订意见。

3、城市公司总经办汇总项目总监提报的修订意见，统筹城市公司各启动会执行情况，报送城市公司班子领导审批。

第四部分启动会操作经验总结

一、成功因素：

1、扁平化的组织架构设置：

打破组织架构壁垒，融合各专业条线共同探讨、解剖项目关键，实现集团和城市公司无缝对接，为决策的快速高效提供了保证。

2、建立活跃有生命力的信息平台：

利用视频、微信等沟通平台，使项目信息能够及时有效的传达到责任人员。

3、强调首次启动会意义：

1）首次高层领导会议站台，从层面上提高了各专业条线对启动会工具的重视。

2）明确设定成功标尺和奖惩措施，激发团队动力，目标坚定，状态更加激昂。

3）会前准备调研类工作力求细致。

4、重视报批报建：

启动会最核心的工作是明确项目定位和方案设计，但此两项工作往往易受个人偏好、地区限制等因素影响；为保障效果，保障启动会成果的延续性，报批报建人员必须在启动会阶段全程保持与政府核心干系人的持续性沟通，并达成共识，最大程度避免后续方案的颠覆性调整。

5、产品标准化的应用和推广：

集团建造、户型等标准化已初步建立，通过标准化的应用推广和快速复制，减轻部分设计决策的工作量和难度，简单高效。

二、会议风险点：

1、成果质量风险：

1）启动会成果质量差，会造成后期会议的大量增加，进而影响到运营效率，影响成果质量的因素有：

➢战略定位是否清晰；

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➢客户定位是否准确；

➢客户肖像是否准确；

➢各职能参会人员对业务是否精通等。

2）成果质量风险无法消除只能减弱：

➢充分运用复制集团标准化，以及大量公司已固化沉淀的经验数据，降低对偏差分析的不敏感。

➢指定高水平的专业条线人员做启动会指导顾问人员，减轻员工能力因素导致的偏差。

➢学习借鉴标杆企业做法，结合公司实际灵活运用。

2、进度把控风险：

启动会阶段的节点工作往往因内外部不确定因素造成大幅滞后，一二级节点计划基本没起到实际作用，很大原因还在于对风险的预判能力和对计划落地的责任心仍然不够。

项目计划梳理成功的关键是由节点倒推；

1）项目节点计划编制需各专业条线深入讨论、分析、共同编制，找出关键点、风险点、上下钩稽关系，工作前置条件和输出。

2）凡是下列情况都应增加计划控制节点，或者直接建立专项工作节点计划。➢职能间交叉反复较多的；

➢与外界政府批准有关的；

➢分供方第一次合作的；

➢员工能力弱的组织在这个工作包上没有经验和把握的。

3、决策承诺风险：

议而不决是会议大忌，每次会议必须作出决议；

➢不能决策、无决策能力、无决策权力的人员不得参会；

➢不愿承诺、不敢承诺、胡乱承诺的人员不得成为相关工作负责人；

➢判断是否胡乱承诺的方法就是在会议上就承诺内容（往实施深度的方向）向承诺人追问。

厦门唐门房地产有限公司

二○一六年五月主题词：启动会操作指引

2016年5月印发

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