建设项目报建必备程序

△规划设计条ຫໍສະໝຸດ Baidu的主要内容：
建设项目报建必备程序
（一）用地概况
1、用地性质：居住用地分为四类，一类（R1）是指独立 式住宅集中、拥有齐全的配套设施，并且布局完整的用 地，独立式住宅的层数基本是3层或3层以下。（如低密 度别墅居住用地）；二类（R2）是指以多层、中高层 及高层单元式居住建筑为主配套设施齐全、布局完整的 用地。(例如恒大绿洲的项目用地)；三类（R3）主要针 对在工业区、仓储区和学校（尤其是大学）等功能区中 配套建设的居住建筑物用地；四类（R4）是指原农村 居民住宅用地及其相应的配套设施用地。
建设项目报建必备程序
三、修建性详细规划批复
△取得规划设计条件之后，可与《建设用地规划许可证》 同步办理，并可跨越《总平面规划设计方案》的审批环 节。
△在详规报批之前，开发人员应尽可能了解清楚当地规划 部门对详规的审批依据和审批要求，争取协调总工室及 集团设计院相关设计人员与规划部门详规审批重要经办 人员提前沟通，充分了解哪些重要指标必须按规定报批， 哪些指标有灵活性，以便于项目的方案设计能顺利通过 审批，减少因报审方案不符合要求打回重新修改方案所 耗费的时间。例如广州恒大绿洲项目详规的审批依据是 《建设用地规划许可证》及其附件《规划设计条件》的 要求和《广州市城市规划管理标准与准则——修建性详 细规划篇》和《广州市城市规划管理标准与准则——综 合篇》。
（五）绿化规划要求
（六）道路交通规划要求
重点在把握机动车车位的设置要求，在详规及单体方案 设计阶段满足要求，以便于后期楼宇规划验收能顺利通 过。
（七）专项规划要求
（八）规划方案的布局及城市景观要求 建设项目报建必备程序
（九）附加说明
规划设计条件是建设用地规划许可证的附件，建设单 位和设计单位必须严格按规划设计条件的要求编制规划 设计方案报批。
建设项目报建必备程序
△详规报批中《总平面规划方案图》应重点注意的事项： 1.所报规划方案的建筑和空间基本布局是否与规划部门的
要求基本一致； 2.综合技术经济指标是否符合规划设计要点及其他审批文
件的强制性要求（主要指标包括：规划总用地面积、总 建筑面积、住宅建筑面积、公建配套面积、容积率、总 建筑密度、居住户数、居住人口、绿地率、总停车数）; 3.建筑高度、建筑间距和建筑红线退让道路边线是否满足 最低审批要求； 4.公建配套设施的设置当地规划部门有无特别要求，应尽 可能争取少配公建配套设施或配备将来不需要移交的公 配设施。
建设项目报建必备程序
△详规报批阶段还要调查了解小区排水、煤气、垃圾处理 等问题，以便于在详规方案报批阶段综合考虑及方便下 一步综合管线的设计及报批。例如：小区雨水、污水怎 么排放，小区是否要建污水处理站；周边市政道路有无 通管道煤气，是否需要自建煤气瓶组站；小区生活垃圾 怎么收集处理，是否要配垃圾压缩站。例如，广州市在 珠江新城及金沙洲两个地区实行生活垃圾真空管道收集 系统，广州恒大绿洲项目须按要求设计和安装生活垃圾 处理系统与市政管道收集收集处理系统接驳。
2、容积率：指一定地块内，计算容积率的总建筑面积与 净建设用地面积的比值。
3.总建筑面积：净建设用地面积乘以容积率。
（三）规划建筑设计要求
1、建筑间距：是指两幢建筑物外墙面（柱）之间的水平 距离，分为南北向布局主朝向间距，东西向布局主朝向 间距，高层建筑之间的最小消防间距，多层建筑之间东 西次朝向山墙间距，建筑退让用地红线和市政道路中线 间距的控制要求。
2、建筑红线退让道路边线（退让间距）：指临规划道路
的建筑工程的建筑物控制线与规划路边线最短的水平距
离。
建设项目报建必备程序
（四）公建配套项目要求
现广州市对新建项目除要求该项目必须配套的公建项目 列出目录以外，同时整个项目的公建配套项目须按《广 州市城市规划管理技术标准与准则——修建性详细规划 篇》的要求配置（即按项目总住宅建筑面积的6%配备 公建配套面积）。（注：各地在详规审批阶段可通过公 关协调争取尽可能少配公建配套面积）
△注意各地报批详规的一些特别要求。
例如广州报详规时须提供“五图一书”蓝图3套及电子
版：总平面规划图、绿地规划图、道路交通系统规划图、
△非拍卖地块申请调整规划设计条件或申领规划设计条件 的工作要点：
尽量争取提高容积率、减少公建配套面积。争取的理 由可根据各项目具体情况或当地政策规定而定。如 2008年广州出台的了一个《关于适度提高居住用地开 发强度的意见》，对广州市新增经营性居住用地项目； 政府保障型住房项目；以及原协议出让土地的未全部领 取《建设工程规划许可证》的居住小区项目和未领取 《建设工程规划许可证》的建筑工程住房项目的开发强 度可申请调整和提高。
建设项目报建必备程序
二、建设用地规划许可证
△项目融资所需的“四证”之一。 △广州办证的前提条件之一是根据《国有土地使用权出让
合同》及有关土地出让金缴款证明。因涉及土地出让金 巨大，应注意提前做好资金计划或是否可争取分期支付 土地出让金。 △提前准备好1/500现状地形图。 △核发的用地面积是总用地面积（包括净用地面积、道路 面积、绿化面积） △该证的附件有：1.建设用地规划红线图，2.规划设计条 件 △注意附加说明事项，防止在有效期内未申请用地导致该 证自行失效。
2、用地位置
3、总用地面积：含可建设用地面积（有的分为二类居住 用地可建设用地面积和临街兼商业用地可建设用地面 积）。或者代征城市公共用地面积（又分为代征市政道 路路位用地和代征城市建设公项目共报建绿必备程化序 用地）。
（二）规划技术经济指标及要求
1、建筑密度：地块内所有建筑物的基底总面积占净建设 用地面积的比例。
报建培训
建设项目报建必备程序
开发报建培训
第一章 开发部职能概述 第二章 规划建设工程类 第三章 国土用地类 第四章 配套报建类 第五章 各项验收工作类 第六章 开发部经理应具备的基本素质和工作能力
建设项目报建必备程序
规划建设工程类
一、规划设计条件（规划设计要点）
△拍卖地块的《国有土地使用权出让合同》一般 都以《土地使用条件》和《关于确认规划设 计条件的复函》作为合同的附件。