翠湖香山代建模式及其发展趋势

03 绿城代建模式
04
趋势与竞争力
在国内，从最初的政府代建算起，整个行 业先后经历了政府代建、商业代建、资本 代建等不同阶段，从单纯的关注产品质量 到全案的开发管理，再到小股操盘模式以 及最新的4.0柔性代建，整个代建市场开 始逐步迈向成熟化以及标准化的操作流程。
04 趋势与竞争力
房地产产业链条上 的专业化细分
乙方
绿城房产 建设管理 有限公司
品牌输出 开发经验 营销经验
商业代建模式
03 绿城代建模式
按需定制
绿城代建
九洲绿城·翠湖香山
绿城品质
珠 海
甲方
翠湖香山所属地块
九
珠海九洲控
洲 控 股
股集团有限 公司
项目开发资金
乙方
绿城房产建 设管理有限
公司
品牌输出 开发经验 营销经验
集
团
有
限
公Fra Baidu bibliotek
商业代建模式
司
03 绿城代建模式
代建制的模式
（1）政府为主导的事业型模式 （2）社会为主导的企业型模式 （3）介于二者之间的模式 （4）项目代建 （5）资本代建
04 03
01
代建项目管理范围
（1）全程代建管理范围 （2）阶段性代建管理范围
02
代建模式的目的
（1）有效控制 " 三超 "、防止项目建设中腐败现 象的产生。 （2）实施代建制可以保证项目质量，责任落实 到位从而提高投资效益。 （3）实行代建制可以使政府在职能转变的同时 规范投资管理，真正做到建管分开。 （4）代建制的实施有利于项目造价的降低和建 设管理水平的提高与管理观念的更新现，使项目 管理更快地与国际接轨。
营造阶段
销售阶段
旧有代建模式
代建4.0模式
售后维保 园区服务
客户维护 物业管理 园区服务
售后阶段
03
绿城代建模式
九州绿城·翠湖香山的代建模式即为绿城 代建模式。
03 绿城代建模式
项目代建：资本代建：政府代建=5：1：4 政府代建
项目代建
资本代建
03 绿城代建模式 品牌溢价能力
绿
开发营造能力
城
代
绿城根据自身核心优势来定位自己的价值 链，即放弃对土地的投资，转而以房屋的设计、 提供开发管理人才、销售物业为核心业务，通 过将企业现有资源集中在其具有优势的环节， 以此实现企业效益。
经验
技术
2018
谢谢观赏
代建模式的弊端
大量中小规模代建公司不具备足够 的风险承担能力。包括委托方干预 风险、政府干预风险以及履约风险， 需要代建企业高度重视、有效防范。 很除多此以代外建，公由司于的打专破业了能传力统还的有建所设欠模 缺式属格局于，看使天原吃有饭投型资。者这、也使是用为者什、么建 今设天者所很要多面委对托的方风要险让和绿责城任、发万生科了这变 类建异化这和理大模。，些清制也风出度企 式就险机、业 倡由需制细去 导此要、化实 的带通健代现 专来过全建小 业了建法合股 分许立律同操 工多代体、盘 尚新建系引， 有的市、入这 较问场完履和 大题进善约代 差。入管担 代保建机市制场等不方均式衡予状以况降严低重。，并没有雨 露均沾。需要代建服务的大都是一些 并不成熟的中小型房企，他们拿到的 项目也往往地处三四线城市，而代建 公司又不愿进入到供大于求的三四线 城市，造成这些真实需求没有办法满 足，代建市场供给相对不稳定。
04 趋势与竞争力
口碑
市场
2010-2016年全国19家代表企业代建项 目的累计合约总建面已高达11153万平方米。 而其中绿城管理累计合约总建面达5068万平方 米，市场份额占比45.4%。
绿城项目代建的基本模式是合作方以契约 形式委托绿城进行开发销售环节的全过程，根 据合同绿城可以在项目销售阶段 使用绿城商标， 从而推广自己的品牌。
小股操盘
共创价值 共享发展
02 代建模式发展
委托方
合作 管理、品牌输出
项目投资决策 安排启动资金 设立项目公司
前期管理 规划设计 延 伸 计划统筹 服 定位决策 务 规划设计 权证报批
前期阶段
工程营造 成本控制
招投标管理 工程管理 供方管理 成本管理
策划推广 销售服务
品牌使用 全案策划 定位策略 客户资源 现场销控
建
完善的服务体系
核
心
竞
争 力
同道共赢理念
丰富成熟的产品线
通过代建模式，降低房地产多变环境下自身的经营风 险，专注于建造，提升企业在成本和品质控制等多方 面的管控能力
代建模式下，绿城品牌的市场占有率也能在短期内得 到大幅提高，代建所形成的诸多客户资源也会进一步 促进绿城自有项目的市场表现，使其获得更高的品牌 溢价
01 代建模式简介
代建模式的优势
增强了项目管理的力度，由于外部管理人 员的增加，管理层次的丰富及专业职能的 细化，形成了专业对口、专事专人的架构。
成本、工期、质量及签证的控制具备了多 重审核控制的雏形。目前己具备了施工单 位自控、监理单位监控、项目代建公司总 控、投资方调控的体系。
投资与项目代建分开，明确双方的责权利， 更有利于双方公司集中各自优势进行更专 业化的工作，也为投资方以较少的人员投 入完成较大数额的产值提供了可行的办法。
参与政府保障性住房的建设，在获得稳定收益的同时， 显然对于维系绿城与地方政府的合作关系有益，特别 是随着地方政府在招投标过程中对开发企业的种种要 求，有更多更好保障房开发经验的绿城，更容易成功 参与到地方房地产市场中。
03 绿城代建模式
九洲绿城·翠湖香山
甲方
珠海九洲 控股集团 有限公司
翠湖香山所属地块 项目开发资金
投资与开发分离
开发与运营分离 等混合的「代建」 运作模式的兴起
“代建 模式” 趋势
代建市场20172020年规模总量 将超过1.7亿平方
米
为房地产开发模式带来另一选择，至今 「代建」犹如全速直驶的高铁般正在国内
快速发展。
由有开发需求的委托方发起，拥 有开发能力和建设经验的受托方 则进行部分或全程参与融资、设 计、开发、管理及服务，以品牌 输出和管理输出为主要运营模式， 并收取相应的管理费或服务费， 最终实现互相合作结合多方的优 势达到「Win Win」多赢的局面。
2018
绿城代建模式及其发展
目 录
Contents
01 代建模式简介 02 代建模式发展 03 绿城代建模式 04 趋势与竞争力
01
代建模式简介
“代建制”是指投资项目经过规定的程序， 由投资方选择有投资资质的项目管理公司 作为项目建设期法人，全权负责项目建设 全过程的组织管理，通过专业化项目管理 最终达到控制投资、保证工期质量、提高 投资效益和管理水平的目的
02
代建模式发展
国内外代建制的演变过程
02 代建模式发展
美国
「拿地—找钱—银行贷款」的运作模式
「募集权益资金—开发、收购与管理—权益分红」的运营 模式
代建1.0 代建2.0
代建3.0
代建4.0
政府代建 商业代建 资本代建 代建平台
国内
品质监控 标准化监控 引入资本 搭建平台
关注
全案
产品质量 开发管理
01 代建模式简介
代建制的基本框架
（1）运用市场竞争机制，确定专业代建单 位，通过高度专业化的管理体系保证投资 效率的项目建设质量； （2）在出资人、代建人、使用人之间建立 起市场合约关系，以法律为手段使合约主 体间的权利、责任、义务形成刚性约束， 从而使投资概预算等成刚性指标； （3）赋予代建人项目法人地位，使其为出 资人补位，从而化解所有者缺位的矛盾。