商品房买卖合同典型例子评析
房屋买卖纠纷案例点评
房屋买卖纠纷案例点评案例一：隐瞒房屋瑕疵引发的纠纷。
有这么个事儿，老张要卖房子。
他知道自家房子的屋顶有点漏水的小毛病，但在和买家小李谈的时候，却只字未提。
小李看房子的时候也没发现这个问题，毕竟屋顶又不能轻易上去检查。
于是，小李就开开心心地签了合同，付了钱。
结果呢，住进去没多久，一下雨，屋里就跟水帘洞似的。
小李那个气啊，就去找老张理论。
老张还不承认，说房子卖出去就和他没关系了。
这老张可就太不地道了。
点评：老张这就是典型的不诚信啊。
在房屋买卖里，卖方有义务告知房屋存在的问题，哪怕是小问题。
就像你去买个苹果，你看到的是外表光鲜，结果咬一口里面全是虫，你气不气？小李在这个事情里其实挺无辜的，他信任老张才买了房子，谁知道遇到这么个事儿。
这种情况下，小李可以通过法律途径来维护自己的权益，比如说要求老张承担维修屋顶的费用或者根据房屋瑕疵的严重程度，甚至可以要求退房退款。
因为老张的隐瞒行为属于欺诈，这在房屋买卖中是不被允许的。
案例二：中介违规操作的纠纷。
小王想卖房子，就找了一家中介公司。
中介公司的业务员小赵为了促成这笔交易，那可真是无所不用其极。
他跟买家小孙说，这个房子附近马上要建一个大型商场，以后房价肯定涨。
但实际上呢，根本就没有这个规划。
小孙一听，觉得这房子有投资价值啊，就赶紧签了合同。
后来小孙发现被骗了，就想反悔。
这时候中介就开始耍赖了，说合同都签了，不能反悔。
点评：这个中介小赵啊，简直就是个“大忽悠”。
中介在房屋买卖中应该提供真实准确的信息，而不是为了赚钱就编造谎言。
小孙也是被利益冲昏了头脑，没有去核实这个所谓的商场规划。
虽然合同签了，但是因为这个合同是基于中介的欺诈行为而签订的，所以小孙是有权利解除合同的。
而且这个中介公司也应该为小赵的行为负责，可能要面临赔偿小孙损失的后果。
这就好比你去商场买东西，售货员骗你说这个东西有神奇功效，结果你买回家发现被骗了，你肯定得找商场退货啊，一个道理。
案例三：房价波动引发的违约纠纷。
商品房买卖合同纠纷典型案例剖析
商品房买卖合同纠纷典型案例剖析商品房买卖合同纠纷典型案例剖析近日，记者从贵阳仲裁委获悉，XX年贵阳仲裁委受理各类仲裁案件件，其中商品房买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上商品房认购纠纷、逾期交房、逾期付款、逾期办理产权证、房屋质量问题等依然是XX年商品房买卖合同纠纷的热点就以上热点问题，有关法律界专业人士对一些典型案例进行深度剖析，希望能对购房者有所警示热点一：认购纠纷案例回放：XX年7月，市民张先生与某房开公司签订了一份商品房认购协议协议中就认购商品房的房屋位置、房型、价格、建筑面积等进行了明确约定由于张先生认购的房屋还处于开发初期，尚未取得预售许可证，张先生依照认购协议，向房开公司支付了2万元的认购金XX年9月，张先生收到房开公司的书面通知：“一期物业已取得预售许可证，可以签订商品房买卖合同”与此同时，房开公司表示由于整体楼市房价大幅上涨，所以张先生之前订购的房屋房价也由之前约定的每套20万元左右，上调至25余万元若张先生在10日之内不能按房开公司通知的价格签订商品房买卖合同，则视为放弃原定的认购协议对此，张先生表示不能接受，在双方协商未果情况下，张先生与其他多名购房者分别向法院提起诉讼近日，法院已对该案作出判决，在交易中违背了诚信原则的开发商将向购房者们作出巨额赔偿法院判决认为，订立合同的双方当事人应遵循诚实信用原则但本案中某房开公司在认购协议签订完、购房者按约支付了认购款后，却提出了大大超过双方预约时约定的价格条件，违背了我国合同法所规定的诚实信用原则和公平原则，导致购房者缔约机会的丧失，应对此承担责任并作出赔偿最后，法院参照房开公司向购房者发出的通知中的售价与原认购价的差额，酌情确定了赔偿标准张先生获得了2万元经济损失赔偿，已支付的2万元认购款也如数返还律师点评：商品房认购纠纷相当复杂，一般认为，根据现有法律规定，在违背认购协议的约定不履行签订商品房买卖合同义务的情况下，违约方应承担缔约过失责任承担缔约过失责任的方式为损害赔偿，其中包括直接利益的减少和失去与第三人订立合同机会的损失，并不包括强制签订商品房买卖合同的责任热点二：逾期交房纠纷案例回放：市民李女士于XX年2月与某房地产开发公司签订了房屋买卖合同，合同约定房屋的交房日期为当年x月x日但在到期交房时，房开公司却无法出示房屋竣工验收合格证、消防验收合格证明、房屋验收备案表等证件及资料为此，李女士以房屋达不到交房条件为由拒绝收房事后，李女士将房开公司告上法庭，申请法院判令房开公司给付因逾期交房而产生的已付款利息、违约金、租房费等损失共5万元庭审中，房开公司辩称，涉诉商品房并非李女士所说，其实已经符合了业主入住的条件，已经取得竣工验收报告而且合同中约定的交付条件并不包含房屋验收备案表，故无需出示验收备案表给李女士此外，房开公司对李女士提交的租赁协议等均不认可法院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》为双方的真实意思表示，合同中明确了双方的权利义务，对房开公司逾期交房所要承担的责任也有所规定，故法院对房开公司的抗辩理由不予支持此外，依照《合同法》规定，违约金和实际损失不能重复计算，在本案中，违约金数额不能弥补李女士的租房费损失，则违约金应以李女士的房租替代最终，法院判令房开公司赔偿李女士已付款利息、租房费等损失共计万余元律师点评：对于商品房(建筑工程)的交付条件，我国多部法律、法规以及地方性法规都做出了相应的规定《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”《城乡规划法》第四十五条规定：县级以上地方人民*城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收这一条既对规划部门的验收作了强行性的规定，同时也表明规划部门的验收应在建设单位组织竣工验收之前《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用” 根据上述法律、行政法规，房地产开发企业向买受人交付的商品房的强制性条件必须是“经验收合格”的商品房XX年新修订的《消防法》对消防验收制度作了重大修改，即只有对国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，才实行竣工验收制度，未经验收合格不得投入使用；对于其他的建设工程，实行消防备案制度因此，住宅小区的消防验收合格不再是法律规定的交付标准之一就贵州省地方规定来看，自XX年x月x日起施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十九条规定：“商品房交付使用，应当符合下列条件：一是房地产开发项目经竣工验收合格，依法取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案；二是房地产开发项目的公共服务设施和水、电、道路、绿化等市政公用基础设施具备国家规定的投入使用条件，已经明确产权、管理权，并且以书面形式明确管理责任；三是法律、法规规定的其他条件”综合上述法律法规的规定，不难看出，自XX年x月x日起，我省对于商品房的验收原则上实行的是备案制，验收主体是房地产开发企业当然，交房条件除了上述的法律、法规、规章的规定外，还应当符合合同的约定热点三：房贷难引发的逾期违约责任纠纷案例回放：XX年3月，市民黄女士与某房开公司签订了一份商品房买卖合同合同约定，黄女士购买该公司位于某区的一套房屋，房屋总价为40万元其中，黄女士计划贷款28万元在签订合同当日，黄女士即向房开公司支付了12万元首付款在黄女士与房开公司签订合同后不久，"国十条"调控政策出台"国十条"要求严格限制各种名目的炒房和投机性购房商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款在随后办理贷款过程中，银行以此套房屋属于第三套房为由拒绝为黄女士发放贷款在无法获得银行贷款的情况下，黄女士要求解除与房开公司签订的商品房买卖合同，并返还当初支付的12万元首付款房开公司却认为，在黄女士申请银行贷款问题上房开公司并无过错，黄女士不能以此为由拒绝履行合同黄女士除一次性付清28万元余款外，还应按合同约定承担逾期付款的违约责任至此，买卖双方因贷款问题引发的纠纷开始不断升级律师点评：购房者因无法获得银行贷款而导致无法继续履行合同的，违约责任究竟该由谁承担？要具体情况具体分析，不能一概而论以黄女士买房纠纷为例，黄女士与房开公司签订的商品房买卖合同是在房贷新政发布前签订的，合同成立后客观情况发生了改变，这是黄女士在签订合同时无法预见的在此情况下，如果要求黄女士继续履行合同，对其明显不公平根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除” 如果案例纠纷中商品房买卖合同订立是在新政施行后发生的，就不适用情势变更原则在没有其他约定的情况下，购房者还可以依据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，行使解除合同的权利该规定明确：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”虽然人民法院可根据实际情况确定是否变更或解除合同，但适用形式变更原则并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地调整双方利益关系在诉讼过程中，人民法院一般采取的是积极引导当事人重新协商，改订合同；重新协商不成的，争取调解解决对买卖双方而言，不管是主动还是被动违约，都有可能要承担违约责任那么，购房者如何防范此类纠纷的发生呢？在现阶段国家对楼市调控力度加大，不时会有房产新政策出台的情况下，市民在准备购房前，最好能事先咨询有关银行，全面了解当前贷款政策后，再与开发商签订正式合同，以避免因无法贷款而引发不必要的违约纠纷律师提醒：从以上几个典型案例不难看出，商品房买卖双方对合同的重视不够或对合同内容约定不明是造成纠纷的根源因此，交易双方应充分意识到合同的重要性，从根源上规避纠纷的产生尤其是购房者，在签订认购协议时应尽量明确签订商品房买卖合同的时间、尽量多涉及商品房买卖合同的实质内容、商品房买卖合同磋商不成的处理方式、违约责任等；在签订商品房买卖合同时应尽量明确交房条件及违约责任、房屋的接交方式及违约责任、产权证的办理时限及违约责任，以及约定的其他事项等，以防范纠纷的发生(。
商品房买卖典型案例
商品房买卖典型案例案例一：首次购房者的困惑小李是一名年轻的白领，近期计划购买一套商品房作为自己的首套住房。
他上网搜索了一些房产信息，并与多家房产中介取得联系。
经过多方比较，他最终选择了一套位于市中心的二手公寓。
然而，在签订购房合同时，小李发现房产证上的面积与实际测量的面积存在差异。
他非常困惑，不知道该如何处理这个问题。
案例二：违约纠纷的解决小王是一位投资房产的人士，他购买了一套商业用途的商品房，计划将其租出。
然而，在签订租房合同时，租户提出了一些特殊要求，包括装修需求和租金调整条款。
小王觉得这些要求不合理，拒绝了租户的要求。
随后，租户提出解除租房合同并要求返还已付的定金。
小王陷入了违约纠纷，不知道该如何处理。
案例三：房产交易中的税费问题小张是一名房产中介，他接到了一个商品房买卖的委托。
他帮助卖家找到了一个买家，并开始了房屋过户的程序。
然而，在过户过程中，买家突然提出了关于税费的问题，认为应该由卖家承担全部税费。
小张被这个问题难住了，不知道如何解释给买家和卖家。
案例四：贷款问题引发的纠纷小刘是一名年轻的创业者，他计划购买一套商品房作为办公场所。
他向银行申请了商业贷款，并在购房合同中注明了贷款方式和金额。
然而，在贷款审批过程中，银行要求小刘提供更多的担保措施，令他感到困扰。
此外，卖家得知小刘贷款遇到问题后，要求重新协商购房价格。
小刘陷入了一场纠纷之中，不知道如何解决。
案例五：房产证抵押问题的解决小杨是一名投资房地产的人士，他计划将手中的一套商品房进行抵押贷款。
然而，在办理抵押贷款的过程中，他发现自己的房产证遗失了。
他非常着急，不知道该如何解决这个问题，并顺利办理贷款手续。
案例六：租赁合同纠纷的处理小张是一名房地产经纪人，他帮助一位投资者出租了一套商业用途的商品房。
然而，在租赁合同期满后，租户不愿意搬离，并要求继续租住该房屋。
小张陷入了租赁合同纠纷之中，不知道应该如何解决。
案例七：商品房质量问题引发的纠纷小王购买了一套新建的商品房，但在入住后不久，他发现房屋存在质量问题，如墙体开裂、水管漏水等。
山西省临汾市商品房买卖合同案例
山西省临汾市商品房买卖合同案例咱今儿个就唠唠山西省临汾市发生的商品房买卖合同的事儿。
案例一：延迟交房的糟心事。
老张那可是辛辛苦苦攒了一辈子钱，就盼着能在临汾市区买套房子安享晚年。
他在一个看起来挺气派的楼盘买了房，合同上白纸黑字写着交房日期呢。
可到了交房的那天，老张兴冲冲地跑去，结果却吃了个闭门羹。
工地里还是乱糟糟的，房子压根就没建好。
老张就这么跟开发商僵持着，他还找了其他一些同样遭遇的业主，大家一起找开发商讨说法。
最后啊，经过多次协商，开发商按照合同规定，给业主们支付了延迟交房的违约金。
这老张啊，虽然房子晚拿了，但是也算为自己争回了点权益。
案例二：面积缩水之谜。
再说说小李的事儿。
小李年轻有为，在临汾买房子是准备当婚房用的。
他买的那套房子，合同上写的面积是100平米。
等到交房的时候，小李觉得这房子看起来咋就比想象中小呢？他就请了专业的测量人员来量了一下，这一量可不得了，实际面积只有95平米。
小李就拿着测量报告去找开发商，开发商一开始还想糊弄他，说什么测量可能有误差之类的话。
小李就把合同拿出来，指着上面关于面积误差处理的条款说：“您看这合同写得清清楚楚，如果面积误差超过3%，业主有权退房或者要求开发商按照房价款退差价。
我这都5%了，您可不能把我当傻子啊。
”开发商这下没话说了，最后按照合同规定给小李退了差价。
小李虽然房子面积小了点，但是好歹也得到了相应的补偿，他也算是松了口气，这婚房啊，总算是可以安心装修了。
案例三：配套设施的“消失术”还有一对夫妻，小王和他媳妇。
他们买房的时候，就是看中了那个楼盘宣传的各种高大上的配套设施，像什么漂亮的花园、儿童游乐区、还有豪华的业主会所。
在商品房买卖合同里呢，也确实提到了这些配套设施。
结果等他们入住之后发现，所谓的花园就那么几棵歪脖子树，儿童游乐区就一个小滑梯，而且还破破烂烂的，业主会所更是影子都没有。
这两口子感觉就像被忽悠了，心里那叫一个窝火。
他们就联合其他业主一起去找开发商。
房地产买卖法律案例分析(3篇)
第1篇一、案例背景某市A房地产开发有限公司（以下简称“A公司”）与B先生签订了一份《房地产买卖合同》，约定A公司将位于该市某住宅小区的一套住宅出售给B先生，总价款为人民币200万元。
合同签订后，B先生支付了定金50万元。
然而，在交付房屋时，B先生发现房屋存在质量问题，与A公司协商未果，遂诉至法院，要求解除合同，返还定金并赔偿损失。
二、案件争议焦点1. A公司是否构成违约？2. B先生是否可以解除合同？3. 双方应承担何种法律责任？三、案例分析1. A公司是否构成违约？根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
”在本案中，A公司与B先生签订的《房地产买卖合同》明确约定了房屋的质量标准。
然而，在交付房屋时，B先生发现房屋存在质量问题，与合同约定不符。
因此，A公司构成违约。
2. B先生是否可以解除合同？根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
”在本案中，A公司因房屋质量问题构成违约，导致B先生无法实现合同目的。
因此，B先生有权解除合同。
3. 双方应承担何种法律责任？（1）A公司应承担的违约责任根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”在本案中，A公司应承担以下违约责任：①继续履行合同，即A公司应按照合同约定交付符合质量标准的房屋。
②采取补救措施，即A公司应修复房屋存在的质量问题。
③赔偿损失，即A公司应返还B先生已支付的定金50万元，并赔偿B先生因房屋质量问题造成的损失。
房屋买卖合同案例分析
房屋买卖合同案例分析房屋买卖合同案例分析一、案例背景某甲与某乙签订房屋买卖合同，合同描述如下：房屋基本情况：房屋位于某市某区，建筑面积为120平米，共有3个卧室、2个卫生间和1个客厅。
买卖价格：乙方同意以人民币200万元购买该房屋，乙方应当一次性支付购房款。
房屋权属证明：甲方保证该房屋的产权证书真实有效，并自愿出示给乙方查阅。
房屋状况确认：甲方保证该房屋在交付之日处于正常使用状态，不存在严重质量问题，并愿意承担法律责任。
签约地点及日期：本合同在甲方所在地某市某区签署，签约日期为xxxx年xx月xx日。
二、案例分析该案例是一份简单的房屋买卖合同，主要描述了买卖双方的基本信息、房屋基本情况、买卖价格和房屋权属等信息。
下面对该合同进行分析。
1. 房屋基本情况根据合同描述，该房屋位于某市某区，建筑面积为120平米，拥有3个卧室、2个卫生间和1个客厅。
这些信息对于买卖双方都非常重要，买方可以根据这些信息来判断房屋是否符合自己的需求，并与房屋实际情况进行对比。
2. 买卖价格根据合同规定，乙方同意以人民币200万元购买该房屋，并应一次性支付购房款。
价格是房屋买卖合同中最重要的元素之一，买卖双方需要在购买价格上达成一致意见。
买方需要考虑房屋的实际价值，而卖方则希望能够得到理想的销售价格。
3. 房屋权属证明甲方在合同中承诺房屋的产权证书真实有效，并愿意出示给乙方查阅。
房屋产权是购房者最关心的问题之一。
购房者需要确保房屋的产权合法有效，以免购买到没有合法产权的房屋，导致未来产生纠纷。
因此，甲方的这一承诺对于乙方来说非常重要，也是双方签订合同的一项基本条件。
4. 房屋状况确认甲方承诺房屋在交付之日处于正常使用状态，不存在严重质量问题，并愿意承担法律责任。
这一条款是保障乙方的权益，确保房屋在交付后没有严重质量问题。
若出现房屋质量问题，甲方将承担法律责任并进行相应的赔偿。
这项保障措施能够让买方更加放心地购买房屋。
5. 签约地点及日期合同约定了本合同的签署地点为甲方所在地某市某区，并明确了签约日期为xxxx年xx 月xx日。
房屋买卖法律案例分析(3篇)
第1篇一、案情简介甲、乙双方于2020年6月1日签订了一份房屋买卖合同，约定甲将其名下的位于某市的房产出售给乙，总价款为人民币300万元。
合同约定，乙应在合同签订之日起30日内支付首付100万元，余款在过户手续办理完毕后支付。
合同签订后，乙如约支付了首付。
然而，在办理过户手续过程中，甲发现乙提供的购房资质证明存在虚假情况，导致过户手续无法办理。
甲要求乙承担违约责任，乙则认为甲未按时交付房屋，要求甲承担违约责任。
双方协商不成，遂诉至法院。
二、争议焦点1. 乙提供的购房资质证明存在虚假情况，是否构成违约？2. 甲未按时交付房屋，是否构成违约？3. 双方违约责任如何承担？三、案例分析1. 乙提供的购房资质证明存在虚假情况，是否构成违约？根据《中华人民共和国合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”在本案中，乙提供的购房资质证明存在虚假情况，违反了合同约定，属于不履行合同义务的行为。
因此，乙的行为构成违约。
2. 甲未按时交付房屋，是否构成违约？根据《中华人民共和国合同法》第113条规定：“当事人一方未履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，对方可以请求其承担违约责任。
”在本案中，甲未按时交付房屋，违反了合同约定，属于履行合同义务不符合约定的行为。
因此，甲的行为也构成违约。
3. 双方违约责任如何承担？（1）乙的违约责任根据《中华人民共和国合同法》第114条规定：“当事人一方违约，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任。
”在本案中，乙提供的购房资质证明存在虚假情况，导致过户手续无法办理，给甲造成了损失。
因此，乙应承担赔偿责任。
（2）甲的违约责任根据《中华人民共和国合同法》第114条规定：“当事人一方违约，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任。
”在本案中，甲未按时交付房屋，给乙造成了损失。
因此，甲应承担赔偿责任。
（3）违约责任的承担方式1）乙应向甲支付违约金，违约金数额为100万元。
商品房买卖合同纠纷典型案例剖析
商品房买卖合同纠纷典型案例剖析[典型案例] 案例一：张先生与某房地产开发商洽谈购买一套商品房双方口头商定购房款为200万元首付款为60万元其余140万元可以按揭贷款的方式支付。
随后双方签订了商品房买卖合同合同约定张先生应以按揭贷款的方式支付购房款140万元否则开发商可解除商品房买卖合同。
张先生支付了60万元首付款。
后因张先生信用太差银行没有贷款给张先生导致张先生无法按商品房买卖合同的约定付清140万元购房余款开发商通知张先生解除商品房买卖合同并要求赔偿损失而张先生以银行不能贷款非自己主观因素且在合同签订前开发商口头承诺可以按揭贷款为由对开发商的要求予以拒绝双方遂发生纠纷。
案例二：李小姐向某房地产开发商购买了一套商品房签订了商品房买卖合同商品房买卖合同中约定了开发商交房的具体日期为20__年10月9日并明确约定如果开发商逾期交房达30天以上的买受人可以解除合同。
同时李小姐以按揭贷款的方式向开发商支付了全部购房价款后但该商品房在20__年11月15日仍未交付于是李小姐要求解除商品房买卖合同和按揭贷款合同开发商不同意解除商品房买卖合同而银行认为按揭贷款合同与商品房买卖合同是不同的法律关系不应与商品房买卖合同一并处理三方无法协商一致。
以上两个案例的争议焦点都涉及到商品房买卖合同解除及其法律后果的问题那么商品房买卖合同与按揭贷款合同的关系是什么？商品房买卖合同的解除是否会导致按揭贷款合同的解除？ [案例剖析] 以按揭贷款的方式购买商品房是我市商品房买卖过程中最主要的付款方式之一从而在购房人、开发商及按揭银行之间形成了不同的法律关系。
一般而言在购房人和开发商之间形成的是商品房买卖合同关系；在购房人与按揭银行之间则是以所购房屋进行抵押的抵押贷款合同关系；而开发商与按揭银行之间有时是保证关系有时则并无任何法律关系。
在不同的法律关系下各方当事人的法律地位不同权利义务也是不同的。
但是几种法律关系之间并非割裂的相互之间仍然存在法律联系其中一种法律关系的变化会影响到另一种法律关系在一方要求解除商品房买卖合同的情况下这种关系表现得更为明显。
山西省临汾市商品房买卖合同案例
山西省临汾市商品房买卖合同案例咱今儿个就唠唠发生在山西省临汾市的那些商品房买卖合同的事儿。
一、“期房变‘欺房’”的老张。
老张那可是辛辛苦苦攒了大半辈子的钱，就盼着能在临汾市区买套商品房安享晚年。
他看中了一个看起来挺不错的楼盘，那售楼处的宣传册可把小区描绘得像人间仙境似的，什么绿树成荫、配套齐全，还有高级的物业管理。
老张和开发商签了商品房买卖合同，满心欢喜地就等着交房的那一天。
可到了交房的时候，老张傻眼了。
说好的绿树成荫呢？就稀稀拉拉几棵小树苗在风中摇曳，感觉像营养不良似的。
配套设施更别提了，说好的健身器材区就只有一个生锈的单杠。
老张那个气啊，感觉就像被人骗婚了一样。
他拿出合同一看，发现合同里关于这些配套设施的描述那叫一个模糊，开发商就抓住这个漏洞，说他们也算按照合同执行了。
老张不干了，他找了几个同样遭遇的业主，一起去找开发商理论。
这就像是一场拔河比赛，老张这边扯着诚信的绳子，开发商那边却想耍赖。
二、“面积疑云”之小李的困扰。
小李年轻有为，在临汾工作几年后决定买套房子扎根。
他买的那套房子合同上写的面积是100平米。
交房的时候，开发商通知他要补面积差价，说实测面积比合同上多了5平米。
小李就纳闷了，这多出来的面积从哪儿冒出来的呢？他仔细一研究合同，发现合同里关于面积误差的处理条款写得特别复杂，一般人根本看不懂。
小李也不是好糊弄的，他请了专业的测量公司来重新测量。
结果发现，开发商所谓的多出来的面积，一部分是把公摊面积算得不合理。
小李拿着测量报告又去找开发商，这开发商一开始还想抵赖，说他们的测量肯定没问题。
小李就把合同条款一条一条地分析给他们听，还拿出相关的法律法规。
开发商这才知道碰到硬茬了，最后经过协商，按照合理的价格让小李补了一点差价，这件事才算是解决了。
三、“产权延迟”的王女士的烦恼。
王女士买房子是为了孩子上学方便。
她买的那套房子在合同里明确写了交房后一定时间内办理产权登记。
可是，眼瞅着孩子都快到上学年龄了，产权还没办下来。
房屋销售合同签订案例分析
一、案件背景某房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）于2020年5月1日与购房者张先生签订了《商品房买卖合同》，约定张先生购买开发商开发的某住宅小区一套房屋，总价款为人民币100万元。
合同约定，开发商应在2021年5月1日前将房屋交付给张先生，并办理相关产权登记手续。
然而，由于开发商的原因，房屋未能按时交付，导致张先生与开发商产生纠纷。
二、案件争议焦点1. 开发商是否构成违约？2. 张先生的损失如何计算？3. 如何处理双方的违约责任？三、案件分析1. 开发商是否构成违约？根据《中华人民共和国合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”本案中，开发商未能按照合同约定时间交付房屋，已构成违约。
2. 张先生的损失如何计算？根据《中华人民共和国合同法》第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，应当承担相应的损失赔偿责任。
”本案中，张先生的损失主要包括以下几个方面：（1）逾期交付房屋造成的经济损失，如租房费用、装修费用等；（2）因房屋未交付而无法入住造成的个人生活不便；（3）因开发商违约导致合同解除，张先生购买其他房屋可能产生的差价损失。
3. 如何处理双方的违约责任？（1）开发商应向张先生支付逾期交付房屋的违约金，根据合同约定，违约金为每日按房屋总价款的万分之五计算；（2）开发商应赔偿张先生因逾期交付房屋造成的经济损失，包括租房费用、装修费用等；（3）若合同解除，开发商应退还张先生已支付的购房款，并赔偿张先生因购买其他房屋产生的差价损失。
四、案件评析1. 房屋销售合同是购房者与开发商之间的重要法律文件，双方在签订合同时应严格遵守法律法规，明确约定各项权利义务，避免纠纷的发生。
2. 开发商在开发过程中应严格按照合同约定的时间节点进行施工，确保房屋按时交付。
3. 购房者在签订合同时，应注意了解开发商的信誉和实力，避免因开发商违约而造成自身损失。
房屋买卖合同纠纷典型案例解析
1 。
一房二卖，后手买受人虽办登记，因恶意串通无效出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定构成恶意串通。
案情简介：2009年，邹某与孔某签订商品房认购权转让协议，约定后者支付86万余元受让前者认购的商品房。
2011年，孔某诉请继续履行,一审判决支持。
邹某上诉期间，将诉争房屋作价125万元转让给陈某并办理登记.孔某遂提起撤销权诉讼。
法院认为：①一审判决确认邹某有继续履行合同义务,但因该判决未生效，孔某与邹某之间尚未形成到期的、确定的债权债务关系，故本案不适用《合同法》第74条关于撤销权的规定。
②对合同效力认定,属法院应主动审查范围,无需当事人明确提出要求确认合同效力的主张,且孔某亦提出过邹某与陈某转让诉争房屋行为无效的意思表示，故依《合同法》第52条规定，法院对邹某与陈某之间房屋买卖合同效力进行认定。
③结合邹某与陈某交易时间、涉案房屋所处区位，成交单价明显低于市场价格；从购房款支付情况看，除转账50万元外,对于剩余75万元付款方式,陈某陈述为现金，但并不能提供该现金系通过取款或其他人借款的来源凭据，故对陈某主张其支付合理对价的主张不予确认.另外，邹某称2009年即交钥匙给陈某，陈某在签购房协议前不对该房状况进行了解，交易后亦未按双方合同关于在全部房款付清当日交房的约定，要求邹某交房，这些情况与一般正常房屋买卖市场交易行为惯例不符。
陈某各项客观表现均不能证明其系一个支付合理对价的善意受让人，其与邹某之间的房屋买卖行为属《合同法》第52条第（二）项规定的恶意串通,故判决确认无效。
实务要点：出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记,但各项客观表现均不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定恶意串通。
案例索引:云南昆明中院（2012)昆民一终字第35号“孔某与邹某等房屋买卖合同纠纷案",见《孔祥文、刘彦诉邹叔芳等房屋买卖合同纠纷案-—房屋买卖合同中恶意串通行为的认定》(郑会利），载《人民法院案例选》（201304/86：135).2 。
房屋买卖合同纠纷案例分析(优秀8篇)
房屋买卖合同纠纷案例分析（优秀8篇）房屋买卖合同纠纷案例分析篇一房地产销售面对形形色色的客户，光说案例是不可能说完的，一百个客户有一百种成交的方法，但通过总结，还是能找出一定的成交规律，。
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房屋买卖实例分析
房屋买卖实例分析近年来，随着我国房地产市场的持续发展，房屋买卖成为人们生活中不可忽视的一部分。
本文将通过分析一个实例，深入探讨房屋买卖中的重要要素和相关风险。
实例一：小张的购房经历小张是一位年轻人，准备在城市购买一套自己的房子。
他一边研究市场行情，一边寻找合适的房源。
最终，他选中了一套位于市中心的公寓。
在购房过程中，小张与卖方签订了一份《房屋买卖合同》。
合同中明确规定了购房价格、房屋面积、装修情况以及双方的权利和义务等关键信息。
而为了保障自己的利益，小张还聘请了一位专业的房产律师，协助他进行交易的全程监督。
在购房款项支付环节，小张提醒各方按照合同约定的方式和时间支付款项，以确保交易顺利进行。
同时，他还与卖方一同到房屋所在地的房地产登记机构进行备案，确保购房信息得到正式登记。
不幸的是，在购房后的几个月里，小张遇到了一些装修质量问题。
他立即联系了开发商，并依据合同中的装修质量保证条款，要求开发商进行修复。
由于小张提前考虑到这种可能性，并在合同中留下了相应的证据，最终他成功解决了装修问题。
通过这个实例，我们可以看到，小张在购房过程中注重了合同签订、款项支付、备案登记以及维权等关键环节，保障了自己的合法权益。
同时，他的选择与决策也给我们提供了一些有益的启示。
首先，签订合同是购房中最基本且重要的一步。
合同中必须明确规定双方的权益与义务、房屋的具体信息以及各种约定事项。
购房人应充分了解合同中的内容，并确保自己的利益得到充分保障。
其次，款项支付不可大意。
购房款项支付的方式和时间必须符合合同约定，购房人应当保留好相关付款凭证，以便日后维权时提供证据。
此外，备案登记是确保房屋交易得到法律保护的重要步骤。
购房人应与卖方一同前往房地产登记机构进行备案，确保购房信息的合法性和有效性。
最后，购房人在解决装修质量问题时应及时与开发商或相关责任方沟通，并据合同中的相应条款要求进行维权。
提前考虑并留下相应证据，将对日后解决纠纷起到重要作用。
佛山中级人民法院商品房买卖十大典型案例
佛山中级人民法院商品房买卖十大典型案例标题：深度剖析佛山中级人民法院商品房买卖十大典型案例在我国的房地产市场中，商品房买卖一直是备受关注的热点话题之一。
对于开发商、购房者、法律专业人士和普通市民来说，了解商品房买卖案例的典型特点和争议点，对于维护自身权益、理性购房和加强法律意识都具有重要意义。
作为佛山地区的一家具有良好声誉和权威性的法院，佛山中级人民法院在商品房买卖案件中积累了丰富的审判经验。
通过对他们处理的十大典型案例进行深入剖析，我们可以更好地了解佛山地区商品房市场的特点和法律适用规则。
一、案件一：XX小区商品房超面积纠纷这是一个典型的涉及商品房交付标准的案例。
在这起案件中，购房者发现所购商品房的建筑面积超出了合同约定的面积，引发了纠纷。
根据《商品房买卖合同法》相关规定，开发商和购房者在签订买卖合同时必须明确约定房屋建筑面积，超出面积的部分应当按比例进行赔偿。
二、案件二：XX小区商品房质量问题引发的维权纠纷在这个案例中，购房者发现所购商品房存在质量问题，包括墙体开裂、漏水等。
购房者要求开发商承担相应的责任。
在这种情况下，相关的消费者权益保护法律适用得到了充分体现。
…通过逐一分析以上每个案例，我们可以清晰地发现佛山中级人民法院在商品房买卖案件审理中对于保护购房者权益、规范开发商行为所做出的积极探索和实践。
在这些案例的法律适用过程中，可以看到一些典型案例中的经验和教训也可以给其他购房者以很多启示。
总结回顾：通过这十大典型案例的深度剖析，我们深刻理解了佛山地区商品房买卖案件的特点和法律适用规则。
购房者在购房过程中应当重视合同的约定、质量问题、交付标准、效劳问题等方面，并且要主动维护自己的合法权益，充分认识到自身的维权意识和法律意识的重要性。
在法律适用上，我们也看到了法院在商品房买卖纠纷中保护消费者权益、规范开发商行为的努力和积极探索，这对于加强商品房市场的合规化、规范化和规范发展具有重要的指导意义。
房屋买卖合同纠纷典型案例解析
房屋买卖合同纠纷典型案例解析1 .一房二卖，后手买受人虽办登记，因恶意串通无效出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定构成恶意串通。
实务要点：出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但各项客观表现均不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定恶意串通。
违章建筑所有权及使用权确认纠纷不属于法院统领规模，但权利人对建筑的占有应作为一种事实状态受法律保护。
洪某表露该息，现王某未予表露，并因而取得以几乎相称于市场价格的转让价格出售该房屋的好处，其行为已非单纯沉默，应认定组成欺诈，故判决撤消案涉房屋买卖合同，王某返还洪某购房款及响应税费、中介费、费、按揭利息丧失等。
实务要点：出售人对明知且已实践对房屋转让价格产生足以动摇缔约意思或条件的“凶宅”息负有息表露义务，否则组成欺诈。
5 .非本村村民购买村集体地皮上房屋，合同应为无效非本村村民购买村集体土地上所有的房屋，因违反《土地管理法》等法律、行政法规强制性规定，合同应为无效。
案情简介：2012年，杜某购买邻乡某村吴某所有的房屋，并交定金8万元。
嗣后，吴某以农村房屋买卖违法诉请确认无效。
法院认为：①所有人对自己不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规强制性规定。
案涉售房协议虽属自愿，协议中亦约定地皮不得转让，但根据“地随房走”原则，乡村房屋买卖一定涉及宅基地转让。
《合同法》第132条规定：“出售的标的物，应当属于出售人所有或者出售人有权处分。
法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
”吴某自建房虽属其所有，但地皮属村集体所有。
《物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、利用和转让，适用地皮管理法等法律和国家有关规定。
”依《地皮管理法》规定，宅基地使用权系乡村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。
整理商品房买卖合同典型案例评析
整理商品房买卖合同典型案例评析《商品房买卖合同》评析
一、双方基本信息
甲方：卖方姓名/名称：
乙方：买方姓名/名称：
二、各方身份、权利、义务、履行方式、期限、违约责任
甲方身份：（宅基地使用权人/房屋所有权人/法人/个人/代理人等）
甲方权利：（所有权/出售权/收益等）
甲方义务：（提供无瑕疵房屋/付清相关税费等）
甲方履行方式：（指定公证处/现金付款等）
甲方期限：（支付价款/交房等）
甲方违约责任：（如返还定金/支付违约金等）
乙方身份：（个人/法人/代理人等）
乙方权利：（所有权/要求交房等）
乙方义务：（支付价款/提供真实信息等）
乙方履行方式：（现金付款/指定银行转账等）
乙方期限：（支付价款/验收房屋等）
乙方违约责任：（如支付违约金等）
三、需遵守中国的相关法律法规
1、《合同法》
2、《土地管理法》
3、《房屋买卖合同模板》
4、《不动产登记暂行条例》
5、国务院《物权法》
四、明确各方的权力和义务
1、甲方有权向乙方出售房屋，并有义务提供无瑕疵的房屋。
2、乙方有权购买房屋，并有义务支付房屋价款。
3、甲方和乙方均有义务履行约定内容和各自的责任。
五、明确法律效力和可执行性
该合同经过双方协商一致，自行签订，属于自愿性质。
各项条款符合法律要求，具有法律效力和可执行性。
六、其他
1、该合同签署生效，具有法律效力。
2、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。
商品房买卖合同典型案例评析
商品房买卖合同典型案例评析【商品房买卖合同典型案例评析】合同编号：XXXXX甲方（卖方）：XXX有限公司地址：XXXXX法定代表人：XXX联系电话：XXXXX乙方（购房人）：XXX地址：XXXXX联系电话：XXXXX鉴于甲方是合法的房地产开发企业，为开发建设“XXXX”项目，拥有销售“XXXX”房产的合法权利；乙方愿意购买以上商品房，双方在平等互利的基础上，达成以下协议：第一条房屋基本信息1、房屋坐落：XXX2、房屋性质：商品房3、房屋面积：XX平方米4、房屋价格：XXX万元第二条交房标准与时间1、乙方自付清房款之日起，甲方应在XX个工作日内办理商品房产证手续，交付乙方。
2、乙方自付清房款之日起，甲方应在XX个工作日内将房屋交付乙方，并保证所交付的房屋的建筑品质符合国家和工程建设标准。
第三条价款支付及相关权利义务1、乙方应当按照以下方式向甲方支付房屋价款：（1）首期款：XXX元，应于XXX之前支付；（2）中期款：XXX元，应于XXX之前支付；（3）尾款：XXX元，应在XX之前支付。
2、甲方应当在乙方付款到位之后，准确填写乙方购房款项的收据及发票，以便乙方进行交付房屋的手续。
3、房屋买卖双方互不侵犯彼此之知识产权和其它的合法权益，且未侵权，否则因此所产生的一切责任和费用均由侵权方承担。
第四条违约及违约责任1、如双方达成协议后，乙方取消购房，乙方应按下列条件向甲方赔偿：（1）双方签订合同日起30日内取消购房，乙方应向甲方支付购房价款3%的违约金；（2）双方签订合同日起30日后取消购房，乙方应向甲方支付购房价款5%的违约金。
2、如甲方逾期交付房屋或不能按约交付房屋，甲方须按双方协定约定的违约金予以赔偿。
第五条法律效力和可执行性1、本合同经过双方协商和签字生效。
2、合同中未经双方协商修改或签字的条款无效。
3、本合同各项条款均符合中华人民共和国有关法律、法规规定，双方必须依法履行本合同所规定的各项义务。
第六条其他1、本合同附件为不可分割的组成部分，包括房屋买卖撮合服务协议、乙方购房特别声明、房地产开发企业良好行为证明等。
房屋买卖合同纠纷案例分析6篇
房屋买卖合同纠纷案例分析6篇篇1一、案例介绍某年某月，甲方（卖方）与乙方（买方）签订了一份房屋买卖合同。
合同中约定了双方的权利和义务，包括房屋交付、价款支付、违约责任等。
然而，在实际履行过程中，双方产生了一些纠纷，主要涉及以下几个方面：1. 房屋交付问题：甲方未能按照合同约定的时间交付房屋，导致乙方无法按时入住。
2. 价款支付问题：乙方在支付房屋价款时存在违约行为，未按照合同约定的时间和方式支付价款。
3. 违约责任问题：双方对违约责任的认定和承担存在争议。
二、案例分析1. 房屋交付问题：根据合同约定，甲方有义务在约定的时间内交付房屋。
如果甲方未能按时交付房屋，乙方有权要求甲方承担相应的违约责任。
2. 价款支付问题：根据合同约定，乙方有义务在约定的时间内支付房屋价款。
如果乙方未能按时支付价款，甲方有权要求乙方承担相应的违约责任。
3. 违约责任问题：根据《合同法》的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
因此，无论甲方还是乙方存在违约行为，都需要承担相应的违约责任。
三、解决方案针对以上问题，建议双方首先尝试友好协商解决。
如果协商无果，可以考虑通过法律途径解决纠纷。
具体解决方案如下：1. 对于房屋交付问题，如果甲方确实存在违约行为，乙方可以要求甲方承担相应的违约责任，包括但不限于赔偿损失、支付违约金等。
同时，乙方也可以考虑向相关部门投诉或提起诉讼。
2. 对于价款支付问题，如果乙方确实存在违约行为，甲方可以要求乙方承担相应的违约责任，包括但不限于赔偿损失、支付违约金等。
同时，甲方也可以考虑向相关部门投诉或提起诉讼。
3. 对于违约责任问题，双方可以依据《合同法》的相关规定进行协商处理。
如果协商无果，可以寻求专业律师的帮助进行法律分析和判断。
四、注意事项在解决房屋买卖合同纠纷时，需要注意以下几点：1. 保留相关证据：双方需要妥善保管与合同履行相关的证据材料，如合同文本、交易记录、沟通记录等。
经典房地产买卖合同案例分析
经典房地产买卖合同案例分析近年来，房地产市场的火爆带动了买卖合同纠纷的增多。
作为一名多年从事幼儿相关工作的职场人，今天就来为大家解析几个经典房地产买卖合同案例，希望大家能从中了解到相关法律知识，避免在购房过程中陷入纠纷。
一、案例概述1.案例一：购房合同约定的装修标准与实际交付不符2.案例二：开发商逾期交房，业主要求赔偿3.案例三：房屋质量问题导致合同解除二、案例详细分析1.案例一：购房合同约定的装修标准与实际交付不符【基本事实】2018年，张先生购买了某开发商开发的期房，合同约定房屋装修标准为精装修，装修费用包含在房款内。
2020年房屋交付时，张先生发现实际装修标准与合同约定严重不符，装修质量低劣，许多设施设备均为劣质产品。
张先生于是拒绝接收房屋，并要求开发商按照合同约定进行整改。
开发商拒绝整改，张先生诉至法院。
【法院判决】法院经审理认为，张先生与开发商签订的购房合同合法有效，开发商应当按照合同约定履行义务。
实际交付的房屋装修标准与合同约定不符，开发商的行为构成违约。
法院判决开发商按照合同约定整改房屋装修，并支付张先生相应赔偿。
【案例启示】购房者在签订合同时，要仔细阅读合同条款，特别是关于装修标准、交付时间等关键信息。
一旦发现开发商违约，要及时采取法律手段维护自己的权益。
2.案例二：开发商逾期交房，业主要求赔偿【基本事实】2017年，李女士购买了某开发商开发的期房，合同约定2019年交付。
然而到了2020年，开发商仍未交付房屋。
李女士多次催促开发商交房，开发商均以各种理由拖延。
李女士于是诉至法院，要求开发商按照合同约定交付房屋，并支付逾期交房违约金。
【法院判决】法院经审理认为，开发商未能按照合同约定交付房屋，构成违约。
法院判决开发商按照合同约定交付房屋，并支付李女士逾期交房违约金。
【案例启示】购房者要学会利用法律手段保护自己的权益。
当开发商逾期交房时，购房者可以要求开发商按照合同约定交付房屋，并支付违约金。
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商品房买卖合同典型案例评析
热点一：认购纠纷
案例回放：
2010年7月，市民张先生与某房开公司签订了一份商品房认购协议。
协议中就认购商品房的房屋位置、房型、价格、建筑面积等进行了明确约定。
由于张先生认购的房屋还处于开发初期，尚未取得预售许可证，张先生依照认购协议，向房开公司支付了2万元的认购金。
2010年9月，张先生收到房开公司的书面通知：“一期物业已取得预售许可证，可以签订商品房买卖合同。
”与此同时，房开公司表示由于整体楼市房价大幅上涨，所以张先生之前订购的房屋房价也由之前约定的每套20万元左右，上调至25余万元。
若张先生在10日之内不能按房开公司通知的价格签订商品房买卖合同，则视为放弃原定的认购协议。
对此，张先生表示不能接受，在双方协商未果情况下，张先生与其他多名购房者分别向法院提起诉讼。
近日，法院已对该案作出判决，在交易中违背了诚信原则的开发商将向购房者们作出巨额赔偿。
法院判决认为，订立合同的双方当事人应遵循诚实信用原则。
但本案中某房开公司在认购协议签订完、购房者按约支付了认购款后，却提出了大大超过双方预约时约定的价格条件，违背了我国合同法所规定的诚实信用原则和公平原则，导致购房者缔约机会的丧失，应对此承担责任并作出赔偿。
最后，法院参照房开公司向购房者发出的通知中的售价与原认购价的差额，酌情确定了赔偿标准。
张先生获得了2万元经济损失赔偿，已支付的2万元认购款也如数返还。
律师点评：商品房认购纠纷相当复杂，一般认为，根据现有法律规定，在违背认购协议的约定不履行签订商品房买卖合同义务的情况下，违约方应承担缔约过失责任。
承担缔约过失责任的方式为损害赔偿，其中包括直接利益的减少和失去与第三人订立合同机会的损失，并不包括强制签订商品房买卖合同的责任。
热点二：逾期交房纠纷
案例回放：
市民李女士于2010年2月与某房地产开发公司签订了房屋买卖合同，合同约定房屋的交房日期为当年8月31日。
但在到期交房时，房开公司却无法出示房屋竣工验收合格证、消防验收合格证明、房屋验收备案表等证件及资料。
为此，李女士以房屋达不到交房条件为由拒绝收房。
事后，李女士将房开公司告上法庭，申请法院判令房开公司给付因逾期交房而产生的已付款利息、违约金、租房费等损失共5万元。
庭审中，房开公司辩称，涉诉商品房并非李女士所说，其实已经符合了业主入住的条件，已经取得竣工验收报告。
而且合同中约定的交付条件并不包含房屋验收备案表，故无需出示验收备案表给李女士。
此外，房开公司对李女士提交的租赁协议等均不认可。
法院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》为双方的真实意思表示，合同中明确了双方的权利义务，对房开公司逾期交房所要承担的责任也有所规定，故法院对房开公司的抗辩理由不予支持。
此外，依照《合同法》规定，违约金和实际损失不能重复计算，在本案中，违约金数额不能弥补李女士的租房费损失，则违约金应以李女士的房租替代。
最终，法院判令房开公司赔偿李女士已付款利息、租房费等损失共计3.6万余元。
律师点评：对于商品房(建筑工程)的交付条件，我国多部法律、法规以及地方性法规都做出了相应的规定。
《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。
《城乡规划法》第四十五条规定：县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。
未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。
这一条既对规划部门的验收作了强行性的规定，同时也表明规划部门的验收应在建设单位组织竣工验收之前。
《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。
根据上述法律、行政法规，房地产开发企业向买受人交付的商品房的强制性条件必须是“经验收合格”的商品房。
2008年新修订的《消防法》对消防验收制度作了重大修改，即只有对国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，才实行竣工验收制度，未经验收合格不得投入使用;对于其他的建设工程，实行消防备案制度。
因此，住宅小区的消防验收合格不再是法律规定的交付标准之一。
就贵州省地方规定来看，自2009年5月1日起施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十九条规定：“商品房交付使用，应当符合下列条件：一是房地产开发项目经竣工验收合格，依法取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案;二是房地产开发项目的公共服务设施和水、电、道路、绿化等市政公用基础设施具备国家规定的投入使用条件，已经明确产权、管理权，并且以书面形式明确管理责任;三是法律、法规规定的其他条件。
”
综合上述法律法规的规定，不难看出，自2009年5月1日起，我省对于商品房的验收原则上实行的是备案制，验收主体是房地产开发企业。
当然，交房条件除了上述的法律、法规、规章的规定外，还应当符合合同的约定。
热点三：房贷难引发的逾期违约责任纠纷
案例回放：
2010年3月，市民黄女士与某房开公司签订了一份商品房买卖合同。
合同约定，黄女士购买该公司位于某区的一套房屋，房屋总价为40万元。
其中，黄女士计划贷款28万元。
在签订合同当日，黄女士即向房开公司支付了12万元首付款。
在黄女士与房开公司签订合同后不久，“国十条”调控政策出台。
“国十条”要求严格限制各种名目的炒房和投机性购房。
商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
在随后办理贷款过程中，银行以此套房屋属于第三套房为由拒绝为黄女士发放贷款。
在无法获得银行贷款的情况下，黄女士要求解除与房开公司签订的商品房买卖合同，并返还当初支付的12万元首付款。
房开公司却认为，在黄女士申请银行贷款问题上房开公司并无过错，黄女士不能以此为由拒绝履行合同。
黄女士除一次性付清28万元余款外，还应按合同约定承担逾期付款的违约责任。
至此，买卖双方因贷款问题引发的纠纷开始不断升级。
律师点评：购房者因无法获得银行贷款而导致无法继续履行合同的，违约责任究竟该由谁承担?要具体情况具体分析，不能一概而论。
以黄女士买房纠纷为例，黄女士与房开公司签订的商品房买卖合同是在房贷新政发布前签订的，合同成立后客观情况发生了改变，这是黄女士在签订合同时无法预见的。
在此
情况下，如果要求黄女士继续履行合同，对其明显不公平。
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
”
如果案例纠纷中商品房买卖合同订立是在新政施行后发生的，就不适用情势变更原则。
在没有其他约定的情况下，购房者还可以依据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，行使解除合同的权利。
该规定明确：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。
虽然人民法院可根据实际情况确定是否变更或解除合同，但适用形式变更原则并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地调整双方利益关系。
在诉讼过程中，人民法院一般采取的是积极引导当事人重新协商，改订合同;重新协商不成的，争取调解解决。
对买卖双方而言，不管是主动还是被动违约，都有可能要承担违约责任。
那么，购房者如何防范此类纠纷的发生呢?在现阶段国家对楼市调控力度加大，不时会有房产新政策出台的情况下，市民在准备购房前，最好能事先咨询有关银行，全面了解当前贷款政策后，再与开发商签订正式合同，以避免因无法贷款而引发不必要的违约纠纷。
律师提醒：
从以上几个典型案例不难看出，商品房买卖双方对合同的重视不够或对合同内容约定不明是造成纠纷的根源。
因此，交易双方应充分意识到合同的重要性，从根源上规避纠纷的产生。
尤其是购房者，在签订认购协议时应尽量明确签订商品房买卖合同的时间、尽量多涉及商品房买卖合同的实质内容、商品房买卖合同磋商不成的处理方式、违约责任等;在签订商品房买卖合同时应尽量明确交房条件及违约责任、房屋的接交方式及违约责任、产权证的办理时限及违约责任，以及约定的其他事项等，以防范纠纷的发生。
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