置业顾问必备房地产基础知识

房

地

产

基

础

知

识

营销客服部

(内部培训资料）

目录

一、房地产基础概念

二、房地产建筑规划和工程术语

三、住宅产品类型和房屋产权知识

四、房地产销售术语

一、房地产基础概念

1、什么是房地产

房地产是指土地、建筑物及固定在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。

房地产又称为不动产或物业，有三种存在或表现形态：单纯的土地、单纯的建筑物、房地合一，其在拍卖投标中也可以有这三种存在或表现形态：土地（土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益

2、房地产业的概念

房地产行业是指从事房地产开发、经营以及管理的行业

房地产商业化文献：

根据1985年5月《国务院办公厅转发国家统计局关于建立第三产业的报告》，房地产被列入第三产业的第二层次。它包括土地的开发、经营、管理和房屋的开发建设、买卖、租赁、维修等

3、房地产的特征

每一类物品都具有自身先天性的特质，房地产有以下几种特质：（一）位置的固定性和不可移动性

（二）使用的长期性

（三）影响因素多样性

（四）投资大量性

（五）保值增值性

4、房地产的类别（土地分类）

根据土地的用途分为九类：

a)居住用地

b)公用设施用地（含商业用地）

c)工业用地

d)仓储用地

e)对外交通用地

f)道路广场用地

g)市政公用设施用地

h)绿化用地

i)特殊用地

房地产的类别（房屋分类）

a)住宅

b)工业厂房和仓库

c)商场和店铺

d)办公楼

e)宾馆酒店

f)文体娱乐设施

g)政府和公用设施

h)多功能建筑（综合楼宇）

5、房地产的市场概念

房地产市场分为狭义和广义两种

a)狭义房地产市场：就是房地产商品进行交易活动的地方或场所（如展览厅、销售部等）

b)广义房地产市场：就是指包括土地的出让（批租）、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、

互换、信托以及一切和房地产有关的劳务活动

6、房地产市场的划分

国家对房地产市场的划分，主要是依据使用权让渡关系，把房地产市场分为三个相关层次的市场

房地产一级市场：

●概念：又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场

●定义：国家通过其指定的政府部门，对城镇国有土地或农村集体用地征为国有土地后出让给使

用者的市场。

●特征：由国家垄断

房地产二级市场：

●概念：即新商品房市场（一手房）

●定义：房地产开发商和消费者之间构成的交易市场，也包括土地二级市场，即土地使用者将达

到规定可以转让的土地进入流通市场

●特征：由开发商或土地所有者控制

房地产三级市场：

●概念：即二手房转让、租赁市场

●定义：房屋或商铺产权所有人将其名下物业进行出售或租赁，或直接委托中间经纪人通过交易

平台进行商业活动的市场

●特征：产权所有人控制物业

7、商品房的概念

商品房是指房地产开发企业开发建设并出售的房屋，其有三个主要特征：

1)必须是由具备相应资格的房地产开发企业依法开发建设的房屋，以盈利为目的，按照市场规律

经营

2)有别于地方政府为解决困难而实施“安居工程”建造的廉租房、安居房、房改房等，但包括“经济

适用房”

3)商品房开发、出售具有明显的利润率

8、商品房常识

二、房地产建筑规划和工程术语

1、生地、熟地、土地通平

生地：指尚未进行市政基础的土地

熟地：已有市政基础设施具备房地产开发条件的土地，即已三通一平或七通一平

三通一平：开发区域外的道路、给排水管、供电线路等引入施工现场并对施工现场土地进行平整七通一平：包括道路通、上下水通、雨污排水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通和平整场地

2、土地使用年限

●基本概念：凡是和规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按照国

家规定执行

●常见年限：（按照土地使用年限起止时间使用）

居住用地70年

工业用地50年

商业、旅游、娱乐用地40年

教育、科技、文化、卫生、体育用地50年

综合用地或其它50年

3、土地出让金

定义：

各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款，或土地期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的土地出让价款

4、面积

面积分为建筑面积和套内面积两种：

●建筑面积是把分摊面积计算在内的总面积

●套内面积是把分摊面积排除在外的实用面积

●分摊面积又称为公共面积，含入户大堂、公共门厅、电梯间、过道等公共使用和存在的部分另外，斜面屋顶结构的房间并且层高低于2.2米的部分不计算进面积，俗称别墅的“屋顶阁楼”

5、使用率/实用率

指扣除分摊后实际用到的率值，公式：

实用率=套内面积÷建筑面积

6、容积率

●容积率的数据一般用于表示建筑密度，也可以用来表达空间感。

●总建筑面积分为计容总建筑面积和不计容总建筑面积，一般我们采用计容建筑面积公式：

容积率=总计容建筑面积÷总用地面积

7、绿地面积、绿地率

●开发商楼书等宣传上说的绿化率其实指的是绿化覆盖率，而开发商往往采用此形式造成客户错

觉，而“绿化率”本身就不是一个规范的用语

●项目规划建设用地范围内的绿化面积和建设用地面积之比，应称为绿地率

●公式：绿地率=绿地面积÷土地面积

8、层数、层高、净高、标准层、层间距

●层数：房屋层数是指房屋的自然层数，房屋总层数为房屋地上总层数和地下总层数之和

●层高：上下两层楼面或楼面和地面之间的垂直距离，也就是说一层房屋的高度并有其标准参数，

一般为3.0M-3.1M

●净高：楼面或地面至上部楼板地面或吊顶地面之间的垂直距离，一般2.7M-2.9M之间，公式表

示：层高-层间距=净高

●层间距：标准层层与层之间的间距，俗称层厚

●标准层：平面布置相同的楼层

9、开间、进深

●住宅的开间就是住宅的宽度

●住宅的进深就是住宅的实际长度

10、户型比、面积误差比

●户型比：指各种户型在总户数中所各占的百分比。可以看出某个项目主打户型等信息

●面积误差比：面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）×100%÷合同约定面积

11、钢结构、钢筋混凝土结构和混合结构

●钢结构：指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构